Jouissance définitive-provisoire d'une terrasse sur toit

Publié le 18/05/2020 Vu 1302 fois 43 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

11/05/2020 09:32

Bonjour,

J’ai acheté un appartement avec terrasse sur le toit.
La jouissance exclusive de la terrasse, liée au lot, et inscrite dans l’acte d’acquisition, a été validée par une AG : 652 voix présentes sur 1017 voix présents ou représentés et 1049/1049 tantième.
Double majorité donc? (art26 - loi 10 juillet 1965)
En revanche, dans le rapport de l’AG, il est précisé majorité nécessaire : art 25-1.
Qu’est ce qui fait foi ? Est-ce que cette jouissance peut m’être retirée à tout moment par une autre AG ?
Si je peux faire changer par l’art 26, la jouissance sera définitive ?
Merci beaucoup pour votre élairage.
Anne K

Modérateur

11/05/2020 09:48

bonjour,

si la jouissance exclusive de la terrasse de votre lot est mentionnée dans votre acte de vente et dans votre RC, vous n'avez pas besoin d'autorisation de l'A.G.

En principe, l'ordre du jour de l'A.G. mentionne la majorité nécessaire à l'adoption de la résolution qui est selon ce site https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31518 la double majorité de l'article 26

l'article 25-1 de la loi 65-557 prévoit la possibilité de procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 si le premier vote n'a pas obtenu la majorité de l'article 25.

je pense qu'il s'agit d'une erreur de frappe.

salutatiosn

11/05/2020 10:41

C'est bizarre. Votre vendeur vous aurait-il vendu ce qui ne lui appartenait pas ?

Qu'est-il inscrit dans le règlement de copropriété ?
Qu'est-il inscrit dans vote acte d'acquisition ? Celui-ci ne s'impose pas au syndicat
Qu'est-il inscrit dans le procès-verbal de l'assemblée générale ? Quand a-t-il été notifié ? La majorité requise pour l'attribution d'une jouissance privative n'a pas été atteinte.

11/05/2020 10:57

Bonjour,

Je suis d'accord avec la réponse sauf pour :

l'article 25-1 de la loi 65-557 prévoit la possibilité de procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 si le premier vote n'a pas obtenu la majorité de l'article 25.
paragraphe inutile supprimé par la modération

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007039210&fastReqId=1276742357&fastPos=1


Attendu que pour annuler la décision de l'assemblée générale, l'arrêt retient que la demande d'autorisation n'ayant recueilli que 977 voix favorables, alors qu'elle requérait 5 001 voix pour être adoptée par une assemblée réunissant 7 017 voix sur 10 000, il n'avait pu y avoir ni décision d'approbation, ni décision de rejet prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires et que l'assemblée générale aurait donc dû décider de la convocation d'une deuxième assemblée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le refus d'autorisation des travaux résultait de l'insuffisance du nombre de voix favorables pour obtenir la majorité requise, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000032530853&fastReqId=263431728&fastPos=1


Attendu, selon ces textes, que, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires et que le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix, une nouvelle assemblée générale peut statuer à la majorité prévue à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 30 décembre 2014), que, l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Portes du Soleil du 31 mars 2011 n'ayant pas voté le projet de résolution relatif à la désignation du syndic en raison de l'insuffisance de copropriétaires présents, une seconde assemblée générale, convoquée le 27 juin 2011 en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, a adopté une résolution désignant le syndic et approuvant les conditions de son contrat ; que M. X... a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision ;

Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que le contrat présenté à l'assemblée générale du 27 juin 2011 ne comporte pas de modification substantielle par rapport à celui présenté à l'assemblée générale du 31 mars 2011 et que les modifications vont dans un sens favorable au syndicat ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale statuant en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit être identique à celui sur lequel l'assemblée générale n'a pas statué à la majorité de l'article 25, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;


Le deuxième attendu du second arrêt complète, pour ceux qui n'auraient pas compris, le premier arrêt !

