Application de l'article 18-2 de la loi fde 1965

Publié le 13/10/2020 Vu 379 fois 17 Par
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12/10/2020 17:08

Bonjour


En tant que syndic d'un syndicat secondaire, j'ai demandé à notre gestionnaire du syndicat principal, qui est un administrateur provisoire, de me remettre les fonds et archives qui revenait à notre syndicat secondaire et celui ci m'afait tourner en rond plus de 6 mois, sans me donner les documents et fonds demandés


J'ai donc introduit un referé devant le Tribunal competent qui a rejete ma demande au motif que je n'ai pas convoqué l'AG constitutive du syndicat secondaire dans le cadre de l'article 7 du decret de 1967, que seul l'administrateur provisoire pouvait utiliser.

Je veux contester cette decision car j'ai convoqué ladite AG Constitutive, dans le cadrede l'article 27 de la loi de 1967, en tant que mandataire des coproprietaires, de plus le delais de recours des 2 mois prevu à l'article 42 de la loi de 1965 etait depassee et enfin aucun coproprietaire n'a conteste ladite AG.

Enfin l'administrateur provisoire n'a aucun droit de s'opposer à la creation d'un syndicatsecondaire et il ne peut contester aux AG des coproprietaires.


Comptant sur vos reponses recevez mes salutationsrespectueuses.

Modérateur

12/10/2020 17:59

bonjour,

s'agissant d'une procédure en référé qui ne juge pas le fond de l'affaire, vous devez prendre un avocat pour faire juger le fonds de l'affaire.

mais je pense que vous devez y être autorisé par votre A.G. car cette procédure avec avocat ne sera pas gratuite.

salutations

12/10/2020 19:14

Bonsoir,

Pour la loi et son décret d’application une assemblée spéciale convoquée par le syndic réunis les copropriétaires concernés dans les cas prévus suivants :

- À l’article 6-2 : décisions concernant les parties communes spéciales expressément mentionnées dans le règlement de copropriété.

- À l’article 35 : confirmation d’une décision d’assemblée générale du syndicat de la totalité des copropriétaires.

En revanche rien pour ce qui concerne la création d’un syndicat secondaire ; sauf que le deuxième alinéa article 24 du décret dispose que ce sont les propriétaires des lots composants le bâtiment qui se constituent en syndicat secondaire dans le but de désigner un syndic (article 48 du décret) propre au syndicat secondaire qui en est dépourvu de syndic ce qui ramène au dernier alinéa de l’article 17 de la loi.

Un propriétaire d’un lot d’un bâtiment peut convoquer une assemblée générale spéciale (et non pas une assemblée spéciale) des copropriétaires composant ce bâtiment à l’effet de créer un syndicat secondaire.

Cour de cassation ; 3 novembre 2016 ; pourvoi n° 15-24521 (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000033349525?tab_selection=jum) :


Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que le procès-verbal de l'assemblée générale spéciale des propriétaires du bâtiment A du 8 juin 2008 concerne une réunion dont l'objet est la scission du syndicat initial et préconise l'élection du syndic de ce syndicat secondaire et que les formalités relatives à la scission du syndicat initial n'ont jamais été effectuées, de sorte que la création d'un syndicat secondaire ensuite de cette scission ne peut être valablement invoquée et que le syndicat secondaire n'a pas d'existence juridique ni de qualité à agir ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le procès-verbal de l'assemblée générale spéciale des copropriétaires du bâtiment A du 8 juin 2008 avait décidé à l'unanimité des copropriétaires de celui-ci la création, le jour même, d'un syndicat secondaire de ce bâtiment et avait élu un syndic, chargé de la gestion de ce bâtiment, et que la scission de la copropriété n'est pas un préalable à la création d'un syndicat secondaire, la cour d'appel, qui a dénaturé le procès-verbal d'assemblée générale, a violé les textes susvisés ;


Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour MM. X..., Y..., Z..., Mme B...et le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du 11 rue Lesage (« accepté » par la Cour de cassation) :


Les faits :

… le procès-verbal du 8 juin 2008 vise une réunion sur convocation du propriétaire d'un lot dont l'objet est la scission du syndicat initial, tout en préconisant pour ce qui concerne la création d'un syndicat secondaire l'élection du syndic, renvoyant pour la gestion des parties communes à des modalités à définir avec le syndicat principal, et ce dans les termes suivants : « création d'un syndicat secondaire suite à la scission du syndicat initial »…


Il aurait fallu sortir cet atout de la manche que l'administrateur judiciaire devait connaitre et qui a donc abusé de votre méconnaissance ; c'est de la mauvaise foi à des fins uniquement pécuniaires.

Cdt.

