Copropriété : terrasse commune à usage privatif ou terrasse privative?

Publié le Vu 358 fois 6 Par Motis
07/03/2019 15:33

Bonjour

Quelqu’un saurait-il m’expliquer quelle différence y a dans une coproprieté entre une terrasse commune à usage privatif et une terrasse privative

- du point de vue des tantièmes et des frais d’entretien (à la charge de qui ?)

- du point de vue des droits du propriétaire (revente, location, transformation en veranda etc..)

Merci

07/03/2019 18:40

Bonsoir,

Terrasse, jardinet, emplacement de stationnement : même combat = partie commune à jouissance privative accessoire attaché à l'usage d'un lot et non d'un copropriétaire.


Article 6-3 de la loi 65-557

Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage et à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

Article 6-4 de la loi 65-557

L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Article 209 de la loi ELAN (23/11/2018)

Les syndicats des copropriétaires disposent d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
A cette fin, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.


Il est utile de rappeler les élucubrations concernant les articles 2 à 5 de la loi du 10 juillet 1965 qui prônent que ces articles ne seraient pas d'ordre public d'après l'article 43 de cette même loi.


Article 43

Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.


Cela signifie que dans le Chapitre I (Définition et organisation de la copropriété) qui regroupe les articles 1 à 16-2, les articles 1 à 5 définissent la copropriété donc la loi elle-même qui est d'ordre public.

Donc au vu de l'article 2 les parties des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé (jouissance privative et exclusive dans les actes de vente d'une copropriété horizontale) sont obligatoirement des parties privatives, à ne pas confondre avec des parties communes à jouissance privative affectées à l'usage et à l'utilité exclusifs d'un lot (règlement de copropriété).

Cdt.

08/03/2019 20:29

Merci Beatles pour les references de textes. Si je comprends bien il est plus avantageux d’avoir l’usage exclusif d’une terrasse commune que d’en avoir la propriété : pas d’impots, pas de gros travaux à supporter seul et pas forcément de tantièmes en plus ?( c’est le règlement de propriété qui en décide)

A propos de tantièmes qu’est-ce qui se pratique en général, dans quelle proportion est-ce que l'usage exclusif d'une terrasse augmente les tantièmes?, Quelqu’un a-t-il des exemples ?

Dans me copropriété le propriétaire du lot qui a seul accès à une terrasse de 35 m2 voudrait en officialiser son usage exclusif (elle n’existe pas sur les papiers) ceci va nous conduire à refaire l’Etat descriptif de division et engager des frais : qui doit les supporter ?

Merci de vos lumières

09/03/2019 07:50

Bonjour,

Reprenant le fil de la discussion, sous réserve des observations de Beatles, pour acquérir cette terrasse et en devenir propriétaire, il faut lors d'un AG indiquer dans une résolution:

-la désignation un géomètre expert pour mesurer cette terrasse, créer un nouveau lot et appliquer les tantièmes au regard de la surface utilisée, Il modifiera, également l'état descriptif de division;

- le prix de la cession de cette partie commune;

- Indiquer que tous les frais d'entretien de la terrasse seront à sa charge hormis le gros œuvre, (Voir si l’édification d’une véranda, loggia peut être autorisée au regard de la structure de l’immeuble..)

- indiquer que les frais du géomètre seront à la charge du copropriétaire concerné.

Dans une 2 eme AG, :

- Approuver les modifications faites par le géomètre et le nouvel état descriptif modifiant les millièmes de la copropriété ;

- Désigner un Notaire qui modifiera le règlement de copropriété, l'Etat descriptif de division et effectuera la publication du règlement au service de la publicité foncière.

- indiquer que tous les frais Notairiés seront à la charge exclusive du copropriétaire concerné.

SK

09/03/2019 08:55

Bonjour,

Pour attacher un droit de jouissance à un lot pas besoin de modifier l'EDD; seule la modification du RdC, à 192,31 euros Ht, suffit, ceci à la charge du propriétaire du lot.

Pour les tantièmes, vu que la terrasse n'est accessible que par le lot concerné et que ce droit de jouissance ne porte pas préjudice à quiconque, sinon une certaine jalousie, une augmentation de 5 % est raisonnable.

Cdt.

11/03/2019 04:05

Merci Santaklaus et Beatles. A quoi correspondent les 192,31 euros ? Nous avons un problème supplémentaire c’est que l’état descriptif de division est absent au niveau du service de la publicité foncière, même s’il y a eu deux transactions dans les 10 ans écoulés. Nous n’avons donc pas de règlement de propriété à proprement parler. Comment régulariser ?

Pour ce qui concerne les 5% d’augmentation de tantièmes cela parait très peu, pour notre copropriété en tout cas qui va hériter des problèmes d’étanchéité de la terrasse alors qu’elle ne s’en occupait pas jusque là (nous ne sommes que cinq)

Enfin l'intervention du geomètre expert est-elle obligatoire si nous établissons des plans nous-même ou utilisons ceux que nous avons du fait de travaux et sommes d'accord sur les surfaces en jeu?

Merci

11/03/2019 17:40

Votre cas est un très gros problème que le forum ne peu pas régler.

La seule solution consiste à vous rapprocher d'un notaire honnête pour vous mettre en conformité.

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