C'est parce qu'il n'y avait pas assez de présents (et représentés) qu'une décision ne pouvait pas être prise à la majorité de l'article 25.

C'est à dire que si l'on doit décider à la majorité de l'article 25 il faut impérativement que le total des voix des présents et représentés soit au moins égal à la majorité absolue des voix de tous les membres du syndicat (501 voix si le syndicat compte 1000 voix).

Pour éviter toute mauvaise foi il faut préciser qu'à la date du premier arrêt l'article 25-1 n'existait pas ; l'arrêt tient compte du dernier alinéa de l'article 25 de l'époque :

A défaut de décision prise dans les conditions de majorité prévues au présent article, une nouvelle assemblée générale statue dans les conditions prévues à l'article 24.

Cdt.

Modérateur

11/05/2020 12:07

beatles,

de quelle autorité disposez-vous pour me reprendre comme le ferait un professeur à son élève ?

je vous ai déjà indiqué que je ne lisais jamais vos pavés indigestes.

11/05/2020 12:24

Aucune autorité mais le devoir, preuves à l'appui, d'informer que vous vous trompez !

Je rappelle que j'ai déjà donné ces liens dans de précédents messages dans différentes discussions sur le site concernant cette situation.

Donc, je me permets de vous retournez de quelle autorité, sur site, disposez-vous pour m'insulter à propos de mes soi-disant interventions indigestes en employant un terme volontairement péjoratif tel que "pavés".

Je me permets d'avancer qu'il n'est pas très glorieux d'avouer se voiler la face pour ne pas apprendre que l'on se trompe, et de le faire avec dédain.

Un peu de modération dans vos propos serait la bienvenue !

11/05/2020 12:38


l'article 25-1 de la loi 65-557 prévoit la possibilité de procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 si le premier vote n'a pas obtenu la majorité de l'article 25.


C'est parfaitement exact et il y a bien lieu de se demander si cet article 25-1 n'est pas mentionné dans le PV de l'assemblée simplement par erreur.

Il peut arriver que le président de séance proclame un résultat erroné en commettant une erreur de droit sur la majorité requise et qu'en conséquence la décision mentionnée sur le procès-verbal soit contestable. Tout erronée soit-elle, cette décision s'imposera néanmoins si elle n'est pas contestée dans le délai de deux mois mentionné à l'article 42. Dans quelques cas extrêmes, la décision peut malgré tout être déclarée non écrite par le juge s'il estime qu'elle entre dans le champ de l'article 43.

Modérateur

11/05/2020 13:37

pavès indigestes n'est pas une insulte mais une appréciation personnelle,

définition du dictionnaire:

pavé : texte trop long

indigeste : difficile à assimiler par l'esprit

11/05/2020 14:13

Puisqu'il semblerait que l'on ne lit pas exactement ce qu'était le dernier alinéa de l'article 25 antérieur à la loi SRU et l'article 25-1 postérieur à cette même loi, je rappelle qu'en français chaque mot a un sens.

Dans les deux cas il est question de pouvoir prendre une décision et non pas d'adopter quelque chose ; c'est à dire : prendre parti ; se déterminer ; prendre une résolution ; résoudre ; choisir ; porter un jugement !

Comment pouvoir prendre parti, se déterminer, prendre une résolution, choisir... si vous n'avez pas la possibilité de la faire ?

Comment pouvoir obtenir une majorité requise si vous ne pouvez pas le faire faute de moyens ?

Ce moyen s'appelle un quorum !

Certains vont se précipiter pour dire qu'il ne faut pas de quorum pour une assemblée générale... eu oubliant de préciser que c'est pour qu'elle puisse se dérouler.

L'article 24 ne demande aucun quorum, sauf un minimum d'un présent, et l'ordre du jour d'une assemblée générale comporte obligatoirement des résolutions à voter à l'article 24.

