Consentement des copropriétaires en dehors d'une AG.

Publié le 28/09/2022 Vu 1654 fois 30 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

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20/09/2022 11:20

Bonjour,

Cas d'étude (copropriété horizontale de 15 lots, gérée par syndic bénévole) :

Je suis Syndic et à la demande du Conseil Syndical, je dois procéder à des travaux de rénovation de l'eclairage des parties communes extérieures (route, parking et allées) suite à la défaillance de plus en plus fréquentes de l'eclairage. Le montant des travaux dépasse le montant maximale autorisé à partir duquel un vote en AG est requis sur présentation de devis contradictoires. Le caractère d'urgence vient du fait que

- des professionels de santé interviennent regulièrement la nuit auprès de certains copropriétaires dépendants,

- certains copropriétaires ont des horaires de travail décalés (infirmières, restaurateurs, technicien sous astreinte) et partent ou rentrent de nuit,

- notre copropriété fait l'objet d'une servitude de passage "de fait" permettant aux patient d'un médecin d'accéder à son cabinet qui est completement enclavé au sein de notre copropriété (Passage de "public" sur un propriété privé vs responsabilité en cas d'accident ou d'agression),

Même si je n'ai pas d'obligations légales, d'un point de vue de la responsabilité civile, je dois garantir une circulation libre et en toute sécurité la nuit dans les parties communes.

Questions :

Est-ce qu'un Syndic peut lancer des travaux à caractères d'urgence ou préventif avec juste un recueil du consentement de tous les copropriétaires sans passer par une AG ? Si oui, sous quel forme recueillir le consentement ?

Est-ce que le caractères d'urgence peut être invoqué pour lancer des travaux au regard de la situation décrite ci-dessus (notamment concernant le passage de public se rendant au cabinet médical enclavé ) sans passer par l'organisation d'une AG ?

J'avoue qu'en la matière, les textes comme la jurisprudence est bien floue. Un avis d'expert serait bienvenu. Dernière modification : 22/09/2022 - par Marck_ESP Superviseur

20/09/2022 12:50

Bonjour,

Ce consentement sans passer par une AG n'a aucune valeur, même s'il vous permet de "tâter le terrain". Le vote est à l'article 24.


"a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, "


La notion d'urgence est litigieuse, laquelle s'entend pour la "sauvegarde de l'immeuble". Mais il est peu probable qu'un copropriétaire "procédurier" vous en fasse reproche. C'est quand même un risque à évaluer.

Vous ne pouvez pas utiliser le fonds travaux sans vote.

Vous pouvez appeler 30% du devis (cf article ci-dessous)

NB : si vous avez la trésorerie suffisante pour engager des travaux importants, c'est que le budget serait mal calculé, ou que vous mettriez en péril d'autres paiements qui peuvent pénaliser les copropriétaires (assurance ? énergie ? salaire du gardien ? )

Prenez connaissance de cet article :



Article 37
Version en vigueur depuis le 01 juin 2010
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 20





Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.


Modérateur

20/09/2022 14:30

bonjour,

même si le syndic décide de travaux urgents, il est aussi tenu de convoquer « immédiatement » une assemblée générale pour faire ratifier, a posteriori, le devis et les travaux réalisés (décret du 17.03.1967 art. 37).

la rénovation d'un éclairage existant ne me parait pas correspondre à la définition de travaux urgents, puisque la défaillance de l'éclairage doit dater de plusieurs semaines ou mois.

il appartenait aux copropriétaires et au conseil syndical de prévoir cette rénovation.

il semble qu'on s'oriente vers une réduction des éclairages publics nocturnes.

vous pouvez consulter ce lien :

travaux urgents en copropriété

salutations

20/09/2022 14:57

Il est vrai que la notion d'urgence est contestable. Mais dans tous les cas le vote en AG est indispensable.

A vous de juger le risque de constestation de cette urgence.

Et surtout voyez si des solutions de réparation a minima sont possibles, demandez plusieurs devis : puisqu'il est toujours possible que les copropriétaires tout en souhaitant un "bon" éclairage ne valident pas un montant élevé de travaux.

20/09/2022 15:05

bonjour

juridiquement vous devez convoquer une AG selon les délais légaux

vous pouvez le faire de suite même si vous n'avez reçu qu'un devis par opération de travaux

prévoyez de mettre à l'ODJ un mandat au CS pour le choix de l'etreprise

essayez d'obtenir un autre devis entre l'envoi (ou la remise) de la convocaion et l'AG

20/09/2022 18:00

Question subsidiaire :
Si un visiteur ou un copropriétaire a un accident la nuit au sein de la copropriété (ex. Chute de plain pied) peut-il engager une action en responsabilité contre le syndicat au motif d'un défaut d'éclairage ?

