Dissolution copropriété

Publié le 11/01/2021 Vu 1065 fois 20 Par
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Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

05/01/2021 19:54

Bonjour,

Il semble que la dissolution d'une copropriété puisse se faire si tous les copropriétaires la demandent à l'unanimité.

Est-ce toujours possible, lorsqu'un bâtiment comporte deux logements séparés par un mur mitoyen constitué de parpaings de 20 sur toute la hauteur. Ce mur ne pouvant alors pas être divisé par 2 contrairement à des maisons mitoyennes ayant chacune leur mur séparatif bien qu'en mitoyenneté.

Merci de votre réponse

Cordialement

B.

Modérateur

05/01/2021 20:20

bonjour,

une copropriété comprend des parties communes et des parties privatives.

si tous les lots d'une copropriété sont réunis dans la même main, la copropriété prend fin de plein droit.

pour dissoudre une copropriété, il faut donc supprimer les parties communes.

l'A.G. doit donc mandater un géomètre pour établir un plan de division afin de supprimer les parties communes.

dans votre cas, si le mur est mitoyen, sa propriété est déjà divisé en deux.

une maison est mitoyenne lorsqu'elle partage un ou plusieurs murs communs avec les maisons voisines.

des maisons ayant chacun un mur séparatif contigu en limite de propriété ne sont pas mitoyennes

salutations

05/01/2021 21:49

Bonsoir
Vous avez dit 1 bâtiment comprenant 2 logements. Donc, apparemment le toit est partie commune. Semble difficilement divisible.
Reportez-vous à la loi et au décret conseillés ci-dessous. Des dispositions spécifiques aux copros à 2 copropriétaires y ont été apportées relativement récemment. Regardez si elles ne contiennent pas des clauses pouvant vous permettre de résoudre certains de ce qui semble être vos problèmes.
Par ailleurs renseignez vous pour savoir si à proximité la chambre des notaires, ou dans une maison de la justice et du droit, il n'y a pas une consultation gratuite de notaires. Sinon carrément la chambre nationale des notaires, je crois me souvenir donne des renseignements.
Cordialement. wolfram
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Tout sur le statut de la copro. Sur legifrance.gouv.fr charger la loi n° 65-557 et son décret d'appli n° 67-223. Bonne lecture. Si tu veux aider une personne, ne lui donne pas un poisson, apprends lui à pêcher. Pdt Mao. RDC

06/01/2021 14:45

Bonjour,

Plusieurs discussions portant sur des soi-disant copropriétés à deux existent déjà sur le site, j’entreprendrai donc d’en faire un résumé.

Le Code de la construction et de l’habitation définit dans son article L231-1 ce qu’est une maison individuelle :

Toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L. 231-2.
Cela signifie que si un maître d’ouvrage fait construire, en tant que propriétaire, une maison comportant au maximum deux logements distincts « horizontaux », cette maison est une maison individuelle.

Si le maître d’ouvrage initial, ou le propriétaire des deux logements, décide de vendre au moins l'un d'eux, l’on n’a plus à faire à une maison « individuelle » mais bien à deux maisons « mitoyennes ».

Pour la Cour de cassation une maison individuelle peut être aménagée, par le maître d'ouvrage ou l'un des propriétaires successifs, en deux logements distincts « horizontaux » qui formeraient deux maison « mitoyennes » non soumises au statut de la copropriété).

Pour le Conseil d’État le nombre d'unités d’habitats individuels n'est pas limitatif pour une maison individuelle au sens de l’article L231-1 du Code de la construction et de l’habitation :



... qu'il ressort des pièces du dossier que la construction autorisée par l'arrêté du 30 avril 1985 se compose de trois maisons d'un étage et de leurs annexes, d'une surface hors œuvre nette totale de 332 m² agencées autour d'une cour commune ; qu'elle constitue, par son architecture et sa faible superficie et alors même qu'elle comporte cinq logements distincts, une construction à usage d'habitation individuelle et non une construction à usage d'habitation collective ; (Conseil d'État ; 22 juillet 1992 ; n° 78196 - 119205).