En revanche, avec les dispositions actuelles de l'article 25-1 il n'existe pas de quorum, à certaines conditions, pour certaines décisions pouvant être prises à l'article 25.

Ces conditions permettent de savoir si la décision peut être prise aux conditions de l'article 24 soit immédiatement ou bien lors d'une AG ultérieure.

Le dernier alinéa de l'ancien article 25 n'accodait qu'une possibilité : une AG ultérieure.

Il n'est pas inutile d'avoir la curiosité de jeter un oeil sur la discussion de la loi lors de son élaboration (http://archives.assemblee-nationale.fr/2/cri/1964-1965-ordinaire2/009.pdf)...

D'aller à la page 832 (article 19 ancêtre de l'article 25) :


Art. 19. - Sont prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

...

A défaut de décision prise dans ces conditions prévues au présent article, une nouvelle assemblée générale statue dans les conditions prévues à l'article 18.


S'en suit l'adaoption d'un amendemant de pure forme du Gouvernement :

Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

Et pour qu'elles puissent avoir une chance d'être adoptées il en faut les moyens, soit qu'au minimum le total des voix des présents et représentés atteigne la majorité absolue des voix du syndicat.

Donc si ce quorum n'est pas atteint l'on ne peut pas choisir... décider... se dérterminer.

Donc prétendre :

l'article 25-1 de la loi 65-557 prévoit la possibilité de procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 si le premier vote n'a pas obtenu la majorité de l'article 25
Cela signifie que si la résolution a été légalement rejetée (les voix favorables n'ayant pas obtenues la majorité absolue) l'on peut, par un passage en force soi-disant autorisé, la faire adopter.

Donc qu'elle est l'utilité de l'article 25 hormis les points n et o ?

Exemple concert (https://www.syndicompare.com/guide/12/vote-en-assemblee-generale) !

Je conçois que ce qui précède peut être indigeste pour les jusqu'au boutistes en pleine dénégation, de l'écriture exacte d'un texte de loi rappelé par la jurisprudence qui dit comment l'interpréter (sous condition de l'interprétation des tribunaux !!!)

Et que l'on ne me rétorque pas, pour noyer le poisson, que c'est hors sujet, alors que ce n'est pas moi qui l'ai mis sur la table (voir la réponse du 11/05/2020 09:48).

Additif :

Pour le Larousse, employer pavé dans le sens d'un texte trop long est familier, et dans votre cas cela n'est pas fait amicalement !

Pour la Larousse familier signifie :

Dont le comportement manque de réserve, dont les manières sont indiscrètes sinon impolies.
Ce qui ne peut être que votre cas puisque vous avouez une inimitié à mon égard.

Enfin je constate que vous avouez que les preuves que j'apporte, jurisprudences entres autres, sont indigestes pour vous.

11/05/2020 17:35

Rebonjour
MERCI pour vos premiers retours. J’apprécie vraiment. Il n'est naturel que vous souhaitiez échanger sur certains points juridiques et cela fait avancer la réflexion commune (merci) mais toujours dans la bienveillance SVP.

Je pensais être limitée au niveau des caractères donc j’ai été la plus concise possible mais certainement pas complète :

1/ Dans la convocation reçue de l’AG qui a entériné la jouissance exclusive (par l’ancien proprio car je n’étais pas encore propriétaire), il est metionné « majorité nécessaire Art 25 »…(possibilité de 2eme lecture immédiate art 24 selon art 25-1) ..
Or il me semble qu’au regard de la loi, c’est la majorité Art 26 (à défaut du RCP) qui aurait dû être appliquée non ?
→ Du coup, validité ?
→ Y a-t-il une nuance « jouissance précaire sous l’art 25 et jouissance définitive sous art 26 ?
https://www.demarches.interieur.gouv.fr/particuliers/copropriete-usage-privatif-partie-commune-droit-jouissance-exclusif



