Division copropriété horizontale

Publié le 27/06/2020 Vu 1906 fois 52 Par
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21/06/2020 12:37

Bonjour,

Nous sommes dans une copropriété horizontale constituée de 2 lots :

-> un ancien atelier

-> un petit pavillon

Il n'existe aucune partie commune, ni cours, ni passages, ni toits. Un mur sépare les deux lots.

Nous souhaitons vendre cet atelier mais avant, l'acheteur nous demande procéder à la suppression de la copropriété. Le propriétaire du pavillon est d'accord sous réserve de ne rienavoir à financer. Nous avons vu les procédures à remplir sur une assemblée générale à organiser et autres formalités.

Ma question concerne les coûts liés à la publication foncière, comme les lots vont être recréer. J'ai lu que pour cette création de nouveaux lots, nous devions payer la taxe sur la publicité foncière qui s'élevait à 2,5%. Est-bien ça ? Si oui, quelle est l'assiette de calcul : le montant estimé des 2 biens ? Est-il possible de ne retirer de la copropriété que le bien le moins cher des 2 pour réduire ces coûts ?

Pour information, l'atelier est estimé à 1.000.000 € et le pavillon à 400.000 €.

Merci d'avance pour votre réponse. Dernière modification : 23/06/2020 - par Tisuisse Superviseur

Superviseur

22/06/2020 07:24


Il n'existe aucune partie commune, ni cours, ni passages, ni toits. Un mur sépare les deux lots.


Bonjour,

Ceci est étonnant, s'il n'y a aucune partie commune, pourquoi est-ce une copropriété ? Généralement, dans une copropriété horizontale, le terrain est une partie commune...

22/06/2020 11:17

Bonjour Janus,

Vous ne faites que reprendre ce que Bernard Stemmer, avec l’aide de notaires pas trop regardants, a voulu nous faire croire.

Sa méthode a été condamnée par nos deux justices (administrative et judiciaire) et les notaires qui ont fait perdurer cette « escroquerie » l’ont été tout autant.

Une copropriété dite horizontale n’a pas de textes qui la régissent, mais la justice administrative l’a caractérisée en se basant sur la législation sur les lotissements (code de l’urbanisme) et confirmé par le 2° du II de l’article 1 de la loi n° 65-557.

L’ordonnance 2019-1101, en modifiant l’article 1 de la loi précitée, a mis fin à toute mauvaise foi qui consistait à dire que le terrain d’une copropriété horizontale était une partie commune.

Chaque immeuble bâti (bâtiment) doit être à usage partiel ou total d’habitation dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes ; le lot transitoire ne fait plus référence à une surface délimité du sol mais que les futurs lots constituent sa partie privative.

Finie la déviance (méthode Stemmer) qui consistait à faire le rapprochement avec un lot de copropriété horizontale.

Bien que #villa_13 n’est pas assez précis dans sa description qui peut laisser entendre que l’on a à faire à deux bâtiments mitoyens le soi-disant immeuble composé de deux lots ne peut pas être soumis à la loi n° 65-557 car c’est une maison individuelle pour le Code de la construction et de l’habitation, comme l’a caractérisé le Conseil d’État à cause de son architecture.

Ce montage me fait penser à la copropriété fictive telle que l’a déclarée la Cour d’appel de Grenoble :


LA COPROPRIÉTÉ FICTIVE OU ARTIFICIELLE

Cour d’appel

Grenoble

Chambre civile 1

25 Novembre 2013

N° 11/03602

Monsieur Philippe Jean D, Madame Brigitte Claudette M épouse D

Monsieur Sylvain M, Madame Virginie G épouse M

R.G. N° 11/03602

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU LUNDI 25 NOVEMBRE 2013

Appel d’un Jugement (N° R.G. 09/03101)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE

en date du 24 mars 2011

suivant déclaration d’appel du 20 Juillet 2011

APPELANTS :

Monsieur Philippe Jean D

représenté par Me Alexis GRIMAUD de la SCP GRIMAUD, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant par Me Eric FICHTER, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame Brigitte Claudette M épouse D

représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SCP GRIMAUD, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant par Me Eric FICHTER, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMES :

Monsieur Sylvain M

représenté par SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant par plaidant par Me Aurore DEVIGNY substituant Me Catherine POLI-CABANES, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame Virginie G épouse M

représentée par SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant par Me Aurore DEVIGNY substituant Me Catherine POLI-CABANES, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Véronique KLAJNBERG, Conseiller, faisant fonction de Président

Madame Dominique JACOB, Conseiller,

Madame Joëlle BLATRY, Conseiller,

Assistés lors des débats de Françoise DESLANDE, greffier,

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Octobre 2013 Madame BLATRY a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu à l’audience de ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES :

Suivant acte authentique en date du 6 décembre 1976, monsieur Pierre C et son épouse, madame Nicole G ont acquis une parcelle de terrain à bâtir cadastrée section AB n° 701, sur la [...], d’une superficie de 2906 m2.

Par acte notarié du 29 novembre 1977, les époux C ont établi un état descriptif de division de leur parcelle en 3 lots de jouissance privative, exclusive de quote-part de parties communes, dans le but de cantonner l’hypothèque conventionnelle qu’ils ont consenti à la société Anonyme Voironnaise de Crédit Immobilier pour financer l’opération de construction de leur maison individuelle.

Ils ont vendu, le 7 décembre 1984 à monsieur Jean D et son épouse, madame Brigitte M, la jouissance privative d’une parcelle de terrain à bâtir formant le lot n° 2 et enfin, le 1er juillet 2005 à monsieur Sylvain M et son épouse, madame Virginie G, une maison d’habitation constituant les lots n° 1 et 3.

N’ayant pu obtenir à l’amiable le partage de la copropriété, monsieur et madame M ont, suivant exploit d’huissier en date du 25 juin 2009, fait citer devant le tribunal de grande instance de Grenoble, monsieur et madame D en partage outre condamnation à leur payer des dommages intérêts et une indemnité de procédure.

