Achèvement d une copropriété

Publié le 17/09/2021 Vu 1155 fois 26 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

14/09/2021 14:38

Bonjour

Depuis 6 mois je suis propriétaire dans une nouvelle residence.

En ce qui concerne les parties communes, chaufferie, espaces verts, facade, quand et qui signe la fin des travaux ? Rien n'aurait été fait apparemment.

Une des 2 chaudières est en panne, desembouage, anti calcaire non branché. Que faire?

Merci de votre aide

14/09/2021 15:18

Bonjour,

Si les ventes se sont faites en l'état de futur achèvement, c'est le vendeur (promoteur) qui avait la qualité de maître de l'ouvrage et qui a donc procédé à la réception avec les entreprises.

Ensuite intervient la prise de possession (livraison) par les acquéreurs. Le vendeur est tenu de réparer les vices de construction ou défauts de conformité alors apparents qui lui sont signalés par les acquéreurs : article 1642-1 du code civil. Il doit de plus assurer les garanties auxquelles sont assujettis les constructeurs à compter de la date de la réception, dont la garantie de parfait achèvement : article 1646-1. La livraison des parties communes est faite au syndic.

C'est au syndic qu'il appartient de demander au vendeur la réparation des divers désordres qui se manifestent sur les parties communes. Il le fera d'autant plus vite que ces désordres lui auront été signalés par les copropriétaires, en premier lieu par le conseil syndical s'il y en a un. L'intérêt des copropriétaires est qu'une assemblée soit convoquée aussitôt que possible afin d'élire un conseil syndical et un syndic qui prenne la suite du syndic provisoire nommé par le vendeur.

14/09/2021 16:03

Bonjour,

Je suis également propriétaire dans la même résidence que Mme.

Nous sommes membres du conseil syndical depuis peu et nous avons pu rencontrer la gestionnaire de la copro. la semaine dernière.

Nous lui avons demandé si les communs avaient été réceptionné, et sauf erreur de ma part, elle nous a dit NON.

Nous rencontrons des problèmes dans la chaufferie comme l'explique ma voisine.

Comment procéder pour faire expertiser la chaufferie s'il vous plait ?

Devons-nous faire une AG extraordinaire ?

Qui doit payer les frais de l'expertise sachant qu'à ce jour, pas de réception des communs ?

Vous en remerciant par avance.

14/09/2021 19:15

Bonjour,

Il faut faire attention au vocabulaire que vous employez. La réception n'a rien à voir avec la livraison.

La réception est l'acceptation du vendeur (le promoteur) des travaux auprès du constructeur et fait l'objet d'un PV daté et signé par les parties indiquant les réserves de réception. C'est à partir de cette date que les 3 garanties classiques de la VEFA (parfait achèvement, biennale et décennale) se déclenchent et peuvent être utilisées par les acquéreurs. Ni les acquéreurs ni le syndic ne sont conviés à la réception.

Tandis que la livraison s'effectue entre le vendeur et les acquéreurs (souvent après la réception). Pour les appartements, la livraison s'effectue le jour de la remise des clés, avec un PV où les acquéreurs peuvent consigner des réserves. Concernant les parties communes, c'est le syndic assisté du CS qui l'assurent, avec un PV mentionnant les réserves.

Sans réception des travaux, vous ne pouvez donc bénéficier d'aucune des 3 garanties. En revanche, le promoteur s'est engagé à achever les travaux et en cas de défaillance de sa part, il dispose de garanties qui, en principe, s'éteignent le jour de la réception.

Donc, si vraiment il n'y a pas eu de réception, cela sous-entend que vous n'êtes pas propriétaire comme l'indique l'arrêt du Conseil d’Etat, du 28 septembre 2020 (n° 426290). Autant dire que si c'est vraiment le cas, vous êtes dans une situation très difficile.

Vous devriez disposer d'un appel de fond (l'avant dernier) qui précise l'achèvement des travaux et donc qui confirme que la réception a eu lieu.

Donc à mon avis, c'est la livraison qui n'a pas été effectuée par le syndic pour les parties communes. Si c'est bien le cas, votre syndic est responsable car il aurait du demander au promoteur de convenir d'une date pour la livraison. C'est aussi à cette occasion que vous pouvez indiquer les réserves que vous mentionnez notamment le dysfonctionnement de la chaufferie et sa réparation devra être réalisée par le promoteur au titre du parfait achèvement.

Il est inutile de convoquer un expert ou de demander une AG extraordinaire (à vos frais en plus), demandez plutôt à votre syndic de faire la livraison des parties communes avec le promoteur et donc de faire son boulot. Et essayez qu'au moins un membre du CS soit présent.

Ensuite, une réflexion plus loin : interrogez-vous sur la compétence de votre syndic, car pour les VEFA, la gestion est particulière, surtout au début.

Et dans le cas où il n'y aurait vraiment pas eu de réception, sa responsabilité est encore plus grande, puisque vous semblez l'apprendre uniquement parce que vous lui avez demandé...!! Il aurait du en faire part à tous les copropriétaires ou, a minima, au CS.

