Assemblée Générale : Article 25

Publié le Vu 385 fois 8 Par Parisien420
21/10/2019 22:31

Bonjour,

Lors d'un vote en AG selon l'article 25, la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires est requise. Quand on dit "tous les copropriétaires", de qui parle-t-on ?

Dans ma copropriété, il y a un local commercial qui n'a pas la jouissance des parties communes. Les tantièmes de ce local commercial ne sont donc pas pris en compte dans le paiement des charges relatives aux parties communes comme le ménage ou l'ascenseur (je viens de le vérifier dans le RCP). Nous avons voté, avec l'article 25, une résolution concernant les parties communes. Doit-on inclure au dénominateur les tantièmes de "tous les copropriétaires" y compris ceux du local commercial dans ce vote sur les parties communes ?

Merci de votre aide. Dernière modification : 22/10/2019 - par Tisuisse Superviseur

22/10/2019 09:47

Bonjour,

Vote à l'Article 25 : "Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant..."

C'est à dire la majorité des voix( tantièmes) de tous les copropriétaires présents, représentés et absents. Si la décision n'est pas adoptée, deux hypothèses :


si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les
copropriétaires composant, le syndicat : la même assemblée peut se
prononcer immédiatement à l'occasion d'un nouveau vote à la majorité
simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés) ;
si le projet n'a pas recueilli le tiers des voix de tous les
copropriétaires composant le syndicat, une nouvelle assemblée convoquée
dans un délai maximal de trois mois peut décider à la majorité simple
(majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés).

SK

22/10/2019 10:44

Bonjour,

La loi (article 25-1) ne dit pas « n’a pas adopté » mais « n’a pas décidé » ce qui n’est pas la même chose !

L'article 25 ne dit pas qu'Il y a obligation d'adopter mais qu'il faut pouvoir décider.

Suite à la discussion de la loi par le législateur, puis son application antérieurement à la loi SRU (13 décembre 2000) l'article 25-1 n'existait pas.

Lors de la discussion de la loi, le 23 avril 1965 (http://archives.assemblee-nationale.fr/2/cri/1964-1965-ordinaire2/009.pdf) la première mouture de l'article 25, article 19 lors de la discussion (http://archives.assemblee-nationale.fr/2/cri/1964-1965-ordinaire2/009.pdf) le premier alinéa était ainsi rédigé : « Sont prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : » ; mais à cause du dernier alinéa : « À défaut de décision prise dans les conditions prévues au présent article, une nouvelle assemblée générale statue dans les conditions prévues à l'article 18. » le premier alinéa suite à un amendement de pure forme a été modifié comme suit :« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant: »

lPour décider (favorablement ou non), il faut pouvoir le faire et pour pouvoir le faire il faut qu'au moins les présents et représentés totalisent la majorité absolue des vois de tous les coprpriétéires (501 si 1000), dans le cas contraire impossibilité de décider (avoir le choix d'adopter ou de rejeter).

Antérieurement à la loi SRU, lorsque le quorum nécessaire pour décider à l'article 25 n'était pas atteint il était inutile de procéder à un vote avec la possibilité de le reporter lors d'une AG postérieure dans les conditions de majorité prévues à l'article 24 (article 18 lors de la discussion).

L'article 25-1 a apporté la possibilité de procéder, lors de la même AG, à un vote, dans les conditions de majorité prévues à l'article 24, si plus d'un tiers des voix du syndicat était favorable pour adopter la résolution.