Par jugement du 24 mars 2011, le tribunal de grande instance de Grenoble a :

* constaté que l’état descriptif de division du 29 novembre 1977 a créé une copropriété devenue sans objet, ne répondant ni à la définition ni au statut de la copropriété et ne comportant que des parties communes à usage privatif ayant le caractère de biens indivis partageable entre les parties,

* ordonné le partage de la copropriété cadastrée section AB n° 701, sur la [...] conformément au plan de délimitation signé par les parties le 26 février 2008,

* attribué à monsieur et madame D la pleine propriété de l’actuel lot n° 2 de la copropriété,

* attribué à monsieur et madame M la pleine propriété des actuels lots n° 1 et 3 de la copropriété,

* désigné maître Vancleemput, notaire associé à Meylan pour établir l’acte de partage et procéder aux formalités de publication,

* débouté monsieur et madame M de leur demande au titre des frais engagés,

* dit que les frais à venir de partage et publication seront assumés par monsieur et madame M,

* rejeté les demandes reconventionnelles de monsieur et madame D,

* condamné ceux-ci à payer à monsieur et madame M la somme de 1.500,00 euro par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant déclaration en date du 20 juillet 2011, monsieur et madame D ont relevé appel de cette décision.

Au dernier état de leurs écritures en date du 26 janvier 2012, monsieur et madame D demandent de débouter monsieur et madame M de l’ensemble de leurs prétentions et de les condamner à leur payer une indemnité de procédure de 3.000,00 euro.

Ils font valoir que :

* le procès-verbal de délimitation du 26 février 2008 n’a pas été signé par madame D et il ne peut être tiré de la seule signature de monsieur D qu’ils étaient d’accord et sont revenus sur cet accord,

* ils ont acquis avec l’assurance qu’il n’y aurait que 2 constructions sur la copropriété,

* la volonté des époux M de poursuivre une opération immobilière sur leur lot contrevient à l’arrêté de lotir et au régime de la copropriété,

* le jugement du tribunal contient plusieurs erreurs tenant à l’affirmation d’une absence de partie commune alors qu’il existe un troisième lot constitué d’une parcelle de 37 m2 dont la pleine propriété a été attribuée à tort aux époux M,

* ils ont acquis en pleine propriété l’un des 3 lots de l’état descriptif et un droit à la jouissance privative du lot n° 3 de l’état descriptif.

Par conclusions récapitulatives en date du 9 décembre 2011, monsieur et madame M sollicitent la confirmation du jugement déféré sauf à dire que les frais de partage seront partagés par moitié entre les parties et y ajoutant, la condamnation de leurs adversaires à leur payer la somme supplémentaire de 3.000,00 euro par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que :

* les époux C ont voulu diviser leur parcelle pour réduire l’assiette de garantie du préteur de deniers concernant la construction de leur maison,

* le régime de la copropriété a donc été mis en place alors qu’il n’existait qu’un copropriétaire et aucun règlement de copropriété n’a été établi,

* les époux D ont acquis une parcelle libre de toute hypothèque et y ont fait établir leur maison sans soumettre aucune demande d’autorisation à l’assemblée générale et se considèrent comme pleinement propriétaires,

* l’hypothèque qui a motivé l’instauration du régime de la copropriété a été levée et la copropriété n’a plus d’objet aujourd’hui,

* le lotissement revendiqué par les époux D est un régime spécifique de copropriété horizontale inapplicable au cas d’espèce,

* il faut appliquer l’état descriptif de division qui est la référence des lots acquis par les parties, lesquels sont repris dans les titres de propriété et il n’y a pas d’erreur du tribunal quand il ordonne le partage conformément aux droits de jouissance exclusive de chacun des copropriétaires,

* au regard des titres, aucun copropriétaire ne détient de tantièmes de parties communes, les accès et les VRD étant distincts.

La clôture de la procédure est intervenue le 3 septembre 2013.

SUR CE :

1/ sur l’existence d’une copropriété :

Attendu qu’aux termes de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965, celle-ci régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes,

Qu’à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs ;

Qu’il s’ensuit de ces dispositions, que pour exister une copropriété doit concerner plusieurs copropriétaires ce qui n’était pas le cas lors de l’établissement descriptif de division, seuls les époux C étant propriétaires et comporter des parties communes ce qui n’est pas davantage le cas, puisque les 3 lots sont à usage privatif ;

Que cet état descriptif de division n’a été établi ainsi que cela ressort expressément de l’acte notarié du 29 novembre 1977, que dans le but pour les époux C, de cantonner l’hypothèque conventionnelle qu’ils ont consenti à la société Anonyme Voironnaise de Crédit Immobilier pour financer l’opération de construction de leur maison individuelle ;

Qu’aucun règlement de copropriété n’a été établi, ni syndic de nommé, ni d’assemblée générale tenue ;

Qu’ainsi cette création de copropriété qualifiée pertinemment par le tribunal de fictive, n’est qu’un artifice et n’a jamais existé ;

2/ sur la demande en partage :

Attendu que par application de l’article 1156 du code civil, on doit dans les conventions, rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes ;

Que l’article 1157 du même code dispose que lorsqu’une clause est susceptible de 2 sens, on doit plutôt l’entendre dans celui dans lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens dans lequel elle n’en pourrait produire aucun ;

Que suivant l’article 1161 du même code, toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier ;

Attendu que l’acte de vente des époux D du 7 décembre 1984 visant l’établissement d’un état descriptif de division, indique au paragraphe « désignation » que l’objet de la vente porte sur la jouissance privative d’une parcelle de terrain à bâtir d’une superficie de 10 ares à prendre sur le côté Nord-Ouest de la parcelle cadastrée section AB n° 701 ;

Que néanmoins, il est stipulé en page 6 de cet acte que les acquéreurs sont propriétaires de la parcelle de terrain et non seulement de sa jouissance privative ;

Qu’en page 2 toujours au paragraphe ’désignation’, il est précisé que la parcelle vendue sera séparée du surplus de la propriété de monsieur et madame C au moyen d’une murette surmontée d’un grillage et établie sur la ligne séparative des parcelles et non des lots ;

Qu’il se déduit de cet acte particulièrement confus et mal rédigé que la commune intention des parties était pour les époux C de vendre et pour les époux D d’acquérir, la pleine propriété de la parcelle de terrain à bâtir cadastrée sur la [...], section AB n° 701, d’une superficie de 10 ares à prendre sur le côté Nord-Ouest de la parcelle et non de se placer sous le régime de la copropriété à laquelle il n’est d’ailleurs pas fait expressément référence ;

Qu’il est de l’intérêt des époux D d’être rétablis dans leurs droits ;

Que dès lors, il convient de les déclarer pleinement propriétaires de ladite parcelle ;

Attendu que l’acte concernant la vente C / M du 1er juillet 2005 vise pour sa part la propriété et non la jouissance privative d’une maison d’habitation sur la [...], cadastrée section AB numéro 701, pour une contenance de 29 ares 06 centiares mais aussi ’constituant les lots 1 et 3 de l’état de division ci-après mentionnés, tel que cela figure sous teinte jaune sur le plan annexé après mention, ledit lot pour une superficie de 1869 mètres carrés’ ;

