Litige en Copropriété horizontale

Publié le 11/03/2021 Vu 2500 fois 40 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

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26/02/2021 16:10

Bonjour,

Au sein d'une copropriété horzontale, je suis actuellement propriétaire d'un lot composé d'une "partie privative (ma maison) et de 1/10ieme du sol et des parties communes" (tel qu'il l'est décrit dans l'acte notarié).

J'en déduis donc que le terrain sur lequel ma maison est construite ne m'appartient pas complètement (à 1/10 ieme) et que les terrains des autres lots m'appartiennent à 1/10ième.
J'ai la jouissance privative du terrain sur lequel est ma maison.



Descriptif:
Le terrain sur lequel ma maison est construite, est retenu par un mur de soutainement.

En base du mur de soutainement, il y a la partie commune servant au déplacement de véhicules dans la copropriété. C'est une voie de circulation.

Ce mur de soutainement présente des fissures très importante et cela nécessite des travaux importants de réfection avant que ce mur ne tombe.



Actuellement:

Aujourd'hui, il y a un litige entre un ensemble de copropriétaires et moi, concernant les travaux éventuels à faire. Je dis que c'est à l'ensemble des copriétaires de faire (et payer) les travaux.
Les autres copropriétaires me disent que c'est à moi de faire les travaux (et payer).

Voici mon avis:
Je pense que le mur de soutainement appartient à l'ensemble des copropriétaires et que les travaux doivent être répartis pour 1/10ième chacun. Pourquoi je pense que le mur appartient à l'ensemble des copropriétaires? Car un mur de soutainement appartient au propriétaire du terrain se situant au dessus du mur. Or, le terrain appartenant à l'ensemble des copropriétaires, j'en déduis que ...

Pourquoi je n'entreprends aucun travaux personnels?

Je pense que si je prends une initiative personnelle, je vais me retrouver à devoir être responsable à 100% des actions et des modifications entreprises.

Historique:
j'ai acquis cette maison il y a 10 ans.
Le mur se fissure depuis 5 ans au moins.

A chaque AG, j'ai le droit à des reflexions et des demandes de travaux.

Pour info, on me dit (sans preuve) que le mur a été construit par les anciens propriétaires. Je le leur ai demandé et ils réfutent.

J'ai en ma possession des photos d'il y a 30 ans, du mur fini en parfait état.

Ce mur est bordé de haies que j'entretiens une fois par an.

La hauteur du mur varie de 80 cm à 1m65 car la voie de circulation de la partie commune est en pente.

Le mur a mal été construit (parpaings posés sans ferraillage ou très peu) à l'origine et il manque des drainages. C'est pour cela, qu'il se fissure.

Je pense que la haie retient la terre et a empêché que le mur ne s'écroule.

La hauteur des travaux est de 20000€. Vous comprendrez que je ne souhaite pas débourser une telle somme, si je ne suis pas propriétaire entièrement du mur.
Si cela reste entièrement de mon ressort, je suis parfait POUR payer la totalité des travaux.

Pouvez-vous me dire si je me trompe ou pas car je suis dans une impasse.

Quels sont les recours que j'ai ?

Quelles actions dois je engager dans tous les cas ?

Je vous remercie par avance de vos informations.



Kabukiman

26/02/2021 23:19

Bonjour,

Vous avez parfaitement raison. Le terrain est commun et, sauf preuve du contraire, le mur de soutènement aussi.

Superviseur

27/02/2021 11:42

Bonjour,

L'article 2 de la loi de 65 dit :



Article 2


Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.




Donc le terrain et le mur sont des parties privatives puisque réservées à l'usage d'un seul lot. C'esy donc au copropriétaire concerné d'en assurer l'entretien.



27/02/2021 12:12

L'article 2 est supplétif. Il ne s'applique que dans le silence du règlement de copropriété. Dans une copropriété, le terrain est pratiquement toujours partie commune. C'est le cas même dans les copropriétés horizontales. Les copropriétaires n'ont qu'un droit de jouissance exclusive sur le terrain.

27/02/2021 12:50

Bonjour,

L'article 2 n'a jamais été supplétif !

Pas plus que l'article 3 !

