Demande de paiement de frais de mutation alors que bien non vendu

Publié le 15/10/2021 Vu 711 fois 15 Par
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13/10/2021 12:46

Bonjour,

J'ai un différend depuis plusieurs mois avec mon syndic de copropriété qui insiste pour me facturer des frais de mutation alors même que mon bien ne s'est jamais vendu. J'ai d'ailleurs renoncé à vendre mon bien depuis lors.

J'ai contesté l'imputation de cette somme par email il y a quelques mois, ce à quoi il m'a été répondu que "le travail ayant été fait, plusieurs échanges avec le notaire, les frais restaient dûs"...

Il y a trois jours, une assemblée générale ordinaire pour approbation des comptes et d'un devis de travaux a eu lieu, et je me suis fait représentée par mon voisin. J'ai indiqué sur le questionnaire "questions diverses" mon observation sur les frais de mutation et j'ai demandé à mon voisin de le remettre au syndic ne sachant pas si cette question pouvait empêcher le vote des comptes, et j'ai laissé en blanc les votes.

J'ai reçu hier le pv d'assemblée générale, qui ne mentionne rien du tout sur mon observation, indique que tout a été approuvé partout, et l'arrêté des comptes mentionne toujours au débit ces droits de mutation. Echanges d'emails encore hier entre moi et le syndic à ce sujet et il ne veut toujours pas en démordre.

Je sais que le montant n'est pas élevé mais j'en fais une question de principe. Mon bien n'étant pas été vendu, je ne vois pas pourquoi je paierai ces frais et l'argumentation du syndic sur le "travail effectué" me paraît difficile à accepter car il me semble que les échanges entre un notaire et un syndic restent partie intégrante du cadre de leurs fonctions. Qu'en pensez-vous ?

Merci beaucoup par avance pour votre réponse. Dernière modification : 13/10/2021 - par Marck_ESP Superviseur

Superviseur

13/10/2021 13:07

Bonjour
Désolé, mais je serai en contradiction avec vous.
Il est néanmoins recommandé de bien s'assurer que ces frais apparaissent dans le règlement de copropriété.
Lors du montage du dossier de mutation, le notaire à besoin d'éléments financiers fournis par le syndic. Nul ne sait que le vendeur changera d'avis.

__________________________
Plutôt qu'un long procès, la conciliation souvent efficace pour la résolution de litiges.
https://www.conciliateurs.fr/permanences
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits

Modérateur

13/10/2021 13:19

bonjour,

je suppose qu'il s'agit de l'état daté demandé par le notaire puisque c'est un document obligatoire pour l'établissement de l'acte de vente.

si la vente n'a pas eu lieu, il est normal que le syndic facture l'état daté fourni par le syndic à la demande de votre notaire, cela est prévu par l'article 10-1 de la loi 65-557 qui indique:

Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

.................................

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

même si cette vente n'a pas abouti pour des motifs que vous n'indiquez pas, le notaire va vous facturer ses prestations déjà réalisés.

salutations

Superviseur

13/10/2021 13:39

En l'état d'avancement du dossier, il s'agissait du pré-état daté.
__________________________
Plutôt qu'un long procès, la conciliation souvent efficace pour la résolution de litiges.
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13/10/2021 14:03

Entendu. Un grand merci à tous pour vos réponses éclairées.

Bonne journée

Superviseur

13/10/2021 14:09

Bonjour,
Un syndic qui ferait payer des droits de mutation, c'est étonnant, non ? Les droits de mutation sont uniquement perçus par le fisc via le notaire !

13/10/2021 17:35

Bonjour,

S'il s'agit de l'état daté, aucun recours possible. C'est un document obligatoirement fourni par le syndic avec une facturation à la charge du copropriétaire vendeur de 380 € TTC au maximum, et si la vente ne s'est pas faite, la facturation est dûe car le syndic a effectué le travail conformément à la loi.

S'il s'agit du pré-état daté, c'est plus discutable puisque ce document n'a aucune valeur juridique, que sa facturation si c'est le syndic qui le fait n'est mentionné nulle part dans le contrat type du syndic. C'est toujours plus pratique quand on fait soi-même ce "pré-état daté"...

13/10/2021 17:45

Bonjour,


S'il s'agit du pré-état daté, c'est plus discutable puisque ce document n'a aucune valeur juridique, que sa facturation si c'est le syndic qui le fait n'est mentionné nulle part dans le contrat type du syndic.


C'est plus que discutable d'après ce lien :


Le pré-état daté n’est pas obligatoire, mais il peut être fourni si le potentiel acheteur en fait la demande par exemple. Le vendeur peut alors se charger de réunir tous les justificatifs nécessaires pour établir le pré-état daté, mais il peut également solliciter le syndic de copropriété pour prendre en charge cette tâche. Le syndic de copropriété ne peut pas facturer la réalisation du pré-état daté puisqu’une liste exhaustive des prestations particulières effectuées par les syndics de copropriété pouvant donner lieu à une facturation a été établie dans le décret du 2 juillet 2015 et le pré-état daté ne fait pas partie des prestations particulières effectuées par les syndics de copropriété pouvant donner lieu à une facturation. Les syndics qui souhaitent réaliser des économies sur la prise en charge des pré-états datés pourront par exemple opter pour un envoi dématérialisé avec la lettre recommandée électronique.