2/ « si la jouissance exclusive de la terrasse de votre lot est mentionnée dans votre acte de vente et dans votre RC, vous n'avez pas besoin d'autorisation de l'A.G. »
→ La jouissance exclusive liée au lot est mentionnée dans l’acte de vente mais je ne suis pas propriétaire de la terrasse. Je n’ai « que « la jouissance exclusive et privative »... (pour ma part c’était une condition à l’acquisition de cet appartement donc le notaire l’a inscrit dans l’acte de vente ..)
Ma question est quelle est la valeur de cette mention dans l’acte de vente vis-à-vis des autres co-propriétaires ? …Nulle n’est ce pas ?

3/ « La majorité requise pour l'attribution d'une jouissance privative n'a pas été atteinte. »
Il me semblait que la double majorité avait été acquise.
Cela n’est pas le cas ?

4/ La notion de jouissance exclusive de la partie commune conforme à l'usage de l'immeuble (ou destination de l'immeuble) joue t elle? (il s'agit d'une terrasse au dessus de mon appartement mais accessible par l'escalier général).

5/ Concrètement, lors d’une AG, des propriétaires pour x raisons que ce soit (ou en cas de changement de propriétaires), peuvent ils remettre en cause ce droit de jouissance exclusive liée au lot ...ou pas ?

MERCI !!

Anne K

11/05/2020 18:10

Vous avez absolument raison !

Article 16 de la loi


Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.


L'article 6 concerne une hypothèque sur un lot ;


Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des parties privatives, d'une action en partage ni d'une licitation forcée.


Ll'article 25 concerne le d) :


Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;


Ce qui n'est pas votre cas !

Il reste donc l'article 26a :


Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

11/05/2020 18:24

La jouissance exclusive d'une partie commune attachée au lot et donc transmissible au nouveau copropriétaire en cas de mutation est un droit réel. La concession d'un droit réel est une aliénation qui se décide à la double majorité de l'article 26. Celle-ci n'a pas été obtenue. Mais malgré cela, s'il est inscrit sur le PV que le droit de jouissance exclusive vous a été attribué et que cette décision n'est pas contestée, vous en devenez définitivement détenteur. Il faudrait alors modifier le règlement de copropriété en conséquence, ce qui implique un acte notarié.

Une jouissance précaire serait une jouissance attribuée à titre personnel, non transmissible et révocable.

La majorité de l'article 26 n'a pas été obtenue parce que 652 / 1049 < 2/3, 1049 étant, si j'ai bien compris, le total des tantièmes.

Il faudrait cependant connaître la consistance de cette terrasse. Si c'est une terrasse dite inaccessible, elle n'est pas conçue pour être piétinée et elle très probablement démunie de garde-corps, donc, en pratique, inutilisable.


Ma question est quelle est la valeur de cette mention dans l’acte de vente vis-à-vis des autres co-propriétaires ? …Nulle n’est ce pas ?


Oui, elle est nulle.

Il y aurait deux motifs de contestations possibles :
- une majorité insuffisante,
- une jouisssance privative techniquement impossible à exercer en l'état, ce qui serait juridiquement un non-sens.

11/05/2020 18:54

Que ce soit la Cour de cassation (https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2007_2640/quatrieme_partie_jurisprudence_cour_2653/droit_immobilier_environnement_urbanisme_2657/copropriete_11332.html) ou bien l'article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 :

L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.
... une jouissance exclusive sur une partie commune doit être mentionnée expessement dans le RdC et non pas dans l'acte de vente (sauf en tant qu'une précision pour le signaler) puisque n'étant pas un droit de propriété.

Rappel de l'article 6-3 :


Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage et à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.


Rappel du rapport annuel de la CC :


Un tel droit de jouissance peut résulter du règlement de copropriété ou d’une décision de l’assemblée générale de la copropriété, et peut être aménagé comme constituant l’accessoire d’un lot comme c’est fréquemment le cas pour des jardinets.

