Copropriétaire défaillant

Publié le 12/03/2021 Vu 1638 fois 34 Par
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11/02/2021 14:49

Bonjour

Membre d'un Conseil Syndical, je suis à la recherche de conseils pour savoir quelle procédure mettre en oeuvre face à un copropriétaire qui ne règle pas ses charges.

Nous sommes une copropriété de 20 maisons individuelles dont la gestion est assurée par un syndic professionnel.

Depuis plusieurs années, un copropriétaire ne règle pas ses charges de copropriété et la somme due génère un déséquilibre de notre budget annuel (2000€ d'impayés pour 7000€ de budget).

Le syndic adresse régulièrement des LR+AR pour obtenir le paiement des impayés mais en vain.

Contacté par le Président du Conseil Syndical, le copropriétaire s'obstine prétextant un problème de succession.

Si quelqu'un peut nous donner des conseils pour débloquer cette situation, nous sommes preneurs.

Vous en remerciant par avance,

Cordialement

AD

11/02/2021 16:49

Bonjour,

Il faut engager une action contentieuse devant le tribunal judiciaire. Une fois le jugement rendu, l'exécution est confiée à un huissier qui est habilité à saisir le compte bancaire du débiteur, ses meubles ou ses véhicules. Il peut également être demandé une saisie sur salaire.

Deux ans, c'est beaucoup trop. Il faut exiger du syndic qu'il saisisse le tribunal sans attendre et quelles que soient les excuses avancées par le débiteur.

Modérateur

11/02/2021 17:05

bonjour,

le recouvrement des charges impayées est une des missions essentielles du syndic, il n'a pas besoin de l'accord de l' A.G. pour faire une procédure judicaire contre le copropriétaire qui ne paie pas ses charges.

cela ne concerne pas le conseil syndical.

voir ce lien:

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2603#:~:text=En%20cas%20d'impay%C3%A9s%20de,de%20la%20mise%20en%20demeure.

salutations

11/02/2021 18:38

Merci beaucoup.

Je vais relayer votre réponse

Cordialement

12/02/2021 09:49

Bonjour,

Vos maisons individuelles n'étant pas des bâtiments collectifs, hors les parties de terrain réservées à l'usage exclusif desdits copropriétaires (les lots), est-ce qu'il existe des parties de terrain réservées à l'usage commun de tous les copropriétaires (voirie, espaces verts, etc...)

Cdt.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

12/02/2021 10:11

Peu importe. C'est une copropriété, chaque copropriétaire doit payer ses charges.

12/02/2021 10:46

La question est adressée à Alain Delpin et non pas à Yukiko qui veut tout régenter ; qui plus est se permet, par anticipation, de contredire implicitement le Conseil d'Etat qui caractérise une copropriété dite horizontale comme devant obligatoirement avoir des parties de terrain réservées à l'usage exclusif de chaque propriétaire de lot(s) et des parties de terrain réservées à l'usage de tous, et que la partie de terrain et la maison individuelle qui y est édifiée est une partie privative.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

06/03/2021 17:46

Il appartiendra à la CGL de s'exprimer plus souvent contre les discriminations, notamment faites aux femmes.

06/03/2021 18:40

Bonjour .........:

Il serait opportun de revenir à une situation ou le calme éclaire la réflexion ?.

06/03/2021 20:42

Monsieur le directeur de publication, mais aussi Oyster, Youris, Tissuisse, Janus, Wolfram2, Santaklaus (et j'en oublie, qu'ils m'en excusent).

Vous avez peut-être été témoins du billet odieux rédigé par Beatles le 4 mars 2021 et de son retrait subi ensuite. Vous avez peut-être été témoins du harcèlement qu'il mène contre Yukiko.

Vous avez peut-être été témoins de l'infraction de contrefaçon commise contre EDILAIX avec le soutien de Beatles, faits non encore prescrits, je vous signale. Pour les faits de subornation, je tiens à la disposition de qui voudra les preuves par messagerie privée. On notera que Beatles ne s'est jamais exprimé sur les agissements en question, sauf lors du billet du 4 mars 2021 qui a été censuré à juste titre.

Il m'appartenait de marquer le coup et je crois l'avoir fermement fait.

Je ne réagirai désormais qu'aux attaques contre moi émanant de Beatles.

06/03/2021 21:53

En préembule je mets au défit quiconque de dire que j'ai tenu des propos racistes dans un soi-disant message qui aurait été retiré de mon fait.