Que cet acte tentant de tenir compte de l’artifice de copropriété, comporte une confusion sur la contenance du bien acquis par les époux M ;

Qu’en effet, la contenance de la parcelle avant division des époux C était de 29 ares et 06 centiares ;

Que l’acte de division fait état de :

* lot 1 : jouissance privative de 1869 mètres carrés, situation Est et Sud,

* lot 2 : jouissance privative de 1000 mètres carrés, situation Nord-Ouest,

* lot 3 : jouissance privative de 37 mètres carrés Nord ;

Qu’ainsi les époux D ayant acquis 10 ares correspondant au lot 2 de la copropriété fictive, les époux M ayant acquis une maison d’habitation édifiée sur les lots 1 et 3, il convient eux aussi de les rétablir dans leur droits et de les déclarer pleinement propriétaires de la parcelle cadastrée sur la [...] section AB n° 701, d’une contenance de 19 ares et 6 centiares à prendre sur les côtés Nord, Sud et Est de la parcelle ;

Que le présent arrêt sera publié à frais partagés à la conservation des hypothèques compétente ;

Attendu que chacune des parties étant pleinement propriétaire de sa parcelle respective, il n’y a aucune indivision justifiant d’ordonner le partage, de surcroît d’une copropriété inexistante.

Que le jugement déféré sera donc infirmé ;

3/ sur les mesures accessoires :

Attendu qu’il n’y a pas lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu enfin, que chacune des parties supportera ses propres dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau :

Dit que la copropriété fictive établie pour les besoins de cantonnement de l’hypothèque conventionnelle consenti par monsieur Pierre C et madame Nicole G épouse C n’a jamais existé,

Dit que monsieur Jean D et madame Brigitte M épouse D sont pleinement propriétaires de la parcelle cadastrée sur la [...], section AB n° 701, d’une superficie de 10 ares à prendre sur le côté Nord-Ouest de la parcelle,

Dit que monsieur Sylvain M et madame Virginie G épouse M sont pleinement propriétaires de la parcelle cadastrée sur la [...], section AB n° 701, d’une superficie de 19 ares et 6 centiares à prendre sur les côtés Nord, Sud et Est de la parcelle,

Ordonne la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques compétente à frais partagés,

Rejette la demande en partage de la copropriété inexistante.


L’on peut aussi ajouter cet arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (14 décembre 2010 ; N) R.G. 09/08794) :


D’une part, nonobstant d’anciens avis ou décisions publiés entre 1977 et 1989, Maître M. ne peut occulter les nombreuses décisions et recommandations postérieures que le premier juge a parfaitement rappelées alertant le notariat sur le risque juridique encouru par la méthode « Stemmer ». De surcroît qu’en soutenant à tort que les actes de ventes plaçaient réellement les divers « acquéreurs des lots » encore qualifiés de co-indivisaires (sic) sous le régime de la copropriété, alors qu’il ne pouvait ignorer en tant que professionnel du droit que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose l’existence de parties de bâtiments et de terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, Maître M a personnellement manqué à son obligation de conseil et de sécurité juridique qui s’impose à tout officier ministériel, et engagé sa responsabilité comme justement retenu par le premier juge, dans le cadre du partage contractuellement prévu dans chaque acte de vente.


Dernier point, certains juristes utilisent certaines jurisprudences pour justifier que le terrain d’une copropriété horizontale est une partie commune, mais ces jurisprudences n’utilisent jamais le terme « copropriété horizontale » car il ne leur est jamais demandé ce qu’est une copropriété horizontale ; en fait ces juristes, majoritairement notaires, supputent.

Cdt.

Superviseur

22/06/2020 11:38

Bonjour beatles,


Vous ne faites que reprendre ce que Bernard Stemmer, avec l’aide de notaires pas trop regardants, a voulu nous faire croire.


Je ne fais que reprendre la définition de la copropriété horizontale :


Un droit de propriété amoindri sur sa parcelle

La copropriété horizontale est un ensemble de lots individuels édifiés sur un terrain commun. Chaque lot est composé d’une partie privative (la maison) et d’une quote-part de parties communes (le terrain). Le propriétaire d’un lot ne possède pas le terrain. Il dispose de ce que l’on appelle un droit de jouissance privative sur une parcelle qui sert d’assise à son pavillon. À ne pas confondre avec le lotissement.

22/06/2020 12:22

Je ne sais pas d'où vous tenez cette définition de la copropriété horizontale et de ce que serait un droit amoindri sue sa parcelle.

Si l'on se fie au Code civil, ce droit serait un usufruit, un droit d'usage ou d'habitation et si l'on va vers la jurisprudence, un droit de superficie ou bien un bail emphytéotique, qui ne seraient que les seuls droits restrictif pour la publicité foncière (loi de finance).

Je me permets de rappeler les droits reconnus par la publicité foncière sur un terrain (une parcelle cadastrale ou un lot d'un état descriptif de division (dans ce cas à l'exclusion d'un droit d'usufruit, de superficie ou bail emphytéotique (article 7 du décret 55-22) :

DI : droits indivis ; CO : construction ; DO : domanier ; EM : emphytéote ; NI : nue-propriété en indivision ; NP : nue-propriété ; OT : autorisation d'occupation temporaire ; PE : preneur ; PI : indivision en pleine propriété ; PR : preneur bial à réhabilitation ; SO : sol ; TE : tenuyer ; TP : toute propriété ; TR : tréfond ; UH : droit d'usae et d'habitation ; UI : usufruit en indivision ; US : usufruit.

Sachant que SOL signifie droit de superficie ; que PI signifie pleine propriété entre les indivisaire que sont un couple (marié, pacsé, etc...) ; TP signifie lorsqu'il n'existe pas de communauté.

Je serai curieux de savoir comment est répertorié votre lot de coprop^riété horizontale au fichier immobilier (il vous suffit de faire une demande de rebeignement pour la modique somme de 14 €).

En revanche je détiens la vraie définition de la copropriété horizontale par des décisions du Conseil d'État :

- 27 octobre 1993 ; n° 110375

- 8 février 1999 ; n° 171946

- 9 avril 2014 ; n° 338363

[size= medium]Et vous pourrez constater que les arrêt des Cours d'appel de Grenoble te Aix-en-Provence sont parfaitement dans la lignée.[/size]

[size= medium]Je le répète vous faites référence à ce que certains juristes pas trop regardants et autistes veulent nous faire croire sans aucune référence juridique.[/size]

Superviseur

22/06/2020 13:05


Je le répète vous faites référence à ce que certains juristes pas trop regardants et autistes veulent nous faire croire sans aucune référence juridique.