Modérateur

20/09/2022 18:14

bonjour,

il est toujours possible de déposer une plainte pour défaut d'éclairage, mais une plainte être classé sans suite.

il faut prendre en compte depuis combien d'années, votre éclairage connait des défaillances.

la loi « Grenelle 2 » a instauré un principe de prévention, réduction et limitation des nuisances lumineuses.

de plus en plus de communes diminuent ou suppriment l'éclairage des voies car il semblerait qu'il n’existe pas d’obligation générale et absolue d’éclairer les voies,

salutations

20/09/2022 18:15

Bonjour,

La délégation de pouvoir au CS n'est pas recommandé dans le cas d'un syndic non professionnel ; lire et article :

https://www.legavox.fr/blog/thierry-poulichot/responsabilite-conseil-syndical-delegation-pouvoir-30001.htm

Bonne lecture.
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20/09/2022 19:59

De toute façon avant de déléguer quoi que ce soit au CS, il faut un vote en AG sur les travaux.

De nos jours tout le monde dispose d'un smartphone qui éclaire très bien.

21/09/2022 08:39

Merci à tous pour les réponses.
Ça confirme que le droit sur ce sujet reste flou.
La notion de prévention, de sécurité ou d'urgence reste in fine et souvent à posteriori à l'appréciation de la Justice.
A ça s'ajoute les réglementations écologiques, énergétiques, urbanistiques et architecturales (PMH),... Qui parfois se contredisent ou laisse le champs libre à l'interprétation.
Bref, rien ne peut se faire rapidement sans passer par une AG qui reste une procédure lourde pour simplement changer une série d'ampoules. (Délai de convocation + délai de contestation du PV d'AG... A minima 2 a 3 mois si tout va bien)

Modérateur

21/09/2022 09:32

changer une série d'ampoules, c'est de l'entretien et non de la rénovation.

vous n'avez pas répondu à ma question de savoir depuis combien de temps, vous avez des problèmes avec votre éclairage.

parfois, il faut anticiper des travaux afin d'éviter d'avoir à les faire en urgence.

21/09/2022 09:58

Effectivement changer des ampoules, c'est de l'entretien courant ce ne sont pas des travaux de rénovation comme indiqué dans votre 1er message: vous pouvez changer les ampoules de suite



s'il n'y a pas la trésorerie nécessaire, c'est que le budget prévisionnel ne comprend pas des aléas



pouvez vous nous donner des informations sur les travaux envisagés

21/09/2022 10:17

Ce n'est pas cohérent :


Le montant des travaux dépasse le montant maximale autorisé à partir duquel un vote en AG est requis sur présentation de devis contradictoires



pour simplement changer une série d'ampoules


Si changer les ampoules suffit à résoudre le problème, il n'y a pas besoin d'AG !

Pensez à mettre des ampoules basse consommation, et pour la prochaine AG étudiez les systèmes de régulation (horaires, détecteur de présence, etc)

22/09/2022 07:04

L'installation comprend 6 lanternes a sodium HP de 150We montêes sur pylône béton EDF, piloté par 1 capteur de luminosité (genre éclairage publique). L'installation a quasiment 30 ans. J'ai sur les 5 dernières années en moyenne 2 ampoules qui claquent. Le remplacement des ampoules nécessite une intervention en nacelle pour un coup moyen de 300€ par ampoules. Mon plafond d'intervention hors AG est fixé à 800€HT. Pour des travaux d'un montant supérieur à 800€HT, je dois normalement récupérer des devis et les soumettre au vote en AG.
Afin de réduire la fréquence d'intervention pour remplacement des lampes et la consommation électrique, j'ai l'opportunité de remplacer les 6 lanternes sodium par de la Leds pour 2 000€TTC (donc > à 800€HT). A ce jour, j'ai 2 ampoules HS + 2 qui clignotent, et ce depuis 2 mois maintenant.

Modérateur

22/09/2022 10:15

si vos ampoules claquent, c'est qu'il y a un problème d'isolation sur les câbles d'alimentation, il faut donc prévoir une rénovation totale, ce ne sont pas des travaux urgents si le problème dure depuis 5 ans.

faîtes faire un devis pour une rénovation complète et présentez le devis à votre prochaine A.G.

