Construction garage non accolé sur partie commune

Publié le 26/06/2020 Vu 437 fois 11 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

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24/06/2020 18:21

Bonjour,

Contexte : copropriété de 4 appartements dans une ancienne maison avec terrain attenant. Les 4 copropriétaires ont , chacun,entre 200 et 300 millièmes de l'ensemble. 2 copropriétaires disposent déjà d'un garage accolé à la maison, faisant partie de leur lot (partie privative, donc). Les 2 autres copropriétaires souhaiteraient construire un garage double dans un angle de terrain, qui est actuellement en partie commune. J'imagine qu'il faut déjà qu'ils obtiennent l'accord des 2/3 des tantièmes lors d'une AG, c'est à dire de 3 copropriétaires sur 4 ? Si c'est accepté, est-ce qu'ils peuvent faire construire ce garage sur les parties communes en ayant ensuite un droit exclusif dessus ? ou est-ce qu'ils doivent acheter cette portion de terrain à la copropriété pour la rendre privative avant d'entreprendre la construction ?

Dans le 1er cas, quel dédomagement peuvent prétendre les 2 copropriétaires pour une perte de surface de la partie commune ?

Merci. Dernière modification : 26/06/2020 - par Tisuisse Superviseur

Superviseur

24/06/2020 19:02

Bonjour
Je pense que sera requise, la majorité de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965, et en application de l’article 25.1 de la même loi, à la majorité de l’article 24 à l’occasion d’un second vote si le premier a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.
__________________________
Les contributions n’engagent que leurs auteurs et les liens ou signatures doivent envoyer vers des sites ou blogs reconnus, sans racolage concurrent... Bien à vous .

Modérateur

25/06/2020 10:05

bonjour,

il faudra modifier l'état descriptif de division et votre RC puisque des parties communes vont changer de statut.

mais la vente des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble nécessite l’unanimité.

voir ce lien : http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1590515/comment-faire-pour-acheter-une-partie-commune-dans-une-copropriete

salutations

25/06/2020 10:49

Bonjour,

Si l’on désire que ces garages soient des parties privatives, et non pas des parties communes à jouissance privative affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot, je pense qu’il faut coupler le premier alinéa de l’article 35 avec le b) de l’article 25 :


La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l'article 26.



b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;


Il faudra bien toucher (affecter) au « terrain attenant » (partie commune) pour construire le bâtiment des garages en tant que parties privatives, puis appliquer les articles 6-2 et 6-4 de la loi pour le gros œuvre.

Sinon uniquement 25b et application des articles 6-2 (gors œuvre), 6-3 et 6-4 de la loi.

Il semblerait que le lien du Figaro ne concerne pas le cas présent si l’on se réfère au dernier alinéa de l’article 26 :

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.
Cdt.

25/06/2020 11:55

Bonjour,

J'imagine qu'il faut déjà qu'ils obtiennent l'accord des 2/3 des tantièmes lors d'une AG, c'est à dire de 3 copropriétaires sur 4 ?
Oui, il faut réunir la majorité de l'article 26 parce qu'il s'agit d'un acte de disposition sur les parties communes.

Si c'est accepté, est-ce qu'ils peuvent faire construire ce garage sur les parties communes en ayant ensuite un droit exclusif dessus ?
Il faut préalablement définir le statut de la nouvelle construction. Ce peut être une partie commune spéciale aux deux copropriétaires ou un ou deux lots de copropriété pouvant ou non être indissociable(s) d'un lot principal.

Ou est-ce qu'ils doivent acheter cette portion de terrain à la copropriété pour la rendre privative avant d'entreprendre la construction ?
Non, le sol reste partie commune, mais ils peuvent acheter des droits.

Dans le 1er cas, quel dédomagement peuvent prétendre les 2 copropriétaires pour une perte de surface de la partie commune ?
Le montant des droits se négocie en toute liberté.