Et pourtant, ils sont nombreux ces mauvais juristes ! Je pense que vous devez être le seul bon !

Par exemple : https://www.ganaellesoussensavocat.com/avocat-copropriete/copropriete-horizontale/

22/06/2020 13:57

En préambule, je tiens à préciser que si j’ai pu donner mon grain de sel concernant les baux, j’ai bien vite compris que je n’étais pas à la hauteur vis-à-vis du praticien que vous êtes, qui a dû faire des recherches pointues pour régir votre parc immobilier.

Donc j’estime que vous devriez avoir du respect pour toutes les recherches que j’ai dû faire par obligation pour sortir de cette arnaque qu’est la soi-disant copropriété horizontale à la sauce Stemmer.

Je constate qu’aux jurisprudences du Conseil d’État qui sont des PGD (je vous laisse chercher ce que cela signifie) vous m’opposez des « plaidoiries » d’avocats qui n’ont aucun fondement juridique.


Dans une copropriété horizontale, les propriétaires possèdent leurs maisons mais ne possèdent pas le sol sur lequel la maison est construite. Le sol dépend de la copropriété.

Concrètement, les maisons sont considérées comme les parties privatives de la copropriété, tandis que le terrain sur lequel elles sont construites représente les parties communes.

De ce fait, tout équipement bâti sur le terrain de la copropriété horizontale, comme des équipements sportifs, des terrains de jeux, mais encore l’éclairage ou la voirie, appartiennent aux parties communes.

La copropriété horizontale est donc une déclinaison de la copropriété verticale, appliquée à un ensemble de maisons, avec les parties communes transformées en terrain commun.

C’est en cela la grande différence avec le lotissement dans lequel chaque propriétaire dispose d’un droit de propriété exclusif sur sa parcelle, ce qui signifie que la gestion collective s’applique uniquement aux équipements communs et ne concerne pas le terrain sur lequel est construit sur la maison.

Pour aller plus loin sur les différences entre ASL et copropriété.


Aucune référence à une jurisprudence où à des textes définissant la copropriété horizontale.

J’ai pour habitude de prendre systématiquement connaissance de vos interventions concernant les baux pour parfaire la mienne, parce que vous vous référez à des textes législatifs et règlementaires et si besoin est à des jurisprudences ; mais concernant la copropriété horizontale vous conviendrez qu’il n’est pas du tout approprié de vous baser sur des supputations soi-disant concrètes (est-ce que « concrètement » est employé dans un arrêt ou une décision de justice), et que arrêt serait une déclinaison d’un soi-disant état de fait.

Balivernes de juristes qui confondent plaidoirie et réalité législatives.

J’estime que le minimum c’est de respecter les recherches d’autrui car je doute qu’en l’espace de quelques minutes vous ayez eu le temps de prendre réellement connaissance des jurisprudences administratives et judiciaires que je vous ai fournies, ce qui implique une étude approfondie de l’article 7 du décret 55-22 des articles 71-à 71-13 du décret 55-1350, de la discussion à l’AN concernant la loi du 10 juillet 1965, et les textes qu’elle abrogeait, aux article 1 à 6-4 de la loi 65-557, aux trois premiers articles de son décret d’application 67-223, aux ex-articles R.315-1 et suivant du Code de l’urbanisme concernant la législation sur les lotissements à laquelle n’échappe pas la copropriété horizontale pour le Conseil d’État.

Vous retranchez, en occultant les réalités juridiques, derrière des soi-disant avis d’avocat n’est pas très sérieux.

Je veux bien admettre qu’il est parfois difficile de se rendre compte que des croyances ne sont en fait que des « élucubrations » dont le seul but, de leurs auteurs, était de se faire du fric en cherchant à contourner les règles d’urbanisme concernant la viabilité et le prospect.

Pour ma part j’ai toujours pris soins, sans précipitation et par respect, de lire avec attention et en prenant un certain recul vos interventions concernant les baux…

Superviseur

22/06/2020 22:26


Donc j’estime que vous devriez avoir du respect pour toutes les recherches que j’ai dû faire par obligation pour sortir de cette arnaque qu’est la soi-disant copropriété horizontale à la sauce Stemmer.


Je ne suis pas certain que vous-même faites preuve d'un grand respect lorsque vous parlez de "certains juristes pas trop regardants et autistes" !

Je ne faisais que remarquer qu'ils sont bien nombreux ces "juristes pas trop regardants et autistes" !

22/06/2020 22:27

Bonsoir et merci pour ces réponses qui nécessiteront probablement le conseil d'un avocat. En attendant, pour répondre à une question, nous disposons de l'extrait inscrit au service de la publicité foncière(un seul lot aux inscriptions) . Voici ce qui est indiqué :

Il est précisé dans la partie 1 de "désignation" la surface de la propriété (269 m²)

Dans la partie 2 "lotissement" il est précisé le lot 1 (pavillon) de 244 millièmes et le lot 2 (Atelier) de 756 Millièmes.

Dans la partie 3a mutation il est précisé un règlement de propriété déposé chez le notaire xxx le 9 Juin 1964 pour la totalité

Dans la partie 3b charges, privilèges et hypothèse il est aussi précisé la même chose

Pour info, il n'y a pas de partie commune, chaque lot a sa propre entrée. Un mur sépare es deux côtés. Il n'y a jamais eu d'AG, Pas de comptes, pas de syndic ...

Jusqu'en 2001, une seule personne détenait les 2 lots. Un lot a été vendu en 2001.

SI j'ai bien compris le premier message, cette copropriété n'en serait pas une au sens de la définition officielle de la loi n° 65-557? Cependant, au cadastre, il n'existe qu'un seul lot. Nous cherchons donc à séparer ces deux lots de la manière la plus simple et propre et faire inscrire ces 2 numéros au cadastre à moindre coût.

22/06/2020 23:51

Bonjour,


Ma question concerne les coûts liés à la publication foncière, comme les lots vont être recréer. J'ai lu que pour cette création de nouveaux lots, nous devions payer la taxe sur la publicité foncière qui s'élevait à 2,5%. Est-bien ça ? Si oui, quelle est l'assiette de calcul : le montant estimé des 2 biens ? Est-il possible de ne retirer de la copropriété que le bien le moins cher des 2 pour réduire ces coûts ?