Considérant qu'en jugeant que la construction projetée, qui comprend deux habitations distinctes mitoyennes, doit être regardée, eu égard à son architecture et à sa superficie, comme une construction à usage d'habitation individuelle, autorisée par le règlement du plan d'occupation des sols de Saintry-sur-Seine, et non comme une construction à usage d'habitation collective, la cour, qui n'a pas commis d'erreur de droit, s'est livrée à une appréciation souveraine des faits de la cause qui, en l'absence de dénaturation, n'est pas susceptible d'être discutée devant le juge de cassation ; (Conseil d'État ; 20 novembre 2002 ; n° 211042).

Considérant, par suite, que si le nombre de logement que comporte une construction est au nombre des critères qui permettent de la caractériser comme « maison individuelle » au sens de l'article UG 5 A cité ci-dessus du règlement du plan d'occupation des sols de Louveciennes, la cour a cependant entaché son arrêt d'erreur de droit en jugeant qu'une « maison individuelle » au sens de cet article ne pouvait comporter qu'une seule unité d'habitation, et en assimilant en conséquence une demande de permis de construire pour une maison individuelle comportant trois logements à une demande de permis de construire pour trois maisons individuelles au sens de cet article ; que, par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête, son arrêt doit être annulé ; (Conseil d'État ; 12 novembre 2012 ; n° 344365).


La Cour d’appel administrative de Marseille, qui avait suivi la jurisprudence du Conseil d’État, a rappelé ce qu'était une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation :


... que constitue une maison individuelle, au sens des dispositions précitées, une construction qui, bien que susceptible d'accueillir plusieurs logements, par ses proportions, son architecture horizontale plutôt que verticale, et son aspect extérieur, ne peut être qualifié d'immeuble d'habitation collective (point 7 sur le bien fondé du jugement) ;

... qu'il ressort par ailleurs des caractéristiques de la construction en litige, eu égard à sa faible superficie, son architecture horizontale et son aspect extérieur, qu'elle ne peut être regardée comme un immeuble d'habitation collective alors même qu'elle abrite deux logements (point 8 sur le bien fondé du jugement).


Pour la « justice administrative » c'est donc l'architecture (usage collectif ou individuel) ou l'aspect extérieur de la construction qui « décide » si l'on a à faire à une immeuble bâti soumis au statut de la copropriété... ou non !

Pour de probables polémistes je rappellerai que la loi du 10 juillet 1965, qui concerne des règles d'ordre privé, ne peut pas supplanter les règles d'ordre public sur la construction et l'habitation ainsi que celles d'urbanisme ; de plus la loi du 10 juillet 1965 ne concerne que la verticalité comme l'ont rappelé, lors de la discussion sur la loi, M. Raymond Zimmermann, rapporteur de la commission de l'assemblée nationale, le 22 avril 1965 et M. Yvon Bourges, secrétaire d'État auprès du Premier ministre, le 8 juin 1965 devant le Sénat.

C'est donc l’article 653 du Code civil qui s'applique :

Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire.
Pour faire fructifier leur investissement des promoteurs/syndics, avec la complicité des notaires rédacteurs des actes, créent des faux immeubles d'habitations collectives, alors qu'en réalité l'on a à faire à des maisons mitoyennes, en désignant comme fausses parties communes le gros œuvre (murs et toiture). Ce qui leur permet, comme pour de vrais bâtiments d'habitations collectives, d'attacher aux faux lots, que sont chaque habitation individuelle, des jardins en tant que parties communes à jouissance privative, puisque le statut de la copropriété des immeubles bâtis énumère comme partie commune le sol (assise des constructions).

En France, la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique obligatoirement qu'aux immeubles bâtis collectifs d'architecture verticale, ce qui exclut une architecture horizontale (jurisprudence surtout administrative) ; l'alliance promoteurs/syndics notaires s'est donc inspiré fallacieusement du Québec qui autorise que la verticalité puisse s'appliquer à une architecture horizontale.

Cdt.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

07/01/2021 11:02

Bonjour
Il eut été intéressant que @beatles rappelât aux pauvres trolls que nous sommes tous les articles et dispositions d'articles du statut de la copro (loi et décret d'appli) qui sont devenus applicables aux assemblées générales de SdC tenues à compter de 31 décembre 202O.
Cordialement. wolfram
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07/01/2021 15:36

L’arrêt du 22 septembre 2009 (pourvoi n° 08-18350), qui « caractérise » le lot indivis, est complété par l’arrêt du 19 novembre 2015 (pourvoi n° 14-22233) qui « précise » que c’est un lot commun en indivision forcée ; ce lot étant un « volume d’air » et non pas une toiture ou un mur.