Ce n'est que l'usage exclusif d'une partie de terrain qui ne s'applique pas uniquement aux parties privatives qui peut aussi s'appliquer à une partie de terrain à jouissance privative attachée à un lot.

En revanche une partie de terrain réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé est une partie privative.

Article 6-3 :


Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.


Le lot étant composé d'une parcelle de terrain sur lequel est édifié une maison et que ce terrain par l'acte de vente est réservé à l'usage exclusif de l'acquéreur cette parcelle de terrain est une partie privative puisque n'étant pas attachée à l'usage d'un lot.

Dans plusieurs sujets j'ai cité et fourni les liens de jurisprudences sur le régime de la copropriété horizontale .

Ne pas être propriétaire d'un terrain sur lequel est édifiée la maison c'est la méthode Stemmer qui correspond à mettre les copropriétaires en tant qu'indivisaires fonciers et qui a été condamnée tant par la justice administrative que judiciaire.

Cdt
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

27/02/2021 14:39

Bonjour à vous et je vous remercie pour vos réponses.
J'ai l'impression que les avis divergent.

Pour compléter ma description de départ, sur mon acte notarial, il y est fait mention de la surface cadastrale.
J'ai pu constater que cette référence fait état de l'ensemble de la copropriété.
Sur le site du gouvernement cadastre.gouv.fr, je vois bien les 10 maisons sur une seule et unique référence cadastrale et qu'il n'y a pas de répartition au niveau des terrains. A aucun moment sur mon acte notarial, je n'ai aucune mention de la surface du terrain sur laquelle est disposé ma maison.
Je ne trouve rien d'autres.

Lorsque vous parlez de l'entretien du terrain, est ce qu'on se limite à l'entretien du jardin comme l'élagage? L'entretien du jardin, je le fais à ma charge ce qui est totalement normal. Par contre, concernant le mur de soutainement cela reste t-il entièrement à ma charge ou pas (étant du gros oeuvre)?

cordialement,
Kabukiman




27/02/2021 14:59

Les articles de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 qui sont d’ordre public sont énumérés à l’article 43 : Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Il s’en déduit que les articles 2 et 3 sont bien supplétifs. De toute façon, l’article 3 mentionne le sol comme partie commune. Le sol est partie commune, cela ne fait aucun doute.


Lorsque vous parlez de l'entretien du terrain, est ce qu'on se limite à l'entretien du jardin comme l'élagage? L'entretien du jardin, je le fais à ma charge ce qui est totalement normal. Par contre, concernant le mur de soutainement cela reste t-il entièrement à ma charge ou pas (étant du gros oeuvre)?


Oui. Vous maintenez le jardin en bon état dans le respect du règlement de copropriété : vous tondez la pelouse, vous taillez les haies etc. Le soutien des terres, c’est autre chose. C’est à la charge du propriétaire du terrain. Comme le terrain est placé sous le régime de l’indivision forcée entre tous les copropriétaires, ce qui caractérise la copropriété, l’entretien du mur de soutènement est une charge commune.

Superviseur

27/02/2021 15:49


De toute façon, l’article 3 mentionne le sol comme partie commune. Le sol est partie commune, cela ne fait aucun doute.


Donc vous affirmez que n'importe quel copropriétaire peut pénétrer sur le terrain de kabukiman sans avoir rien à demander puisque c'est une partie commune ?

27/02/2021 15:53

Non, relisez-moi, j'affirme le contraire. Chaque copropriétaire a la jouissance exclusive d'une partie du terrain entourant sa maison. La notion de jouissance exclusive d'une partie commune est courante en copropriété.

27/02/2021 15:54

Méthode Stemmer tout simplement, qui n'est pas une copropriété, pour laquelle le Conseil Supérieur du Notariat interdit aux notaires de dresser des actes de ventes.
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27/02/2021 16:53

Je n'avais pas pris connaissance de la pertinente interrogation de Janus et de la bourde de Yukiko :


Non, relisez-moi, j'affirme le contraire. Chaque copropriétaire a la jouissance exclusive d'une partie du terrain entourant sa maison. La notion de jouissance exclusive d'une partie commune est courante en copropriété.