... la troisième chambre civile a affirmé, sans équivoque, qu’un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot.


Donc pas besoin d'un acte notarié.

En revanche si cette jouissance est supérieure à dix ans vous pouvez bénéficier de la prescription acquisitive abrégée (https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2003_37/troisieme_partie_jurisprudence_cour_44/droit_immobilier_urbanisme_163/copropriete_6288.html).

La durée de la jouissance des précédents propiétairse rentrant en ligne de compte.

11/05/2020 19:47


Donc pas besoin d'un acte notarié.


Mais bien qu'il en faut un ! Accorder un droit de jouissance exclusif, c'est modifier le règlement de copropriété. Si l'on fait les choses sérieusement, on publie la modification au fichier immobilier, ce qui implique un acte notarié. S'abstenir de publier, c'est s'exposer à un conflit avec un nouveau copropriétaire qui pourra prétendre que la concession du droit de jouissance ne lui est pas opposable.

11/05/2020 20:50

Pour ce cas de figure l'acte existe !

L'acte notarié c'est l'acte de vente qui signale l'existance de ce droit de jouissance d'une partie commune attachée au lot.

C'était au notaire de tout faire pour l'efficacité de l'acte (devoir de conseil et d'information absolu).

D'après les dires de kiak78 le notaire ne lui aurait pas tout dit de manière explicite.

Le notaire est tenu de prouver cette obligation et pour cela il doit le faire dans l'acte.

L'article 6-4 restrictif ne change rien à l'interprétation que fait la Cour de cassation :


Un tel droit de jouissance peut résulter du règlement de copropriété ou d’une décision de l’assemblée générale de la copropriété, et peut être aménagé comme constituant l’accessoire d’un lot...


Au notaire de le préciser lors de la prochaine mutation !

12/05/2020 06:40

Bonjour,

Un réglement de copro se doit d'etre limpide , mais en pratique la lecture détaillée améne souvent à se demander si celui çi est bien celui de votre immeuble !

Si la terrrassse ne comporte pas de garde corps à l'origine ,il est peu probable que l'utilisation privative soit inscrite sur le RC , et le notaire ne peut acter un droit sans le vote d'une résolution.

La modification de l'aspect extérieur par la pose d'une balustrade conforme à la législation ( de mémoire ( ,1,,10m) doit aussi ( le cas échéant) avoir l'accord de l'AG.

Le toit terrasse est il accessible uniquement par votre bien ?

12/05/2020 23:22


Pour ce cas de figure l'acte existe !

L'acte notarié c'est l'acte de vente qui signale l'existance de ce droit de jouissance d'une partie commune attachée au lot.


Mais bien sûr ! Le principe de l'effet relatif des contrats, on oublie !


il est peu probable que l'utilisation privative soit inscrite sur le RC


Si elle était inscrite dans le RC, la question n'aurait pas été posée à l'assemblée.

13/05/2020 08:30

Sauf que ce n'est pas le cas vu que cette jouissance exclusive est attachée au lot et cela perpétuellement.

Elle n'est pas accordée à Madame ou Monsieur untel.

13/05/2020 09:20

Vous dites n'importe quoi. Discussion terminée.

13/05/2020 09:40

C'est vous qui dites n'importe quoi !

Vous inventez le contrat avec une chose (un lot) auquel un droit est attaché et qui se transmet à chaque acquéreur successif.

Une copropriété c'est un goupement de personne et non de fonds.

13/05/2020 11:25

Je découvre avec beaucoup d'intéret (et étonnement car je n’ai pas reçu de notifications de message) vos échanges. Je me disais que vous aviez abandonné) vos messages.

De toutes évidences, la loi n'est pas claire non plus..:)-

Un grand MERCI pour votre perspicacité !