14/09/2021 20:24

La livraison est une pratique qui n'est précisée par aucun texte. Seule est mentionnée une « prise de possession » à l’article 1642-1 du code civil.

Le GRECCO a émis une recommandation à ce sujet : https://www.unis-immo.fr/system/files/2019-12/Proposition%207%20du%20GRECCO%20_%20dispositions%20particuli%C3%A8res%20immeubles%20%C3%A0%20construire.pdf

Il conviendrait d’organiser un état des lieux contradictoire avec le promoteur en présence de représentants du conseil syndical qui se ferait avantageusement assister par un expert. Celui-ci serait rémunéré par son client, c’est à dire le syndicat. Il ne s’agit pas encore à ce stade d’une expertise judiciaire. Comme le précise l’article 27 du décret du 17 mars 1967, le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

Une AG extraordinaire ne s’impose que s’il faut prendre une décision qui excède les pouvoirs du syndic. Ce pourrait être une décision de lancer une procédure judiciaire sur le fond contre le promoteur. Vous n’en êtes pas là.

En ce qui concerne la réception, il faut que le syndic s’en fasse remettre le PV. Il doit aussi recueillir le contrat d’assurance dommages-ouvrage ainsi que les notices descriptives jointes aux actes de ventes des copropriétaires.

Il serait étonnant qu'il n'y ait pas eu réception. Au pire il serait possible de provoquer une réception judiciaire.

14/09/2021 20:44

Bonsoir,

@Yukiko : certes, il n'est pas explicitement dit dans le contrat-type d'un syndic qu'il doit s'occuper de la livraison des parties communes. En revanche, il est tenu de la faire de par ses missions qui sont de veiller au maintien en bon état d'usage et de jouissance de toutes les parties communes de l'immeuble et de ses équipements. S'agissant d'une "mise en route", en cas de la survenue d'une panne, la première chose est de se tourner vers le PV de livraison.

Or ici, une chaufferie ne marche pas, donc sans état des lieux au départ (car la livraison n'est pas autre chose), le syndic va devoir procéder à la livraison de toutes façons, afin de consigner cette panne dans les réserves. Sans PV, le promoteur ne sera pas "officiellement" au courant et la réparation de la chaufferie, il peut parfaitement s'en laver les mains.

Par ailleurs, en cas de procédure judiciaire engagée par le syndicat contre le promoteur et/ou le constructeur, le PV de livraison (et de réception aussi d'ailleurs) est un document indispensable à l'ouverture de ladite procédure.

Généralement, le syndic se déplace sur site pour faire la livraison, il est rémunéré pour cela dans les prestations particulières au chapitre 7.2.2 : Prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires (au-delà du contenu du forfait stipulé aux 7.1.1 et 7.1.3).

Enfin, ni le promoteur ni le constructeur ne sont légalement tenus de communiquer le PV de réception même au syndic. Par contre, ils sont tenus de le donner à la demande d'un juge ou d'un expert nommé par le tribunal (donc dans le cadre d'une procédure judiciaire).

14/09/2021 20:59

Bonsoir,
@ Yukiko et Parisien420
Un grand merci à vous pour vos précisions, je pense qu’il s’agirait effectivement de la livraison et non de la réception.
Nous allons donc vérifier tout cela.
Bonne soirée

15/09/2021 08:46

Bonjour à tous,

J’ai retrouvé le document de la maîtrise d’œuvre.

En date du 26/01/2021, une attestation de fin de travaux est donc signée par la maîtrise d’œuvre.

Il est inscrit :
Objet : résidence… - bâtiment…
Attestation de fin de travaux logements

Titre : Attestation de fin de travaux

Contenu:
Je soussigné…. Représentant la société…, agissant en tant que Maitre d’Oeuvre Technique et OPC de l’affaire citée en objet pour le compte de…., atteste qu’à ce jour, l’ensemble des travaux logements du bâtiment…est achevé.

Mes questions sont les suivantes:

Parle t on du bâtiment dans sa globalité ou des logements ?? Pour moi cette attestation est floue.
Car en aucun cas les travaux étaient terminés notamment dans les parties communes.

Les logements sont réceptionnés par les propriétaires donc il devrait parler du bâtiment sauf erreur de ma part.

Est-ce que cette attestation signifie que la chaufferie a été réceptionné ?

Qu’en pensez-vous ?
D’avance merci.

15/09/2021 10:46

Il ne s’agit que d’un document par lequel le maître d’oeuvre informe le maître d’ouvrage (promoteur) que les logements sont terminés, ce qui ne dit rien sur les parties communes du bâtiment.

La réception est un acte contradictoire signé par au moins deux personnes, le constructeur et le maître d’oeuvre. C’est l’acte par lequel il est déclaré tout d’abord que tout est achevé et ensuite que tout est conforme, à l’exception de quelques réserves explicitement mentionnées.

L’attestation que vous avez trouvée est d’un intérêt très mineur.

