Acheter le jardin d'une copropriété adjacent à ma maison

Publié le 21/07/2021 Vu 399 fois 11 Par
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20/07/2021 16:42

Bonjour à toutes et tous ,

J'ai déjà parcouru ce forum mais la quantité de messages ne me permet pas de trouver réponse à mes questions, alors je tente ma chance.

J'habite en ville. Je possède une maison batie sur une parcelle enclavée. Voici une image du cadastre :

https://ibb.co/yRtvdjK

J'entre par le numéro 52, je traverse les parcelles 466 et 467 et chez moi c'est la 468.

Voilà pour le cadre, voici maintenant mes interrogations :

Au numéro 54 se trouve un immeuble en jaune et un jardin en blanc. Le propriétaire du jardin veut vendre son jardin. Je pourrais me porter acquéreur pour ajouter ce jardin à ma maison. J'aimerais savoir ce qu'il est possible de faire ou pas.

D'après le propriétaire du jardin, ce dernier mesure 400m2 dont 100m2 sont constructibles (la partie la plus proche de l'immeuble) et les 300m2 restants sont zone verte protégée (la partie du jardin la plus au sud).

Le propriétaire du jardin possédait également un appartement au 54, vendu il y a quelques années. Il a conservé le jardin pour raisons affectives. Je suppose que le jardin fait toujours partie de la copropriété du 54 mais je ne sais pas sous quel statut (partie privative ou partie commune à jouissance exclusive).

Mes questions sont variées :

1. est-il possible d'acheter ce jardin uniquement, sans posséder de partie batie au 54 ?

2. acheter ce jardin serait-il soumis à l'accord de la copro du 54 ?

3. construire sur la zone constructible nécessite-t-il l'accord de la copro du 54 ?

4. construire sur la zone constructible nécessite-t-il la création ou l'acqusition d'une place de stationnement dans la ville (ou le paiement d'une taxe ou la demande d'une exonération) ?

5. sortir le jardin de la copro nécessite-t-il l'accord de la copro du 54 ?

6. réaliser un accès pour passer de la parcelle 468 (ma maison) au jardin de la parcelle 133 nécessite-t-il l'accord de la copro du 54 ?



Je présume que certains questions ont des réponses évidentes, d'autres non. Je peux fournir plus de détails si besoin.

Merci et bonne fin de journée à ceux qui m'ont lu !

Yonnath

20/07/2021 19:53

Bonjour,

La parcelle 133 n’a pas été divisée. Cela indique que la copropriété s’étend sur toute la surface et que celui qui se prétend propriétaire du jardin n’a au plus sur celui-ci qu’un droit de jouissance.

Il est possible d’acheter le jardin ou une partie seulement à la condition que la copropriété accepte de l’aliéner. Il faut pour cela au minimum que le projet de cession soit accepté au minimum par une majorité de copropriétaires rassemblant au moins la moitié des voix de l’ensemble.

Il est possible que les copropriétaires acceptent de vendre mais à la condition que rien ne soit construit sur ce terrain. Il faut en discuter avec eux.

Il faudrait également discuter avec eux des modalités d’accès.

Les obligations en matière d’emplacement de stationnement sont fixées par le PLU.

20/07/2021 21:39

Bonsoir,


Le propriétaire du jardin possédait également un appartement au 54, vendu il y a quelques années. Il a conservé le jardin pour raisons affectives. Je suppose que le jardin fait toujours partie de la copropriété du 54 mais je ne sais pas sous quel statut (partie privative ou partie commune à jouissance exclusive).


Si le jardin était une partie commune à jouissance privative attachée au lot (appartement) en tant qu'accessoire, ce n'est pas possible que le propriétaire de l'appartement auquel il est attaché puisse vendre l'appartement sans le jardin.

Vous oubliez ce rapport annuel 2007 de la Cour de cassation soit il y a quatorze ans.

Et l'article 6-3 actuel de la loi du 10 juillet 1965 :


Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.


Mais dans le cas que vous supputez, alors qu'une partie commune à jouissance privative est attachée perpétuellement à son lot, la seule façon de casser cette liaison ne peut être qu'une décision prise à l'unanimité.

Article 26 de la loi du 10 juillet 1965 :


L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.


Et dans ce cas le jardin redevient un partie commune normale, propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires (article 4 de la loi du 10 juillet 1965).

Un jardinet de 400 m² attaché à un appartement en tant qu'accessoire à ce dernier m'interroge énormément et me laisse plus que perplexe.

