Copropriétaires contre tout

Publié le 04/07/2022 Vu 1154 fois 21 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

22/06/2022 22:57

Bonjour,

Nous sommes copropriétaires dans une petite résidence de 12 appartements. Dans ces 12 appartement, seuls 2 copropriétaires habitent là à l'année. Les autres sont des résidences secondaires. La copropriété est à l'arrêt et aucun travaux n'est engagé alors qu'il ne serait pas du luxe de faire refaire la toiture ainsi que le ravallement de façade. Cela fait plusieurs années que le syndic demande des devis à des artisans mais rien n'est jamais voté. Maintenant le syndic nous sort de son chapeau le fait qu'il ne peut pas gérer ce type de travaux et que nous devons engager soit un diagnostic technique global, soit un diagnostic fait par un maître d'oeuvre. Nous n'avons jamais entendu parler de ces diagnostics avant alors on se demande bien pourquoi le syndic faisait faire des devis de travaux s'il savait qu'il fallait passer d'abord par un diagnostic.

Est-il impératif de faire réaliser ce diagnostic ?

Autre point, quelques copropriétaires refusent absolument tous travaux, prétextant pour l'un au rez de chaussée que la toiture ne le concerne pas donc il ne voit pas pourquoi payer une réfection, prétextant pour l'autre que de toute façon la résidence est en trop mauvaise état pour y engager des frais...

La résidence est encore en bon état mais mérite juste d'être entretenue. Faire l'entretien au fil des ans nous (plusieurs copropriétaires minoritaires) semble plus judicieux car cela permet d'étaler les dépenses et de ne pas se retrouver un jour avec une charge de travaux exhorbitante.

Ces copropriétaires refusent même d'augmenter le fond travaux qui s'élève actuellement à 250€ par an pour l'ensemble de la copro, autant dire qu'on n'est pas prêt de faire des travaux grâce à l'argent mis de coté



Que peut-on faire pour qu'ils comprennent que c'est pour le bien de la résidence même s'ils n'y viennent que quelques mois dans l'année ?

23/06/2022 01:24

Bonjour,

Le syndicat des copropriétaires est responsable de l'entretien et de la conservation de l'immeuble, et se retrouve seul responsable s'il est démontré que le syndic a été force de propositions sur plusieurs années pour faire voter des travaux.
Le jour où les travaux deviendront urgents ou qu'une mise en péril sera déclarée par la mairie, le syndic devra faire exécuter des travaux sans qu'il soit nécessaire d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale, et pour un coût dont le syndic se fichera. Les copropriétaires n'auront plus qu'à payer sans discuter... Sauf s'ils font un recours auprès du tribunal qu'il leur coûtera encore plus.
Si le syndic vous propose un diagnostic c'est peut-être pour montrer que des travaux sont nécessaires. Le diagnostic est aussi un pré-requis pour lancer un plan pluriannuel des travaux.
Maintenant si les copropriétaires votent encore contre et que ces travaux ne sont toujours pas adoptés par l'AG, les copropriétaires opposants (ceux qui ont voté pour) peuvent contester la décision de l'assemblée générale.
Faites établir un état des lieux par un maître d'œuvre ou équivalent qui pourra justifier de la nécéssité et de la nature des travaux à entreprendre. Puis prenez un avocat ou faites appel à une association de copropriétaires pour vous aider, car monter un tel dossier n'est pas facile.

23/06/2022 07:01

Bonjour,

La présence des copros en AG devient de plus en plus rare .

Le vote par correspondance des résolutions la régle .

Il est impératif de JOINDRE un courrier d'information du CS de dix lignes

au plus pour expliquer l'urgence de voter des travaux.

proposition d'emprunt par le syndic pour le réglement .

Ne pas écrire un roman ,mais au plus dix lignes pour s'assurer de la lecture

par les copros en sensibilisant l'importance ,et ceci par le pdt du CS .

23/06/2022 08:54

Bonjour,

Et si on relisait l'article 14-2 ?



Article 14-2
Version en vigueur depuis le 25 novembre 2018
Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 204
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 58 (VD)






I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.

III. - Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale.

IV. - Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale :

1° La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation ;

2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux.


