frais de pré état daté ?

Publié le 22/11/2019 Vu 989 fois 16 Par
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09/11/2019 10:44

Bonjour

comment puis je contester des frais de pré état daté facturés par le syndic qui facturera également des frais d’état daté?

cordialement.

Modérateur

09/11/2019 11:36

bonjour,

Le « pré état-daté » peut être facturé par le Syndic dans l’unique cas où son contrat est antérieur au 2 juillet 2015.

Si le contrat de Syndic a été conclu ou renouvelé à compter du 2 juillet 2015, cette tâche ne peut en principe être facturée par le Syndic.

En effet, le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 a fixé une liste limitative des prestations particulières (en dehors de la gestion courante) pouvant faire l’objet d’une rémunération spécifique pour le Syndic.

Toutefois, le pré état-daté ne fait pas partie de ces 18 prestations pouvant donner lieu à des honoraires supplémentaires.

Ainsi, et depuis cette date, le Syndic ne peut plus légalement facturer la production de ce pré état-daté.

Néanmoins, à l’heure actuelle et en l’absence de décret encadrant concrètement cette pratique, aucune sanction n’est intervenue contre les Syndics concernant la facturation du « pré état-daté ».

Si le copropriétaire est informé qu’il peut obtenir ses informations à partir des données disponibles et notamment par son extranet et qu’il souhaite malgré tout obtenir un « pré état-daté », le syndic facture en pratique des frais documentaires.

source: https://www.village-justice.com/articles/etat-date-pre-etat-date,28859.html



vous pouvez également consulter ce lien:

https://arc-copro.fr/documentation/le-gouvernement-confirme-que-les-syndics-ne-peuvent-pas-facturer-dhonoraires-pour-le

salutations

11/11/2019 11:53

Bonjour,

Méfiez vous le pré état daté se situe entre un prestataire et vous, à la demande de votre notaire. Et ce à la différence de l'état daté qui consiste à rembourser au syndicat les honoraires que ce syndicat a avancé pour vous au syndic.

Or votre notaire vous refacture les frais générés par cette mutation et le pré état daté peut en faire partie, comme bien d'autres prestataires comme le SPF, une mairie éventuelement, etc....

Ce qui est illégal, c'est de retrouver cette somme sur le compte copropriétaire...

le "fautif" dans l'histoire est votre notaire, d'autant que bon nombre de syndic maintenant envoie un devis au dit notaire avant de répondre.....

11/11/2019 12:12

Bonjour

Précisément Rambouillet, cette ligne apparaît bien sur mon relevé de compte copropriétaire.

Par contre, concernant le contrat du syndic, il est reconduit chaque année depuis bien avant 2015.
Il y a eu un changement de nom de syndic - peut être d’entité légale(?)- suite au rachat du syndic par un syndic plus gros bien connu au niveau national.
Le fait de voter à l’AG un contrat d’un an permet il d’invoquer cette loi liée à 2015?

merci

11/11/2019 12:53


Précisément Rambouillet, cette ligne apparaît bien sur mon relevé de compte copropriétaire.


Ceal est illégal, écrivez en LRAR au syndic au nom du syndicat pour contester cette somme. Le syndic suivra-t-il ?

Si non vous ne pouvez que saisir le tribunal et le notifier au notaire pour que cette somme due au syndicat sur l'état daté soit bloquée le temps de la procédure....

11/11/2019 13:24

Cela s’applique t il quelle que soit l’ancienneté du contrat du syndic?

11/11/2019 13:43

OUI, peu importe le contrat ..... puisqu'il n'existe plus de contrat possible antérieur à 2015 !!!!! (les contrats sont de 3 ans maxi.....)

21/11/2019 03:10

Bonsoir,

Si je puis me permettre, il y a deux irrégularités :

1) Le syndic peut avoir été renouvellé pour une période qui remonte à avant 2015. Le mandat maximum est de 3 ans, mais après 2015, le contrat proposé par le syndic doit être conforme à la loi ALUR parue cette même année (ce qu'on appelle le contrat-type). Pour être sûr que le contrat en vigueur est conforme ou pas, il faut demander au syndic ou au conseil syndical le dernier contrat signé lors du dernier renouvellement de syndic. Si le contrat est non conforme à la loi ALUR ou pire, s'il remonte à plus de 3 ans, le syndic est dans une illégalité flagrante. Mais tout d'abord, vérifiez que le contrat en vigueur n'est pas dans votre espace extranet si vous en avez un (mais peu de syndics mettent leurs contrats en ligne).