Je n'ai jamais retiré de message le 4 mars !

Pour ce qui est de la discussion : Mauvaise foi et faux procès.

J'ai toujours dit que le régime de la copropriété s'appliquait obligatoirement à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes (copropriété verticale) et supplétivement, s'il n'existe pas une autre organisation (ASL en particulier), pour les terrains, les aménagements et les services communs d'un ensemble immobilier (lotissement) comprenant des parcelles bâties ou non faisant l'objet de droit de propriété privatifs.

Bêtement j'ai consulté le Code civil pour savoir ce qu'était un droit de propriété privatif, bien que sachant qu'une partie privative est la propriété exclusive d'un copropriétaire déterminé, comme à plusieurs reprise la Cour de cassation l'a rappelé.

Mais avant j'avais trouvé cette définition venant d'un conseiller honaraire à la Cour d'appel de Versailles à qui je donne plus de valeur qu'une appréciation d'avocate ou d'une maître de conférence aussi honarables qu'elle soient vu qu'elles ne jugent pas mais émettent des prétentions.

Donc article 544 du Code civil :


La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.


Puis je suis juste remonté à l'article précédent le 543 :


On peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre.


Ensuite j'ai été obligé de descendre jusqu'au 578 pour trouver se que pouvait signifier un simple droit de jouissance :


L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.


Complété par les 625 à 627 :


Les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit (625).

On ne peut en jouir, comme dans le cas de l'usufruit, sans donner préalablement caution et sans faire des états et inventaires (626).

L'usager, et celui qui a un droit d'habitation, doivent jouir raisonnablement (627).


Donc les parcelles bâties ou non sont des propriétés et non pas des parties communes avec un simple droit de jouissance ou usage privatif.

Certains parlent de propriété divise comme la Cour de cassation dans l'exposé des faits dans un arrêt du 7 mars 1990 pourvoi n° 88-13386 :


Le visa : Vu l'article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

L'exposé des faits : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 janvier 1988), que les ventes de lots dépendant de l'ensemble immobilier Village du lac de Carces ayant porté sur les lots et parties communes, tels qu'établis aux termes d'un " cahier des charges règlement de copropriété " du 28 février 1966 et d'un " état descriptif de division " du 17 mai 1967, publié au fichier immobilier, selon lesquels le terrain d'assiette des constructions et le jardin attenant font l'objet d'une propriété privée divise et les voiries, aires de stationnement, centre attractif, bois et espaces verts sont en indivision, une assemblée générale des copropriétaires a, le 15 janvier 1986, décidé de mettre fin à l'indivision générale du sol, de constituer une association syndicale libre et de lui apporter la voirie en pleine propriété ; que M. Y... et Mme X..., propriétaires d'un lot, s'étant opposés à ces décisions, en ont poursuivi la nullité.


Alinéa 2 de l'article 1 au moment de l'arrêt :

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
Donc si le Conseil d'Etat a défini le régime de la copropriété horizontale la Cour de cassation l'avait fait de manière explicite (publié au bulletin).
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06/03/2021 22:25

Les propos du billet ci-dessus ne posent pas de problème, même si la perspective prise est contestable, mais chacun a le droit à ses perspectives.

Concernant le billet du 4 mars 2021, il n'a pas été retiré le 4 mars, mais plutôt le 5 ou le 6... Beatles joue avec les mots. Vous noterez qu'il ne dit pas être étranger au racisme...

Beatles évoquait sa détestation contre moi qu'il expliquait par son exaspération contre la copropriété coopérative et aussi par la mauvaise expérience qu'il a vécue dans une association où il visait une personne originaire d'une île des Caraïbes. Dans cette île, les Balkany auraient eu des intérêts... Beatles était exaspéré par le fait que je cite Pierre Capoulade et estimait que j'avais un "gros melon". Je rappelle que je siège dans un comité scientifique d'un éditeur travaillait avec Pierre Capoulade.

J'ai rêvé sur ce billet auquel j'ai répondu ? Yukiko a aussi remarqué de soudaines disparitions de billets... Elle a rêvé aussi, sans doute. Néanmoins, on n'attaque pas au pénal une personne pour un billet qu'elle a effacé.