22/09/2022 12:28

Bonjour,

Avec ces précisions, il n'y a pas d'urgence. Et vu les montants, je vous encourage à prévoir plusieurs devis en proposant à l'AG diverses solutions.

Ce sont aux copropriétaires de décider entre une rénovation complète (avec éventuelle baisse de la consommation) ou un changement des ampoules a minima.

Ils peuvent aussi décider d'utiliser le fonds travaux si rénovation (mais pas pour changer les ampoules).

23/09/2022 12:04

Bonjour,

Je ne reviendrai pas sur la légalité d'une soi-disant copropriété horizontale, mais vous constaterez que la loi du 10 juillet 1965 n'est pas adaptée aux ensembles immobiliers ayant des terrains, des aménagements et des services communs (article 1 de la loi précitée).

Si votre lotissement, de 15 lots, est antérieur au 1er octobre 2007 il devait être organisé en ASL, ce qui aurait permis de fixer, avec précision, les modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations (charges) en fonction de l'utilisation des lots.

Vous êtes toujours à temps de redresser la situation et de vous passer d'un syndic professionnel (inutile) en donnant le pouvoir à un syndicat, composé de colotis, conformément à l'ordonnance 2004-632 (article 9) et au décret 2006-504.

Cdt
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La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

23/09/2022 14:53

bonjour



beatles, si vous aviez lu la file des messages vous auriez vu que famaice n'est pas un syndic professionnel !!!!

Superviseur

23/09/2022 15:34

Bonjour,

Pour rester dans le sujet, il s'agit effectivement d'informer Famaice sur le problème posé et non l'organisation en copropriété, qui ne fait pas partie de la question.
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Selon la charte (5.3.), incriminer, dénigrer ou inciter à la discrimination est intolérable ici, c'est pourquoi les forums sont modérés... Merci à chacun d’être attentif au trollisme.

23/09/2022 20:41

Exact Pierrepauljean.

Toutefois, pour rester dans le sujet que ce soit un syndic bénévole ou pas cela ne change rien à la situation.

Syndic bénévole mais lequel ? Désigné par une assemblée ganérale ? Désigné par le conseil syndical dans le cas d'un syndicat de dits copropriétaires de la forme coopérative ?

La loi du 10 juillet 1965 oblige un vote lors d'une assemblée générale au minimum anuelle pour prendre toute décision ; en revanche une ASL ne demande, implicitement, qu'une assemblée générale pour désigner seulement des colotis pour former un syndicat (article 9 de l'ordonnance 2004-632), qui n'a rien à voir avec un syndicat de copropriétaires, pour administrer le lotissement organisé en ASL et qui n'a pas besoin d'une délégation pour décider.

Durant toute la durée du mandat des membres du syndicat nul besoin d'assemblée générale pour décider quoi que se soit puisque c'est ce dernier qui décide comme le rappelle la Cour de cassation le 13 septembre 2018 (pourvoi n° 17-22.041) ce qui éviterait à Famaice de se poser des question sur une éventuelle autorisation.

Comme il semberait que ce lotissement devrait êtret organisé en ASL, le syndicat pourrait changer les ampoules de son propre chef, pour raison de sécurité et je verrais très mal un quelconque colotis obtenir gain de cause pour condamner le syndicat par le biais de l'ASL d'après l'arrêt, précité, de la Cour de cassation.
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Superviseur

24/09/2022 11:59

Tout le monde ici connait votre position sur cet aspect, la ressortir encore une fois ne fait que provoquer la divergence et ne répond pas objectivement aux questions posées de manière claire par notre visiteur.
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24/09/2022 12:25

Comme très souvent vous occultez ce qui vous dérange.

Au vu de plusieurs échanges flous j'interviens pour constater :

Je ne reviendrai pas sur la légalité d'une soi-disant copropriété horizontale, mais vous constaterez que la loi du 10 juillet 1965 n'est pas adaptée aux ensembles immobiliers ayant des terrains, des aménagements et des services communs (article 1 de la loi précitée).
Et je constate aussi :

Si votre lotissement, de 15 lots, est antérieur au 1er octobre 2007 il devait être organisé en ASL, ce qui aurait permis de fixer, avec précision, les modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations (charges) en fonction de l'utilisation des lots.
Et je propose une organisation plus adaptés et obligatoire, de par les textes :

Vous êtes toujours à temps de redresser la situation et de vous passer d'un syndic professionnel (inutile) en donnant le pouvoir à un syndicat, composé de colotis, conformément à l'ordonnance 2004-632 (article 9) et au décret 2006-504.
Ce suis objectif contrairement à vous qui employez la politique de l'autruche en niant la réalité des faits sur l'illégalité d'une soi-disant copropriété horizontale, qui n'a aucune base légale.

