Garantie parties communes copropriété en vefa

Publié le 05/12/2022 Vu 637 fois 7 Par
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25/11/2022 10:52

Bonjour,

Nous avons acheté un appartement en vefa dans une copropriété. Ma question concerne les parties communes de cette dernière. Des réserves ont été émises lors de leur réception le 21 décembre 2020 par le syndic provisoire, leur livraison a eu lieu le 17 fevrier 2021 avec les mêmes réserves . Or rien n'a été fait depuis ce jour, ni par le promoteur, ni par le syndic. Le conseil syndical les relance sans résultat.

Comment faire lever ces réserves ?

Sommes-nous encore dans les délais ?

Quel est le rôle du syndic?

Quel est le rôle du CS?

Merci pour vos conseils.

25/11/2022 13:08

PAS DE PUB !

Le syndic peut mettre en demeure le promoteur de lever les réserves. Il peut ensuite agir en justice à condition d'avoir reçu mandat par un vote de l'AG.

25/11/2022 13:46

Merci pour votre réponse.

Le syndic manque de transparence sur ses échanges avec le promoteur, car nous n'avons AUCUNE trace écrite de ses messages avec ce dernier. Nous lui avions demandé d'envoyer un recommandé, il ne l'a pas fait. Ne faudrait-il pas pour se couvrir en envoyant une LR avec AR au promoteur avant la date échéance de décembre qui marquera la fin de la garantie biennale?

25/11/2022 18:32

Ce serait en effet un minimum. Le syndic est-il celui nommé par le promoteur ?
Et que fait le conseil syndical ?

25/11/2022 18:51

Bonsoir,

Le syndic est malheureusement celui nommé par le promoteur . Je suis un nouveau membre du CS et m'inquiète de l'absence de documents concernant les échanges entre le syndic et le promoteur. Le syndic a rédigé un rapport soulignant tous les points à reprendre par le promoteur, mais je n'arrive pas à obtenir grand chose de la part du promoteur. Il traite directement avec le syndic et , après avoir envoyé une LR avec AR au syndic, on ne m'a donné qu'une copie de mail disant que certains points seraient repris.

Je reste très dubitative!

Merci pour votre aide.

25/11/2022 18:55

Vos moyens d'action sont limités.
Un courrier RAR au syndic et surtout :
- Mettre à la prochaine AG une résolution pour obtenir l'action en justice du syndic.
- Proposer un autre syndic.

26/11/2022 00:13

Bonjour,

Les réserves de la réception du 21/12/2020 ne vous concernent pas, c'est une affaire entre le promoteur et le constructeur/les prestataires. Néanmoins, c'est à partir de cette date que commencent à courir les 3 garanties.

En revanche, les réserves de la livraison des parties communes du 17/02/2021 vous concernent pleinement, surtout si vous êtes au conseil syndical, au même titre que les réserves que vous auriez émises à titre personnel sur votre logement.

Il se trouve que ce sont les mêmes réserves, ce qui est un peu surprenant mais pourquoi pas.

Le syndic, tout provisoire qu'il soit, est tenu de suivre et de faire procéder à la levée des réserves dans le délai imparti relevant des différentes garanties. Malheureusement dans les faits, le syndic provisoire est souvent "de mèche" avec le promoteur, ce qui arrange ce petit monde au détriment du syndicat...

Quoiqu'il en soit, la garantie de parfait achèvement a expiré le 20/12/2021, et la garantie biennale (pour les équipements) va expirer au 20/12/2022, donc dans moins d'un mois.

Si les réserves au titre du parfait achèvement n'ont pas été levées, c'est malheureusement trop tard, c'est au syndicat de trouver des entreprises et de payer la levée de ces réserves. En pratique, le promoteur peut lever les réserves, mais plus rien ne l'y oblige puisque le délai est dépassé.

Si les réserves au titre de la garantie biennale n'ont pas été levées, il faut vous dépêcher, et forcer le promoteur à les lever avant la date fatidique, si besoin en lui indiquant que vous irez en référé : les juges condamnent assez facilement les promoteurs à lever les réserves, si ces réserves ne sont pas fantaisistes bien entendu. Pour cela, il n'y a que l'action en justice qui stoppe la prescription des garanties.

Il vous reste moins d'un mois, ce qui me paraît difficile. En effet, il faut donner mandat au syndic d'agir en justice par un vote en AG . Or, le motif d'agir en justice pour lever des réserves n'est pas un motif valable pour convoquer une AG en urgence qui permettrait de réduire le délai entre la convocation et la tenue de l'AG*. Le syndic est donc obligé de convoquer 21 jours minimum avant la tenue de l'AG. Et une fois que vous aurez adopté cette résolution (si elle est adoptée), il faut que l'avocat ouvre la procédure en référé au tribunal. Tout cela avant le 20/12/2022, autant dire que c'est mission quasi impossible.

*la notion d'urgence de convoquer n'est pas définie par la loi, sauf si des travaux sont urgents et nécessaires à la préservation de l'immeuble. Dans votre cas, l'urgence est due à des négligences laissant le temps filer, alors qu'il était possible d'agir dans les délais légaux pour chacune des deux garanties.

Quant à la 3ème des garanties (la DO), elle expirera dans 10ans le 20/12/2030, mais pour qu'elle puisse agir il faut 2 conditions principales :

1) que le promoteur ait signé le PV mentionnant ces réserves, ce qui est habituellement fait et démontrer qu'elles n'ont pas été levées; et c'est mieux quand le syndic fait un rappel à l'ordre au promoteur par courrier recommandé avec accusé de réception avant l'expiration des garanties (c'est encore possible si vos réserves relèvent de la garantie biennale)

2) que les réserves rendent les locaux impropres à leur destination : est-ce le cas?

Vous vous y prenez trop tard, sauf si vos réserves relèvent de la garantie DO.

05/12/2022 10:18

Bonjour,

Je vous remercie d'avoir pris le temps de me renseigner d'une façon aussi détaillée et aussi claire. Malheureusement mes craintes sont confirmées. Je vais envoyer une LR avec AR pour les éléments sous biennale et décennale.

Bien cordialement.

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