Cour de cassation ; chambre civile 3 ; Audience publique du jeudi 17 décembre 1997 ; N° de pourvoi: 96-13177 ; Publié au bulletin

Vu l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que n'est adoptée qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires l'autorisation donnée à certains d'entre eux d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 décembre 1995, n° 583), que les époux X..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d'une décision de l'assemblée générale du 24 avril 1990 qui n'a pas accordé l'autorisation d'édifier des vérandas sur les balcons de certains lots ;

Attendu que pour annuler la décision de l'assemblée générale, l'arrêt retient que la demande d'autorisation n'ayant recueilli que 977 voix favorables, alors qu'elle requérait 5 001 voix pour être adoptée par une assemblée réunissant 7 017 voix sur 10 000, il n'avait pu y avoir ni décision d'approbation, ni décision de rejet prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires et que l'assemblée générale aurait donc dû décider de la convocation d'une deuxième assemblée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le refus d'autorisation des travaux résultait de l'insuffisance du nombre de voix favorables pour obtenir la majorité requise, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Cour de cassation ; chambre civile 3 ; Audience publique du jeudi 12 mai 2016 ; N° de pourvoi: 15-15140 ; Publié au bulletin

Vu les articles 24, 25 c et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 19 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu, selon ces textes, que, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires et que le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix, une nouvelle assemblée générale peut statuer à la majorité prévue à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 30 décembre 2014), que, l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Portes du Soleil du 31 mars 2011 n'ayant pas voté le projet de résolution relatif à la désignation du syndic en raison de l'insuffisance de copropriétaires présents, une seconde assemblée générale, convoquée le 27 juin 2011 en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, a adopté une résolution désignant le syndic et approuvant les conditions de son contrat ; que M. X... a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision ;


Cdt.

22/10/2019 20:58

Merci de vos réponses, mais je ne sais toujours pas ce qu'il faut en penser....

Ma question ne portait pas sur l'article 25 en lui-même mais sur son application pratique.

Dans la situation que j'ai exposée, le local commercial ne jouit pas des parties communes et ne paye aucune charges relatives à ces parties communes.

Est-ce que les tantièmes de ce local commercial doivent être comptabilisés dans le nombre total de voix pour une résolution qui ne le concerne pas et est-ce que son vote est pris en compte?

Dans l'état descriptif de division, il est bien indiqué que ce local commercial n'est pas concerné par la résolution en question. Et pourtant, le syndic a comptabilisé tous ses tantièmes dans le vote, et lorsque je leur ai téléphoné, ils m'ont répondu :

- que absolument toutes les voix comptaient puisqu'il s'agit de l'article 25 (!!)

- que ça n'avait aucune importance puisque la résolution aurait été adoptée de toutes façons.

Réponse pour le moins curieuse qui sous-entendrait que le syndic s'est trompé, mais sans en avoir la certitude cependant...

23/10/2019 10:51

Votre syndic raconte n'importe quoi pour ne pas reconnaitre qu'il n'applique pas les disposition de l'état descriptif de division qui s'impose à un règlement de copropriété si elles sont plus précises.

En fait que ce soit pour l'aticle 25 ou l'article 26 toutes les voix sont décomptées (abstention et absents) mais encore les voix concernées ; contrairement à l'article 24 ou ne sont décomptées que les voix exprimées (pour ou contre) des voix concernées.

Dans votre cas le propriétaire du bâtiment C n'étant pas concerné ses voix n'avaient pas a être prisent en compte.

Il est possible que cela n'aurait rien changé et la jurisprudence ne sanctionne pas dans ce cas.

En revanche vous pourrez en faire la remarque au syndic lors de la prochaine AG.

23/10/2019 16:01

Merci beatles por votre réponse qui, finalement, confirme ce que je pensais.

En effet, même si les voix du local commercial avaient été exclues des votes exprimés et du nombre total de voix, la résolution était adoptée de toutes façons.

J'ai déjà fait la remarque au syndic par téléphone lorsque j'ai reçu le PV, mais ils ont botté en touche en ne reconnaissant pas leur erreur. Dans le cas présent, il n'y a effectivement pas de conséquences, mais s'il en avait été autrement, je pense que ça aurait pu être un motif d'annulation du vote...

Je suis tout nouveau président du conseil syndical, tout ça est un peu nouveau pour moi, et je voulais être sûr de ce que j'avais compris.

