agrandissement appartement sur jardin en jouissance privative

Publié le Vu 547 fois 20 Par ProprioXXX
07/06/2019 22:38

Bonjour,

Je possède un appartement en rez-de-jardin. Et, comme chaque coproprietaire en rez de jardin, j'ai la jouissance privative du jardin devant l'appartement.

Il existe un débord de toit d'environ un métre devant la baie vitree qui donne sur le jardin. Il est donc techniquement possible "d'avancer" la baie vitrée d'environ 75 cm vers le jardin (info : la baie fait 5m de large). Après travaux, à son nouvel emplacement, la baie vitrée engendrerait donc une "internalisation" (dans l'appartement légèrement agrandi) de ces 75cm de "partie commune en jouissance privative" (sur 5m de long... pour rappel, la largeur de la baie vitrée... donc 3,75m2 de terrasses se retrouveraient alors dans l'appart au lieu d'être dehors).

Et là... Questions :

1 - la demande à l'assemblée générale relève t-elle de la majorité article 25 ou 26 ?

2 - une fois l'accord des autres copropriétaires obtenu, quelles sont les démarches administratives (urbanisme, mairie, ...) ?

3 - Dans la mesure ou cela ne modifie pas la répartition entre les parties communes, privatives et jouissances privatives, est-il besoin de modifier "l'état descriptif de division"... i.e. modifier la répartition des millièmes / tantièmes. Initialement, je pensais que non car "ma part" privative de copropriété ne varie pas... mais j'ai des "sons de cloches" différents de la part de certains interlocuteurs... et tout dépend de l'interlocuteur. ;-) J'aimerai donc un ou des avis plus qu'éclairés. Cette question sur la re-prépartition des tantièmes est importante car si c'est le cas, il faut peut être faire appel à un géomètre ce qui a immédiatement un impact significatif sur le coût de l'opération.

3 (suite)... pour bien préciser le point 3 ci-dessus, selon mon interprétation en tant que "NON expert immobilier", je conçois parfaitement que mes impôts vont augmenter un peu car ma surface habitable augmente un peu... par contre, je pensais qu'il n'y aurait aucun impact, ni sur la répartition des tantièmes entre les co-propriétaires ni sur mes charges de copropriété car il n'y a aucune modification de surface entre mes parties réèllement privatives et mes parties en jouissance privative... C'est juste qu'une partie du jardin - 3,75m2 - (donc de ma jouissance privative actuelle) se retrouvera en partie habitable au lieu d'être en extérieur comme aujourd'hui... forcément puisque j'avance la baie vitrée de 75 cm sur le jardin.

Si quelqu'un peut m'aider à bien comprendre ce cas de figure... et bien... ça m'aiderait beaucoup.

Alors d'avance.... MERCI !!!

Cordialement

P.

08/06/2019 08:03

Bonjour,

La premiére démarche consiste à mettre à l'ordre du jour la modification de l'aspect extérieure de la copro, et , ici comme il s'agit de prendre sur un jardin qui posséde simplement un usage privatif , cela nécessite un vote de l'ensemble des copros dans ce sens .

et , tout est possible , mais rien n'est certain

08/06/2019 09:07

Bonjour,

La création de cette baie vitrée avancée vous permettra un gain de place. Mais comme dit précédemment, lorsque les travaux entrepris modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment et /ou lorsque les travaux visent à modifier la façade du bâtiment l’accord de l’assemblée générale est necesssaire.

Il s’agit de travaux privatifs sur des parties communes à jouissance privative exclusive qui doivent faite l’objet d’une autorisation préalable par une assemblée générale en respectant les clauses du règlement de copropriété et de l’Article 25 b) de la loi du 10 Juillet 1965 : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant - L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; »

SK

Modérateur

08/06/2019 09:37

bonjour,

vous devrez présenter un projet permettant à votre A.G. d'évaluer son impact sur l'harmonie de l'immeuble, votre projet devra détailer son impact sur les murs parties communes existantes.

il vous faudra une autorisation d'urbanisme délivrée par la mairie.

il me semble que comme vous augmentez la surface habitable de votre appartement, il faut modifier l'état descriptif de division.

salutations

08/06/2019 10:03

Bonjour,

Mais votre appartement ne sera pas agrandit ; cette avancée restera une partie commune à jouissance ptivative et ne sera donc pas une partie privative (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000019603521&fastReqId=113776352&fastPos=1).

Cdt.

08/06/2019 15:10

Bonjour,

Merci beaucoup à Oyster, Santaklaus, Youris et Beatles pour ces éléments de réponse...