Pour information, l'atelier est estimé à 1M€ et le pavillon à 0,4 M€


Le plus coûteux sera la rémunération du notaire.

L'opération consistera en un partage du sol parce que, du fait que vous êtes en copropriété, le sol est une partie commune commune (la seule) indivise entre les deux copropriétaires dans la proportion indiquée dans l'état-descriptif de division / règlement de copropriété. Cela doit être mentionné dans votre acte de vente. Si les choses ont été faites correctement à l'origine, vos quotes-parts de parties communes correspondent exactement aux rapports des superficies des deux lots sur la superficie totale. Les deux lots actuels deviendront deux unités foncières distinctes. Un tel partage est exonéré de droits d'enregistrement (article 749 A du CGI). Mais vous devriez payer une taxe dite "contribution de sécurité immobilière" qui a remplacé le salaire du conservateur des hypothèques. Son montant est de 0,1% de la valeur des biens partagés, c'est à dire la valeur du sol. C'est la valeur qu'aurait le terrain s'il n'était pas bâti.

23/06/2020 10:17

Pour janus

Autistes surement ! Alors que le Conseil d’État, par une jurisprudence constante (trois arrêts cités dans mon deuxième post) , rappelle que le régime de la copropriété horizontale comporte des parties de terrain réservées à l’usage de tous et des parties de terrain réservées à l’usage exclusif des copropriétaire, et que le terrain composant les lots sur lequel sont édifiée chaque construction est une partie privative.

Je vous renvoie à ce lien « notarié » dans lequel un notaire est sanctionné par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (https://www.onb-france.com/actualites/la-cour-daix-condamne-la-methode-stemmer-meme-utilisee-il-y-longtemps) ainsi que ce lien concernant la même Cour d’appel qui a sanctionné un autre notaire (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000018342740&fastReqId=270569693&fastPos=1).

Je pense qu’à la lecture de ces arrêts en déduire qu’ils n’ont pas été trop regardants n’est pas un manque de respect à leurs égards mais une constatation.

De plus ces arrêts démontrent l’autisme des notaires sanctionnés qui ont ignorés les décisions de justice interdisant une telle pratique ainsi que « d’anciens avis ou décisions publiés entre 1977 et 1989 ».

Pour en finir sur ce point les notaires sont considérés comme des commerçants puisque leur tarification fait l’objet d’un « Titre » du Code du commerce. Si vous considérez (voir la Cour d’appel d’Aix-en-Provence) qu’il y a eu manquement cela concerne des commerçants peu scrupuleux ; je vous laisse rechercher par quel terme l’on désigne ce type d’individus.

Pour #villa_13

Votre extrait du fichier immobilier date d’avant la réforme qui l’a informatisé : publication fichier informatisé des données juridiques immobilières (FIDJI).

Vous nous décrivez ce que l’on appelle une fiche immeuble ou parcellaire (article 8 à 12 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955), mais vous ne nous donnez pas ce qui doit être mentionné au haut de la feuille soit : la section et le numéro du plan.

Dans la partie II (Lotissement) il existe sept colonnes ; comment sont renseignées ces colonnes ? Dans quelle colonne sont désignés les soi-disant lots (pavillon et atelier) ?

Normalement dans la colonne « 7 » si le lot a fait l’objet d’une mutation il doit obligatoirement y être inscrit « FP », ce qui signifie qu’il y a eu création d’une fiche concernant le lot qui reprend la section et le numéro du plan de la propriété originelle, en « I » la désignation du lot qui reprend le contenu des colonnes 1 à 6 de la propriété originelle, en « II A » le ou les actes de mutation, en « III B » les privilèges de prêteur sur deniers (hypothèque pour un crédit).

Vous parlez d’un règlement de propriété et non pas de copropriété, et il n’est pas fait référence à un état descriptif de division qui est un document obligatoire lorsqu’existe une copropriété.

Pour cela Il faut qu’il n’y ait pas eu de changement de limite, ce qui ne veut pas dire qu’il n’y a pas eu division de la propriété du sol, puisqu’un état descriptif de division, qui complète le cadastre, opère la division de la propriété d’un immeuble par lots (article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955).

Cet état descriptif de division vous le retrouvez aux articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350 du 14 octobre1955. Dans votre cas il concerne un terrain qui au départ est nu et qui a été divisé en deux lots sur lesquels ont été édifiés un pavillon (lot n° 1) et un atelier (lot n°2) ; vous êtes donc concerné par le « b) » de l’article 71-2, et, comme cet état descriptif de division ne concerne pas un bâtiment (immeuble bâti) conformément à l’article 71-3 doit lui être annexé un plan de masse qui situe et délimite les lots ; conformément aux article 71-2 et 71-5 un tableau récapitulatif doit décrire les lots et dans votre cas une portion de terrain c’est-à-dire sa contenance (m²) sa nature avec un renvoi sur le plan de masse pour sa situation.

Effectivement vous vous retrouvez dans la situation de la copropriété fictive « épinglée » par la Cour d’appel de Grenoble.

Superviseur

23/06/2020 10:50


L'opération consistera en un partage du sol parce que, du fait que vous êtes en copropriété, le sol est une partie commune commune (la seule) indivise entre les deux copropriétaires dans la proportion indiquée dans l'état-descriptif de division / règlement de copropriété.


Tiens, tiens...

23/06/2020 11:40

Effectivement l’on a à faire à des élucubrations qui font l’éloge de la méthode Stemmer (voir les arrêts de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence… et le reste).

Les articles 71-1 à 71-13 du décret 55-1350 auxquels se réfère l’article 2 du décret 67-223, de la roupie de sansonnets !

La copropriété de sol définie par le Conseil d’État, de la roupie de sansonnet !

Les articles 5 et 10 de la loi 65-557, de la roupie de sansonnet !

… etc ; etc ; etc…

Numéro d’équilibriste pour calculer la soi-disant superficie des soi-disant lots : sur les 269 m² de la propriété initiale, le lot « pavillon » 269/1000 x 244 = 65,636 m² ; le lot « atelier » 269/1000 x 756 = 203,364 m².

Chapeau l’artiste !

En supplément la magouille aurait été réalisée, avec l’aval d’un notaire pas trop regardant, le 9 juin 1964 soit antérieurement à la loi du 10 juillet 1965 : copropriété inexistante puisque les soi-disant lots sont entre les même mains (voir l’article 46-1 de la loi précitée) ; ce même notaire étant « autiste » concernant la publicité foncière (décrets 55-22 et 55-1350).