Le syndic a raison de proposer un DTG. Ce diagnostic permettra de démontrer si des travaux doivent être envisagés ... ou pas et de manière factuelle.

Il y a aussi de la part de certains copropriétaires occupants un désir de travaux plus élevé que pour les autres... mais ce n'est pas toujours étayé.

Votre montant de la cotisation au fond travaux doit être au moins de 5% du BP : est-ce le cas ?



23/06/2022 12:06

Bonjour

La cotisation doit etre au minimun de 5% ou plus suivant le vote.

Cependant en cas de refus de l'assemblée il n'existe pas de sanction

de la part du législateur!....

En cas de vente vous pouvez demander au notaire de récupérer par

l'acquéreur le montant de votre "cotisation", sachant que le syndic

conserve la somme.

23/06/2022 17:19

Bonjour,

L'AG ne vote pas sur la pertinance du fonds de travaux, mais sur sa base de calcul, soit les 5% rappelés par "supprimé".

Le fonds doit donc augmenter obligatoirement chaque anné au minimum des 5% du budget prévisionnel.

Bien à vous.
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Un forum est un lieu d'échange, de débat d'idées, où la convivialité et le respect d'autrui sont primordiaux. Les agressions verbales, moqueries, vulgarités sont inadmissibles. Nous sommes ici comme bénévoles et ne devons pas subir des critiques malveillantes.

23/06/2022 20:54

Bonjour et merci à tous pour vos réponses.

Pour vous répondre, notre budget annuel est d'à peine plus de 5000€, nous "épargnons" donc grassement un peu plus de 250€ par an ce qui fait que nous ne sommes pas prêts d'avoir un bon pécule d'avance... Nous avons proposé d'augmenter le taux du fond de travaux à 20% afin d'atteindre 1100€ par an (ça ne nous faisait même pas 100€ par appartement par an à placer donc même pour les petites retraites c'était, je pense, faisable).

A ce jour nos devis toiture + ravallement s'élèvent à environ 80000€ ce qui représente environ 6600€ par appartement ce qui ne représente plus que 110€ par mois pendant 60 mois pour ceux qui souhaiteraient souscrire un prêt collectif. Au pire faire la toiture maintenant représente environ 40000€ ce qui ramène le coût à seulement 55€ par mois sur 60 mois.

Notre syndic ne nous aide pas vraiment car quand il ne fait pas le mort (pas de réponse à nos mails ni à nos appels), il présente très mal les choses et malgré nos explications (nous = les 2 membres du CS), les "contre tout" se bornent à trouver que 80000€ c'est trop cher pour eux tout seul .

Nous pensions à changer de syndic mais les devis que nous avons fait faire sont plus cher donc nos "contre tout" voteront forcément contre un changement puisque leur but c'est que la résidence leur coûte le moins cher possible...

Notre AG a lieu la semaine prochaine et les premiers retours ne sont pas très encourageants, peu de présents et peu de retours par correspondance ou pouvoir...

24/06/2022 10:03

Bonjour,

Il est bon de savoir qu'en cas de travaux décidés par une AG, les opposants peuvent demander à régler leur part sur 10 années.

Il doit s'agir notamment de travaux d'amélioration : une toiture que l'on met aux normes actuelles devrait en faire partie. C'est l'article 33 de la loi de 1965 qui ouvre droit à cette possibilité. L'AG ne décide pas de la pertinence de la demande éventuelle d'un copro.

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000025577030

La bonne question est de savoir où le syndic va trouver l'argent manquant de ces opposants qui demanderont l'application de cet article 33 !

Bien à vous.
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24/06/2022 11:35

Bonjour,

Merci pour cette info intéressante concernant le règlement des parts sur 10 ans mais sous quelle forme cela doit-il se passer ? Dans l'article cité, on ne sait pas bien qui devra avancer l'argent permettant le paiement complet des artisans ? le syndic ? les autres copropriétaires ?

Notre syndic dit qu'ils ne sont pas une banque et qu'ils peuvent au mieux appeler la somme sur 10 ou 12 mois. Si un copropriétaire souhaite étaler sa part sur une durée plus longue, il faut obligatoirement passer par un emprunt commun afin de permettre l'approvisionnement complet des sommes à régler au plus tard en fin de chantier.

