frais bancaires niveau copropriété ou privatifs ?

Publié le 07/06/2020 Vu 397 fois 9 Par
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04/06/2020 13:59

Bonjour,

Les comptes de la copropriété indiquent des frais bancaires. Le conseil syndical s’interroge sur leur affectation

Pour frais bancaires suite payement appels de fonds

Les copropriétaires payent leurs appels de fonds par plusieurs moyens ( chèque, virement, par extranet et certains sont prélevés )

Pour ceux qui sont prélevés par le syndic , il y a des frais qui sont imputés à la copropriété.

Ces frais bancaires ne devraient-ils pas être facturés aux propriétaires concernés car ils pourraient être évités si les propriétaires réglaient eux-mêmes par virement ?

Pour Frais bancaires suite compte en découvert suite manque de gestion ou d’anticipation par le syndic

Le compte courant de la copropriété s’est retrouvé en découvert aussi des frais bancaires sont appliqués par la banque.

Ces frais sont-ils à intégrer dans les comptes de la copropriété ou à attribuer au syndic ?

Cordialement

Modérateur

04/06/2020 14:03

bonjour,

pour quelle raison précise, le compte de la copropriété s'est-il trouvé à découvert ?

salutations

04/06/2020 14:10

bonjour,

c'est le constat.

il y a vraisemblablement plusieurs raisons qui sont inconnues pour l'instant :

appels de fonds avec retard de réglement ?

facture imprévue ?

budget prévisionnel pas assez élevé ?

une demande au service comptabilité a été faite

Modérateur

04/06/2020 14:36

bonjour,

vous devez vérifiez sur votre RC s'il mentionne que les copropriétaires devront, en tant que de besoin, faire les avances nécessaires pour pallier les conséquences de la défaillance d'un ou plusieurs d'entre eux instituant ainsi une solidarité du paiement des charges par les coprorpiétaires.

le recouvrement des charges est une des missions essentielles du syndic.

salutations

04/06/2020 15:04

Bonjour,


Pour ceux qui sont prélevés par le syndic , il y a des frais qui sont imputés à la copropriété.


Vous ne pouvez pas plus imputer ces frais aux copropriétaires qui se font prélever que vous ne pouvez faire payer les frais de recommandé des envois de PV d'AG à ceux qui ont été opposants ou absents.

Le prélèvement facilite le travail du syndic et il se fait payer ! A discuter lors du prochain renouvellement de son mandat. Ou alors que tous les copropriétaires s'amusent à envoyer des chèques. Il sera content le syndic !

05/06/2020 17:15

Bonjour CSSDC,

Vous avez raison, il faut distinguer 2 types de frais :

1) frais bancaires suite payement appels de fonds

"Pour ceux qui sont prélevés par le syndic , il y a des frais qui sont imputés à la copropriété. Ces frais bancaires ne devraient-ils pas être facturés aux propriétaires concernés car ils pourraient être évités si les propriétaires réglaient eux-mêmes par virement ?"

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR a introduit une nouvelle obligation qui consiste à joindre à la convocation d’assemblée générale, en cas de nomination du syndic, un contrat dans lequel doivent être annexés les frais afférents au compte bancaire séparé.

En attendant la publication d’un arrêté précisant les opérations bancaires utiles à annexer au contrat, voici une liste d’opérations bancaires qu’il serait utile d’exiger que le syndic mentionne dans son contrat avec leur coût:

-les frais de tenue de compte ;-le coût des virements ;le coût des remises de chèques ; la délivrance d’un chéquier ou de lettres chèques (même s’il n’est pas indispensable que la copropriété en dispose) ;-et -la possibilité pour le conseil syndical de consulter en lecture seule le compte bancaire à partir d’une connexion internet.

1- Soit la banque facture des frais pour les remises de chèques et pour toutes les opérations décrites ci dessous Alors il faut changer de banque.

Si le conseil syndical le souhaite, il pourra alors mettre en concurrence ces tarifs, en les comparants avec ceux pratiqués par une autre banque pour ces mêmes opérations.

L'ouverture d'un compte séparé est de 46 € l'an pour le SDC pour l'ensemble des opérations décrites ci dessus sans aucun frais supplémentaire pour le paiement des charges. C'est ce que nous réglons pour notre copropriété. Aussi, demandez à la banque qui gère votre copropriété , les frais perçus pour votre compte séparé et le cas échéant changer de banque.