Cdt.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

Modérateur

13/10/2021 18:16

bonjour,

le pré-état daté n'existe pas juridiquement, l'article L721-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit :

II. - En cas de promesse de vente, sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :

2° Les informations financières suivantes :

.........................................................................................

c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.

tout copropriétaire possède ces informations, il n'y a donc d'obligation de demander ces renseignements au syndic.

mais très souvent, le copropriétaire vendeur ne peut ou ne veut pas s'occuper de ces formalités nécessaires pour la signature de la promesse de vente, et c'est l'agent immobilier ou le notaire qui fait cette demande au syndic, prestation que le syndic n'a pas à faire gratuitement (ce n'est indiqué nulle part) et le syndic facture donc cette prestation particulière qui lui a été demandée.

salutations

.

13/10/2021 18:51

Bonjour

Sans votre accord express faisant suite à votre autorisation donnée éventuellement au syndic, ce dernier doit vous donner un devis concernant les frais de recherche des documents que le vendeur doit remettre à chacun de ses éventuels acheteurs. Autrement dit si c'est vous qui avez demandé au syndic ces documents, il est normal qu'il vous les facture ; il est tout de même dommage qu'il ne vous a pas prévenu qu'ils étaient gratuits sur l'extranet de votre compte auquel vous êtes le seul à pouvoir accéder. Les frais sont dus même si vous avez renoncé à vendre vos biens.

Et ce n'est pas un état à remplir mais des documents dispo sur votre compte dans l'extranet du syndic et obligatoire depuis le 01/07/2020.

Voici un lien vers le site de l'ANIL :

https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2015/transamodalites-dinformation-des-acquereurs-de-lots-de-copropriete/

et aussi :

https://www.informationsrapidesdelacopropriete.fr/copro-pratique/5035-n-652-le-pre-etat-date

Le pré-état daté fait les choux gras des trésoreries des syndics au détriment des copros qui ne font rien pour s'informer.

Bien à vous

Modérateur

13/10/2021 19:48

coproleclos,

je suis d'acord avec vous, ce sont les copropriétaires qui ne veulent pas s'embêter, qui nourrissent les choux des syndics et ce sont les mêmes copropriétaires qui râlent lorsque le syndic leur présente la facture.

salutations

13/10/2021 20:55


Le pré-état daté fait les choux gras des trésoreries des syndics au détriment des copros qui ne font rien pour s'informer.


Tout-à-fait ; mais l'on peut aussi dire : Le pré-état daté fait les choux gras des trésoreries des syndics au détriment des copros qu'ils n'informent pas sur l'existance de l'extranet qu'ils sont oblgés de mettre en place.

Le syndic ayant une obligation d'information doit le signaler lors d'une ou plusieurs assemblées générales et pourquoi pas le rappeler lors de chaque assemblée générale et/ou dans chaque convocation ; l'on en revient toujours au second alinéa de l'article 1353 du Code civil :


Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.


Donc si un copropriétaire demande un dit pré-état daté le syndic doit l'informer ou lui rappeler qu'il peut disposer gratuitement sur l'extranet de tous les documents nécessaires en lui expliquant, si besoin est, comment y accéder et apporter la preuve qu'il l'a fait.

Le notaire itou !
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14/10/2021 16:23

Bonjour

Au moment où l'extranet est mis en place par le syndic, le copro est avisé avec un mot de passe provisoire d'accès qu'il suffit de personaliser. Le syndic ignore le mot de passe choisi par chacun.

Le copro est donc avisé et s'il ne prend pas la peine de regarder ce qu'il y a dans son compte on ne va tout de même pas en rendre le syndic responsable. Ces derniers ont des tares mais pas tous les maux.

Il faut que les copros prennent la peine de se renseigner.

14/10/2021 16:45

Le devoir d'information est une obligation pour un syndic qui ne peut pas se retrancher derrière une éventuelle ommission de se renseigner de la part des copropriétaires, puisqu'il est obligé d'apporter des éclaircissements utiles aux copropriétaires.

Leur dire ou bien leur rappeler avec précision comment accéder à l'extranet en est une que l'on soit syndic bénévole ou professionnel.
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14/10/2021 19:25

Bonjour

Je pense que la vente d'un bien ne fait pas partie des prérogatives des syndics dont aucune mention n'est incluse dans son contrat. Son devoir d'information ne semble pas concerné. Il le sera au moment où le notaire lui enverra l'état daté à remplir.

Quand il a envoyé aux copropriétaires l'avis de création de l'extranet, il a répondu à son devoir d'information. Au vendeur de savoir ce qu'il y a à sa disposition. Le syndic a fait son job.

De plus nul n'est cencé ignorer la loi.

15/10/2021 11:08

J'ai souvenance d'une intervention du 20/09/2021 à 09H45 dans ce sujet par un certain intervenant :

En dehors de l'extranet tout ce que vous demanderez au syndic sera payant si vous êtres un "simple" copro, mais je doute qu'il réponde à votre demande. Déjà qu'ils renâcle à répondre au CS !
Donc, suite à une construction évolutive par paliers, cet intervenant laisserait entendre que si un copropriétaire demande à un syndic de lui fournir des documents pour un pré-état daté, ce dernier pourra sauter sur l'aubaine pour les lui facturer en omettant de l'informer (obligation jurisprudentielle), à nouveau ou pas, qu'il peut en disposer gratuitement via l'extranet et, si besoin est, lui rappeler comment y accéder.

Pour ce qui est des prérogatives du syndic concernant une mutation il est concerné (articles 6-1, 10-1, 12, 20, 20-8 et 33 de la loi).
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