Vous continuez à confondre réception et livraison. La réception a lieu entre le promoteur et les entreprises. Ne pas confondre avec la livraison qui correspond à la remise des clefs des logements par le promoteur aux coppropriétaires.

15/09/2021 11:20

Bonjour,

Le document que vous avez retrouvé confirme que le bâtiment est achevé. Il s'agit d'une attestation faite pour informer les acquéreurs et pour pouvoir permettre à la banque de débloquer les fonds relatifs à l'achèvement. Ce qui confirme donc que la réception de l'ouvrage a bien eu lieu.

Il faut bien savoir à quoi correspond l'achèvement, le lien suivant est assez clair : https://www.legavox.fr/blog/maitre-anthony-bem/notion-achevement-droit-construction-definition-8602.htm

Ce lien reprend la définition de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le passage important est celui-là :

L'immeuble vendu est réputé achevé «lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination»

La constatation de l'achèvement n'emporte pas reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat mais met fin à la garantie d'achèvement due par le vendeur à l'acquéreur.

Ainsi, la loi prévoit que l'appréciation de l'achèvement d'un bien immobilier ne suppose pas la prise en considération :

- des défauts de conformité avec les prévisions du contrat lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel,

- des malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou les éléments d'équipement impropres à leur utilisation.

Ainsi, la notion d'achèvement est large et peut être confondue avec de nombreuses notions voisines.

Il faut savoir que la réception se fait par types d'ouvrages, et non par appartements et parties communes. Le vendeur accepte le gros oeuvre, la plomberie, les équipements, etc... pour l'ensemble du ou des bâtiments.

Dans votre cas, c'est bien la livraison qui n'a pas eu lieu pour les parties communes. Au nom du CS, vous devez absolument demander à votre syndic d'organiser la livraison des parties communes avec le promoteur, afin d'établir un PV mentionnant les réserves relatives à ce qui n'est pas terminé, et au dysfonctionnement de la chaufferie.

En principe, c'est le promoteur qui convoque le syndic pour la livraison, mais visiblement cette étape a été "oubliée"...

N'oubliez pas que la garantie de parfait achèvement dure 1 an à compter de l'achèvement, donc ne perdez pas de temps.

15/09/2021 11:26

@Yukiko et Parisien 420: c’est beaucoup plus clair grâce à vous.
Oui effectivement je me suis trompé sur le terme !
Merci

15/09/2021 13:27

Cette attestation de fin de travaux serait l'attestation d'achèvement adressée au notaire ? Peut-être quoique la formulation l’ensemble des travaux logements du bâtiment me paraisse un peu bizarre. En fait, peu importe,

Je suppose que la période de parfait achèvement n’est pas achevée. Cette période ne dure qu’un an et commence à la date de la réception. Le syndic a dû recevoir une copie du PV de réception. En toute rigueur, il devrait même être communiqué à chaque copropriétaire parce que la réception porte aussi bien sur les parties privatives que sur les parties communes et que le syndic n’est concerné que par les parties communes. Mais bon, si le syndic l’a, c'est l'essentiel. Le PV de réception est important parce qu’il atteste de la date de début des diverses garanties des constructeurs et qu’il mentionne les réserves exprimées par le promoteur aux entreprises.

La période de parfait achèvement est la période pendant laquelle on peut ajouter des réserves portant sur des désordres apparus postérieurement à la réception. Il faut donc en profiter pour signaler tout ce qui ne va pas. Pour ce que vous mentionnez sur la chaudière, cela a dû être fait, mais il appartient au syndical d'exercer son contrôle et donc de s'en assurer et, surtout de suivre de près les actions correctives du promoteur ou des entreprises.

J’insiste sur le rôle du conseil syndical. Il est important qu’il soit représenté aux divers rendez-vous sur place entre le promoteur et le syndic et qu’il soit efficacement conseillé par un technicien. Il peut recourir à un architecte ou aux services d’une association d’assistance aux copropriétés.

15/09/2021 13:55


Yukiko a écrit : Cette attestation de fin de travaux serait l'attestation d'achèvement adressée au notaire ?


Non, pas du tout. Le notaire du promoteur n'intervient qu'au moment de l'acte authentique qui a lieu en général peu après le démarrage du chantier. C'est lui qui rédige tous les actes de vente qui reprend les termes des contrats de réservation. Ce qui se passe après ne le concerne pas tellement sauf si on fait appel à lui.


Yukiko a écrit : Le syndic a dû recevoir une copie du PV de réception. En toute rigueur, il devrait même être communiqué à chaque copropriétaire parce que la réception porte aussi bien sur les parties privatives que sur les parties communes et que le syndic n’est concerné que par les parties communes. Mais bon, si le syndic l’a, c'est l'essentiel. Le PV de réception est important parce qu’il atteste de la date de début des diverses garanties des constructeurs et qu’il mentionne les réserves exprimées par le promoteur aux entreprises.


