Loi Elan - sous compte et compte bancaire séparé

Publié le 21/11/2020 Vu 386 fois 10 Par
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20/11/2020 10:56

Bonjour,

Notre syndic est actuellement sous "mandataire ad hoc" jusqu'à mi-décembre renouvelable par période de 2 mois à priori en attendant de trouver une nouvelle garantie financière.

L'Assemblée Générale 2020 de notre petite copropriété a validé l'ouverture d'un compte bancaire séparé au 01/12/2020 ce qui ne pourra être fait que si le syndic trouve une nouvelle garantie financière.

En attendant le syndic nous demande de verser les charges et appel travaux sur le compte global du syndic qui dispose de sous comptes au nom de chaque copropriété. Vu la situation du syndic, la Loi acceptera-elle un sous compte en place et lieu d'un compte bancaire séparé?

D'avance merci pour votre réponse à ce sujet.

20/11/2020 11:55

Bonjour,

La loi n'accepte pas un syndic sans garantie financière. La seule chose sensée que vous puissiez faire est de désigner un syndic qui exerce dans les conditions légales. Il ne s'agit même pas de révoquer celui qui exerce les fonctions de syndic, il n'a plus de mandat. Il n'existe plus. Il y a lieu à la nomination judiciaire d'un administrateur provisoire qui serait chargé de convoquer l'assemblée pour désigner un syndic. Avocat nécessaire.

Quant au mandataire ad hoc, c'est très curieux. Un tel mandataire est désigné lorsque la copropriété est en difficulté du fait d'impayés des charges de coproproété. Ce n'est pas du tout prévu pour suppléer un syndic qui n'a pas le droit d'exercer. Peut-être, en plus d'avoir un syndic sans mandat, votre copropriété est-elle en difficulté financière. Que dit l'ordonnance de nomination du mandataire ?

20/11/2020 15:35

L'ordonnance de nomination du mandataire ad hoc dit que celui-ci est chargé d'assister le syndic dans la recherche d'un nouveau garant, et dans l'intervalle, dans l'intérêt des copropriétés, de l'autoriser à procéder :

- à l'encaissement des chèques/virements en provenance des copropriétaires depuis le mois de juillet 2020, sur les comptes bancaires d'ores et déjà ouverts au nom de chaque copropriété (ce qui n'est pas encore le cas de notre copropriété de 10 lots principaux puisque l'ouverture de compte séparé doit se faire pour le 01/12/2020 et ne sera pas fait, d'après le syndic tant qu'il n'aura pas trouvé de nouvelle garantie... en attendant nos virements/chèques iront dans le sous compte au nom de notre copropriété du compte global du syndic...) ;

- et au règlement des charges urgentes dues par les copropriétés (salaires des gardiens, règlement des prestataires pour le chauffage etc...) ;

cela jusqu'à ce que le syndic ait retrouvé un nouveau garant.

La durée de la mission du mandataire est fixée à 2 mois, et en cas de besoin justifié, pourra être prorogée sur requête des dirigeants légaux ;

Le mandataire ad hoc devra rendre compte de sa mission et recevra une provision de xxxx euros qui sera préalablement versée au mandataire par le requérant.

En cas d'empêchement, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête et en cas de difficultés, il en sera référé au Tribunal. Ordonnance déposée au greffe du Tribunal en question.

Nous avons reçu hier le 4T2020 de charges à payer ainsi qu'un appel travaux urgent toiture. Le payer par virement ? chèque ? Effectivement, le syndic des copropriétaires que nous sommes ne peut pas se permettre d'être dans le rouge puisque nous sommes immatriculés depuis 2019. Reverrons-nous notre argent du fait de l'absence de compte bancaire séparé ? Et en ce qui concerne la loi ELAN, il n'est pas sûr que le syndic aura fait le nécessaire pour le 01/01/2021.

Nous sommes pris entre deux chaises.

20/11/2020 15:54

Bonjour,

Vous posez la question d'un faux compte ou sous compte ce qui est formellement interdit comme je le rappelle dans une autre dicussion.

C'est une violation de l'article 18 de la loi :


Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte.


Ce que rappelle l'ARC (https://arc-copro.fr/documentation/abus-3957-les-faux-comptes-bancaires-separes-ont-encore-de-beaux-jours-devant-eux) !

Et la jurisprudence (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000030409794?isSuggest=true) !