En tout état de cause, l'attaque contre moi menée par alain.frenchman soutenu par Beatles était inacceptable aussi. Elle visait, de surcroît, à commettre un acte de délinquance (contrefaçon). Le message de menace privé que j'ai reçu, et qui relève de la subornation de témoin, n'est pas plus acceptable. Si Beatles veut que je remette en public cette attaque (qui, à ma connaissance, n'est pas encore effacée), aucun problème. S'il veut que je rende public le message privé de menace que j'ai reçu, pas de problème non plus (à condition qu'il confirme qu'il en est bien l'auteur).

Beatles, le ménage n'est donc pas fini... Encore un effort !

07/03/2021 11:18

Je répète que je n'ai jamais tenu de propos racistse ni sexistes et toutes accusation n'est que pur fantasme.

Il se trouve que de nouveaux éléments dévoilés dans un autre topic vont me permettre de mettre les choses au point et de dénoncer des manoeuvres irresponsables qui ont poussé à ce que des allusions mensongères et diffamatoires soient faites à mon égard.

Mais revenons à ce topic !

Contrairement à vous, ainsi que Yukiko, je n'expose pas des avis, ou très très très rarement et qui ne sont pas décisifs, mais des faits réels vérifiables et faisant autorité.

Un exemple qui veut tout dire sur ma démarche.

Il se trouve que ma copropiété horizontale, devenue ASL, avait réussi à faire transférer la voirie dans le domaine public de la Communauté Urbaine et non pas dans celui de la Commune comme j'aurai pu l'écrire.

La voirie publique, qui n'a pas de référence cadastrale, comprenait comme élément accessoire indispensable les canivaux et ce qui est logique le réseau pluvial qui ne pouvait en aucun cas être privé au vu du premier alinéa de l'article 552 du Code civil :


La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.


La Communauté Urbaine a toujours prétendu ne pas être propriétaire du réseau pluvial pour le motif qu'il aurait été en mauvais état ; alors pourquoi avoir repris la voirie ?

Le Conseil syndical coopératif qui avait repris les rènes pour mieux régenter la copropriété en 2001, les meneurs avaient tenté de faire reprendre, souvent avec agressivité, le réseau par la CU mais rien à faire faute d'arguments massue.

Après être soti de cette oligarchie et qu'elle se soit enfoncée dans un affrontement stérile, le 14 avril 2014 j'ai posé une question à un professionnel du droit, à présent à la retraite, qui avait créé un site juridique, aujourd'hui fermé :


Sujet: Reprise du réseau pluvial par un EPCI

Question :

Bonjour

L'écoulement des eaux de pluie provenant de la toiture du tennis couvert municipal ainsi que l'écoulement " naturel " mais canalisé se déversent dans le réseau pluvial d'un ensemble immobilier (depuis quatre ans une citerne récupère les eaux pluviale du tennis couvert jusqu'à ce que cette dernière soit pleine et le surplus continue de s'écouler dans le réseau pluvial). Cet ensemble immobilier comprend une voirie et divers espaces communs sous lesquels chemine le réseau pluvial et le réseau des eaux usées.

L’EPCI a repris la voirie pour l'intégrer dans le domaine public, sachant que la voirie inclut les caniveaux dans lesquels se déversent les eaux pluviales provenant des toitures des pavillons privatifs de l’ensemble immobilier ainsi que l'écoulement d'une partie de la voirie publique.

Le réseau des eaux usées a bien été repris mais pas le réseau pluvial sous le prétexte que ce dernier était abimé (racines blocs de béton) ; pour le béton il n’est pas prouvé que ce soient les propriétaires des pavillons les coupables la commune pour son tennis couvert pouvant l'être aussi.

La voirie (caniveaux compris) a bien été sortie de l'assiette de l'ensemble immobilier (fichier immobilier) ce qui signifierait que l'EPCI serait propriétaire du sol, du dessus et du dessous : Est-ce que par convention, comme le prétend l'EPCI, le domaine public peut être grevé d'une servitude (passage d'un réseau pluvial privé), servitude qu'il utiliserait à son profit (service public), sachant que cette servitude est en mauvais état ?

Est-ce que ce sont bien les communautés territoriales qui sont responsables de I ‘assainissement ?

Est-ce que nous sommes dans le cas d'une servitude n naturelle " définie par le Code civil ?

Je connais mes limites en droit, mais il semblerait que cet arrêt du 3 juillet 2013 (pourvoi n" 12-20237) pourrait, ce n'est qu'une intuition, vous " aider " à me donner une réponse: À qui appartient ce réseau pluvial ?