Ce PV de réception est d'une importance capitale, mais comme je l'ai écrit plus haut, ce document n'est communiqué ni au syndic ni aux acquéreurs, sauf si le promoteur accepte de le diffuser.

Et il est fort probable que le syndic ne l'ait pas, d'autant qu'il a été répondu au CS que la réception n'avait pas été faite....!!

@Yukiko : Je ne sais pas pour vous, mais de mon côté, je lis ce que vous écrivez, et pour la clarté de la discussion, vous devriez aussi lire ce que j'écris afin de ne pas embrouiller les personnes qui posent des questions d'autant que le sujet n'est pas facile à comprendre..

Sinon, pour le reste de ce que vous avez écrit, je vous rejoins.

15/09/2021 23:48

Parisien420, je tiens à vous assurer que je lis ce que vous écrivez même si je vous donne l’impression du contraire.

Le notaire continue à intervenir après l’acte de vente parce qu’il doit recueillir l’attestation d’achèvement comme prescrit à l’article R 261-24 du code de la construction et de l’habitation. Cette attestation est également notifiée à l’organisme apportant la garantie financière d’achèvement.

Le PV de réception étant important, il faut le demander, même si le promoteur n’a pas l’obligation de le fournir. Je ne vois d’ailleurs pas pour quelle raison il le refuserait et je pense qu’il a l’obligation de le communiquer parce que les copropriétaires, pour leurs parties privatives, et le syndicat des copropriétaires, pour les parties communes, bénéficient des garanties légales des constructeurs et c’est le PV de réception qui indique le point de départ de ces garanties et ces acquéreurs sont donc en droit de pouvoir attester de la réception. Sur ce site d'un cabinet d'avocats, il est recommandé de demander le PV de réception au promoteur. Cela dit, l’assureur dommages-ouvrage doit avoir reçu notification de la réception mais, sait-on jamais, il est bon de conserver toutes les pièces utiles.

Je ne sais pas ce que la gestionnaire a voulu dire en répondant que les parties communes n’avaient pas été réceptionnées. Elle pensait peut-être à la livraison, allez savoir. Je sais comment cela se passe dans les cabinets de syndic. Les gestionnaires ne sont pas toujours très au fait de ce qui sort de de la gestion ordinaire. Ce sont souvent d’anciens comptables formés sur le tas qui n’ont pas reçu toute la formation souhaitable.

16/09/2021 00:49

@Yukiko : je suis heureux d'apprendre que vous me lisez, et je dois avouer que je n'avais pas cette impression il est vrai.

Pour entrer un peu plus dans le détail, je suis d'accord pour le notaire. Au même titre que les acquéreurs, il reçoit la même attestation d'achèvement des travaux de la part du promoteur, et c'est certainement le même document. Autrement dit, n'importe quel acquéreur de VEFA, s'il est soigneux dans le rangement de sa paperasserie, est capable de ressortir cette attestation.

Donc il n'y a, a priori, pas de raison que notre ami @Yann57100 ait reçu cette attestation d'achèvement du notaire, sauf s'il lui a spécifiquement demandé une copie car il l'avait perdue.

Quant à la communication du PV de réception du promoteur aux acquéreurs ou au syndic, dans les faits il est très rare qu'il accepte de le communiquer. En effet, ce PV de réception ne regarde pas les acquéreurs ou le syndic, car jusqu'à ce qu'il soit établi, c'est le vendeur qui est le maître d'ouvrage. Si bien que l'acquéreur n'a pas à intervenir à ce stade sur la construction. Il ne peut intervenir qu'après, par le biais du PV de livraison, (d'où son importance de faire la livraison aussi des parties communes souvent négligées) car c'est aussi à ce moment-là, que l'acquéreur bénéficie des 3 garanties de la VEFA, ce qui n'est pas le cas avant la réception.

En 2003, la Cour de Cassation a bien décrit cet état de faits: "la réception des travaux au sens de l'article 1642-1 du code civil résulte de l'acte passé entre le maître d'ouvrage et les constructeurs, et ne concerne pas les rapports entre le vendeur et les acquéreurs".

C'est aussi pourquoi les acquéreurs ou le syndic ne sont pas conviés à la réception des travaux car leur présence n'a aucune valeur juridique. Ainsi, des acquéreurs y ayant pourtant assisté, avaient signé le PV de réception, ce qui n'avait aucune valeur selon la cour de Cassation qui complète quelques années plus tard ce qu'elle avait dit : "la réception des travaux au sens de l'article 1642-1 du code civil résulte de l'acte passé entre le maître de l'ouvrage et les constructeurs et la participation des acquéreurs à cette réception n'a aucun effet juridique".

Et pourtant, c'est à partir de la date d'établissement de ce PV de réception que les 3 garanties acquéreurs se déclenchent, tout simplement parce qu'à partir de cette date, l'acquéreur acquiert le droit d'intervenir sur les travaux.