Notre souci, c'est de faire comprendre aux copropriétaires qu'ils ont un intérêt à prévoir des travaux au fur et à mesure plutôt que d'attendre que tout soit à faire en même temps. Et même pour ceux qui souhaiteraient vendre dans les quelques années à venir, sans isolation, ils se privent d'acheteurs qui souhaitent investir dans la location à l'année ou à minima ces copropriétaires verront la valeur de leurs biens diminuer en fonction des travaux à effectuer. Ils n'arrivent pas à comprendre qu'en investissant 6600€, la valeur de leur appartement augmentera au moins d'autant !

En clair, tant qu'il y a des opposants, le syndic n'a aucun intérêt à ce que des travaux soient votés ! C'est je pense ce que fait le notre depuis 5 ans en nous laissant croire que l'on pourrait faire les travaux uniquement en présentant des devis chaques années puis en laissant trainer les choses jusqu'à l'AG suivante...

24/06/2022 11:51

Votre syndic n'y est pour rien si les copropriétaires votent dans le sens du "moindre coût" il ne peut rien y faire.

En plus, il peut avoir intérêt à des travaux ... sa rémunération selon le 18-1A


III.-Les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.


Le syndic n'avancera JAMAIS d'argent. C'est illégal. Ce sont évidemment les autres copropriétaires qui devront avancer l'argent (une provision exceptionnelle ou emprunt bancaire) pour faire face à l'étalement accordé aux opposants qui le demandent.

24/06/2022 12:14

Bonjour,

Ce n'est pas pour rien quand j'ai écrit :


La bonne question est de savoir où le syndic va trouver l'argent manquant de ces opposants qui demanderont l'application de cet article 33 !


la loi étant muette sur ce sujet délicat. La question n'a jamais été abordée ni initiée par le législateur.

Comme la solidarité entre copropriétaires n'existe pas non plus, toujours selon la loi, il appartiendra à l'AG d'aborder le sujet de ces annuités, et de prendre une décision, même illégale ou illicite. Il faudra "profiter" de l'article 42 de la loi de 1965 en supposant que personne n'ira en justice au vu des coûts et de la duré de la procédure.

Dure, dure, la vie en copropriété !

Bien à vous.
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24/06/2022 14:12


Votre syndic n'y est pour rien si les copropriétaires votent dans le sens du "moindre coût" il ne peut rien y faire.


En plus, il peut avoir intérêt à des travaux ... sa rémunération selon le 18-1A



Le syndic n'y est pour rien, évidemment chacun est libre de son vote, cependant lorsque les choses ne sont pas ou mal expliquées, la réaction instinctive s'est de dire non.

Dans notre cas, je pense que notre syndic ne prendra pas le risque de faire voter les travaux sans l'adhésion de tous pour assurer le bon déroulement du paiement (que certains souhaitent participer à un emprunt collectif ou non).

J'ai une autre petite question, que se passe t-il si personne n'est réélu au conseil syndical ?

24/06/2022 14:37


je pense que notre syndic ne prendra pas le risque de faire voter


L'ordre du jour est préparé par le syndic en concertation avec le conseil syndical. S'y ajoutent les demandes des copropriétaires. Ensuite le syndic ne maîtrise pas les votes, et il DOIT mettre en oeuvre les décisions, en observant un délai de 2 mois pendant lequel les opposants peuvent faire annuler.


que se passe t-il si personne n'est réélu au conseil syndical


Le syndic se frotte les mains ... Et il ne se passe a priori pas grand chose de plus si personne ne s'en inquiète....

Vous devriez mieux connaitre la loi de 1965 et spécialement les articles 18 et 21 !

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068256/

Réponse dans l'article 21 :


Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires.

L'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.

24/06/2022 15:39


L'ordre du jour est préparé par le syndic en concertation avec le conseil syndical. S'y ajoutent les demandes des copropriétaires. Ensuite le syndic ne maîtrise pas les votes, et il DOIT mettre en oeuvre les décisions, en observant un délai de 2 mois pendant lequel les opposants peuvent faire annuler.


