Date d'extinction d'une dette de charges de copropriété

Publié le 25/02/2024 Vu 2324 fois 56 Par
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11/02/2024 23:08

Bonjour,

La loi Elan votée en 2018 prévoit de limiter le paiment d'une dette de charges de copropriété à 5 ans au lieu de 10 ans auparavant,

Ma question est donc ; une dette de 2018 peut elle être réclamée en 2024 ? ou s'est elle éteinte fin 2023 ? que risque t on à indiquer que la dette est éteinte selon la loi ?

le syndic de copropriété peut il passer outre ? et dans quel cas ? Si le seul recours qu'il a fait est d'envoyer une lettre simple ?

D'autre part, le dit syndic n'ayant pas répondu à divers courriers posant des questions et n'ayant jamais régularisé différents points, tels que des consommations d'eau et des frais imputés à plusieurs copropriétaires alors qu'ils devaient l'être à d'autres copropriétaires uniquement, cela peut il jouer contre lui ?



MERCI DE VOS REPONSES

Superviseur

12/02/2024 10:51

Bonjour,

En cas de litige concernant le recouvrement d'une dette de charges de copropriété, le syndicat de copropriétaires peut saisir le tribunal compétent pour obtenir un jugement en sa faveur et obtenir un titre exécutoire valable 10 ans.

D'autre part, le délai de prescription peut être interrompu.

Par exemple, une mise en demeure adressée au débiteur peut interrompre le délai de prescription.

Toute reconnaissance de dette ou tout paiement partiel peut également interrompre la prescription.
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12/02/2024 11:15

je me suis trompée, la dette date de 2019 et pas 2018, comme dit précédemment, 1er trimestre car désaccord sur montant, entre le copropriétaire et le syndic.

Le syndic peut réclamer cette dette en 2024 ?

à quoi sert la loi Elan qui indique qu'il y a prescription au bout de 5 ans ?

il n'y a pas eu de mise en demeure du syndic, seulement une lettre simple de première relance, sans Recommandé avec accusé de réception.



MERCI DE VOS REPONSES;

Modérateur

12/02/2024 11:38

bonjour,

vous répondez à votre syndic que la dette est prescrite car le délai de 5 ans est écoulé.

que le syndic n'ait pas répondu à vos questions n'a rien à voir avec votre dette.

je suppose que vos A.G.successives ont approuvé les comptes de votre copropriété, voir même donné quitus.

un syndic qui gère plusieurs milliers de copropriétaires ne peut pas répondre à chaque courrier de copropriétaires.

vous pouviez transmettre vos questions à votre conseil syndical, voir le plus sur, déposer une résolution à l'ordre du jour de vos A.G..

salutations.

12/02/2024 11:59

bonjour

je suppose que vorte impayé remonte au 01/04/2019, une fois la période du 1er trimestre échu....

Par ailleurs l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des comptes individuels

12/02/2024 12:21

non la dette remonte au premier trimestre 2019. un montant erronné n'a jamais été régularisé malgré de nombreux mails et courriers,

ce montant faux se répercute depuis sur mes charges de copro, le syndic fait la sourde oreille et me réclame en 2024 donc cette dette, or le délai de 5 ans est passé.

Je viens de recevoir une lettre AR de mise en demeure, que faire ???

Que les différentes AG aient eu lieu, et que les comptes généraux aient été approuvés, ne concernent pas du tout ma question, qui est bien entre le syndic et moi même et pas avec le conseil syndical non plus.

En gros pour expliquer mieux, un montant faux de m3 d'eau m'est facturé depuis 2019, il est surévalué de plus de 70 m3, alors que j'ai envoyé des courriers, des mails, des photos de mon sous compteur au syndic, ce montant n'a jamais été rectifié.

D'autre part des travaux uniquement imputables à certains copropriétaires ont été imputés à tous un immeuble, et cela est faux aussi.

Je n'arrive pas à faire rectifier ces erreurs, qui font partie de la dette que le syndic me demande en février 2024.

QUE FAIRE ? j'avoue que j'en ai ras le bol de ce syndic malhonnête,

12/02/2024 12:38

pour les factures privatives imputées au syndicat, l'avez vous fait remarquer en AG lors de la résolution sur l'approbation des comptes?

il fallait le faire indiquer au PV

pour la consommation d'eau , avez vous pris rendez vous directement avec le service comptatibilité?

12/02/2024 12:58

Bonjour

Sauf si vous avez explicitement précisé à chaque paiement, ils se sont imputés à chaque fois sur le dette la plus ancienne. Dans ce cas vous ne pourrez pas invoquer la prescription.

Je vous recommande de chercher à traiter cet écart de facturation, avec les éléments dont vous disposez, en saisissant le conciliateur dans un premier temps.

Ensuite vous pourrez tenter au tribunal avec un avocat (selon le montant)

Modérateur

12/02/2024 13:37

bonjour,

syndic malhonnête qui voit ses comptes approuvés et son contrat renouvelé !!

ce genre de litige ne se règle pas par des mails ou des courriers simples, il faut utiliser des recommandés avec A.R. et proposer des résolutions à votre A.G.

Salutations

12/02/2024 13:43

Avant d'accuser le syndic, il faut avoir des preuves. Et s'il n'est pas remplacé c'est qu'il convient à la majorité ou que tout le monde s'en fiche.

Ce litige de charges est individuel et ne concerne pas l'AG... Sauf si plusieurs copropriétaires constatent des anomalies et souhaitent se regrouper.

cf article 45-1 du décret

"L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires."

Pour contester, il faut écrire au syndic en RAR et saisir la justice si rien ne se passe. Laisser courir pendant plusieurs années n'est pas à votre avantage.