Il y a une exception à ce dispositif, ce sont les Travaux Modificatifs Acquéreurs (appelés TMA), qui sont généralement très encadrés, notamment dans l'acte de vente. Ce sont les modifications que l'acquéreur souhaite effectuer avant la réception : disparition d'une cloison, suppression d'une douche pour mettre une baignoire, ajout/suppression/déplacement de prises electriques, etc... Le promoteur convoque les acquéreurs pour ces TMA, et en concertation éventuelle avec l'architecte, il valide les TMA ou pas.

Aussi paradoxal que cela puisse paraître, le fait que l'acquéreur ne soit pas mêlé à la réception peut aussi le protéger : l'acquéreur pourrait être influencé lors de la livraison par les réserves de la réception dont il a eu connaissance, et ne pas consigner des réserves que le maître d'ouvrage n'aurait pas lui-même consigné dans le PV de réception sous prétexte que c'est un professionnel du bâtiment. Il est bon de se rappeler que les réserves inscrites dans le PV de livraison n'exonère absolument pas le vendeur de ces réserves, même si celles-ci ne figurent pas dans le PV de réception.

Il reste que ce PV de réception est obligatoirement communiqué dans le cadre d'une procédure judiciaire, car dans ce contexte, il y a souvent des malfaçons suffisamment importantes que le promoteur refuse de prendre en charge. L'expert du tribunal en a besoin pour établir son rapport, le juge en a besoin pour estimer si le promoteur a volontairement ou non caché une malfaçon ce qui conditionnera son éventuelle condamnation.

Pour terminer, je pense que le syndic de la copro de @Yann57100 a commis une faute importante de ne pas avoir pris les devants pour organiser la livraison des parties communes 6 mois après la remise des clés. C'est plus ou moins priver les acquéreurs de la Garantie de Parfait Achèvement qui est la toute première garantie et la plus facile à mettre en oeuvre. Même si c'est le promoteur qui convoque le syndic pour la livraison des parties communes, le syndic ne voyant rien venir, aurait du prendre l'inititative dans l'intérêt du SDC. Ce n'est pas un motif de révocation (je ne pense pas en tous cas), mais une faute suffisamment grave pour ne pas reconduire son contrat. D'autant que cela reflète une certaine incompétence, et vu les problèmes de chaufferie et autres, on est en droit de douter de sa compétence dans le suivi de cette affaire.

16/09/2021 08:33

Bonjour Yukiko et Parisien 420.

Encore merci à vous pour toutes ces précisions, et le temps que vous nous consacrez, c’est vraiment très appréciable.

Dois-je comprendre que cette attestation qui nous a été remise ne fait office de PV de réception ?
Qu’il y aurait un ou des documents en plus qui constitueraient le PV de réception ?

Dans notre cas, plusieurs co-propriétaires ont des problèmes de fuites dans leur appartement…

C’est la raison pour laquelle votre aide nous est précieuse.

Nous avons demandé au syndic par mail les tests de mise en pression de tous les appartements, chaufferie.

Sont-ils obligés de nous les montrer ou donner ?

D’avance merci et bonne journée.

16/09/2021 11:16

Bonjour @Yann57100,

En effet, l'attestation d'achèvement ne fait pas office de PV de réception, mais elle suppose que la réception a bien eu lieu.

Le PV de réception est un document qui existe bel et bien, et que vous n'avez sans doute pas, tout comme le syndic.

Pour les fuites dans les appartements, il faut absolument que chaque copropriétaire les signalent au titre du parfait achèvement (vous avez encore 4 mois et demi, que ce soit pour les parties privatives ou les parties communes).

Chaque copropriétaire (pour les parties privatives) ou le syndic (pour les parties communes) doit signaler les désordres par LRAR, avec photos si possible.

Ne prenez surtout aucune inititiative en termes de recherche de fuites ou autres, et ne demandez pas au syndic de faire des tests. C'est l'affaire du vendeur de réparer les désordres.

Il faut faire jouer la Garantie de Parfait Achèvement dont vous bénéficiez.

Plus d'infos : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2958

16/09/2021 11:33

@Parisien420: Merci beaucoup.

16/09/2021 16:33

Je suis dans l’ensemble d’accord avec Parisien420 mais je trouve tout de même qu’on s’égare. Je reprends les questions initiales.

En ce qui concerne les parties communes, chaufferie, espaces verts, facade, quand et qui signe la fin des travaux ? Rien n'aurait été fait apparemment.

Dans le cadre d’une VEFA il y a :
1. un constat d’achèvement des travaux,
2 une réception des travaux,
3 une prise de possession par les acquéreurs.

Constat d’achèvement

Références : code de la construction et de l’habitation, articles R 261-1 et R 261-24, ce dernier renvoyant à l’article R 261-2.
Ce constat a essentiellement pour but de prendre acte que la garantie financière d’achèvement ou de remboursement est devenue sans objet.
Il est établi par les parties, c’est à dire le vendeur (promoteur) et les acquéreurs à moins que dans les actes de ventes ne soient stipulé que l’achèvement est constaté par une personne qualifiée, ce qui est en pratique toujours le cas, cette personne qualifiée pouvant être le maître d’oeuvre.