Ce volume d’air ne devant pas être confondu avec un lot/volume décrit dans un EDD/volume suite à une division en volume objet du II de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.

Puisqu’il serait question du décret du 17 mars 1967, son article 2 fait référence aux articles 71-1 à 71-13 du décret 55-1350 et en particulier aux articles 71-1 et 71-2 :


71-1 : L'état descriptif doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot.

71-2 : Un lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée.


Si l’on tient compte de l’arrêt du 22 septembre 2009, il n’existe pas de partie commune, mais il existe un EDD pour les besoins de la publicité foncière ; ce qui signifie qu’un EDD n’est pas la chasse gardée de la copropriété.

Donc dans le cas de l’arrêt il n’existe pas, comme le prévoie l’article 71-2 du décret 55-1350, de quote-part de parties communes.

Article 3 du décret du 17 mars 1967 :


Les règlements, états et conventions énumérés aux articles qui précèdent peuvent faire l'objet d'un acte conventionnel ou résulter d'un acte judiciaire, suivant le cas, ayant pour objet de réaliser, constater ou ordonner la division de la propriété d'un immeuble dans les conditions fixées le I de par l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.


Article 1er de la loi du 10 juillet 1965 :


I - La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.


Donc les lots de l’arrêt du 22 septembre 2009 ne sont pas des lots de copropriété et la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas.

Dans les rues de nos villes il existe un nombre incalculable de toitures mitoyennes, ou accolées, improprement rebaptisées « communes » par certains.

Quant à ce qui est devenu applicable : article 1er remanié, articles 6-2-à 6-4 créés et article 46-1 réintroduit et réécrit, ils ne font que rappeler la jurisprudence, qui évitait la mauvaise foi de certains, alors que la loi, certes concise, disposait qu'elle ne pouvait s’appliquer que s’il existait des parties communes réelles et non pas inventées.

La mauvaise foi allant jusqu’à chipoter sur la portée de l’arrêt du 4 juillet 2007 (pourvoi n° 06-11015), donc sur celle de l’article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui signifie aussi que la copropriété disparait (annulation du RdC) s’il n’existe pas ou plus de partie commune (modification facultative de l'EDD), ce qui est la finalité lorsque tous les lots sont entre les mêmes mains.
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08/01/2021 22:30

Bonsoir
On se demande alors pourquoi le législateur, en sa grande sagesse, a éprouvé le besoin d'ajouter quelques articles spécifiques aux copropriétés à deux copropriétaires.
Cordialement. wolfram
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09/01/2021 10:04

Question initiale :


Est-ce toujours possible, lorsqu'un bâtiment comporte deux logements séparés par un mur mitoyen constitué de parpaings de 20 sur toute la hauteur. Ce mur ne pouvant alors pas être divisé par 2 contrairement à des maisons mitoyennes ayant chacune leur mur séparatif bien qu'en mitoyenneté.


La section 2 du chapitre IV ter concerne les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires et non pas pour des immeubles bâtis comprenant deux logements !

Lors de la mise en copropriété d'un immeuble bâti (verticalité) comprenant cent lots, à la vente du premier lot il existe bien un syndicat composé de deux copropriétaires dont le nombre de voix est réparti entre-eux.

De plus dans le cas d'une ordonnance ce n'est pas le législateur qui légifère mais le gouvernement.
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09/01/2021 10:39

Bonjour,

Quand le gouvernement légifère, il devient législateur.

09/01/2021 11:11

J'adore ce genre de chipotage dans le but de polémiquer !

Pour une personne dite raisonnable évoquée dans l'article 1188 du Code civil, le législateur c'est le Parlement !

Tout aussi raisonablement le Gouvernement, qui n'est donc pas le législateur, légifère par ordonnances !
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09/01/2021 14:05

J'adore ce genre de chipotage dans le but de polémiquer !
Et bien sûr, reprendre l'intervenant précédent pour lui signaler que le terme de « législateur » est impropre du fait que les dispositions en question ont été prises par ordonnance, ce n’est ni chipotage ni polémique. Mais c’est peut-être de la cuistrerie. Au sens général du terme, la loi est la règle générale édictée par la puissance souveraine, c'est à dire par l'Etat, cette définition s'appliquant aussi bien à la loi stricto sensu qu'au règlement. Le législateur est l'entité délégataire de l'autorité législative. Au sens large, c'est aussi bien le parlement qui vote les lois que le gouvernement qui dispose du pouvoir réglementaire.