Yonnath a dû sauter des pages.

Cdt
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

20/07/2021 22:44

Merci Yukiko pour votre réponse. Je me doutais bien que l'accord de la copro est nécessaire, que ce soit pour construire ou séparer le jardin de l'immeuble.



Merci aussi Beatles. Je ne fais que rapporter les quelques informations données par le vendeur.

Il faut que je lui demande plus d'information concernant la nature exacte de ce qu'il possède ainsi que le règlement de copropriété.

Je vous tiens au courant.

20/07/2021 23:13

La cession d’une partie commune à jouissance privative attachée à un lot de copropriété exige évidemment l’accord du propriétaire de ce lot. Mais nous savons que ce copropriétaire est d’accord. Il peut parfaitement se dessaisir de son droit de jouissance L’unanimité n’est requise que si l’aliénation envisagée n’est pas compatible avec la destination de l’immeuble.

21/07/2021 08:20


La cession d’une partie commune à jouissance privative attachée à un lot de copropriété exige évidemment l’accord du propriétaire de ce lot. Mais nous savons que ce copropriétaire est d’accord. Il peut parfaitement se dessaisir de son droit de jouissance L’unanimité n’est requise que si l’aliénation envisagée n’est pas compatible avec la destination de l’immeuble.


Qu'est ce que c'est que cette mascarade. !

Au même titre qu'une quote-part une partie commune à jouissance privative est accessoire à un lot et comme une quote-part elle est indissociable à ce dernier et le propriétaire du lot n'est pas propriétaire du droit !

En fait vous ignorez complètement l'article 6-3 qui est d'ordre public !

Comment pouvoir se déssaisir de quelque chose dont l'on n'est pas propriétaire, ne serait-ce qu'un droit d'usage qui n'est pas personnellement et directement affecté à une personne mais à une chose.

Vous inventez une situation qu'interdit la loi puisqu'elle ne le prévoie pas ; son objet d'ordre public c'est de fixer le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; la seule façon de modifier ou de faire ce qu'elle ne prévoie pas ne peut se faire qu'à l'unanimité.

Pour ce qui concerne l'article 26 il ne dit pas qu'il suffit de l'accord du propriétaire du lot ; il dit qu'il faut l'unanimité quant bien même le propriétaire du lot serait d'accord si un seul autre copropriétaire n'est pas d'accord.

Le propriétaire d'un lot de copropriété auquel est attaché un droit de jouissance privati d'une partie commune n'a pas de droit direct sur cette partie commune, c'est la possession du lot qui lui permet d'en user.

L'on ne peut appoter une modification à un droit accessoire d'un lot, tel une quote part, permettant de répartir les charges, qu' à l'unanimité (article 11).

En fait vous rajoutez péremptoirement un alinéa à l'article 6-3 qui atoriserait par un simple accord du propriétaire d'un lot de détacher ce droit de ce lot propriétaire ; cela suite à une initiative personnelle pour snober l'article 17 qui est d'ordre public :


Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.


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21/07/2021 09:37

Qu'est ce que c'est que cette mascarade. !
Ce n’est pas une mascarade, c’est ce qui résulte logiquement de la loi du 10 juillet 1965.

Au même titre qu'une quote-part une partie commune à jouissance privative est accessoire à un lot et comme une quote-part elle est indissociable à ce dernier et le propriétaire du lot n'est pas propriétaire du droit !
Incohérence syntaxique et non-sens juridique.

Le droit à la jouissance privative d’une partie commune est un droit réel. Il peut s’acquérir, il est aussi possible d’y renoncer.

L’opération de cession du terrain se ferait en deux temps.

Premier temps : le copropriétaire du lot donnant droit à la jouissance privative y renonce. La consistance du lot en étant réduite, logiquement ce renoncement devrait s’accompagner d’une diminution de la quote-part de parties communes du lot. Pour le propriétaire du lot ce renoncement est une aliénation. Pour le syndicat des copropriétaires, c’est l’inverse, c’est une acquisition. Cela se décide comme dit au a) de l’article 26 de la loi.

Deuxième temps : le syndicat des copropriétaires aliène la partie commune devenue totalement disponible comme prévu au a) de l’article 26.

Comment pouvoir se déssaisir de quelque chose dont l'on n'est pas propriétaire …
Le droit de jouissance privative attaché à un lot est une composante du droit de propriété de ce lot. Le propriétaire du lot peut se dessaisir de cette partie de son lot, au moins au profit du syndicat de copropriété qui en est initialement le cédant.