Il est possible que l’attestation que vous avez mentionnée soit le constat d’achèvement quoique la formule l’ensemble des travaux logements soit un peu troublante. Savoir à qui elle est adressée et dans quel but permettrait de lever le doute.

Réception des travaux.

C’est l’acte mentionné à l’article 1792-6 du code civil. Il donne le point de départ des garanties légales des constructeurs, garantie de parfait achèvement, biennale de bon fonctionnement et décennale ainsi que la garantie décennale des dommages intermédiaires ajoutée par la jurisprudence. C’est un acte normalement contradictoire établi par le maître de l’ouvrage d’une part et les constructeurs d’autre part. Dans le cadre d’une VEFA, le maître de l’ouvrage n’est pas le propriétaire (ce serait en pratique inapplicable pour la construction d’un immeuble en copropriété) mais le vendeur (article 1603 du code civil).
Les pouvoirs de maître de l’ouvrage qu'a le vendeur cessent à la réception . Ils sont alors repris par les acquéreurs.

Prise de possession.

C’est l’acte qui correspond à la délivrance en exécution de l’acte de vente. Il est le plus souvent matérialisé par la remise des clefs (article 1605 du code civil). La notion de délivrance, ou prise de possession en VEFA, est simple pour ce qui concerne les parties privatives, c’est à dire les appartements, mais elle l’est beaucoup moins pour ce qui est des parties communes.

Chaque copropriétaire est propriétaire de ses parties privatives et d’une part de parties communes. Dans l’absolu, la délivrance porte à la fois sur les parties communes et sur les parties communes. Lorsqu’un copropriétaire prend possession de son appartement, il prend aussi possession des parties communes. Mais il y a des parties communes accessibles à tous comme l’entrée et l’escalier et d’autres qui ne le sont pas comme la chaufferie ou la machinerie de l’ascenseur. Aucun texte ne précise comment se fait la prise de possession de ces parties d’accès restreint. Il une pratique courante d’organiser une livraison des parties communes. Mais il n’est pas évident que cette délivrance marque le début de la période d’un mois au cours de laquelle le vendeur ne peut être déchargé des vices de construction ou des défauts de conformité apparents (article 1642-2 du code civil).

L’absence d’acte de délivrance des parties communes est peut-être une bonne chose. Cela permet au conseil syndical de s’y préparer. Un état des lieux minutieux opéré avec le conseil syndical assisté d’un homme de l’art vaudra bien mieux qu’une livraison en catimini et à la va-vite.

Rien n’aurait été fait apparemment. En fait, vous ne savez pas ce qui a été fait. Vous constatez des désordres. Il faudrait commencer par chercher à savoir si ces désordres ont tous été signalés et si une réponse a été apportée. Le vendeur n’est pas le seul envers qui il est possible d’agir. Il a une obligation de garantie mais le maître d’oeuvre et les différentes entreprises ont la même obligation. Dans le souci pratique d’obtenir un bon fonctionnement des équipements sujets à des désordres, il peut être plus efficace de s’adresser directement aux entreprises tout en tenant le vendeur informé. Les copropriétaires n’ont pas un lien contractuel direct avec les entreprises mais, en tant que successeurs au vendeur dans ses droits de maître de l’ouvrage, ils sont légalement directement créanciers des garanties légales.

Nous avons demandé au syndic par mail les tests de mise en pression de tous les appartements, chaufferie.

Ce n’est pas la bonne approche. Le vendeur et les entreprises ont une obligation de résultat : la chaudière doit chauffer, les tuyauteries ne doivent pas fuir. Il faut simplement demander un résultat sans s’immiscer dans des détails de procédures techniques. Demander des résultats de tests, qui ne sont peut-être pas obligatoires, c’est sous-entendre que le travail a été bâclé.
L’industrie du bâtiment ne fonctionne pas comme l’industrie aéronautique. L’usage n’est pas de justifier de contrôles de qualité pour tout. Vous risquez d’obtenir, après un délai assez long, la réponse du berger à la bergère : voilà le compte rendu des tests de mise en pression, rien à signaler. Il vaudrait bien mieux signaler au vendeur et au plombier qu’il y a des fuites, demander une intervention et inviter par affichage les résidents à signaler tout incident au syndic.

PV de réception : il y a de bonnes chances d'en trouver une copie dans le dossier de l'assurance dommages-ouvrages.

16/09/2021 20:59

Globalement d'accord avec ce qu'a écrit @Yukiko.

Contacter directement les prestataires, oui, ça va généralement plus vite que de passer par le promoteur pour prendre rendez-vous. Mais il faut impérativement que la réserve ait été d'abord consignée dans le PV de livraison, ou que le promoteur ait été préalablement informé par LRAR. Il est important de comprendre que si le promoteur est court-circuité, il ne rémunérera pas le prestataire.

D'ailleurs, certains prestataires peuvent refuser d'intervenir directement, ils attendent l'ordre de travaux de la part du promoteur pour être sûrs qu'ils seront payés.