1 - concernant la résolution à faire adopter en AG avec descriptif, éléments techniques, etc.... ça c'est la partie "facile" bien qu'elle puisse malheureusement aboutir à un refus. Donc je gère... Et je retiens que cette demande (i.e. le vote de l'AG) est régi par l'Article 25b de la loi du 10/7/1965.

Par contre... c'est pour le reste que je gère moins... voire pas ;-)

2 - pour l'administraitif "urbanisme" .... j'ai bien noté, la demande d'autorisation en marie, etc... Mais je me pose toujours la question des impots : selon ma compréhension, je n'aurai pas davantage de surface privative mais j'aurai davantage de surface habitable donc hausse de la taxe foncière et la taxe habitation. Quelqu'un confirme ??? (ou infirme ?)

3 - pour l'état de description de division, j'ai cru comprendre par ailleurs qu'il est à modifier uniquement si, en raison de la modification d'un ou plusieurs lots, on se retrouve avec un variation de la répartition "partie communes" / "partie privatives" / "partie communes à jouissance privative"... Mais dans mon cas... J'avance juste un peu l'habitable au delà de ma partie privative sur "ma" partie commune à jouissance privative donc... je me dis :" pas d'impact sur la répartition... donc pas besoin de modifier l'EDT"... Mais ai-je raison ? ou suis-je à côté de la plaque ?

Cordialement

P.

08/06/2019 16:06

L'EDD ne concerne que la division de la propriété de l'immeuble.

Il ne répertorie que les parties privatives et les quotes-parts des parties communes si elle existent (article 71-2 du décret n° 55-1350).

C'est ce que rappelle l'article 3 du décret n° 67-223 qui ramène à l'article 1 de la loi n° 65-557.

Votre jardin et l'avancée sont une partie commune à jouissance exclusive rattachée à votre lot et non pas à vous personnellement.

Pour ma part j'éviterais ce type d'opération, qui ne peut être que souces de problèmes, à cause du fait que l'on ne sait pas très bien si une partie commune à jouissance exclusive est habitable ou non.

En fait vous construisez un local de 3,75 m², et le droit de construire est un droit accessoire au syndicat, mais vous ne créez pas des parties communes vu que vous les modifiez.

Vous ne créez pas non plus de nouveaux locaux privatifs soit des parties privatives (article 30 et suivant de la loi n° 65-557).

Vu cette ambiguité vous serez toujours à la merci d'une contestation.

Je vous conseille de laisser tomber pour un tel chipotage.

08/06/2019 19:57

Encore un très grand merci beaucoup pour ces explications : ça m'aide, ça m'aide...

En fait, cette modification a déjà été effectuée dans des appartements d'une autre résidence (c'est une autre copropriété mais architecturalement exactement elle est complètement identique à la notre). Et le résultat est très intéressant car il permet de gagner de la profondeur dans les appartements concernés : on n'imagine pas la différence que peut faire une bande de 5m de long ajoutant 3,75m2 de surface habitable au salon dans un appartement qui au total mesure 34 m2 (-->c'est vraiment un gain notable) . Donc je reste motivé.

Ainsi, mon objectif reste donc bien "d'imiter" les coproprietaires de cette autre residence... mais en le faisant CORRECTEMENT (même si c'est compliqué).... En fait, ces copropriétaires l'ont fait "sans rien demander" et ils ont semble-t-il finit par avoir un certain nombre d'ennuis... entre autre au pire moment, c'est à dire au moment de revendre leur appartement car la mesure de surface (CARREZ) posait problème... au point parait il qu'il ne pouvaient plus réaliser la transaction avec les acheteurs. Difficle d'avoir les détails car je ne connais pas ces personnes.

Je cherche Donc d'une part à comprendre le contexte juridique... qui est effectivement assez subtil... et d'autre part à limiter les coûts de l'opération à court terme puis les risques à moyen long terme... vis à vis de la copro et des "autorités" en tout genre (mairie, impots, notaires, etc...)

Je reste donc prenneur de tous conseil éclairé sur la meillure manière de parvenir à réaliser ce projet sans m'attire d'ennuis ni à court ni à moyen ni à long terme.

09/06/2019 08:52

Bonjour,

Il s'agit en fait d'une proposition de transformation d'une" partie commune "de l'immeuble dont vous possédez la jouissance exclusive (jardin ou balcon ) en l'intégrant dans une autre destination à savoir une modification de la surface habitable et par ce fait un changement des milliémes de RC concernant les charges et la superficie de votre bien.

Sans accord de vente de la parcelle par les copros en AG , et donc d'un acte notarié la loi CARREZ ne validerait pas "l'extension" de la surface habitable....