Quel que soit le statut de la nouvelle construction, il faudra modifier l'EDD et l'intervention d'un géomètre serait souhaitable.

25/06/2020 12:37

Avant de s’arroger le droit de noter un « devoir » il faut savoir lire, le lire jusqu’au bout ainsi que les références auxquelles il se réfère !

Alinéa 1 article 37 :


Toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve l'exercice de l'un des droits accessoires visés à l'article 3 autre que le droit de mitoyenneté devient caduque si ce droit n'a pas été exercé dans les dix années qui suivent ladite convention.


Dernier alinéa de l’article 3 :


le droit de construire afférent aux parties communes.


Alinéa 3 article 37 :


Avant l'expiration de ce délai, le syndicat peut, statuant à la majorité prévue à l'article 25, s'opposer à l'exercice de ce droit, sauf à en indemniser le titulaire dans le cas où ce dernier justifie que la réserve du droit comportait une contrepartie à sa charge.


Remarque : Si l’on peut s’opposer à un droit à l’article 25 ce droit doit être au maximum acquis à l’article 25 !

Mais article 37-1 :


Par dérogation à l'article 37, les droits de construire, d'affouiller et de surélever ne peuvent faire l'objet d'une convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se les réserverait. Ces droits peuvent toutefois constituer la partie privative d'un lot transitoire.

25/06/2020 12:56

Les articles 37 et 37-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont hors sujet. Le message précédent ne fait que polluer la discusssion.


Avant de s’arroger le droit de noter un « devoir » il faut savoir lire, le lire jusqu’au bout ainsi que les références auxquelles il se réfère !


La note pour votre devoir : 0

25/06/2020 13:47

Laissons de côté tout pollueur noteur pour nettoyer la discussion et penchons-nous sur le « fond ».

L’article 37-1 renvoie aux 2ème et 3ème alinéas du I de l’article 1 :


Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante.

La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.


Article 3 :


Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :



-le droit de construire afférent aux parties communes.


Article 37 :


Toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve l'exercice de l'un des droits accessoires visés à l'article 3 autre que le droit de mitoyenneté devient caduque si ce droit n'a pas été exercé dans les dix années qui suivent ladite convention.

Si la convention est antérieure à la promulgation de la présente loi, le délai de dix ans court de ladite promulgation.

Avant l'expiration de ce délai, le syndicat peut, statuant à la majorité prévue à l'article 25, s'opposer à l'exercice de ce droit, sauf à en indemniser le titulaire dans le cas où ce dernier justifie que la réserve du droit comportait une contrepartie à sa charge.

Toute convention postérieure à la promulgation de la présente loi, et comportant réserve de l'un des droits visés ci-dessus, doit indiquer, à peine de nullité, l'importance et la consistance des locaux à construire et les modifications que leur exécution entraînerait dans les droits et charges des copropriétaires.


Il suffit, pour cela, de lire et connaitre certaines subtilités de la loi !

25/06/2020 15:18

Il est fort peu vraisemblable qu'existe une convention visée à l'article 37 ou à l'article 37-1 dans la copropriété en question.

25/06/2020 15:31

Il suffit tout simplement de l'établir au vu de l'article 37 à la majorité de l'article 25 !

25/06/2020 16:37

Toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve l'exercice de l'un des droits accessoires visés à l'article 3 ... cela vise les conventions établies lors de la création de la copropriété. Dans le cas présent, les deux copropriétaires ne se réservent rien, c'est le syndicat qui pourrait leur accorder le droit de construire le garage.

L'attribution de ce droit serait voté en assemblée générale à la majorité de l'article 26 parce que c'est un acte de dispsition immobilière et non à celle de l'article 25.

26/06/2020 10:35

Une assemblée générale peut très bien accorder à un propriétaire de lot de se réserver un droit de construire sur une période de dix ans.

Voir à partir de la page 18 de ce lien (https://dumas.ccsd.cnrs.fr/dumas-01631774/document).

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