Après, il faut avoir les coordonnées des prestataires, ce n'est pas toujours simple de les obtenir...

Je précise également que prendre des initiatives en faisant intervenir des entreprises étrangères à la construction (que ce soit pour du diagnostic ou de la réparation) est surtout à proscrire.

Le diagnostic ne servira à rien, et si la réparation n'aboutit pas ou si la panne revient, le prestataire ne voudra plus intervenir ultérieurement sous prétexte que son "collègue" a trafiqué son travail.

La Garantie de Parfait Achèvement ne peut être effective qu'avec les prestataires qui ont effectué la construction, sinon vous devrez payer de votre poche sans pouvoir être remboursé.


@Yukiko a écrit : PV de réception : il y a de bonnes chances d'en trouver une copie dans le dossier de l'assurance dommages-ouvrages.


Tout à fait exact. Le seul problème, c'est que l'assureur DO ne parle pas aux particuliers, encore moins lui communique des documents. Ses interlocuteurs sont les experts, les autres assureurs, les avocats, etc...

Le syndic (pour les parties communes) ou tout particulier (pour les parties privatives) ne peuvent que déclarer des sinistres, et recevoir le rapport de l'expert DO. Rien d'autre.

Je le sais car nous avons déclaré un sinistre en DO, et ne voyant pas le rapport de l'expert au bout de 2 mois (le syndic ne répondait pas à mes mails), j'ai téléphoné à l'assureur de la DO, et j'ai parlé à la personne en charge du sinistre. Il a fallu que j'argumente beaucoup pour qu'elle me donne juste quelques infos par téléphone. Elle a finalement été compréhensive, mais il est clair qu'elle ne m'aurait jamais donné un document comme le PV de réception.

16/09/2021 22:43

Le dossier DO est une mine d’informations. On y trouve un descriptif des travaux faisant l’objet de la garantie décennale et la liste des intervenants ainsi que les références de leurs assurances en garantie décennale. Le promoteur doit le remettre au syndic.

Il est possible de contacter une entreprise titulaire d’un lot du marché de travaux directement parce qu’elle est directement redevable des garanties légales, dont la garantie de parfait achèvement. On a donc le choix soit d’appeler le vendeur soit d’appeler l’entreprise. Pour cette dernière, il n’y a pas de différence. Il n’y a pas de problème de paiement parce que les entreprises ne sont pas payées pour ce qu’elles font au titre d’une garantie : si elles devaient être payées, ce ne serait plus une garantie. Bien entendu, il ne faut pas appeler une entreprise n’ayant pas participé aux travaux.

16/09/2021 23:27


@Yukiko a écrit : Le dossier DO est une mine d’informations. On y trouve un descriptif des travaux faisant l’objet de la garantie décennale et la liste des intervenants ainsi que les références de leurs assurances en garantie décennale. Le promoteur doit le remettre au syndic.


C'est vrai,. L'assureur DO a besoin de la quasi intégralité des documents liés à la construction.


@Yukiko a écrit : Il n’y a pas de problème de paiement parce que les entreprises ne sont pas payées pour ce qu’elles font au titre d’une garantie : si elles devaient être payées, ce ne serait plus une garantie.


Là je suis moins d'accord. Je ne connais personne qui travaille gratuitement. Lorsqu'un prestataire procède à une levée de réserve, il est bien entendu payé par le maître d'oeuvre qui est tenu par cette garantie de parfait achèvement d'ordre public.

Le prestataire est lié au maître d'oeuvre par un contrat, et ce n'est pas le prestataire qui est tenu à cette garantie, c'est le maître d'oeuvre. C'est pourquoi, il est parfois compliqué de faire admettre une réserve. Si c'était gratuit, toutes les réserves même les plus exotiques seraient acceptées sans discuter.

Il est d'ailleurs tout aussi difficile de faire admettre une réserve que le maître d'oeuvre sait qu'elle sera très compliquée à lever, voire impossible dans le simple cadre de la GPA qui est le passage obligé la 1ère année avant que les autres garanties puissent être sollicitées. Pour tout vous dire, c'est ce qui est arrivé dans nos parties communes, mais l'affaire est si compliquée que je ne la détaille pas ici, ça n'a aucun intérêt.

Sinon, lorsque j'ai été livré de ma VEFA, j'avais bien sûr quelques réserves, et quand un prestataire est venu chez moi, il m'a fait signer un papier comme quoi la réserve a été levée. Je lui ai demandé pourquoi je devais signer, il suffisait que je le signale au promoteur. Il m'a répondu qu'il devait y avoir une trace comme quoi j'acceptais que la réserve était levée (ce qui est bien sûr tout à fait compréhensible). Et il a ajouté en souriant "et pour que je sois payé aussi...".

Et c'est là qu'il m'a expliqué. Ou alors il m'a pipeauté...