Ce n'est pas pour autant que les frais qui ont déjà été prélevés pour le pré-état daté pourront vous être remboursés par le syndic pour cette seule raison d'illégalité, sauf à menacer le syndic de faire un signalement à la répression des fraudes si cette illégalité est avérée (signalement qui sera suivi de sanctions à l'encontre du syndic... ou pas).

2) Le pré-état daté n'a aucune existence juridique et ne peut donc être facturé, sauf accord préalable de votre part sinon c'est un délit de vente puni par la loi (je pense que l'accord du notaire ne vaut rien sauf s'il vous a averti avant).

Ce qu'on appelle le "pré-état daté" n'est autre qu'un dossier qui rassemble des documents et informations financières devant être joints au compromis de vente, selon cet article de loi : https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000031110561&cidTexte=LEGITEXT000006074096&dateTexte=20150829

En principe, voilà comment les choses devraient se passer :

- vous mettez votre bien en vente, vous trouvez un acquéreur

- un compromis de vente doit être établi puis signé par les parties : il peut l'être sous seing privé (ce que font les agences immobilières le plus souvent) ou devant notaire. C'est vous et votre acquéreur qui choisissez de l'établir devant notaire ou pas.

- le "pré-état daté" est requis à ce moment-là : l'agence immobilière ou le notaire fait une demande au syndic

- le syndic doit alors vous contacter pour vous demander si vous êtes d'accord pour qu'il établisse ce "pré-état daté" moyennant la somme de XXX €. Vous êtes d'accord, dans ce cas pas de problème, vous payez et il le fournit. Vous n'êtes pas d'accord, dans ce cas c'est vous qui devrez établir le dossier. Ce n'est pas très compliqué à monter, il faut avoir les 3 derniers PV, et reporter certains montants de l'Annexe 1 de votre dernière convocation d'AG et de vos derniers appel de charges, la fiche synthétique, le carnet d'antretien et les conclusions du diagnostic technique global de la copropriété. Ces derniers documents peuvent être obtenus gratuitement par le syndic sous forme dématérialisée (ne demandez surtout pas ces documents au format papier).

Dans la pratique : aucun syndic ne fait cette démarche. Ils font le pré-état daté et vous le facture.

Il faut donc être vigilant au moment du compromis et anticiper les choses. Je l'ai fait moi-même pour un bien que j'ai vendu fin 2018, ça m'a pris 1h au lieu de payer 450€. Et 450€ de l'heure, c'est franchement abusé, d'autant que les syndics ont des logiciels qui fournissent toutes les données en moins de 15 minutes. Ce qui fait un prix de revient pour le syndic en question à 1800€ de l'heure... Sans commentaires.

Attention toutefois : vous engagez votre responsabilité sur ce "pré-état daté" pendant toute la période depuis la signature du compromis jusqu'à la signature de l'acte de vente, où là, il y aura l'état-daté obligatoirement établi par le syndic et dont la facturation figure dans le contrat du syndic. S'il y a trop de discordances entre le "pré-état daté" et l'état daté, l'acquéreur pourra déclarer qu'il a été trompé au moment du compromis. Après, je ne sais pas combien d'acquéreurs regardent le "pré-état daté" ou l'état daté, mais c'est une autre question...

Modérateur

21/11/2019 09:37

parisien420,

vous écrivez:

le "pré-état daté" est requis à ce moment-là : l'agence immobilière ou le notaire fait une demande au syndic.

le syndic doit alors vous contacter pour vous demander si vous êtes d'accord pour qu'il établisse ce "pré-état daté" moyennant la somme de XXX €.

je ne suis pas tout à fait d'accord avec la procédure que préconisez. Ce n'est pas au notaire ou à l'agence immobilière de faire cette demande au syndic.

Il appartient au vendeur de fournir ces documents qui peut fournir lui-même ces documents. Si le vendeur ne veut pas ou ne peut pas s'en ocuper, il fait la demande lui-même à son syndic.

cela évite au syndic d'avoir à demander au copropriétaire s'il est d'accord pour qu'il établisse ce document et évite ainsi les litiges sur la facturation de ce document.

salutations

21/11/2019 14:29


Ce n'est pas au notaire ou à l'agence immobilière de faire cette demande au syndic.

Il appartient au vendeur de fournir ces documents qui peut fournir lui-même ces documents. Si le vendeur ne veut pas ou ne peut pas s'en ocuper, il fait la demande lui-même à son syndic.