D'autre part vous devez pouvoir apporter lors de l'AG le devis et le détail de la réalisation à effectuer par un maitre d'oeuvre ou architecte afin de ne pas affecter l'immeuble.,et devoir convaincre !.....

"Tout est possible, mais rien n'est certain "

09/06/2019 12:08

C'est beaucoup plus complexe.

Il faudrait aussi l'intervention d'un géomètre pour modifier l'EDD et voter l'ajustement des tantièmes.

Il n'est pas question d'intégrer une parcelle de terrain à la surface habitable d'un lot, car l'on aurait alors à faire à deux immeubles de nature différente, et, l'on ne mélange pas la contenance d'une parcelle de terrain avec la suface d'un appartement.

En fait l'on nous demande de servir clef en main un montage, que j'estime au minimum être une magouille, et je ne pense pas qu'en s'appelant LEGAVOX le site est fait pour donner des conseils pour détourner une réglementation.

Donc, si d'autres l'ont fait il suffit simplement de leur demander comment.

09/06/2019 16:56

Bonjour,

Il ne s'agit pas de contourner une réglementation à mon avis, ou ,encore moins une magouille::

sans autorisation de l'AG rien n'est possible (,mais cela ne suffit pas bien entendu )

et, si ce dernier effectuait les travaux en "force" ,la copro se chargerait de l'obliger à démolir son extension.

cordialement.

09/06/2019 19:22

Bonsoir oyster,

Si vous préférez contourner des règles.

Si au départ il existe un débord de toit c'est qu'il y a une raison voulue par l'architecte qui a des droits sur l'architecture du bâtiment.

Une jouissance privative sur une partie commune est un droit attaché au lot un peu comme une servitude conventionnelle, sauf qu'à part l'article 700 les articles 697 à 702 du Code civil ne peuvent pas s'appliquer.

Lorsque l'on donne un avis il faut qu'il soit suivi par parce que...

Dans une copropriété verticale (bâtiments collectifs), comme le rappelle l'article 71-1 du décret 55-1350, le sol est globalement placé sous le régime de l'indivision forcée (articles 3 et 4 de la loi 65-557).

Donc proposer la vente de la parcelle, ce qui demanderez de faire, suite à l'intervention d'un géomètre, une division de la propriété du sol entraînant changement de limite (article 7 du décret 55-22) soit attribuer un numéro de parcelle cadastrale à la parcelle cédée ; dans ce cas-là le sol ne serait plus globalement placé sous le régime de l'indivision forcée.

Quant bien même, étant propriétaire d'une parcelle cadastrale faisant l'objet d'une fiche parcellaire au fichier immobilier (articles 8 et 9 du décret 55-1350), conformément aux articles 546 et 551 à 553 du Code civil, ce dernier aurait le droit de construire vu que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Un immeuble bâti étant une construction, lorsque il est collectif ce dernier est soumis au staut de la copropriété conformément à l'article 1 de la loi 65-557.

La construction, c'est à dire le gros oeuvre ou squelette, est en indivision forcée entre tous les copropriétaires (propriétaires d'un volume : le lot) le sol (immeuble non bâti) sur lequel l'immeuble bâti est construit appartient indivisément à ces derniers, et donc, par droit d'accession le bâtiment est leur propriété indivise (article 546 à 553 du Code civil).

Donc lorsque j'emploie le mot complexité je ne le fais par par hazard, et qu'il faudra bien magouiller pour sortit le lapin du chapeau.

Cdt.

09/06/2019 19:41

Bonsoir,

Suite aux explications détaillées de beatles la messe est dite sur ce dossier.

SK

10/06/2019 06:27

Bonjour,

Effectivement il s'agit d'une indivision forcée ,et ceci ne permet pas d'interprétation !...

et ,il est doncimpossible de contourner les régles.

"Amen".

OYSTER.

11/06/2019 18:44

Re-merci à tous pour vos éclaircissements que je ne comprends pas forcément toujours complètement car mes notions juridiques sont assez limitée... ... donc même si je tente de m'accrocher, je décroche parfois quand même...

Ceci dit...

- il n'est pas question d'acheter la parcelle... tout simplement car la copro refusera de me la vendre ! Ce n'est même pas la peine d'y penser.

- Mais je me dis qu'il est forcément possible de réaliser l'opération car cela a été fait dans la copro d'à côté... et personne n'a rien fait démolir... et personne n'est parti en prison LOL... Mais ça a été fait "au forcing"... façon clandestin... laissant certainement l'ensemble dans une situation un peu bancale qui peut poser des problèmes... à le revente en particulier ou peut être encore du point de vue des assurances pour certains sinistres...