Et je ne manquerai pas d'en parler à la prochaine AG au moment où je ferai le rapport d'activité du CS, afin que cela figure au PV (je demanderai à ce que ça soit inscrit), en espérant qu'ils ne joueront pas la mauvaise foi jusqu'au bout.

Je viens d'envoyer un mail au syndic pour réexpliquer la situation avec une copie du tableau de répartitions des charges qui figure dans l'état descriptif de division. Je suis quasi sûr que je n'aurai aucune réponse... Et si tel est le cas, je le dirai également à la prochaine AG!

23/10/2019 16:41

Tout à fait !

Vous rappellerez par la même qu'en référence à l'article 22 que le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ; ainsi qu'en référence à l'article 18 le syndic a obligation d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété, en l'ocurence celles de l'état descriptif de division plus précises.

Pour ce qui concerne la prédominance de l'état descriptif de division sur le règlement de copropriété vous lui mettrez sous le nez cet arrêt de la Cour de cassation (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000035152974&fastReqId=1912564784&fastPos=1).

Enfin vous pourrez conclure que seul l'état descriptif de division est obligatoire, l'état descriptif de division étant facultatif ; pour cela je vous laisse aller sur Légifrance (jurisprudence judiciaire) et de consulter deux arrêts de la Cour de cassation ayant comme numéros de pourvoi : 07-19313 et 15-10215.

24/10/2019 02:49

J'ai regardé les deux documents : le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. Il s'agit exactement des mêmes tableaux, on a vraiment l'impression d'un copié-collé.

Ce qui, pour le coup, m'arrange bien car il n'y a pas de discordances ou d'imprécisions sur l'un de ces deux documents...

Merci pour les pourvoi, c'est un peu compliqué pour moi mais instructif!

24/10/2019 12:03

En tant que président du conseil syndical vous vous faites désigner président de séance lors de la prochaine AG ; pour cela je vous conseille de prendre connaissance des 21 articles de cette section du décret concernant les assemblées générales de copropriétaires (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423#LEGISCTA000006093853).

Ce qui signifit qu'immédiatement après votre désignation vous récupérez la feuille de présence ainsi que les pouvoirs ; vous vérifiez bien la correspondence et vous procédez à l'appel des absents pour vérifier si entre-temps il n'y a pas eu de nouvelles arrivées ; dans ce cas vous les priez de venir émarger.

Après vérification vous ouvrez la séance et faites procéder à la désignation des scutateurs si besoin est ; en cas de défiance, vous demandez si quelqu'un veut être secrétaire de séance à la place du syndic.

C'est vous qui mènerez les débats et non pas le syndic qui est un tiers ne détenant aucun pouvoir de représentation donc ne participant pas à l'assemblée générale ; il ne peut qu'intervenir qu'après autorisation du président de séance.

Préalablement à l'envoi des convocations pour l'AG par le syndic, vous l'informez que ne doit pas être porté à l'ordre du jour le quitus qui est aussi bien étranger à la loi du 10 juillet 1965 que du Code civil et n'est pas une obligation. En revanche vous lui rappellez qu'il a l'obligation de part la loi de prendre une assurance professionnelles en responsabilité civile professionnelle garantissant le client pendant trente ans et qu'ainsi un quitus est inutile car il est couvert en cas d'erreur ou de faute de sa part ; donc quel intérêt sinon comme le rappelle l'ARC (https://arc-copro.fr/sites/default/files/files/MAI07.pdf) est-ce que ce ne serait pas son assureur qui le pousserait a faire voter le quitus sous peine d'augmentation des cotisations ; vous lui dites que votre démarche n'est pas une marque de défience mais que son but n'est que de protéger légitimement le syndicat.

Vous lui précisez que si vous faites cette démarche en amont c'est pour éviter une mise au point publique qui serait dérangeante ; pour cela je vous invite à lire avec la plus grande attention le lien ci-dessus.

Ps. Lapsus de ma part dans mon précédent message : seul l'état descriptif de division est obligatoire, le règlement de copropriété est facultatif !

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