Mes commentaires :




« La majorité de l'article 26 n'a pas été obtenue parce que 652 / 1049 < 2/3, 1049 étant, si j'ai bien compris, le total des tantièmes.»
→ Vous avez raison mais seuls les 7 co propriétaires du batiment pouvaient voter visiblement (la co pro représente 2 batiments et 1 maison). La terrasse étant sur le batiment en questions. Et les anciens proprio ont obtenu l’unanimité (1049 tantième sur 1049).
→ Double majorité… DE FAIT obtenue ? ou besoin de faire à nouveau entériner cette résolution, au risque que je perde tout ?

« Il faudrait cependant connaître la consistance de cette terrasse. Si c'est une terrasse dite inaccessible, elle n'est pas conçue pour être piétinée et elle très probablement démunie de garde-corps, donc, en pratique, inutilisable.»

→ La terrasse est accessible par l’escalier commun. Elle se trouve au dessus de mon appartement (donc cela serait délicat que d'autres personnes l'utilisent), et a, au préalable, été munie de garde corps et entériné lors d’une AG en 2018., donc techniquement, rien ne s'oppose à la jouissance .


« Il y aurait deux motifs de contestations possibles :
- une majorité insuffisante,
- une jouisssance privative techniquement impossible à exercer en l'état, ce qui serait juridiquement un non-sens.»
→ Du coup ces 2 Motifs de contestations sont caduques et l’acte de vente prévaut ?

S j’ai bien compris, à priori non d’après Beetles, sauf si je peux me prévaloir d’avoir pu utiliser la terrasse pendant 10 ans…ce qui n’est pas gagné… :)–

Concernant la notaire, il a fait inscrire dans l'acte de vente, à ma demande, les mentions qui précisent que la jouissance est liée au lot et non nominative. En revanche, lorsque je l’ai appelée après la vente, concernant la différence entre l’art 25 et art 26, elle m’a dit qu’elle n’était pas avocate!...

Bref, cette attribution de jouissance privative, liée au lot, n’ayant pas été faite dans les règles de l’art (art 26), ni pour le moment dans le règlement de co pro, elle m’est tout le temps opposable ?...Il suffit qu’un propriétaire de la copro pour x raison s’oppose à cette jouissance, et la mette à l’ordre du jour, pour qu’elle me soit retirée ….ou pas?...(désolée d’insister mais je n’arrive toujours pas à me faire une idée claire).

Mille mercis.

Kiak78
.

13/05/2020 11:51

Une décision d’AG est exécutable et pérenne tant qu’elle n’a pas été annulée par une décision de justice.

Vous dites bien que la jouissance de cette terrasse est attachée au lot, suite à une décision d’AG du temps des anciens propriétaires du lot.

Cela signifie que le notaire, seul responsable de l’acte et qui ne peut pas se retrancher derrière les dire de son client, a simplement retranscrit dans votre acte de vente une décision d’AG irrévocable tant qu’elle n’a pas été annulée soit par les tribunaux soit par une décision prise à l’unanimité, ce qui inclut obligatoirement votre assentiment.

Ce qui compte c’est qu’il existe une décision d’AG, du temps de vos prédécesseurs, prise à l’unanimité du moins dans les conditions prévues à l’article 26 ; il est donc inutile de revoter cela a même aucune valeur, sinon que le but aurait été de supprimer ce droit de jouissance et dans ce cas il aurait fallu l’unanimité.

Pour la prescription l’utilisation faite par les précédents propriétaires rentre en ligne de compte (article 2265 du Code civil).

13/05/2020 14:15

Vous avez raison mais seuls les 7 co propriétaires du batiment pouvaient voter visiblement (la co pro représente 2 batiments et 1 maison). La terrasse étant sur le batiment en questions. Et les anciens proprio ont obtenu l’unanimité (1049 tantième sur 1049).
On ne pouvait pas le deviner. L’attribution de la jouissance privative a donc été valablement accordée.