Cdt.

20/11/2020 16:25

Le syndic nous bloque complètement avec cette situation. Comment payer nos charges et travaux urgents puisqu'il ne peut pas faire l'ouverture de compte bancaire séparé pour le 01/12/2020 ?

20/11/2020 16:44

La nomination d'un mandataire ad hoc chargé d'assister le syndic dans la recherche d'un garant est complètement loufoque. Je ne comprends pas qu'un juge ait pu prendre une telle décision.

Comme vous n'êtes que dix copropriétaires, vous pouvez assez facilement organiser une assemblée générale vous-mêmes. Vous vous entendez pour choisir un nouveau syndic, vous convoquez l'assemblée générale, vous décidez du remplacement du syndic et vous chargez un avocat de déposer une requête afin de mettre un terme à la mission du mandataire ad hoc dont la mandat n'a plus de raison d'être.

21/11/2020 10:23

Il y a quelque chose d'anormal dans votre histoire.

Depuis la loi SRU (13 décembre 2000) le compte séparé est une obligation à moins que l'assemblée générale en ait décidé autrement.

Si vous n'avez pas décidé cette non ouverture de compte séparé, le syndic avait obligation de le faire, et ce dans un délai de trois mois suivant sa désignation.

Article 18 de la loi :


La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.

21/11/2020 10:58

Bonjour,

La non-ouverture de compte bancaire séparé a bien été voté en assemblée générale chaque année puisque nous ne sommes que 7 copropriétaires pour 10 lots. Ce n'est que cette année avec l'obligation de l'ouvrir (loi Elan) qu'il a été voté de le faire à l'assemblée générale 2020 reportée de juin à fin septembre en raison de la crise sanitaire. L'ouverture devait se faire pour le 01/12/2020. Quand on a demandé le RIB à notre gestionnaire, elle nous a répondu que l'ouverture de ce compte ne serait possible que lorsque le syndic aura une nouvelle garantie... Et en attendant leur compte global avec sous comptes est habilité à recevoir les fonds. Au vu de la situation, nous attendons la réponse du mandataire ad hoc a ce sujet! Il ne reste que 6 semaines pour le faire sauf si la gestionnaire ad hoc trouve une solution. Ce n'est que le 9 novembre que nous avons été informés de la fin de garantie financière du syndic et ce depuis mi- juillet. Aucun recours pour nos fonds puisque la date butoir était mi-octobre...

21/11/2020 11:30

Vous pouvez désormais dispenser le syndic de l'ouverture d'un compte séparé, votre immeuble comprenant moins de quinze lots principaux.

Mais ce n'est pas le problème. Le problème est l'absence de garantie financière du syndic. Changez de syndic.

21/11/2020 11:49

C'est la loi SRU, et non la loi ELAN qui concerne le numérique (évoluion du logement, de l'aménagement et du numérique), qui a rendu obligatoire l'ouverture d'un compte séparé sauf si l'assemblée générale en décidait autrement.

En revanche la loi ALUR (24 mars 2014 appliquée le 24 mars 2015) a supprimé cette dispense sauf pour les copropriétés de 15 lots au plus... ce qui ne changeait rien pour vous sauf que le syndic (professionnel) n'a plus le droit d'inscrire cette non dispence, devenue une obligation, à l'ordre du jour sauf sur demande expresse notifiée d'un copropriétaire ou du conseil syndical (article 10 du décret).

Votre situation a au moins le mérite de servir d'exemple pour les petits syndicats de copropriétaires (15 lots au plus) qui se font baratiner par un syndic mal intentionné (augmentation du coût du contrat ce qui est un mensonge) pour qu'il garde une emprise.

Il ne faut jamais voter de dispense (15 lots au plus) et obliger le syndic d'ouvrir le compte séparé dans un établissement choisi par le syndicat.

21/11/2020 13:45

Sur la mission du mandataire ad hoc :


La durée de la mission du mandataire est fixée à 2 mois, et en cas de besoin justifié, pourra être prorogée sur requête des dirigeants légaux ;


C'est complètement loufoque. Il n'y a pas de dirigeants légaux dans une copropriété, si ce n'est le syndic.

La loi prescrit que le syndic doit impérativement avoir une garantie financière. S'il la perd, il doit immédiatement cesser d'exercer et restituer sa carte professionelle : article 7 du décret 72-678 du 20 juillet 1972.

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