Superviseur

12/02/2024 13:49

L'exigibilité des charges correspond au moment où le copropriétaire doit les payer, généralement fixé par le syndic dans l'appel de fonds envoyé aux copropriétaires.

Donc, pour déterminer le délai de prescription, il faudrait préciser cette date .
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12/02/2024 14:16

Mais aussi :





Article 1256

Abrogé par Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 - art. 2
Création Loi 1804-02-07 promulguée le 17 février 1804

Lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

12/02/2024 16:00

la date du litige est le 1er trimestre 2019 et depuis ça se répercute, malgré mes appels, courriers en accusé réception et simples,

le montant est erroné, jamais rectifié, quand au deuxième litige la date est 2021.

le syndic oui la majorité s'en fiche,

12/02/2024 16:28

Et pourquoi n'avez vous pas tenté de faire valoir votre réclamation depuis tout ce temps ?

Quelles démarches avez vous fait ?

Quelle preuve de cette erreur avez-vous adressé au syndic ?

12/02/2024 17:53

Comme j'ai expliqué plus haut, courriers recommandés et non recommandés au syndic, mails, photos du compteur, malgré cela pas de rectification sur mes appels de charges, qui sont toujours calculés avec un faux calcul de l'eau,



pour le reste pareil,

12/02/2024 18:18

Si rien ne se passe après mise en demeure, il faut passer à la vitesse supérieure.

Avez-vous tenté une conciliation ?

Avez-vous consulté un avocat ?

ils serait peut être temps. Parce que sinon vous aller trainer ce boulet indéfiniment.

13/02/2024 11:21

en effet c'est un boulet, un syndic qui fait la sourde oreille, comme s'il ne recevait pas de courrier.

En gros il fait ce qu'il veut, et comme personne ne s'occupe de rien, ça continue, tout le monde veut changer de syndic mais personne ne propose un autre syndic donc ça peut durer longtemps .....

13/02/2024 12:29

Mais non : après un courrier RAR sans succès, vous saisissez le tribunal.

Et attention : il faut assigner le syndicAT, pas le syndic.

Si vous ne faites rien, vous devrez payer un jour ou l'autre, au pire quand vous vendrez.

13/02/2024 18:49

je ne vois pas ce que le syndicat vient faire là dedans ??? ce sont des copropriétaires comme nous,

c'est le syndic qui ne fait pas son travail, qui ne régularise pas les montants pourtant les photos sont éloquentes, qui ne répond pas aux courriers.

Bref c'est un boulet, et je ne compte pas payer, puisque le montant est faux, même si je vend, vu que la faute leur incombe et pas à moi, il manquerait plus que ça,

13/02/2024 19:41

Vous faites erreur.

Le syndic est seulement mandataire du Syndicat de copropriété. C'est au syndicat que vous payez les charges. Si vous assignez le syndic, vous serez débouté et reviendrez à la case départ après avoir dépensé les frais de procédure.

Lors de la vente, le syndic fera opposition au notaire qui déduira le solde débiteur sur le prix de la vente.

Relire l'article 20 de la loi 65-557

13/02/2024 22:43

Bonjour,

Il faut quand même faire attention à une chose : l'exigibilité d'une provision est une chose, le paiement des charges en est une autre.

Certes l'AG ne valide pas les comptes individuels des copropriétaires, et ne valide que les comptes dans leur globalité. Mais c'est au moment de l'approbation des comptes que les charges deviennent certaines. Ainsi une charge impayée qui devient certaine par l'approbation des comptes est applicable au recouvrement des impayés de l'article 19-2 de la loi de juillet 65.

Article 19-2 : A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Donc pour la prescription des charges impayées, il faut peut-être tenir compte du jour où les comptes sont approuvés, la seule exigibilité d'une provision ne rendant pas une charge certaine. D'ailleurs on parle toujours de charges impayées, et non de provisions impayées.

Et l'article 19-2 fait bien la distinction entre charges et provisions.

[A noter au passage qu'une provision devient immédiatement exigible au sens de l'article 19-2 lorsque le budget a été adopté par l'AG ET que l'exercice est commencé. Les provisionsd'un exercice qui n'a pas commencé ne sont pas immédiatement exigibles même si le budget a été adopté en AG.]

Pour en en revenir à la prescription, je ne suis pas certain que la prescription commence le jour de l'exigbilité de la provision, et qu'il pourrait très bien commencer le jour de l'approbation des comptes, moment où les charges deviennent certaines.

Il faudrait poser la question à un juriste.

Superviseur

14/02/2024 06:33

BONJOUR

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale selon l'art. 14-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis...

Mais rien de nous dit dans ce sujet, qu'il s'agit d'une provision !
__________________________
Attention au TROLL, ou à l'internaute atteint de T.O.P, qui n'intervient que pour pourrir les discussions, s'auto-congratuler, digresser ou provoquer.

14/02/2024 08:21

C'est une consommation d'eau.

14/02/2024 13:08

Bonjour,

Donc si c'est une consommation d'eau, c'est une charge dont la dette devient certaine au jour de l'approbation des comptes, c'est-à-dire qu'elle n'est plus contestable.

La prescription d'une charge démarre-t-elle au moment où elle certaine?

C'est la question que je me pose car pour pouvoir recouvrer une dette :

- il faut démontrer que la dette est certaine, liquide et exigible

- il faut que la dette ne soit pas prescrite.

14/02/2024 14:39

La dette est le solde débiteur du compte qui est renouvelé tous les trimestres. Il n'y a pas de prescription



Article 1342-10
Version en vigueur depuis le 01 octobre 2016
Création Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 - art. 3






Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.

A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.


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