17/09/2021 00:41

Je ne connais personne qui travaille gratuitement.
Il ne s’agit pas de travailler gratuitement, il s’agit d’exécuter le contrat. Soit l’ouvrage n’est pas terminé soit il est défectueux. Le constructeur appelé en garantie par son client revient soit terminer son travail soit corriger les défauts. Cela ne donne lieu à aucun supplément de prix. Ce serait le comble. Plus l’ouvrage serait défectueux, plus cela rapporterait au constructeur ! Logiquement un défaut donne lieu à pénalité plutôt qu’à rémunération supplémentaire.

Le prestataire est lié au maître d'oeuvre par un contrat, et ce n'est pas le prestataire qui est tenu à cette garantie, c'est le maître d'oeuvre.
Celui que vous désignez comme le prestataire est le constructeur ou l'un des constructeurs. Il est lié contractuellement au maître d'ouvrage et non au maître d'oeuvre. Dans le cadre d'une VEFA, le maître d'ouvrage est le promoteur, mais jusqu'à la réception seulement. Après la réception, le maître d'ouvrage est l'acheteur et le promoteur prend le statut de constructeur. Le fait qu'il acquière ce statut de constructeur ne lui retire pas celui de vendeur. Or le vendeur d'un immeuble qu'il a fait construire transmet la garantie due par le constructeur à l'acheteur. Celui-ci peut appeler le constructeur en garantie, sans passer par son vendeur. Dans le cadre d’une VEFA, le promoteur ayant après la réception les deux qualités de vendeur et de constructeur, l’acheteur a le choix d’appeler en garantie soit le promoteur soit le constructeur.

Il m'a répondu qu'il devait y avoir une trace comme quoi j'acceptais que la réserve était levée (ce qui est bien sûr tout à fait compréhensible). Et il a ajouté en souriant "et pour que je sois payé aussi...".
Ce paiement devait être celui de la somme retenue en garantie jusqu’à la fin de la période parfait achèvement. Ou alors, c'est que le promoteur a fait intervenir une autre entreprise que celle qui y réalisé l'ouvrage. Cela peut arriver.

Superviseur

17/09/2021 08:01

Bonjour

Je vois que PAT57100...n'est pas revenu depuis l'ouverture du sujet.

Etes vous certain qu'il (elle)?) reconnaîtra le développement qui en est fait ?
__________________________
Bien à vous
Legavox propose beaucoup d’infos et articles juridiques, cliquez sur "Accueil" et avant de poster votre question, il est utile de regarder si le sujet a déjà été traité.

17/09/2021 13:55

Bonjour

Je tiens tout d abord à remercier tous les intervenants sur cette page. J ai bien tout lu mais je ne suis pas du tout férue à ce type de langage, nouvelle venue dans le monde de la copropriété.

Mon appartement a été livré le 22 fevrier 2021. Il a été établi un etat des lieux contradictoire (des travaux à terminer, vitrages à changer...). J ai également envoyé une mise en demeure en recommandé en mars au promoteur reléguant les "choses" en instance.

Depuis 3 semaines sont apparues des taches d humidité au plafond de ma sdb. J ai contacté mon promoteur à plusieurs reprises, toujours en attente. Les taches n ont pas évolué.

Ma voisine du dessus (eau qui arrivait par le lustre etc..), mes 2 voisins avaient (il y a 3 semaines) 100p100 d'humidité dans plusieurs murs.

Devant ce constat - nous - membres du syndic, depuis 3 semaines (?environ) avons mis une affiche dans l entree demandant aux personnes concernées par les degats des eaux (percage de tuyau, tuyaux mal raccordés, étanchéité du toit/terrasse graviers) de se manifester. Personne n a répondu....

En ce qui concerne les parties communes, le Pv de reception a dû etre établi entre le promoteur et les différentes entreprises. Ce pv ne peut etre obtenu que par un tribunal. Quand a t il été signé ?

Il nous appartient de demander de façon urgente l'etat des lieux, livraison, qui sera etabli de façon contradictoire par le promoteur et le syndic et si possible un ou des membres du syndic avec photos.

Vous conseillez de prendre un expert. Un expert du bâtiment ? Quel type d'expert ? Si nous choisissons cette option. Le syndic sera t il tenu de payer. Il me semble que notre cas ce serait utile, voire pertinent ?

Je suis naïvement sidérée - que ce syndic ou le syndic - non choisi mais mis en place par le promoteur n a pas procédé, mis en route toutes ces choses. Avec un syndic professionnel il me semblait être protégée, que mes droits allaient etre exercé.

Nous avons un énorme problème d achèvement de la chaufferie (chauffage au sol), de mauvaises finitions sur les facades, des problèmes d eau multiples (l eau a coulé à plusieurs reprises à plusieurs endroits par le plafond du garage commun), bcp de virages rayés par dégradations volontaires, espaces verts non terminés, bcp d arbres morts etc... etc..

Je vous remercie de votre attention et merci de tous vos bons conseils, en espérant avoir bien compris ?

Merci à Yann aussi - nous sommes dans la même galère.

Merci de pouvoir partager, être écoutée et entendue.

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