La jouissance impliquant l'usage vous affirmez donc que chaque copropriétaire à l'usage exclusif du terrain entourant la maison ; alors quid du terrain d'assise (sous la maison) : partie commune ou partie privative ?

L'appartement d'un copropriétaire dans une copropriété verticale, est-ce que c'est une partie privative parce qu'il en a l'usage exclusif ?

La jouissance privative d'une partie de terrain genre jardinet (actuel article 6-3) peut exister en copropriété verticale ; et comme un lot de copropriété est composé d'une fraction d'immeuble (principalement un appartement dans une copropriété verticale) et d'une quote-part des parties communes ; dans une copropriété horizontale une maison individuelle ne pouvant pas être une fraction d'immeuble, la fraction d'immeuble ne peut être qu'une portion de terrain déjà bâti ou à batir (article 71-2 du décret 55-1350).

Pour rappel, dans la loi du 10 juillet 1965 c'est uniquement dans le cas du II de l'article 1 que cette dernière est supplétive et ne s'applique, mais uniquement, que pour des terrains, des aménagements et des services communs, le reste, les parcelles bâties ou non sont des propriété privatives, délimitées dans le plan joint à la demande d'autorisation, qui sont les parties privatives de l'ensemble immobilier qu'est un lotissement qui, au sens du Code de l'urbanisme, fait l'objet d'une division foncière, par lots, dans le but de vendre (division en propriété) ou de louer (divison en jouissance) ; l'on ne peut avoir sur un bien qu'un droit de propriété (acte de vente) ou d'un simple droit de jouissance attribué à un usufruitier ou un preneur de bail ou usager (droit d'usage ou d'habitation).
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27/02/2021 17:50

La méthode Stemmer, initialement admise par les autorités administratives, a fini par être prohibée. Mais c’est sans intérêt pour le cas présent et ce pour deux raisons. La première est que l’autorisation administrative, qui aurait peut-être été contestable en son temps n’a pas été retirée et que, des années après, ne peut plus l’être. La seconde est que le règlement de copropriété est un contrat qui lie tous les copropriétaires et que, tant qu’il n’a pas été annulé judiciairement, il fait la loi entre ces copropriétaires.

Le terrain d’assise de la maison est partie commune. Vu que la maison y est construite, il est évidemment à jouissance exclusive.

La partie privative d’un lot en copropriété horizontale est la construction. La différence avec un bâtiment en copropriété verticale est que le bâtiment ne constitue qu’un seul lot. Il n’y a pas de quoi couper les cheveux en quatre ni discuter sur le sexe des anges. Dans une copropriété verticale comprenant plusieurs bâtiments, le gros oeuvre de chaque bâtiment est le plus souvent partie commune spéciale aux seuls copropriétaires du bâtiment, l'assise du bâtiment étant partie commune générale.

28/02/2021 10:02

Bonjour,
Je vous remercie pour vos apports. J'ai l'impression qu'il y a un gros désaccord. Dites moi si je me trompe en faisant le parallèle avec la copropriété vertical.

Copropriété verticale
Les servitudes , couloir de l'immeuble sont des parties communes.
La partie privative constitue l'appartement.
Le balcon ou terrasse appartiennent à l'ensemble des copropriétaires mais est à jouissance privativepour le propriétaire de l'appartement

Copropriété horizontale
Les servitudes ou voies de circulation sont des parties communes
La partie privative constitue la maison.
Le terrain appartient à l'ensemble des copropriétaires mais est à jouissance privative pour le propriétaire du lot (de la maison).

Sauriez vous me dire à qui pourrais-je m'adresser pour avoir une décision officielle (sous forme de papier par exemple) que je pourrais présenter à une AG? Le but étant de fixer une bonne fois pour toutes les responsabilités et d'engager les travaux qui se doivent être fait, et ceci que cela soit à 100% à ma charge ou à 10%.

Je vous remercie.

Kabukiman.


28/02/2021 11:16

Vous êtes victime de la méthode Stemmer dont l’origine de la condamnation est cet arrêt de la Cour administrative de Marseille du 3 juin 1999.