Jusqu’à preuve du contraire, un bâtiment dont la propriété n’est pas répartie ente plusieurs personnes, ne peut pas être une fraction (portion) d’un terrain, auquel s’applique un état descriptif de division, soit la partie privative d’un terrain.

Il a déjà été rétorqué, avec mauvaise foi, que dans le cas d’une copropriété horizontale l’on parle d’un ensemble immobilier (sic) et que les constructions sont les parties privatives de cet ensemble immobilier ; alors que pour le Conseil d’État la copropriété horizontale n’échappe pas à la règlementation sur les lotissements, et qu’à la lecture de cette législation (Code de l’urbanisme) et du « 2° du II » de l’article 1 de la loi n° 65-557, ne sont soumis au statut de la copropriété que les « éléments » réservés à l’usage de tous et ne faisant pas l’objet de droit de propriété privatifs.

23/06/2020 12:33

Le montage dit « méthode Stemmer » avait pour but d’éluder des contraintes d’urbanisme, COS ou autres. Il pouvait y avoir aussi d’autres raisons, telle que le cantonnement d’une sûreté réelle comme dans le cas jugé par la cour d’appel de Grenoble du 25 novembre 2013. Le caractère fictif d’une telle copropriété est évident. Cependant cette copropriété a été actée devant notaire et l’acte a été publié. Il faut être pragmatique : il sera plus rapide, plus simple, moins onéreux et moins aléatoire de liquider cette copropriété à l’amiable que de faire prononcer judiciairement son inexistence. On se contentera de partager fictivement une indivision fictive et un tel partage ne sera pas soumis aux droits d’enregistrement.

Peu importe qu’il y ait eu en 1964 une fraude sur la réglementation s’appliquant aux lotissements, celle-ci est prescrite depuis belle lurette.

La réglementation sur la publicité foncière ne peut servir de fondement à une réponse à une question de propriété immobilière. Cette réglementation impose des formalités, elle ne régit pas les droits de propriété.

De même les juridictions administratives sont incompétentes pour juger des droits de propriété.

copropriété inexistante puisque les soi-disant lots sont entre les même mains
C'est le cas de toutes les copropriétés à leur naissance.

Superviseur

23/06/2020 13:28


copropriété inexistante puisque les soi-disant lots sont entre les même mains


Je ne vois pas ce qui vous choque ici !

Quand vous êtes propriétaire unique d'un ensemble immobilier que vous voulez vendre "à la découpe", vous êtes bien obligé de créer la copropriété avant de vendre le moindre lot. Donc durant un instant, vous êtes bien seul propriétaire de toute la copropriété !

23/06/2020 14:57

Vous ne faites que vous inspirer de cette « justification » de l’ONB (https://www.onb-france.com/actualites/la-suppression-de-la-copropriete-horizontale) qui reconnait que l’existence de la méthode Stemmer est le fait de notaires pas trop regardants.

L’excuse du COS ne tient pas puisque la législation sur les lotissements concernait les divisions foncières en propriété ou en jouissance.

En propriété concernait un découpage cadastral d’une parcelle, ou unité foncière, en plusieurs parcelles (lots) ayant une référence cadastrale propre.

En jouissance, à cause du COS/POS, concernait une division en propriété réalisé par un état descriptif de division par lots, sans fragmentation de la parcelle ou unité foncière originelle.

La méthode Stemmer contrairement à ce que veut faire croire l’ONB ne prévoyait pas de viabiliser les « lots » et laissait aux futurs acquéreurs coindivisaires le soin de se viabiliser, détournant ainsi les articles R.315-1 à R.315-9 du Code de l’urbanisme en vigueur aux plus belles heures de la méthode Stemmer.

N’essayez pas de récupérer le cas de l’arrêt de la Cour d’appel de Grenoble concernant une hypothèque qui n’est pas le principal de l’arrêt mais un des subsidiaires qui est la motivation.

Premier jugement (principal) :


… constaté que l’état descriptif de division du 29 novembre 1977 a créé une copropriété devenue sans objet, ne répondant ni à la définition ni au statut de la copropriété et ne comportant que des parties communes à usage privatif ayant le caractère de biens indivis partageable entre les parties,


Second jugement (principal) :


Qu’il s’ensuit de ces dispositions, que pour exister une copropriété doit concerner plusieurs copropriétaires ce qui n’était pas le cas lors de l’établissement descriptif de division, seuls les époux C étant propriétaires et comporter des parties communes ce qui n’est pas davantage le cas, puisque les 3 lots sont à usage privatif ;


Ainsi que les « conclusions » :


Attendu que chacune des parties étant pleinement propriétaire de sa parcelle respective, il n’y a aucune indivision justifiant d’ordonner le partage, de surcroît d’une copropriété inexistante.

(« de surcroît d’une copropriété inexistante » étant subsidiaire).

Rejette la demande en partage de la copropriété inexistante.


Il faudra donc se baser, s’il existe, sur l’EDD, sinon en faire établir une modification du règlement) et le faire publier dont le coût sera le « 2° » de l’article A.444-116 du Code du commerce (https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=2D5A8C7AACA18677AA25F8912C6C4FC0.tplgfr38s_1?idArticle=LEGIARTI000041684448&cidTexte=LEGITEXT000005634379&categorieLien=id&dateTexte=).

Mais un petit rappel sur les « législations » en fonction des dates n’est pas superflu, que vous trouverez dans cette QPC (https://www.conseil-constitutionnel.fr/sites/default/files/as/root/bank_mm/decisions/2011177qpc/doc.pdf).

La lecture approfondie du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 n’est pas à négliger pour se mettre dans le contexte (https://www.legifrance.gouv.fr/jo_pdf.do?id=JORFTEXT000000856024&pageCourante=00270).

Pour terminer toutes les copropriété ne mettent pas 37 ans pour naître soit un « instant » interminable.

23/06/2020 15:30

Bonjour à tous,

Je vous lis régulièrement et ce sujet des copropriétés horizontales est troublant.

J'ai pour habitude de penser que le plus grands nombres à en général raison mais force est de constater que les arguments de Beatles, précis, me font pencher, moi, non juriste, de son côté.

Comment peut-il y avoir de si grandes divergences entre personnes qui semblent toutes assez qualifiés en droit???

- Pourquoi les arguments de Beatles ne réussissent-ils pas à vous convaincre???

- Pourquoi Beatles n'existent-il pas un cas extremement simple ayant été jugé où la cour dirait que le sol des lots est une partie privative??? (reconnaissez que ce n'est jamais clairement dit, il faut toujours interpréter).