Merci pas avance

Bien cordialement


L'ébergeur qui n'avait aucune obligation, par une réponse diplomatique, m'a fait savoir que ma question était trop longue mais qu'elle l'intéressait :


Bonjour,

Comme indiqué sur la page "Contact" du site, la FAQ c'est une question par visiteur et par message, de'10/15 lignes.

Désolé de ne pouvoir vous répondre.

Cordialement


J'ai donc reposé ma question avec plus de concision et voici ce que cela a donné sur le site trois heurs plus tard le 14 avril 2014 :


Acrobatique reprise des réseaux par l'EPCI ?

Question : Une communauté territoriale a repris la voirie d’un ensemble immobilier, sachant que la voirie inclut les caniveaux dans lesquels se déversent les eaux pluviales provenant des toitures des pavillons privatifs, ainsi que l’écoulement d’une partie de la voirie publique.

La voirie (caniveaux compris qui, d’après l’EPCI, font partie du réseau pluvial public) a bien été sortie de l’assiette de l’ensemble immobilier (fichier immobilier).

Le réseau des eaux usées a été repris, mais, soi-disant par convention, pas le réseau pluvial sous le prétexte que ce dernier était abimé (racines et gravas divers) ! Mais l’EPCI l’utilise, avec les risques d’aggravation que cela comporte ! Nous avons donc : une partie duréseau public (caniveaux) qui s’interrompt et qui se déverse dans un réseau privé abimé, qui se déverse à son tour dans le réseau public (fin l’interruption) !

Que pensez-vous de cette situation ?

Réponse : Dans le domaine juridique, on ne pense pas, on dit la règle de droit, on dit ce qu’il faut faire pour l’appliquer ou on constate qu’elle n’est pas appliquée.

Dans l’affaire exposée, les parties intéressées, celles qui subissent un préjudice du fait de cette situation, devraient faire sommation à la collectivité de produire la convention signée, puis requérir une mesure d’expertise, en référé, aux fins de relever les anomalies éventuelles en particulier au regard de la convention.

Selon les résultats de l’expertise, les intéressés verront s’il y a lieu demander une remise en état et/ou des dommages-intérêts.


J'ai donc remis le 1er juillet 2014 cet échange à un adjoint au Maire, ancien professeur de droit public qui avait tenté en vain de poussr le Maire à intervenir devant la CU, qui s'est empressé de le porter à sa connaissance.

Le Maire lui aurait posé la question de savoir ce qui arrivearit à la CU si je saisissais le TA comme conseillé ; il lui aurait répondu : CHER !

Le Maire s'est danc exécuté et en a fait part à la CU, dont il été adjoint, qui en septembre a envoyé un courrier au syndic coopératif pour lui annoncer la bonne nouvelle au CSC, qui n'y était pour rien, et qui s'est octroyé la responsabilité du résultat.

Vous comprenez pourquoi je me tiens uniquement à des faits probants qui font autorité plutôt, comme d'autres, à des avis qui ne sont pas des faits juridiques ; et j'applique ce conseil puisque l'on est sur un forum juridique concernant l'immobilier :


Dans le domaine juridique, on ne pense pas, on dit la règle de droit, on dit ce qu’il faut faire pour l’appliquer ou on constate qu’elle n’est pas appliquée.


Ce côté pragmatique va très bien avec ma formation scientifique !
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07/03/2021 11:35

Je rappelle que j'avais décidé de pardonner Beatles car il me semblait faire un effort en focalisant plus ses interventions sur le fond que sur des attaques racistes dirigées contre moi.

S'il veut vraiment relancer la polémique à propos de son racisme, qu'il réponde sur le billet censuré par les modérateurs du 04 mars 2021 et sur le délit de contrefaçon sur lequel j'ai beaucoup insisté et sur lequel il prend soin de ne jamais s'exprimer. Qu'il réponde aussi sur le fait qu'il préfère s'en prendre à moi personnellement plutôt qu'aux dirigeants de la CGL sous l'autorité desquels j'agis.

Sur ces points, jamais Beatles ne se justifie, comme par hasard. Néanmoins, je ne lui demande pas de battre sa coulpe. S'il arrête ses attaques personnelles, j'arrêterai les miennes.

Pour le reste, comment s'appellent les gens qui accusent les autres d'infractions sans le faire à visage découvert ? Sous quelle sombre période proliféraient-ils ?