13/10/2020 09:33

Bonjour,

La validité de l'assemblée constitutive que vous avez convoquée est contestée par l'administratieur provisoire. Le juge des référés n'était pas compétent pour statuer. Vous devez porter l'affaire devant le juge du fond avec représentation par avocat obligatoire.

Par ailleurs, je ne vois pas quels documents et quels fonds vous pouvez réclamer. A sa création, le syndicat secondaire ne possède rien.

13/10/2020 10:09

Il y a redondance car c'est exactement ce que #youris avait répondu.

Les archives contiennent les documents concernant chaque bâtiment !

Les documents concernant le bâtiment ils reviennent à qui ?

L'appel de charges en cours incluait l'entretien et l'amélioration interne du bâtiment (article 27) !

Les fonds restants ils reviennent à qui ?

Vous auriez dû lire, si vous l'avez fait, dans l'arrêt, que je cite en lien, avec plus grande attention le 2° du moyen produit qui rappelle qu'il ne faut pas s'arrêter aux tremes que l'on emploie mais de ne retenir que l'intention !

13/10/2020 10:37


Les documents concernant le bâtiment ils reviennent à qui ?


Ils ne reviennent pas, ils restent où ils sont, c'est à dire dans les archives du syndicat principal, la création du syndicat secondaire n'étant pas rétroactive.


L'appel de charges en cours incluait l'entretien et l'amélioration interne du bâtiment (article 27) !

Les fonds restants ils reviennent à qui ?


A déterminer après contrôle des comptes et approbation par l'assemblée générale du syndicat principal. Ce ne peut être immédiat. La situation n'a rien à voir avec celle d'un changement de syndic.

13/10/2020 11:22

Juste pour ce qui concerne l'entretien du bâtiment (immeuble) le premier alinéa de l'article 33 du décret (un syndicat peut être principal ou secondaire) :


Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.


Pour les fonds :


A déterminer après contrôle des comptes et approbation par l'assemblée générale du syndicat principal. Ce ne peut être immédiat. La situation n'a rien à voir avec celle d'un changement de syndic.


Donc il y aurait bien des fonds à remettre !

Mais il n'existe aucune preuve concernant ce que vous avancez péremptoirement, alors que vous vous êtes déjà présenté, en l'absence de législation explicite, comme un adepte du raisonnable et de la logique !

En revanche vous supputez que les copropriétaires des autres bâtiments peuvent refuser et les conserver indûment ; et ainsi de faire payer une nouvelle fois des charges d'entretien et d'amélioration interne de leur bâtiment aux copropriétaire du syndicat secondaire ; alors que le syndic du syndicat principal n'a pas la compétence (le droit) de s'occuper de l'entretien et de l'amélioration interne du bâtiment objet du syndicat secondaire !

Je vous laisse donc à vos divagations pour ne pas vous permettre d'entretenir inutilement une discussion, qui se fie à l'intention légale et conforme à la réalité de #syndicunis, pour tenter de poémiquer et de la faire dévier.

13/10/2020 11:33

Pour #syndicunis ,

Deuxiéme alinéa de l'article 27 :


Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.


Ce n'est uniquement que si le syndicat secondaire souhaite que son objet soit étendu au-dela de l'entretien et amélioration interne du bâtiment qu'il faut l'accord de l'assemblée générale du syndicat principal ; sinon aucun avis ou décision ne lui est demandé : il est transparent.

13/10/2020 11:48


Donc il y aurait bien des fonds à remettre !


Après arrêté des comptes, il peut apparaître un solde à rembourser au syndicat secondaire mais inversement le syndicat secondaire peut très bien se trouver débiteur envers le principal.

L'article 18-2 ne s'applique pas à la création d'un syndicat secondaire. L'action en référé était vouée à l'échec.

Le syndicat secondaire a bien entendu le droit de se faire communiquer, à ses frais, les documents qui l'intéressent. Exemple : le contrat d'assurance ; il est indivisible et appartient au syndicat principal. Au syndicat secondaire de faire savoir à l'assureur qu'il a pris son autonomie et de souscrire un contrat ne portant que sur son bâtiment.

Si le contexte est conflictuel, la mise en place d'un syndicat secondaire est difficile.

13/10/2020 12:19

Vous déviez et vous persistez, en vous reniant, en vous attachant strictement aux mots et non pas à l'intention !

Raisonnablement et logiquement ce sont les conditions de l'article 18-2 que met en avant #syndicunis et non pas l'article 18-2 en lui même (une nouvelle fois relisez bien le moyen de l'arrêt que je cite en lien concernant l'intention qui n'est pas une scission prévue à l'article 28) !