Ma position n'est pas une divergence, contrairement à vous, car elle se réfère à des textes légaux et règlementaires, ainsi que sur la jurisprudence.

Le lotissement (15 lots) existant depuis au moins 30 ans ramène au début des années 90, ou la fin des années 80, pour lequel les règles d'urbanisme rendaient obligatoire la constitution d'une ASL et dont les textes, la régissant, sont exclusifs de ceux du statut de la copropriété (loi du 10 juillet 1965).

Arrêtez d'intervenir à tout va surtout concernant des sujets que vous ne maîtrisez pas ou pour lesquels vous êtes en plein déni.
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La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

24/09/2022 18:32

Bonjour,

Aucune faute ne peut être retenue envers quiconque pour un défaut d'éclairage, qu'il soit volontaire ou accidentel. Il n'existe pas de loi sur le sujet. D'ailleurs si vous regardez la TV en ces moments de crises, vous vous rendrez compte que beaucoup de municipalités coupent leurs éclairages la nuit à certains horaires. Il appartient à chaucn de veiller à sa sécurité à tout moment de jour comme de nuit.

Sans entrer dans la polémique initiée par un habitué, la législation sur la copropriété ne parle jamais de copropriété horizontale ; la loi de 1965 et son décret de 1967 sont muets sur le sujet, de même que sur le site Legifrance.gouv.fr ; Famaice nous a dit qu'il était le syndic bénévole d'une copropriété et il faut s'en tenir à cette déclaration.

Donc en copropriété, tout travaux doit avoir fait l'objet d'une autorisation de l'AG avec une résolution proposée la plus précise possible. Changer des lampes est une opé de maintenance, et non de travaux, qui ne nécessiterait pas la saisine d'une AG, quand bien même c'est pour changer de l'ancien par du moderne moins énergivore.

Cependant le règlement de coproriété peut prévoir différemment de même qu'une décision d'une AG précédente. Le montant des travaux envisagés dépasse ce qu'il est possible de faire, une AG devra finalement décider desdits travaux ET le fonds de travaux pourra être utilisé.

L'absence de lumière la nuit n'est donc pas répréhensible, sauf une fois de plus, si une AG en avait décidé autrement en fixant des horaire d'éclairement par exemple. Une panne totale parait exclue. Un syndic n'est pas responsable de toutes les sécurités dans une copropriété.

Ce n'est donc pas un cas d'urgence, et les tribunaux juge au cas par cas pour en décider. Je n'ai jamais lu également un juge dire un avis quelconque dans Legavox, même si certains d'entre nous se prennent pour un juge, ou un notaire, ou un expert en tout genre.

Aussi pourquoi pas une AG supplémentaire si l'annuelle a déjà eu lieu ? Ou alors attendre la "normale" et, en attendant changer les qq lampes défectueuses sur le budget des entretiens courants. Si AG avec l'article 24 de la loi de 1965 il n'y a pas beaucoup de risque d'un refus pour manque de voix.

Soyez rassuré et faites votre job selon les montants à engager.
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24/09/2022 21:35

Pour Marck_ESP...

En plus de mauvaise foi vous faites preuve de prétention en voulant imposer une lecture purement formaliste de la qustion posée et en évacuant le fond : application supplétive de la loi du 10 juillet 1965 qui est illégale dans le cas du lotissement de Famaice (voir ci-dessous) ; en fait vous vous prenez pour la Cour de cassation qui ne « juge » généralement que sur la forme.

Pour ce qui est de coproleclos...


Sans entrer dans la polémique initiée par un habitué, la législation sur la copropriété ne parle jamais de copropriété horizontale ; la loi de 1965 et son décret de 1967 sont muets sur le sujet, de même que sur le site Legifrance.gouv.fr ; Famaice nous a dit qu'il était le syndic bénévole d'une copropriété et il faut s'en tenir à cette déclaration.


Une nouvelle fois vous voulez jouer au modérateur, en cherchant à inverser le rôle du polémiste... que vous êtes.

La loi de 1965 et son décret ne sont pas muets sur la soi-disant copropriété horizontale en particulier dans l'article 1 de la loi :


II.-A défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :

...

2° A tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, ...des aménagements et des services communs, comporte des parcelles, ...bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.


Qu'il faut rapprocher de l'article R.315-1 du Code de l'urbanisme en vigueur il y a à une trentaine d'années (création du lotissement de Famaice) :


Constitue un lotissement [*définition*] au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété.