Vous inventez une situation qu'interdit la loi puisqu'elle ne le prévoie pas
Doublement faux.

Tout d’abord tout ce qui n’est pas interdit est autorisé. Ensuite, comme je viens de la dire, pour le syndicat de copropriété, c’est prévu : c’est une acquisition.

Pour ce qui concerne l'article 26 il ne dit pas qu'il suffit de l'accord du propriétaire du lot ; il dit qu'il faut l'unanimité quant bien même le propriétaire du lot serait d'accord si un seul autre copropriétaire n'est pas d'accord.
Absence totale de logique, incapacité profonde au raisonnement et à la compréhension du moindre texte.

Ce que dit l’article 26 : L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Dans le cas présent, l’assemblée n’imposerait rien puisque ce serait le copropriétaire lui-même qui proposerait d’abandonner son droit de jouissance privative. A l’assemblée de décider d’accepter ou de refuser la proposition. La décision se prend à la double majorité de l’article 26 et non à l’unanimité. C'est écrit à l'article 26. Mais encore faut-il savoir le lire.

21/07/2021 09:52

Comme à votre habitude et votre addiction à polémiquer continuez d'inventer ce que vous voulez, surtout si vous n'avez aucune connaissance ou vécu d'une situation.

Plus forte que la loi et la jurisprudence !

Continuez vos élucubrations pour faire sourire ; cela détend l'admosphère dans l'état actuel des choses.


Dans le cas présent, l’assemblée n’imposerait rien puisque ce serait le copropriétaire lui-même qui proposerait d’abandonner son droit de jouissance privative. A l’assemblée de décider d’accepter ou de refuser la proposition. La décision se prend à la double majorité de l’article 26 et non à l’unanimité.


Le propriétaire ne peut pas abandonner un droit qu'il ne possède pas mais que le lot possède.

C'est exactement le même principe que pour une ASL !

Article 3 de l'ordonnance 2004-632 :


Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre.


Un droit de jouissance privatif d'une partie commune est attachée à un lot et non pas à son propriétaire !

Donc suivant le même principe : Un droit de jouissance privatif est attaché à un lot et suit, en quelque main qu'il passe, jusqu'à la disparition de la copropriété.
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21/07/2021 10:11


Le propriétaire ne peut pas abandonner un droit qu'il ne possède pas mais que le lot possède.


Une ânerie de plus. Ne peuvent posséder un droit que les sujets de droit. Un lot de copropriété est une chose. Une chose n'est jamais sujet de droit. Celui qui possède le droit attaché au lot, c'est évidemment le propriétaire du lot et non le lot ! Comme il s'agit d'un droit réel, le droit se transmet avec la chose, mais cela n'interdit pas les actes de disposition parce qu'en principe un propriétaire fait ce qu'il veut de son bien.

Je ne poursuivrai pas une polémique stérile.

Je maintiens tous mes propos : le jardin est cessible, majorité de l'article 26.

La discussion est terminée.

21/07/2021 10:37

Bonjour,

Je vous propose de revenir sur cette discussion quand j'en saurai plus sur le règlement de copropriété et s'il s'agit d'une partie privative ou partie commune à jouissance exclusive.

De ce que je lis de vos discussions ils faudra de toute manière l'accord de la copro pour sortir le jardin de la copro ou, si elle reste dans la copro, pour construire dessus. Mon intuition me dit que la copro n'a pas intérêt à ce qu'elle perde le jardin ou qu'une construction apparaisse juste à côté de l'immeuble existant et qu'elle demandera sans doute une contrepartie.

21/07/2021 10:44

Enfin raisonnable pour ne pas poursuivre une polémique que vous avez initiée.

Mais à force de contradictions et de magouilles intellectuelles vous avez fini par vous prendre les pieds dans le tapis.


Une chose n'est jamais sujet de droit. Celui qui possède le droit attaché au lot, c'est évidemment le propriétaire du lot et non le lot !


Article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 :


Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché.

Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.


Le droit est attaché à la chose qu'est le lot !

Article 3 de l'ordonnance 2004-632 :


Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association...


Le droit est attaché à la chose qu'est l'immeuble !

Ces deux « textes » sont d'ordre public !

Tout le monde sait que votre spécialité c'est de nier l'évidence.

Heureusement, pour vous, que le ridicule ne tue pas !
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Modérateur

21/07/2021 12:05

les échanges d'amabilités habituelles et non tolérables entre yukiko et beatles se poursuivant dans cette discussion, celle-ci est fermée.

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