Il appartiendra à la CGL de lutter contre la délation.

07/03/2021 19:09

Que ces censeurs, s'ils existent, affirment sur l'honneur du site l'existance de propos racistes, faisant référence à la couleur de peau, et sexsistes, où la condition de femme est directement attaquée, en les citant mot pour mot !
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07/03/2021 19:18


Dans le domaine juridique, on ne pense pas, on dit la règle de droit, on dit ce qu’il faut faire pour l’appliquer ou on constate qu’elle n’est pas appliquée.


Dans le domaine juridique il est préférable de penser avant de sortir n'importe quoi d'inepte. La règle de droit est loin d'être toujours évidente. Si elle l'était, les juges des cours d'appel n'étant pas tous des imbéciles, il n'y aurait jamais de cassation.

07/03/2021 20:48

Comme tout le monde sait que vous êtes une sommité juridique et que les professionnels ou ex professionnels du droit n'attendent que votre adoubement ou vos critiques, je vous conseille d'adresser vos remarques à l'auteur de cette citation qui n'est autre que Monsieur Pierre Henri Redoutey alias PHR et vous pourriez aussi convoquer un responsable d'Assurance de Prêt Online pour venir vous interviewer concernant le combat de votre vie que n'aurait pas renié Don Quichotte.
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07/03/2021 20:55

Et moi je vous conseille de la fermer.

07/03/2021 21:00

Commenceriez-vous à péter un plomb ?
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09/03/2021 13:00

Bonjour
Je constate qu'un nouvel intervenant abuse des questions posées par les personnes qui nous font l'honneur de nous consulter.
Il se livre à des accusations pour exprimer ses haines personnelles, politiques et discriminatoires.
Il est souhaité que les modérateurs et administrateurs fassent respecter les règles de fonctionnement du site. Notamment d'auto publicité d'un organisme.
A défaut, des contributeurs bénévoles ne manqueront pas d'aller ailleurs conseiller ceux qui cherchent à jouir paisiblement de leur copropriété.
Allons au plus simple, sur votre moteur de recherche préféré, vous tapez "copropriété recouvrement charges impayées". Sur les sites proposés, vous allez sur "service public". Vous pourrez ainsi contrôler la gestion de votre syndic "professionnel"
Sinon, en cas de succession inconnue, le syndic peut s'adresser au généalogiste ANDRIVEAU recommande l'ARC.
Merci au N° "Spécial Copro" du Particulier.
Cordialement. Wolfram
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Tout sur le statut de la copro. Sur legifrance.gouv.fr charger la loi n° 65-557 et son décret d'appli n° 67-223. Bonne lecture. Si tu veux aider une personne, ne lui donne pas un poisson, apprends lui à pêcher. Pdt Mao. RDC

09/03/2021 16:23

Bonjour
Et si on s'occupait de la situation de la copro qui nous interroge.
2000 € d'impayés sur 7000€ de budget annuel.
Et apparemment, il n'est pas tenu compte des sommes exigibles au titre de l'art. 14-2
L' Article 29-1 A de la loi portant statut dispose en matière de copro en difficulté :
(Modifié par Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 - art. 33)
"Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc."
Donc en sus des procédures de recouvrement des sommes dues, le syndic est tenu dans les six mois de saisir le Tribunal judiciaire de la procédure visant au redressement de la situation de la copro en difficulté.
A commencer par l'information du Conseil syndical. Il est important que vous fassiez bloc pour agir collectivement afin qu'un seul débiteur ne mette en danger tous les autres copopriétaires.
A savoir, vous renseigner sur le notaire en charge de la succession pour lui signifier les créances du SdC à imputer à la succession. Sécuriser autant que possible par le vote en AG de la saisie immobilière et de la prise d'hypothèque dont il ne faut pas ensuite oublier le renouvellement.
Cordialement. wolfram
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Tout sur le statut de la copro. Sur legifrance.gouv.fr charger la loi n° 65-557 et son décret d'appli n° 67-223. Bonne lecture. Si tu veux aider une personne, ne lui donne pas un poisson, apprends lui à pêcher. Pdt Mao. RDC

09/03/2021 18:28

Bonsoir wolfram2,

Vous avez raison de revenir à l’essentiel et de conseiller fortement, en complément de youris, la mise en route, efficace et dissuasive, de l’article 19 pour se préserver au maximum du mauvais payeur, et si le syndic n’en prend pas l’initiative de la faire voter pour le forcer de le faire.