Nous avons, cette année, enfin réussi à avoir fait valoir notre droit de relecture de l'ordre du jour et du projet de convocation ce qui a enfin permis que la convocation corresponde aux échanges que nous avons eu lors de la réunion préparatoire. Notre syndic est suffisamment négligent pour ne pas préciser certains détails ou ommetre d'aborder certains points...

Je rêve tellement que tout soit un long fleuve tranquille




Le syndic se frotte les mains ... Et il ne se passe a priori pas grand chose de plus si personne ne s'en inquiète....


Le syndic et certains copropriétaires qui estiment que le CS ne sert absolument à rien et qu'en plus nous serions du coté du syndic et donc contre eux. On a beau s'évertuer à expliquer que nous sommes simplement là pour représenter la copropriété face au syndic, il est difficile de faire entendre ça à quelqu'un qui ne veut pas écouter !

24/06/2022 15:50

"On peut mener l'âne à la rivière, mais pas l'obliger à boire."

02/07/2022 21:40

Bonjour à tous,

Je viens vous donner quelques nouvelles suite à notre AG qui a eu lieu la semaine dernière. Nous en sommes donc au même point. Deux copropriétaires ont voté par correspondance "non" à toutes les résolutions. Un autre, toujours par correspondance s'est abstenu à toutes les résolutions.

Nous n'avons donc pas pu augmenter le pourcentage du fond travaux et notre syndic qui nous avait expliqué en réunion de conseil syndical que nous devions obligatoirement passer par un DTG ou un Maître d'Oeuvre pour pouvoir valider des travaux, n'a pas tenu ce discours lors de l'AG face à 3 autres copropriétaires qui trouvaient le DTG trop cher (880€ HT pour la prestation de base). Puisque notre syndic nous avait dit qu'il fallait obligatoirement au minimum un DTG, nous n'avions pas ajouté de vote de travaux à l'ordre du jour. Résultat, pas de DTG ni de travaux...

Et le syndic n'ayant été reconduit que pour un an, celui a laissé entendre à l'autre membre du CS (qui n'était pas présent à l'AG mais qui m'avait donné son pouvoir) qu'ils allaient voir avec leur direction pour nous lâcher l'an prochain car selon la responsable : "rien n'avance" et malheureusement, je ne peux qu'être d'accord avec elle, depuis 5 ans que sont présentés des devis, aucun n'a jamais été voté en AG.

03/07/2022 11:06

Vous ne dites toujours pas si ces travaux sont réellement indispensables ou pas. S'il y a danger ? vous pouvez peut-être obtenir un arrêté de péril. Ou une injonction de la mairie pour réaliser un ravalement par exemple.

Le syndic est dépité, c'est normal : il dit adieu à son poucentage sur les travaux !

Vous pouvez contester les décisions de l'AG selon l'article 42. (avec de bons arguments ... mais sans aucune garantie)

03/07/2022 23:31


@supprimé a écrit : Le syndic est dépité, c'est normal : il dit adieu à son poucentage sur les travaux !


C'est possible oui. Mais il faut reconnaître que les copropriétaires qui votent systématiquement contre tout, comme l'expose @Jabuse finit par lasser.

N'oublions jamais que c'est le SDC qui prend les décisions. S'il ne vote jamais rien, tant pis pour lui. Arrivera le moment où des injonctions administratives arriveront, et le SDC n'aura que ses yeux pour pleurer et, comme souvent, finira par se plaindre. On les connaît ces genres de zigottos...

Tout n'est pas de la faute du syndic, et si j'étais syndic pro, j'aurais fait de même.

04/07/2022 07:29

Bonour,

Nous constatons :

Une absence de plus en plus évidente des copros aux AG

Des votes par correspondance ne tenant pas compte des réalités dans l'urgence.

ou ,le refus d'engager des travaux domine ! ....

Par ailleurs ,vous avez toujours un copro qui refuse tout ! ...

Une force d'inertie de beaucoup de syndics pour le moindre probléme ,que renforce

un turn over comme jamais !.....

Le CS en étant efficace fait souvent des ingrats ,et, des mécontents ............

04/07/2022 11:35


@Supprimé a écrit: Vous ne dites toujours pas si ces travaux sont réellement indispensables ou pas. S'il y a danger ? vous pouvez peut-être obtenir un arrêté de péril. Ou une injonction de la mairie pour réaliser un ravalement par exemple.