Revenons au sujet.

Il y a deux maisons accolées séparées par un mur commun et placées sous le régime de la copropriété. Comme il a été dit précédemment, s’il n’y a plus de parties communes, il n’y a plus de copropriété.

Si les deux copropriétaires sont d’accord, ils peuvent sortir du régime de la copropriété. Comme le terrain est partie commune, il faudra partager le terrain. C’est tout à fait possible mais cela entraînera un droit de partage (2,5 % de la valeur du terrain partagé si je ne me trompe) à verser au fisc et il faudra aussi payer le notaire.

Le mur commun et, probablement aussi, la toiture deviendront ou resteront mitoyens.

Il y a une différence entre mitoyenneté et indivision.

Dans un bâtiment placé sous le régime de la copropriété, la toiture est une partie commune, c’est à dire indivise entre les copropriétaires et tout travail en toiture sera partagé entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de charges communes.

Lorsqu’il faut faire une réparation sur une toiture mitoyenne, cela ne concerne que le propriétaire du bâtiment du côté duquel se trouve le désordre. Les deux ne sont impliqués simultanément que pour ce qui concerne la bonne tenue de l’ensemble ou la jonction entre les deux côtés de la toiture.

09/01/2021 15:13


Comme le terrain est partie commune, il faudra partager le terrain. C’est tout à fait possible mais cela entraînera un droit de partage (2,5 % de la valeur du terrain partagé si je ne me trompe) à verser au fisc et il faudra aussi payer le notaire.


En fait, je me suis trompé. Il y a exonération du droit d'enregistrement de 2,5% mais à condition que la scission attribue à chaque ancien copropriétaire une part du terrain strictement équivalente à la quote-part de parties communes initiale (article 749A du CGI). S'il y a différence, qui entraîne le versement d'une soulte, le droit d'enregistrement est maintenu sur le montant de la soulte. Il faudra tout de même payer les honoraies du notaire.

09/01/2021 16:24

Je constate que vous employez cuistrerie de manière insultatnte.

La simplicité, qui est à l'opposé de la cuistrerie, c'est de définir raisonablement (Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles) ce qu'est un législateur et de faire la différence avec le fait de légiférer par ordonnance.

En revanche votre retour personnel sur le sujet est tout le contraire de la simplicité ; de plus je n'y vois aucun fondement juridique explicite.

C'est bien ce que je préssentais concernant une éventuelle polémique conséquence d'une remarque pertinente (ouvrez bien les yeux et regardez attentivement la photo de ce lien explicite).
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09/01/2021 19:35

Si la toiture de deux bâtiments accolés est indivise dans sa totalité entre les propriétaires des deux bâtiments, alors il y a copropriété en vertu de l'article premier de la loi du 10 juillet 1965.

10/01/2021 09:53

Vous réinventez, comme souvent, une réalité et confondez mitoyenne et accolée ainsi que limite séparative et totalité.

De plus vous amalgamez statut de la copropriété des immeubles bâtis et mitoyennetée d'un mur (limite séparative) qui est en copropriété entre les propriétaires mitoyens ; sinon il faudrait abroger les articles du Code civil concernant la mitoyenneté.
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10/01/2021 11:20

La notion de mitoyenneté du code civil ne porte que sur les murs séparatifs. On peut l'étendre par analogie aux toitures mais sans perdre de vue que l'objet de la mitoyenneté du code civil se limite à la frontière entre deux fonds : n'est commun que ce qui est sur la limite.

Si une toiture mitoyenne est une toiture indivise comme vous le prétendez, alors c'est une partie commune attaché à deux parties privatives et il y a copropriété au sens de la loi du 10 juillet 1965. Soyez cohérent.

10/01/2021 14:57

Votre théorie fumeuse sur l'interprétation personnelle de la miyoyenneté caractérisée par le Code civil ne peut qu'être une agression pour ma formation « scientifique ».

« on » ! Qui est-ce ?

Un mur pourrait être mitoyen mais pas la partie de la toiture au-dessus !