L'interprétation qui doit être faite c'est exactement celle qui est faite concernant les articles 3 et 6 de l'ordonnance 2004-632 par rapport aux article 20 et 19 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour ne pas laisser de brêche pour polémiquer, je précise bien que si je cite l'ordonnance 2004-632 c'est uniquement pour faire un parallèle et non pas pour y faire référence.

Superviseur

13/10/2020 12:24

Bonjour
Une fois de plus, l'auteur de ce sujet peut être complètement perdu devant vos échanges personnels.
Merci d'utiliser la messagerie privée.
__________________________
Les contributions n’engagent que leurs auteurs et les liens ou signatures doivent envoyer vers des sites ou blogs reconnus, sans racolage concurrent... Bien à vous .

13/10/2020 13:50

Je n'ai jamais souhaité me livrer à des échanges personnels, mais je ne peux pas laisser dire n'importe quoi, qui pourrait égarer un certain public qui ne maîtrise pas assez la législation et la règlementation du statut de la copropriété.

Je ne pense pas que l’auteur du sujet soit perdu à cause de mes interventions qui vont dans le sens de sa question, contrairement à certaines qui sont inutiles sinon plus, et qui pourront être utiles à d'autres pouvant être ou prévoyant d'être dans le même cas de figure, ce que ne permettrait pas la messagerie privée alors que ce forum est public.

Pour être plus direct #syndicunis a parfaitement raison de faire référence à l’article 18-2 !

La loi prévoie l’existence d’un syndicat principal et de un ou plusieurs syndicats secondaires.

L’article 18-2 ne faisant pas expressément référence à l’un ou l’autre il est général !

L’article 18-2 se borne à préciser la remise de l'ensemble des documents et archives relatifs à la gestion de l'immeuble (bâtiment).

Concernant le compte en banque cela ne peut s'appliquerr que pour le changement de syndic d’un syndicat principal, car dans le cas d’un syndicat secondaire il faudra ouvrir un compte particulier pour y transférer les fonds nécessaires à l’entretien et à l’amélioration du bâtiment.

Dans le cas de la création d’un syndicat secondaire, le bâtiment en faisant l’objet était bien géré par le syndic du syndicat principal, qui est bien l’ancien syndic qui gérait ce bâtiment (immeuble).

Donc sans dénaturer son contenu l’article 18-2, hormis les coordonnées du compte en banque, concerne aussi bien un syndicat principal qu’un syndicat secondaire, et dans le cas de la création d’un syndicat secondaire, le syndic du syndicat principal est bien l’ancien syndic qui gérait le bâtiment objet du syndicat secondaire.

Je ne fais que me servir de la « trame » d’un arrêt de la Cour de cassation qui édicte que la convocation à une assemblée générale constitutive d’un syndicat secondaire peut-être convoqué par un copropriétaire des lots composant le bâtiment objet de ce syndicat secondaire ; ce qui démontre que l’administrateur provisoire de #syndicunis est pour le moins de mauvaise foi.

13/10/2020 15:35

A supposer que la constitution du syndicat secondaire et la désignation de son syndic soient valides, elles sont postérieures à la nomination de l'administrateur provisoire. La mission de ce dernier s'étend donc sur les deux syndicats, principal et secondaire. Pour que le syndic du syndicat secondaire puisse exercer son mandat, il faudrait déposer une requête en vue de la modification de la mission de l'administrateur provisoire.

13/10/2020 17:01

C'est stupéfiant maintenant vous supposez pour égarer encore plus un éventuel public !

#syndicunis fait référence à l’article 7 du décret qui lui aurait été opposé :


J'ai donc introduit un referé devant le Tribunal competent qui a rejete ma demande au motif que je n'ai pas convoqué l'AG constitutive du syndicat secondaire dans le cadre de l'article 7 du decret de 1967, que seul l'administrateur provisoire pouvait utiliser.


Article 7 :


Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic.

Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l'administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l'article 62-7, de tous les pouvoirs de l'assemblée générale. Lorsqu'il n'est investi que d'une partie de ces pouvoirs, les dispositions du deuxième alinéa ne s'appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l'assemblée générale.


Le deuxième alinéa concerne plus particulièrement une partie de l’article 17 de la loi.

Le troisième alinéa signifie simplement que l’administrateur judiciaire remplace le syndic (il tient le rôle) du syndicat initial ; donc avant la création du syndicat secondaire.

