Copropriété horizontale

Publié le Vu 199 fois 6 Par tikru
10/02/2019 21:13

Bonjour,

Cela fait 2 jours que je lis des choses sur les copropriétés horizontales et je continue de m'y perdre. J'aimerais beaucoup bénéficier de votre aide !

Question 1 : toutes les copropriétés horizontales sont-elles constituées avec la méthode Stemmer et donc illégales ? J'imagine que non, mais qu'est-ce qui distingue une copropriété Stemmer d'une copropriété "légale" ?

Question 2 : j'ai acheté un bien dans un groupe d'habitations édifié dans les années 1970. Ce bien est désigné ainsi : "Dans un groupe d'habitations, une villa sise [adresse] figurant au cadastre [référence cadastrale] constituant le lot suivant :
lot [n°] : le droit à la jouissance exclusive et perpétuelle d'une parcelle de terrain sur laquelle est édifiée une villa et les [tantièmes] du sol indivis et des parties communes."
Sur mon acte notarial, il est indiqué qu'il n'y a pas de syndic ni de règlement de copropriété de sorte que l'immeuble dont dépend ce bien est soumis à la loi n°65-557 du 10/07/1965 et des textes subséquents. Il y a en revanche une ASL dont l'objet est l'entretien de l'espace vert qui se trouve sur une parcelle de terrain différente de celles des habitations.

S'agit-il d'une copropriété à la mode Stemmer ?

Question 3 : Quand tous les copropriétaires n'ont qu'un droit de superficie sur leur parcelle, un copropriétaire peut-il demander un permis de construire pour une extension de sa villa (construction implantée sur le terrain dont il a la jouissance exclusive) sans accord de la copropriété ?

Question 4 : Auquel cas, le terrain d'assiette du projet est-il uniquement le terrain du copropriétaire ou bien l'ensemble du terrain indivis de la copropriété ?

Question 5 : et donc l'article R 151-21 (anciennement 123-10-1) du code de l'urbanisme s'applique-t-il pour "ignorer" la règle de prospect de l'article 7 du PLU ? S'agissant d'un groupe d'habitations et non d'un lotissement, l'article 151-21 est-il de toute façon applicable ?

Vous aurez compris que je m'interroge sur la légalité d'une construction d'un voisin dans une telle copropriété horizontale.

Merci pour votre aide !

11/02/2019 13:53

Bonjour,

Pour répondre à la question 1 je vous renvoie aux différentes jurisprudences qui sont très claires sur ce sujet.

Pour la question 2, votre acte dit tout et son contraire par rapport à la jurisprudence que le notaire rédacteur de l'acte a obligation de respecter.

La jouissance privative et perpétuelle d'une parcelle de terrain, qui n'est pas un droit de superfice ne faisant pas l'objet d'un état descriptif de division donc exclusif du régime légal de la copropriété (article 7 du décret 55-1350), inclut automatiquement le droit d'usage ; comme il est fait référence à la loi 65-557, conformément à ses articles 2 et 6.3, ce droit n'étant pas attaché au lot mais à vous, de part votre acte de vente, signifie que cette parcelle de terrain est affectée (réservée) à votre usage exclusif ; qu'elle est donc une partie privative dont vous êtes le propriétaire exclusif.

Questions 3 et 4 sans objet.

Question 4 : oui !

Cdt.

11/02/2019 17:38

Bonjour,

Merci beaucoup d'avoir pris le temps d'apporter des réponses à mes questions. Mais étant vraiment débutant sur ces questions d'urbanisme que je trouve complexes, je ne comprends toujours pas bien, désolé.

Si je comprends bien, je suis dans une copropriété horizontale. Nous sommes tous propriétaires exclusifs de nos terrains et copropriétaire de l'espace vert. Est-ce bien cela ?

Au sujet de la question 2, j'ai oublié de préciser qu'il est mentionné dans l'acte qu'un état descriptif de division a été établi (mais je ne le trouve pas dans mes papiers ...). La présence d'un tel état descriptif changerait-il quelque chose à votre analyse de la situation ?

Je ne comprends pas pourquoi les questions 3 et 4 sont sans objet ? Si nous sommes dans une copropriété, des travaux dans la partie privative peuvent être entrepris. Mais s'agissant d'une extension implantée en limite séparative de 2 lots, il me semble que l'accord des copropriétaires est nécessaire, non ?

Encore merci à celles et ceux qui prendront le temps de me répondre ! Amicalement

11/02/2019 17:55

Pour la question 2 je vous dit que l'eau est potable et vous me répondez si je comprends bien je peux la boire.

L'état descriptif est essentiel car il doit être établi en priorité ; un règlement de copropriété étant secondaire.

Pour les questions 3 et 4 vous lisez ce que vous voulez lire et non pas ce qui est écrit : un droit de superficie est exclusif du régime de la copropriété !

11/02/2019 22:57

Encore une fois, merci d'avoir consacré du temps à me répondre, vous avez éclairé ma lanterne ; et désolé d'avoir reformulé vos réponses mais si je le fais c'est qu'après une lecture aussi attentive que je puisse le faire, il y a parfois des doutes qui persistent et qui peuvent être levés si on valide ma reformulation.

Si vous acceptez de m'aider encore un peu, j'aimerais savoir pourquoi le "oui" l'emporte tellement à vos yeux concernant la question 5.

De mon côté, probablement à tord, j'ai cette compréhension :

- si chaque terrain a un propriétaire différent, l'unité foncière (définie par le Conseil d'Etat comme un « îlot d'un seul tenant composé d'une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » CE, 27 juin 2005, n° 264667) est donc la parcelle et non l'ensemble des terrains formant la copropriété.

- l'article R 151-21 ne vise que 3 types d'opérations (les lotissements et les permis de construire délivrés au sein de ceux-ci, les permis de construire valant division et les permis portant sur une opération groupée mais dont la division du terrain d’assiette doit être postérieure à l’achèvement du projet). Aucune ne me semble correspondre à un permis de construire une extension sur une parcelle privative d'une copropriété.

- la règle 7 du PLU s'apprécie donc à l'échelle de l'unité foncière qui est la parcelle sur laquelle le projet d'extension est demandé.

Si vous pouviez m'aider à savoir où se situe l'erreur de droit dans ce raisonnement, je serai plus instruit ce soir.

12/02/2019 10:49

Si vous regardez plus en détail les arrêts de la jurisprudence administrative, en plus de définir la copropriété horizontale, ils dsenit que cette dernière ne peut pas échapper à la règlementation sur les lotissements.

Pour ce qui est de l'unité foncière il faut comprendre que l'on parle de l'unité foncière d'origine qui n'a pas été fragmentée lors d'une division foncière en jouissance, faisant l'objet d'un état descriptif de division et d'un plan de masse qui complètent le cadastre. L'unitée foncière d'origine est donc composée des fractions de terrains, délimitées et situées par l'EDD et le plan de masse, acquisent en pleine propriété.

Vu que dans une copropriété horizontale les distances de vues entre les différentes fractions de terrain ne sont pas respectées, il vous sera refusé toute extension qui aggraverait ce non respect, en revanche une extension dans le prolongement de l'existant vous sera accordée. Si l'extention respecte les limites elle pourra vous être reffusée pour les avancements donnant sur la voie publique pour raisons architecturales ou d'harmonisation (interdiction de modifier la façade donnant sur la voie publique).

12/02/2019 13:45

Merci pour vos réponses !

Cdlt

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