L'alinéa précédent s'applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, à l'exclusion toutefois des divisions résultant de partages successoraux ou d'actes assimilés lorsque ces actes n'ont pas pour effet de porter à plus de quatre le nombre des terrains issus de la propriété concernée.


.. et, pour compléter, l'article R.315-5 :


Le dossier joint à la demande est constitué des pièces ci-après :

a) Une note exposant l’opération, précisant ses objectifs et indiquant les dispositions prévues pour assurer l’insertion dans le site, le respect de l’environnement et la qualité de l’archi­tecture et pour répondre aux besoins en équipements publics .ou privés découlant de l’opération projetée ;

b) Le plan de situation du terrain notamment par rapport à l’agglomération ;

c) Un plan de l’état actuel du terrain à lotir et de ses abords faisant apparaître les constructions et les plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain, ainsi que, dans le cas où la demande d’autorisation ne concerne pas la totalité de la propriété, la partie que l’auteur de la demande entend ne pas incorporer au lotissement ;

d) Un plan définissant la composition d’ensemble du projet et faisant apparaître la répartition prévue entre les terrains réservés à des équipements ou des usages collectifs et les ter­rains destinés à une utilisation privative, ainsi que les plantations à conserver ou à créer, ce plan pouvant se présenter sous la forme d’un plan de masse et pouvant également faire apparaître la division parcellaire ;

e) Un projet de règlement, s’il est envisagé d’apporter des compléments aux règles d’urbanisme en vigueur ;

f) Si des travaux d’équipement internes aux lotissements sont prévus, un programme et des plans desdits travaux indiquant les caractéristiques des ouvrages à réaliser et les condi­tions de leur réalisation, notamment le tracé des voies, l’implan­tation des équipements et leurs modalités de raccordement aux bâtiments dont l’édification est prévue ;

g) Le cas échéant, une copie de l’autorisation de défriche­ment ;

h) L’étude d’impact sur l’environnement lorsqu’elle est exigée en vertu de l’article 2 de la loi n" 76-629 du 10 juillet 1976 et des textes pris pour son application ;

i) S’il est prévu une réalisation par tranches, les conditions et modalités d’exécution des travaux ;

j) Le cas échéant, une attestation de la garantie à fournir en application de l’article R. 315-33.


Conseil d'État le 9 avril 2014 n° 338363 :


13. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, notamment de l'imprimé-type de la demande de permis de construire et de la notice jointe à cette demande, qu'une partie des constructions autorisées par le permis attaqué est destinée à être vendue et que " la gestion du sol sera celle d'une copropriété horizontale " ; qu'un tel régime comporte une division en parties affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, chacun d'eux disposant d'un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant ; que le projet de la société entrait ainsi dans les prévisions de l'article R. 421-7-1 et, par voie de conséquence, des articles R. 315-6 et R. 315-7 du code de l'urbanisme ; qu'il est constant que les différentes pièces relatives à la constitution d'une association syndicale, prévues par l'article R. 315-6 du code de l'urbanisme, n'ont pas été produites par le pétitionnaire, alors que des équipements communs sont prévus, notamment pour la défense incendie, l'évacuation des eaux usées et des eaux pluviales, ainsi que la desserte routière et que la demande, portant sur plus de cinq bâtiments, ne comporte pas l'engagement ou la convention prévus par l'article R. 315-7 du même code ; que, par suite, les requérants sont fondés à soutenir que l'arrêté litigieux a été délivré en méconnaissance des dispositions combinées des articles R. 421-7-1 et R. 315-6 du code de l'urbanisme ;


Donc si je « prétends » que le statut de la copropriété est illégalement appliqué au lotissement de Famaice c'est avec juste raison... et je me devais, contrairement à vous et aux autres intervenants, qui ne l'gnoraient pas, l'informer sur sa situation exacte.

Il ne reste plus à Marck_ESP, par une dernière bravade, comme il en a l'habitude, à faire une réponse de mauvaise foi et de fermer le sujet pour éviter toute réplique justifiée.
__________________________
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Superviseur

25/09/2022 07:48

Chacun sait que la majorité des visiteurs exposent un problème précis et attendent une réponse sur LEUR SUJET et non pas des considération divergentes.

Continuez à déblatérer tout seul, cela ne changera rien à ce que beaucoup de monde pense. Sans compter les visiteurs qui ne reviendront jamais, comme les derniers auxquels vous vous en êtes pris, qui ont supprimé leur inscription et c'est vraiment regrettable.
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