Je crois qu'il est important que vous vous mettiez d'accord pour diffuser des conseils correct. Nous sommes surement de nombreux lecteur à être troublé par vos divergences.

Respectueusement.

23/06/2020 16:07

Les arguments de Beatles vous font pencher de son côté. Fort bien. Mais Beatles vous a-t-il dit comment procéder pour sortir d'une copropriété fictive ?

23/06/2020 16:31

Bonsoir Niko75,

Conseil d’État ; 27 octobre 1993 ; n° 110375


Considérant que le maire de Bagnères-de-Bigorre a délivré à M. X..., par arrêté en date du 9 juillet 1986, un permis de construire une maison d'habitation sur le lot de copropriété n° 36 sis dans le domaine de l'Arbizon, ensemble immobilier placé sous le régime de la copropriété et situé sur le territoire de cette commune ;
Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R.315-1 du code de l'urbanisme : "Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété" ; que M. X... a acquis le 18 juillet 1980 le lot de copropriété n° 36, correspondant à 256,41 dix-millièmes de l'ensemble du domaine immobilier ; qu'il résulte clairement du règlement de copropriété que les copropriétaires ont la propriété indivise de l'ensemble des parties communes ; que chacun des copropriétaires dispose, toutefois, sur le terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la maison individuelle à construire, la partie privative de la copropriété ; que cette division de terrain en vue de l'implantation d'un bâtiment relève des dispositions de l'article R.315-1 précité ;


Sachant que pour construire il faut au départ un support soit un terrain qui est une partie privative et que la maison qui va y être édifiée sera aussi une partie privative par droit d'accession (article 546 du Code civil) car elle s'unit artificiellement au terrain... et non pas le contraire.

Conseil d’État ; 8 février 1999 ; n° 171946


Considérant qu'il n'est pas sérieusement contesté qu'à la date à laquelle le permis de construire a été délivré, l'ensemble immobilier projeté devait être ultérieurement régi par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu'un tel régime comporte une division en parties affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, chacun d'eux disposant d'un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant ; qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan topographique, que les chalets devaient être implantés sur des parcelles de terrains qui devaient faire l'objet d'une attribution privative ; qu'ainsi, la construction par la SCI Chrimipadi de quinze chalets pour un seul propriétaire et destinés seulement dans l'avenir à être vendus à des propriétaires différents dans le cadre du régime de la loi du 10 juillet 1965, entre dans le champ d'application de l'article R. 421-7-1 précité ;


Droit de jouissance privative exclusif parce qu'à cause du POS/COS il n'était pas possible d'obteinr sur une parcelle ayant une référence cadastrale telle que celles ayant la contenance (m²) des futurs lots, la législation sur les lotissements permettait une dérogation sous certaines conditions (permis d'aménager).

Vous conviendrez que le fait d'être propriétaire exclusif de sa maison individuelle ne vous pose pas de problème, et vous remarquerez que sur le terrain attenant et la maison l'on détient les même droits.

La division en jouissance est une division foncière (terrain) en propriété (lots) au même titre qu'une division d'un bâtiment en appartements (lots) ; voir l'article 71-2 du décret 55-1350.

Cela signifie que chaque copropriétaire (déterminé) a l'usage exclusif d'une partie de terrain composant l'assiette de la copropriété, qui est donc une partie privative, propriété exclusive de chaque copropriétaire (article 2 de la loi du 10 juillet 1965) ; la maison l'étant aussi par droit d'accession.

Article R.315-1 abrogé au 1er octobre 2007 :


Constitue un lotissement [*définition*] au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété. Est également soumise à autorisation de lotir prévue par le présent chapitre l'opération de remembrement menée par une association foncière urbaine libre régie par la loi du 21 juin 1865 et par le titre II du chapitre II du présent livre, lorsque le plan de remembrement délimite plus de deux lots.

L'alinéa précédent s'applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, à l'exclusion toutefois des divisions résultant de partages successoraux ou d'actes assimilés lorsque ces actes n'ont pas pour effet de porter à plus de quatre le nombre des terrains issus de la propriété concernée.


Maintenant dites-vous bien que la loi et la jurisprudence n'est pas du sur mesrure pour chaque iindividu.

Ce n'est pas à la législation ni à la jurisprudence de s'adapter à chacun de nous, mais à chacun de nous de s'adapter à la législation et à la jurisprudence.

Cdt.

23/06/2020 16:39

Bonjour,

Niko75

Comme vous le constatez, il ne s'agit pas ici de simple loyers impayés à récupérer par le propriétaire. Le domaine abordé est très technique. Les dispositions législatives sont souces d'interprétation et de divergences avant que la régle de droit applicable soit donnée par des arrêts et des attendus qui illustreront la manière dont un problème juridique sera résolu.

Beatles, soulève un problème de fond et maîtrise son sujet mettant en avant les différentes décisions de justice rendues dans ce domaine. Avant de répondre et de donner une solution à villa_13 cela necessite d'avoir tous les élements du dossier.

Pour #villa_13

Il serait necessaire de répondre au message de beatles du 23 juin à 10H17

"mais vous ne nous donnez pas ce qui doit être mentionné au haut de la feuille soit : la section et le numéro du plan. Dans la partie II (Lotissement) il existe sept colonnes ; comment sont renseignées ces colonnes ? Dans quelle colonne sont désignés les soi-disant lots (pavillon et atelier) ?"

SK

23/06/2020 16:57

S'il existe des parties communes la copropriété n'est pas ficitve puisque l'ensemnble immobilier qu'est le lotissement est concerné par le 2° du II de l'aticle 1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

En revanche lorsqu'il n'existe plus de parties communes il faut revenir au premier alinéa de l'article 1 antérieur à l'ordonnance 2019-1101 :

Antérieur au 23 novembre 2018 :


La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.


Antérieur au 1er juin 2020 :


I.-La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.


Actuellement :


I.-La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.


Il existe une constante soit deux critères indissociables : La propriété répartie entre plusieurs personnes et l'existance de parties communes (quote-part).

Sans ces deux critères indissociables il n'existe pas de copropriété :

- lots détenus par plusieurs personnes ;

- existance de parties communes.

Article 46-1 de la loi :


La réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat des copropriétaires qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation, laquelle n'est pas soumise aux dispositions de la présente loi.

Le syndic procède aux opérations de liquidation. A défaut, un mandataire ad hoc peut être désigné judiciairement.