« Ils » en sont encore à prétendre que « l'assemblée spéciale constitutive d'un syndicat secondaire est en principe convoquée par le syndic de l'ensemble de la copropriété » bien que la cour d'appel de Paris ait considéré « qu'aucun texte ne l'exige et que la convocation peut donc être faite par tout mandataire des copropriétaires du futur syndicat secondaire sans qu'aucune forme ne soit exigée pour ce mandat (CA Paris, 23e ch., sect. B, 8 nov. 2007, n° 07/01400).) » ; décision qu'« ils » contestent très fortement, avec une partie de la doctrine, mais la Cour de cassation, par un retour de bâton salutaire (arrêt du 3 novembre 2016 que j’ai cité en lien) a mis fin à cette contestation qui ne pouvait qu’avoir pour fondement l’appât du gain (ça rapporte les mensualités d’administrateur judiciaire).

13/10/2020 17:38

L'opinion d'un avocat sur la question est beaucoup plus prudente :

En conséquence, l'assemblée spéciale constitutive d'un syndicat secondaire est en principe convoquée par le syndic de l'ensemble de la copropriété. ( Ce n'est toutefois pas l'avis de la cour d'appel de Paris qui considère qu'aucun texte ne l'exige et que la convocation peut donc être faite par tout mandataire des copropriétaires du futur syndicat secondaire sans qu'aucune forme ne soit exigée pour ce mandat ( CA Paris, 23e ch., sect. B, 8 nov. 2007, n° 07/01400). ). Je déconseille néanmoins cette hypothèse.

Un autre avocat est encore plus prudent et plus explicite :

La question se pose de savoir qui a la qualité requise pour convoquer cette assemblée spéciale. Ce peut assurément être le syndic du syndicat voué à devenir principal ; toutefois, il n’intervient pas alors comme représentant du syndicat dont l’assemble générale ne pourrait statuer.

C’est pourquoi, il a été admis, par une décision contestée, qu’un mandataire des membres du futur syndicat pouvait recevoir le pouvoir de procéder à la convocation (Paris, 8 novembre 2007, A.J.D.I., 2008, p. 132).

Si le syndic ne procède pas à la convocation qui lui a été demandée par le conseil syndical ou par des copropriétaires porteurs du quart des voix de tous les membres du futur syndicat secondaire, les procédures de droit commun peuvent être mises en œuvre (art. 49 et 50, D. n. 67-223 du 17 mars 1967). De même, l’article 47 du décret permet de faire désigner un administrateur provisoire lorsque le syndicat secondaire constitué est dépourvu de syndic.

Quoiqu'il en soit, le syndicat secondaire, dont l'existence est contestée, est sous administration judiciaire. Pour que son syndic puisse exercer ses fonctions, il faut que la mission de l'administrateur provisoire soit modifiée sur ordonnance du président du tribunal judiciaire.

13/10/2020 18:08

Vous plaisentez j'espère !

Le fameux avocat qui déconseille je le vise sans le citer :


(CA Paris, 23e ch., sect. B, 8 nov. 2007, n° 07/01400). ; décision qu'« ils » contestent très fortement, avec une partie de la doctrine.


Son article date du 17 juillet 2015 donc antérieur à l'arrêt de la CC du 3 novembre 2016 qui lui a cloué le bec et qui conforte l'arrêt de la cour d'appel de Paris soit disant contestable.

Un autre avocat soi-disant plus prudent, article datant du 3 décembre 2012 encore plus antérieur à l'arrêt de la CC du 3 novembre 2016 qui lui a cloué le bec et qui conforte l'arrêt de la cour d'appel de Paris soit disant contestable.

Leur contestation est simplement lamentable !

Que vient faire l'article 47 alors qu'un syndic (#syndicunis) a été légalement désigné et que le syndicat secondaire n'est pas dépourvu de syndic.

Idem pour les article 49 et 50, il n'est pas question de la carence de #syndicunis suite à une demande de convocation d'AG par le conseil syndical secondaire ni du quart des voix du syndicat secondaire.

Arrêtez de dériver et de dire n'impote quoi !

Superviseur

13/10/2020 18:09




syndicunis 1 message





Pour le momenty, il n'est pas revenu, alors de grâce, attendez au moins de savoir de quelles précisions il a besoin.



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13/10/2020 18:27

#syndicunis demade, sous forme exclamative qu'on lui précise ce qui suit :


Enfin l'administrateur provisoire n'a aucun droit de s'opposer à la creation d'un syndicat secondaire et il ne peut contester aux AG des coproprietaires.


Je lui réponds avec des éléments dits concordant, malgré de nombreuses obstructions, qu'il a raison !

Ultime précision l'administrateur aurait pu contesté si le bâtiment objet du syndicat secondaire n'était pas réellement indépendant (gros oeuvre), cage d'escalier par exemple... je laisse trouver les jurisprudences le rappelant en tapant dans légifrance comme texte recherché « syndicat secondaire ».

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