- La seule chose que je puisse faire dans un premier temps, c'est obtenir l'accord de la copropriété en AG pour le changement d'aspect de l'immeuble car la modif se voit vraiment très peu... tout le monde le sait puisque ça a été fait dans la copro d'à côté et lorsque j'ai demandé à des personnes qui ne le savaient pas si elles constataient quelque chose, quasiment personne n'a remarqué quoi que ce soit jusqu'à ce que j'explique la situation... et là parfois même... certains y regardaient à deux fois avant de s'en rendre vraiment compte. J'ai donc une chance d'obtenir un OUI de l'AG car le refus est vraiment purement idéologique (ce qui ne veut pas dire que je ne vais pas l'essuyer... ce refus)... En plus, pour ce qui est des aspects techniques, la baie serait posée exactement dans les mêmes conditions techniques que l'actuelle (sur les mêmes murs... mais un peu plus loin)... et en dessous il n'y a personne : c'est un rez de chaussée et il n'y a pas de vide sanitaire donc aucun contexte de risque supplémentaire sur la "portance", les infiltrations ou autre...



--> En fait, en imaginant (miracle) que j'ai l'accord de l'AG, je me demande juste ensuite comment faire ces modifications en toute légalité (donc sans "truander" même si ça serait peut être plus simple )... mais j'aimerais éviter les actions inutiles (et donc la gestion et les coût associés) : genre le géomètre si pas utile par exemple car il n'y aurait pas de modif de l'EDD car même si au final j'ai "davantage d'habitable", en fait je n'aurai pas davantage de partie privée... j'aurai juste déplacé, avec l'accord de la copro, ma baie vitrée un peu en avant de sa position actuelle sur ma jouissance privative. Depuis le début, je me dis que j'ai davantage d'habitable vis à vis des impôts mais pas davantage de partie privative vis à vis de la copro donc pas plus de tantième non plus. Mais mon raisonnement est peut être imparfait (du fait que juridiquement, c'est subtil et comme je n'y connais pas grand chose... ça n'aide pas !!! ).

P.

13/06/2019 10:04

Bonjour

J'ai un bien qui posséde une configuration identique dans copro et avec jardin .

La mise à l'ordre du jour est nécessaire ,avec schéma ,et, votre présence !

et ceci est une premiére étape .

Le cas existe aussi pour des propriétaires annexant les greniers (duplex) et des demandes de régularisations

quelques années aprés .....

13/06/2019 12:33

Et la suite détaillée... après ya qu'à faut qu'on ?

13/06/2019 22:49

Merci pour ce petit complément mais ça ne m'en dit pas beaucoup plus...

Pour info complémentaire et rappel :

- la modification ne changera pas l'emprise au sol de l'immeuble car les murs porteurs du batiment dépassaient déjà de la baie vitrée d'environ un mètre avec une toiture au dessus... comme une sorte de mini-logia d'un métre de profondeur devant la bait vitrée

- la modification augmentera la surface de plancher de moins de 5m2... cela semble avoir son importance pour les déclarations en tout genre... Mais pour moi cette nouvelle surface de plancher restera sur la partie commune à jouissance privative...

Et actuellement, mon plus gros problème est de convaincre qu'en ayant l'accord des copropriétaires pour la modification d'aspect, je pourrai alors faire la modification avec comme résultante d'avoir finalement une partie de mon "habitable" sur 3 à 4m2 de partie commune dont j'ai déjà la jouissance privative... ce qui n'aurait aucun impact sur l'état descritptif de division et la répartition des millièmes. Et qu'en cas de mesure CARREZ, il faudra déduire cette surface de la surface habitable mesurée car elle n'est pas sur partie provative. En fait, mes interlocuteurs au Syndic ont une autre approche (modif EDD, modif millièmes, rachat parcelle etc etc...) mais lorsque j'explique clairement mon point de vue (exposé ci-avant) et contredit leur raisonnement initial, après prise en compte de mes arguments, ils n'arrivent plus à me prouver leur raisonnement mais ne parviennent pas non plus à admettre le mien... du coup... c'est une sorte de status quo... il faudra pourtant bien que quelqu'un parvienne à déterminer la réalité juridique du contexte.

Modérateur

14/06/2019 10:32

à voir les réponses unanimes qui vous ont été apportées, les réponses à votre question sont clairement négatives même si celles-ci ne vous conviennent pas.

personnellement la position de votre syndic me semble la bonne.

14/06/2019 10:41

Tout à fait d'accord avec Youris.

SK

14/06/2019 11:10

Sans accord de l'AG rien n'est possible ,mais vous ne pouvez annexer une parcelle dont seul la jouissance est privative .

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