Il ne serait inutile de rappeler les dispositions de l’article 19 de la loi à certains qui n’ont aucune pratique de la copropriété :


Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi.

Le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d'extinction de la dette, en requérir la radiation.

Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.

Les créances visées à l'alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article 2332 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur.



Je n’aurais pas penser de voir avec le notaire pour la succession.

Il est donc question d’une garantie de paiemment par une hypothèque légale, de l’article 2425 du Code civil et des suivants.

Ma question était de savoir sur quoi les charges étaient demandés ; car, quoi qu’en disent certains, l’entretien et les réparations de la totalité de chaque lot incombe uniquement à leur propriétaire et ne concerne en aucun cas le syndicat.

Je vous remercie à nouveau, cette fois pour votre précédente intervention à laquelle j’apporterai des remarques supplémentaires et nécessaires concernant un pétage de plomb prévisible qui mûrissait depuis le 2 février 2021 à 12 heures 01, avant d’inonder pas moins de cinq topics.

Bien cordialement.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

09/03/2021 20:06

Il y a 20 lots principaux. Le budget annuel est de 7 000 €, ce qui fait en moyenne 350 € par lot principal.

Un copropriétaire est débiteur de 2 000 €.

A moins qu’il y ait eu des dépenses exceptionnelles au cours des dernières années, cette dette correspond à six ans de charges impayées. Le manque de ressource annuel est de 330 €, soit, répartis sur les 19 autres copropriétaires, 18 € par an.

Si la créance de 2 000 € était définitivement irrécouvrable, il en coûterait 105 € pour chaque copropriétaire solvable.

Il n’y a pas le feu au lac. La désignation d’un mandataire ad hoc est inutile.

Les mises en demeure étant restées infructueuses, il faut que la copropriété obtienne un jugement condamnant le débiteur à payer. Elle pourra ensuite procéder à une exécution forcée. La saisine du tribunal est de la responsabilité du syndic qui n’a pas besoin d’une autorisation de l’assemblée générale. La procédure entraînant des frais, si la trésorerie disponible ne suffit pas, il faudra toutefois que l’assemblée vote le budget nécessaire, de l’ordre de 2 000 €. Le plus gros des frais sera représenté par les honoraires de l’avocat. La procédure ordinaire est à préférer à l’injonction de payer.

Les comptes des exercices au cours desquels le copropriétaire débiteur a accumulé des dettes ont-ils été approuvés ? C’est indispensable à la condamnation du débiteur.


Contacté par le Président du Conseil Syndical, le copropriétaire s'obstine prétextant un problème de succession.

A supposer que ce copropriétaire rencontré par le président du conseil syndical ne soit pas un fantôme, la créance du syndicat ne s’applique pas à une succession en cours de règlement mais à une personne physique qui doit payer ses charges. L’histoire de la succession n’est qu’un prétexte. Il aurait pu en imaginer d’autres : un prêt à solder ou des dettes de jeu à rembourser par exemple. Ce n’est pas recevable.

09/03/2021 21:16

Bonsoir
Hélas, mon expérience d'une décennie de Pdt du CS de mon IGH de 390 lots m'a amené à connaître, à subir plusieurs pb de succession. Sans compter le même temps consacré à l'ARC où j'ai eu le privilège d'être sensibilisé aux surfacturations des ascensoristes, au delà de ce que permettait la formule d'actualisation du montant des contrats d'entretien. Et de mettre au point la méthode de calcul (avec leur aide involontaire) pour faire reverser le trop perçu aux copros qui ont réagi avec l'aide de l'ARC.
Cordialement. Wolfram
__________________________
Tout sur le statut de la copro. Sur legifrance.gouv.fr charger la loi n° 65-557 et son décret d'appli n° 67-223. Bonne lecture. Si tu veux aider une personne, ne lui donne pas un poisson, apprends lui à pêcher. Pdt Mao. RDC

09/03/2021 21:58

Le problème de la succession d'un copropriétaire décédé qui traîne, je connais. Mais le problème de la succession d'un copropriétaire vivant manquait encore à mon expérience, je l'avoue, et je ne sais comment le traiter. Je me demande cependant si président du conseil syndical a réellement rencontré le copropriétaire débiteur ou s'il n'a rencontré que son fantôme.

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