Certes, mais dans la pratique, ce sont bien les notaires ou les agences immobilières qui demandent au syndic, bien souvent à l'insu du vendeur. C'est pour cela que lorsque j'ai vendu mon bien, j'ai expressément demandé à l'agence de ne rien demander au syndic, car je fournirai moi-même le pré-état daté.

Et l'agence de me répondre : "vous avez bien fait de me le dire, car je comptais demander le pré-état daté au syndic aujourd'hui même".

La majorité des vendeurs ne savent pas qu'il faut donc prendre les devants, et ne savent pas non plus ce qu'est le pré-état daté ou l'état-daté. Et la plupart du temps, ils sont mis devant le fait accompli, ce qui est absolument anormal concernant le pré-état daté.

Ce que vous préconisez est juste, mais cela reste un "idéal" aujourd'hui qui ne se voit jamais en pratique.

Modérateur

21/11/2019 18:10

c'est surtout parce que les copropriétaires vendeurs ne connaissant pas ou peu la règlementation sur les documents exigés pour établir un compromis de vente et même un acte de vente, laissent faire le notaire et l'agent immobilier.

21/11/2019 20:10

Absolument.

Et puisque les pratiques sont ainsi, un syndic honnête devrait s'assurer que le vendeur souhaite ou ne souhaite pas s'en charger, avant de le faire "parce que le notaire/agence l'a demandé" et de finalement faire payer le vendeur sans qu'il n'ait été averti avant.

Cela constitue un délit de vente ni plus ni moins, car avant de payer n'importe quel autre service (hormis les impôts), le consommateur doit être préalablement averti de ce qu'il devra payer en échange du service rendu.

Cela relève de la réglementation des devis (code de la consommation) : Avant l'achat d'un produit ou d'une prestation de service, le consommateur doit être informé de ses caractéristiques essentielles, du prix, de la date ou du délai de livraison du produit ou d'exécution du service. Ces informations pré-contractuelles sont souvent intégrées dans un devis. Sa délivrance est obligatoire dans certains cas.

22/11/2019 08:31

Il faudrait surtout se poser la question : à quoi sert ce "pré état daté" qui bien souvent ne résoud pas la fourniture de tous les documents qu'un vendeur doit fournir à son éventuel acquéreur (Article L721-2 du CCH).... Perso, je ne suis pas convaincu que le "pré état daté" soit toujours "lu" par les notaires, car par expérience je peux dire que certains ne lisent même pas l'état daté lui-même......

22/11/2019 14:28

Vous avez raison Rambouillet.

A mon avis, les 3 derniers PV et l'annexe 1 de la dernière convocation d'AG sont amplement suffisants.

L'état-daté est obligatoire depuis 1965, et les syndics y tiennent beaucoup, on se demande bien pourquoi. Il serait d'ailleurs temps que sorte le décret d'application précisant le montant de sa facturation car celle-ci varie d'un syndic à l'autre de manière incompréhensible.

Modérateur

22/11/2019 15:42

en acceptant le contrat de syndic, l'assemblée générale accepte le coût de fourniture de l'état daté qui est mentionné dans le contrat.

aux coproriétaires et aux conseils syndicaux d'être vigilants et de négocier ce montant, mais comme cela ne concerne que les copropriétaires vendeurs, c'est un sujet qui n'est jamais abordé.

la loi ALUR de 2014 prévoyait un décret d'application fixant un plafond de facturation pour la fourniture de l'état daté, à ma connaissance ce décret n'est pas sorti.

22/11/2019 18:05


A mon avis, les 3 derniers PV et l'annexe 1 de la dernière convocation d'AG sont amplement suffisants.


légalement c'est insuffisant...

22/11/2019 18:58

C'est bien sûr insuffisant sur le plan légal, mais pour ma part, ça me paraît tout à fait suffisant...

De toutes façons on le sait tous : ce genre de documents inutilement vastes et obsolètes comme le pré-état daté et l'état daté réjouissent les syndics qui sont une source de revenus faciles sur le dos des copropriétaires.

C'est comme les immatriculations de copropriété : regardez dans vos contrats ce que vous facturent les syndics pour le faire. Et ensuite, regardez le tarif que prennent les notaires. La différence c'est que les tarifs des syndics sont libres, ceux des notaires sont réglementés. Et ceci pour le même travail. Si ce n'est pas de l'abus, je veux bien qu'on me dise ce que c'est...

https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000033356323&cidTexte=LEGITEXT000005634379&dateTexte=20161106

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