La terrasse est accessible par l’escalier commun.
Il aurait été étonnant qu’il n’y ait pas un moyen de monter sur cette terrasse, ne serait-ce que pour les besoins de l’entretien de l’étanchéité. Mais, ce qu’en terme de technique du bâtiment on appelle terrasse inaccessible est une terrasse dont le revêtement d’étanchéité n’a pas été techniquement conçu pour qu’on y passe fréquemment ou qu’on y pose des objets lourds susceptibles de le poinçonner. Sont notamment en ce sens techniquement inaccessibles les terrasses revêtues d’une couche protectrice de cailloux. Sur une telle terrasse, si l’on se met à l’utiliser comme espace de loisirs à l’instar d’un balcon, on prend le risque d’endommager le revêtement et donc de provoquer des infiltrations d’eau et se posera alors le problème de la responsabilité des désordres. C’est un point à examiner.

Concernant la notaire, il a fait inscrire dans l'acte de vente, à ma demande, les mentions qui précisent que la jouissance est liée au lot et non nominative.
De deux choses l’une. Soit l’acte de vente a été rédigé après décision de l’assemblée générale et il n’y a rien à dire, soit il a été rédigé avant et cette mention est nulle tout simplement parce qu’on ne peut pas vendre ce qu’on ne possède pas. Mais, puisque maintenant l’assemblée a valablement statué, tout est en règle.
Quant à la majorité, il y a eu unanimité, on ne peut faire mieux.
Un notaire est un professionnel du droit de l’immobilier qui devrait savoir à quelle majorité se vote la concession d’un droit de jouissance privative attribué attaché à un lot de copropriété. Passons.

Il suffit qu’un propriétaire de la copro pour x raison s’oppose à cette jouissance, et la mette à l’ordre du jour, pour qu’elle me soit retirée ….ou pas?
Non, l’assemblée a valablement décidé, sa décision s’impose à tous les copropriétaires. Un droit qui a été attribué ne peut être retiré. Comme disent les enfants dans la cour de récréation : donner c'est donner, reprendre, c'est voler. Le code civil dit la même chose. Il faudrait toutefois maintenant inscrire cette jouissance privative dans le règlement de copropriété et publier cette modification au règlement de copropriété. C’est malheureusement relativement onéreux, de l’ordre d’un milliers d’euros. Si l'on s'en abstenait, le risque serait qu’à l’avenir un nouveau copropriétaire crée des difficultés en arguant que la décision de l’assemblée générale antérieure à son arrivée dans la copropriété ne lui est pas opposable (article 13 de la loi du 10 juillet 1965). Ce ne serait pas très grave parce que la décision de l’assemblée générale resterait opposable au syndicat et c’est ce qui importe. Cependant il faut penser au risque de perte des PV d’assemblée - pas de PV, pas de preuve – et il est tout de même préférable pour prévenir tout litige à l’avenir de faire les choses dans les règles.

13/05/2020 15:55

Beaucoup croient qu’un titre « recognitif » ne s’applique que pour les servitudes.

La chambre civile 2 de la Cour de cassation (23 octobre 2008 ; pourvoi n° 07-11328) l’a étendu à un titre qui fait référence à un droit acquis ou une décision (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000019686196&fastReqId=715406142&fastPos=1).

Si un récépissé fait office d’autorisation un acte authentique rédigé par un notaire a encore plus de force probante et dans le cas de l’intervenante ne peut qu’être qu'un titre à caractère recognitif.

13/05/2020 18:01

Je vous remercie pour vos éclairages.
Je vais donc, pour le moment, rester "tranquille", et quand l'opportunité se présentera, faire intégrer ce droit de jouissance dans le réglement de co-pro. en espérant ne pas aller jusqu'au tribunal un jour.....

En attendant, et suite à votre remarque Yukiko, sous quelle forme devrais-je demander le PV de l'AG afin qu'il fasse, le cas échéant, office de preuve à l'avenir? J'ai une copie papier et un docuement en format PDF. N'est ce pas suffisant?



Un grand merci!

Cordialement,



kiak78

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