2- Soit le syndic se rémunére sur la gestion de cette tâche (reception des chèques) ce qui est interdit, ce travail étant compris dans ses honoraires de base et il ne s'agit pas d'une prestation particulière facturable telle que l'indique le contrat type de syndic

https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2015/copropriete-contrat-type-et-remuneration-du-syndic/#c104067

2- Frais bancaires suite compte en découvert suite manque de gestion ou d’anticipation par le syndic

" les agios en cas de découvert ;Le compte courant de la copropriété s’est retrouvé en découvert aussi des frais bancaires sont appliqués par la banque. Ces frais sont-ils à intégrer dans les comptes de la copropriété ou à attribuer au syndic ?"

Bien sûr les agios sont à la charge du syndic. Vous faites voter cette résolution en AG puis publication par un Notaire dans votre réglement de copropriété.

"Les intérêts de retard et agios dans le paiement des factures pour le compte du Syndicat des copropriétés seront à la charge du syndic de l’immeuble lorsque le syndic est à l’origine de l’insuffisance de trésorerie du syndicat pour n’avoir pas effectué des appels de fonds ou pour n’avoir pas poursuivi activement le recouvrement des charges impayées auprès des copropriétaires."

3- Dernier cas, frais bancaires pour causes de défaillances des copropriétaires.

Bien sûr, vous pouvez imputer ces frais aux copropriétaires en faisant voter cette réolution en AG:


"Dans le cadre d’un compte bancaire ouvert au nom du Syndicat des Copropriétaires dénommé compte « séparé », les frais d’opposition ou de rejet, d’un prélèvement, d’un virement ou d’un chèque pour absence de provision pour le paiement des charges de Copropriété sont imputables directement au Propriétaire débiteur, et ce même si la convention d’ouverture de compte est opposable au Syndicat des Copropriétaires."

Ces 2 articles sont intégrés dans notre RCP.

Maintenant, chacun paie ses propres frais et cela évite toutes disussions avec le syndic. ou le service comptable si ce n'est de leur faire une piqure de rappel sur le réglement de copropriété.

SK

05/06/2020 17:29


Maintenant, chacun paie ses propres frais et cela évite toutes disussions avec le syndic. ou le service comptable si ce n'est de leur faire une piqure de rappel sur le réglement de copropriété.


Les frais induits par une faute d'un corpropriétaire sont imputables à ce copropriétaire. Mais il n'est pas possible d'individualiser les frais liés à l'encaissement des fonds. Ce sont des charges d'administration comme les frais d'envoi des convocations et PV d'AG. Le surcoût d'un envoi sous pli recommandé par rapport à un courrier simple n'est pas imputé au seul destinataire mais à l'ensemble des copropriétaires. Il en est de même pour les frais de prélèvement.

05/06/2020 18:23

"Il n'est pas possible d'individualiser les frais liés à l'encaissement des fond"

Je vous indique que le syndic qui se rémunére sur la gestion de cette tâche (reception des chèques) est interdit, ce travail étant compris dans ses honoraires de base et il ne s'agit pas d'une prestation particulière facturable telle que l'indique le contrat type.

Et si ic'est la banque qui facture ces frais, il faut changer de banque.

Quant à la convocation et au PV d'AG, le contrat type prévoit ces facturations d'nvoie par la poste et qui sont bien une charge d'administration de l'immeuble.

SK

05/06/2020 18:42

Il ne s'agit pas des chèques mais des prélèvements par le syndic sur les comptes des copropriétaires qui ont autorisé ces prélèvements.

Il est probable en effet que ce soit la banque qui prélève ces frais sur le compte de la copropriété. En ce cas ils doivent être répartis sur l'ensemble des copropriétaires. La copropriété aurait alors intérêt à interdire au syndic d'user de ce moyen de recouvrement sauf à supporter lui-même ces frais. On peut aussi changer de banque.

07/06/2020 09:20

bonjour,

je vous remercie pour les réponses. Elles me permettent de mieux comprendre le fonctionnement d'une COPRO.

après vérifications, le découvert du compte est le résultat que des copropriétaires n'ont pas payés leurs appels de fonds dans les délais ( premier jour du trimestre avec la tolérance dans le premier mois )

l'élément essentiel est :

le recouvrement des charges est une des missions essentielles du syndic.

avec pour objectif de faire respecter les principes du Règlement COPRO qui précise très bien les conditions. un rappel est à faire au syndic

pour les frais imputés : le comptable m'a expliqué le fonctionnement et vos réponses me permettent de compléter et préciser les informations.

sincères salutations

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