Vous ne savez pas visualiser en 2D ce qui est en 3D et inversement ; en fait vous ignorez tout du dessin industriel (vues, coupes, sections...) sans quoi aucune construction ne pourrait exister.

Je conçois que les réseaux sociaux permettent de dire n'importe quoi, mais l'actualité « actuelle » démontre qu'il existe des limites.
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10/01/2021 16:45

Un mur pourrait être mitoyen mais pas la partie de la toiture au-dessus !
Une fois de plus, vous manifestez votre incapacité à comprendre même des textes les plus simples. Je n'ai absolument pas dit cela.

Au lieu de polémiquer stupidement pour ne rien dire, expliquez une fois pour toutes ce qu'est une toiture mitoyenne et en quoi ce serait différent d'une partie commune d'un immeuble en copropriété.

« on » ! Qui est-ce ?
Est-ce une question ou une provocation ?

Quoiqu'il en soit, la réponse est : on, c'est vous et j'arrête de discuter avec un on.

11/01/2021 09:58

Merci pour le « on » qui s'ajoute à la liste de vos insultes !

Si l’on n’a pas la faculté de retranscrire en 2D ce qui existe en 3D, l’on n’a pas, non plus, la notion de l’ordre des choses.

Pour exister une toiture doit s’unir à une charpente qui, elle-même, doit s’unir à un ou des murs qui, eux-mêmes, s’unissent et s’incorporent à un terrain.

Article 546 du Code civil :


La propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit s'appelle « droit d'accession ».


Article 551 du Code civil :

Tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies.
Article 552 du Code civil :


La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre « Des servitudes ou services fonciers ».

Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.


Si un mur est mitoyen, par droit d’accession, la charpente qui s’y unit est mitoyenne, et, par droit d’accession, la toiture qui s’unit à cette dernière est mitoyenne aussi.
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11/01/2021 10:45


Si un mur est mitoyen, par droit d’accession, la charpente qui s’y unit est mitoyenne, et, par droit d’accession, la toiture qui s’unit à cette dernière est mitoyenne aussi.


Ainsi que, par droit d'accession, l'ensemble du gros oeuvre et le terrain où il est implanté. Vous venez de démontrer que si deux bâtiments sont séparés par un mur commun, alors l'ensemble des deux bâtiments est commun aux deux propriétaires : c'est la division forcée de la copropriété. Soyez cohérent !


Merci pour le « on » qui s'ajoute à la liste de vos insultes !


Si vous n'aviez pas posé la question : "Qui est on", qui est une insulte en soi, je n'y aurais pas répondu. J'évite de déplacer une discussion sur le plan personnel mais, malheureusement, vous ne pouvez vous empêcher de le faire. Or je ne suis pas du genre à tendre la joue gauche après avoir été giflée sur la droite. Quand on me provoque, je réponds.

Vous n'êtes qu'un troll.

11/01/2021 12:13

Des maisons mitoyennes ont un mur mitoyen !

Article 653 du Code civil :


Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire.


Je ne vois pas où BasileH a touvé que pour être mitoyen un mur devait être composé de deux murs séparatifs.

Donc si c'est bien d'un mur mitoyen qu'il s'agit il s'unit et s'incorpore de part et d'autre la ligne séparative entre deux fonds.

En tant que trumpiste ignorant la représentation dans l'espace je constate que vous êtes étanche aux règles d'urbanisme, de la construction et de l'habitation, ainsi qu'à la jurisprudence que je rappelle conformément aux règles du forum, que je respecte, et que je rappelle dans tous mes messages ; ce qui n'est pas votre cas (y à qu'à faut qu'on !).

En revanche je suis étanche à vos insultes qui sont la marque de l'ignorance.

Je laisse à chacun le plaisir d'apprécier le motif qui vous aurait permis de faire très tardivement irruption dans la discussion que vous sentiez devoir prendre fin et qui grâce à vous a un prolongement inattendu pour votre seule satisfaction :


Quand le gouvernement légifère, il devient législateur.


Lorsque l'on évoque l'ajout ou la modification d'articles de loi, raisonnablement il en découle que l'on a constaté l'ajout ou la modification, rappelés après l'intitulé (Article xx), qui ont pour origine une loi (législateur) ou une ordonnance (gouvernement).
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