Cour de cassation ; mercredi 4 juillet 2007 ; n° de pourvoi: 06-11015 :


Sur le moyen unique :

Vu les articles 1er et 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 30 et 31 du nouveau code deprocédure civile ;

Attendu que la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie,entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 30 novembre 2005), que les époux X..., devenus propriétaires en 1988de la totalité des lots d'un immeuble, antérieurement soumis au statut de la copropriété, endommagé en 1994 par l'effondrement d'une paroi rocheuse le surplombant, soutenant que Mme Y..., M. Z... et la société Pierre Vaux étaient responsables de leurs dommages, les ont assignés en réparation ;

Attendu que pour déclarer les époux X... irrecevables en leur action, l'arrêt retient que si ceux-ci sont devenuspropriétaires de la totalité des lots de l'immeuble, il convient de relever que le règlement de copropriété adoptéle 8 mars 1958, demeure en vigueur et que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble n'a fait l'objet jusqu'àce jour d'aucune opération de dissolution et de liquidation, que contrairement à ce qu'a décidé le premier juge, et à ce que soutiennent les époux X..., leur acquisition de la totalité des lots de l'immeuble, n'a pas eu pour effet de dissoudre automatiquement le syndicat des copropriétaires, et de mettre fin au régime de la copropriété ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire entraîne deplein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat qui ne survit que pour les besoins de saliquidation, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

23/06/2020 16:59

Et après avoir disserté sur le sexe des anges, concrètement, on fait quoi pour sortir de la copropriété qui, tout fictive qu'elle soit, a néanmoins fait l'objet d'un état descriptif de division enregistré au fichier immobilier ?

Je propose une solution : on va voir le notaire et on lui demande de partager l'indivision sur le sol sans s'attader sur le fait que cette indivision est fictive. De toute façon, ce partage ne sera pas soumis au droit d'enregistrement.

23/06/2020 17:44

Le naturel revient au galop lorsque l'on est à bout d'arguement l'on passe en mode hâbleur.

Il n'y a que vous qui voyez une indivision !

Et quelle indivision ! L'indivision ordinaire (article 815 et suivants et 1873-1 et suivants du Code civil) et non pas l'indivision forcée (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000017696812&fastReqId=56112254&fastPos=42) qui est la seule indivision qui existe en copropriété (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000037425062&fastReqId=1811633887&fastPos=28).

C'e n'est pas ce que dit la Cour d'appel d'Aix-en-Provence ni celle de Grenoble et pas plus le Conseil d'État !

La copropriété horizontale n'échappe pas à la législation sur les lotissement ce qui implique une constante dans le Code de l'urbanisme :


... engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs.

... sauf...

... lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots ou lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés.


Ce n'est que si n'est pas constituée une association syndicale des acquéreurs de lots (ASL) que les voies et espaces communs sont destinés a être attribués en propriété aux acquéreurs de lots ; que ces dits éléments communs (parties communes) sont soumis au staut de la copropriété au vu du 2° du II de l'article 1 de la loi 65-557.


II.-A défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :

...

2° A tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.


Une ASL étant une convention y dérogeant expressément qui met en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion des éléments et services communs.

23/06/2020 19:37


Il n'y a que vous qui voyez une indivision !

Et quelle indivision ! L'indivision ordinaire (article 815 et suivants
et 1873-1 et suivants du Code civil) et non pas l'indivision forcée (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000017696812&fastReqId=56112254&fastPos=42) qui est la seule indivision qui existe en copropriété.


Vous le dites vous-même : il s'agit de l'indivision forcée des parties communes qui caractérise le régime de la copropriété. Polémique sans intérêt. La dissolution d'une copropriété implique un partage, raison pour laquelle l'article 749 A a été introduit dans le code général des impôts.

Après avoir démontré qu'il n'y a pas de copropriété malgré l'acte enregistré en 1964 créant une copropriété, fictive certes, je n'en disconviens pas, comment faire pour mettre fin aux effets de cet acte ? Je pose la question pour la troisième fois. C'est ce qui intéresse ceux qui voudraient sortir d'une telle copropriété. Que cherchez-vous ? Répondre aux questions posées sur le forum ou étaler votre science et chercher la polémique ?


SI j'ai bien compris le premier message, cette copropriété n'en serait pas une au sens de la définition officielle de la loi n° 65-557?

La question peut se poser mais, selon le règlement de propriété déposé chez le notaire xxx le 9 Juin 1964, c'est bien une copropriété.


Nous cherchons donc à séparer ces deux lots de la manière la plus simple et propre et faire inscrire ces 2 numéros au cadastre à moindre coût.

Vous allez tous les deux voir un notaire et vous lui demander de séparer ces lots. Il saura faire. Simple précaution à prendre, vérifier qu'il ne demande pas des honoraires déraisonnables. Au besoin, consulter deux ou trois notaires.

23/06/2020 20:12

Je constate que vous êtes un adepte du plagiat, vous n’avez pas la décence d’avouer que vous pompez sur cette « étude » de l’ONB que j'ai déja citée dans un précédent post (https://www.onb-france.com/actualites/la-suppression-de-la-copropriete-horizontale) !

L’on y retrouve tout ce que vous essayez de faire passer comme votre argumentation.

L’article 749 A du CGI s’applique à l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 en référence aux unions de syndicats :


III.-Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.


Cette « étude » orientée a pour seul but d’essayer de se sortir d’une situation « artificielle et malencontreuse » dont sont seuls responsables les notaires rédacteurs des actes responsables de cette situation « artificielle et malencontreuse »… sans oublier d’essayer de se sucrer au passage dans le seul but de ne pas reconnaitre la participation à l’arnaque.

C’est jouer à un jeux dangereux jusqu’à ce quelqu’un attaque ceux qui proposent une telle solution, pour toucher du fric qui n’est pas dû, au titre de l’article 432-10 du Code pénal :


Le fait, par une personne dépositaire de l'autorité publique ou chargée d'une mission de service public, de recevoir, exiger ou ordonner de percevoir à titre de droits ou contributions, impôts ou taxes publics, une somme qu'elle sait ne pas être due, ou excéder ce qui est dû, est puni de cinq ans d'emprisonnement et d'une amende de 500 000 €, dont le montant peut être porté au double du produit tiré de l'infraction.

Est puni des mêmes peines le fait, par les mêmes personnes, d'accorder sous une forme quelconque et pour quelque motif que ce soit une exonération ou franchise des droits, contributions, impôts ou taxes publics en violation des textes légaux ou réglementaires.

La tentative des délits prévus au présent article est punie des mêmes peines.


Et la Cour de cassation ne fait aucun cadeau (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000041845423&fastReqId=1182022884&fastPos=1) !

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