Le syndic est dépité, c'est normal : il dit adieu à son poucentage sur les travaux !


Bonjour,

Notre résidence est, de mon point de vue, loin d'être en danger donc je dirai que non, il n'y a pas de péril et donc pas d'urgence à lancer des travaux. Cependant il me paraît judicieux (et nous sommes quelques uns à penser cela) de ne pas attendre un état de dégradation trop avancé pour se mettre à faire des travaux au moins d'entretien de gros oeuvre telle qu'un ravalement ou une toiture.

Jusqu'à il y a 2 ans, seuls des travaux de réparations de fissures et de ravalement étaient présentés. Nous avons un appartement sous les toits que nous sommes en train de refaire à neuf et en démontant le placo et la petite isolation, on s'aperçoit en voyant les tuiles par le dessous qu'elles sont déjà bien abîmées (l'air marin n'aidant pas) et que les ergots qui les maintiennent sur les liteaux sont pour la majorité très dégradés. Les vents de bord de mer risquent aussi d'inciter les tuiles à s'envoler.

N'étant pas des professionnels du bâtiment, les deux membres du CS que nous sommes pensions qu'avec un DTG nous aurions au moins eu un avis éclairé sur la pertinence de ces travaux et sur le délai dans lequel il est pertinent de les réaliser (ou pas d'ailleurs).

Ce qui nous étonne tout de même c'est que le syndic nous ait fait comprendre en Conseil Syndical que le DTG ou le maître d'oeuvre était un passage obligé pour pouvoir voter des travaux et qu'en Assemblée Générale, il n'était plus question d'obligation...




@oyster a écrit :

Nous constatons :

Une absence de plus en plus évidente des copros aux AG

Des votes par correspondance ne tenant pas compte des réalités dans l'urgence.

ou ,le refus d'engager des travaux domine ! ....

Par ailleurs ,vous avez toujours un copro qui refuse tout ! ...

Une force d'inertie de beaucoup de syndics pour le moindre probléme ,que renforce

un turn over comme jamais !.....

Le CS en étant efficace fait souvent des ingrats ,et, des mécontents ............


C'est tout à fait ça et je dirais que nous avons la chance de n'être qu'une petite copro.



En tout cas, les AG en présentiel c'est intéressant pour essayer de comprendre les gens car par exemple, une copropriétaire a dit textuellement à propos des réunions de CS sur site ou des différents rendez-vous avec des artisans : "vous vous rendez compte l'argent que ça nous coûte toutes vos visites autour de la résidence". J'avoue que là, les bras m'en sont tombés car j'ai dû lui expliquer que jusqu'à preuve du contraire, les réunions de CS et les visites d'artisans ne lui coûtaient rien, que tout était gratuit pour elle et qu'au contraire, les membres du CS n'étions que des bénévoles et que n'étant pas résidents principaux, chaque déplacement nous coûtait personnellement du temps et de l'argent vu le prix des carburants...

Certains copropriétaires partent du principe que la résidence étant une vieille bâtisse (construite fin des années 50), on n'en fera jamais une résidence neuve.

Bref, ça s'annonce compliqué de faire comprendre qu'il serait moins honéreux de dépenser régulièrement un peu pour entretenir au fur et à mesure (la gestion en bon père de famille) plutôt que d'attendre le dernier moment.

04/07/2022 14:59

Vous avez raison !

L'unique façon de réveiller les copros de faire des travaux pour entretenir consiste

à communiquer avec eux en joignant à la convocation d'AG le compte rendu d'activité

du CS dans la mesure ou pour espérer une lecture constructive ,il ne dépasse pas dix lignes !.

Il y a de moins en moins de copro présents aux AG!.....

04/07/2022 15:24

Tant qu'il n'y a pas d'urgence, vous ne pouvez forcer personne à voter des travaux, surtout pour des résidences secondaires ou locatives.

Les copropriétaires ne voient pas leur patrimoine se dégrader, mais c'est classique.

Ils ouvriront les yeux lorsque un arrêté de péril, une injonction de la mairie ou des sinistres commenceront à se produire. Dans cette situation, ils n'auront plus le choix. Jusque là, selon la loi, c'est la majorité qui décide ... de ne rien faire.

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