Mais elle ne justifie pas la copropriété horizontale dans laquelle l’on n’est pas propriétaire de son terrain le but de l’arrêt est de faire cesser le laxisme des Maires à accorder des permis de construire contraires aux règles d’urbanisme sur les lotissements.

Cette condamnation été confirmée par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 24 janvier 2008 en plus de rendre invendable un tel « lot ».

Cette même Cour d’appel d’Aix en Provence le 14 décembre 2010 affine ce qu’est la méthode Stemmer et réitère sa condamnation de que de tels « lots » sont invendable et ajoutant :


De surcroît qu'en soutenant à tort que les actes de ventes plaçaient réellement les divers 'acquéreurs des lots' encore qualifiés de co-indivisaires ({sic}) sous le régime de la copropriété, alors qu'il ne pouvait ignorer en tant que professionnel du droit que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose l'existence de parties de bâtiments et de terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminée, maître M. a personnellement manqué à son obligation de conseil et de sécurité juridique qui s'impose à tout officier ministériel, et engagé sa responsabilité comme justement retenu par le premier juge, dans le cadre du partage contractuellement prévu dans chaque acte de vente.


Mais précédemment le 27 octobre 1993 le Conseil d’État (n° 110375) avait déjà caractérisée la copropriété horizontale :


Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R.315-1 du code de l'urbanisme : "Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété" ; que M. X... a acquis le 18 juillet 1980 le lot de copropriété n° 36, correspondant à 256,41 dix-millièmes de l'ensemble du domaine immobilier ; qu'il résulte clairement du règlement de copropriété que les copropriétaires ont la propriété indivise de l'ensemble des parties communes ; que chacun des copropriétaires dispose, toutefois, sur le terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la maison individuelle à construire, la partie privative de la copropriété ; que cette division de terrain en vue de l'implantation d'un bâtiment relève des dispositions de l'article R.315-1 précité ;


Le 8 avril 1999 le Conseil d’État (n° 171946) enfonce un peu plus le clou :


Considérant qu'il n'est pas sérieusement contesté qu'à la date à laquelle le permis de construire a été délivré, l'ensemble immobilier projeté devait être ultérieurement régi par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu'un tel régime comporte une division en parties affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, chacun d'eux disposant d'un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant ; qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan topographique, que les chalets devaient être implantés sur des parcelles de terrains qui devaient faire l'objet d'une attribution privative


Et le 9 avril 2014 le Conseil d’État (n° 338363) l’enfonce entièrement :


Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, notamment de l'imprimé-type de la demande de permis de construire et de la notice jointe à cette demande, qu'une partie des constructions autorisées par le permis attaqué est destinée à être vendue et que " la gestion du sol sera celle d'une copropriété horizontale " ; qu'un tel régime comporte une division en parties affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, chacun d'eux disposant d'un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant


Donc dans une copropriété horizontale le lot formé par le terrain et la maison qui y est édifiée est une partie privative ou plutôt le terrain est une partie privative ainsi que tout ce qui s’y attache (la maison) ou s’y incorpore par droit d’accession (article 546 du Code civil).

Votre problème c’est que le sol serait soi-disant commun (partie commune), alors qu’il est collectif au même titre qu’un bâtiment collectif dans une copropriété verticale, ce qui reviendrait à dire que l’immeuble auquel s’applique l’état descriptif de division (le terrain collectif) ne comprendrait aucune partie privative.

Dans l’état actuel des choses, si ensembles et à l’unanimité vous ne décidez pas de modifier l’EDD et le RdC, s’il existe, vous allez vous renvoyer la balle : vous en avançant, parce que ça vous arrange, que le terrain est une partie commune et les autres soi-disant coindivisaires que comme vous en auriez soi-disant seulement la jouissance c’est à vous de payer les travaux.

Mais avant de vous chamailler il faudrait les informer que votre soi-disant copropriété est une arnaque et que les lots sont devenus invendables.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

01/03/2021 10:49

Je vous remercie pour vos apports. J'ai l'impression qu'il y a un gros désaccord. Dites moi si je me trompe en faisant le parallèle avec la copropriété vertical.
Il y a un désaccord total. Vous avez acheté votre lot il y a dix ans, c’est la preuve qu’il n’était pas invendable, et il ne l’est pas devenu depuis. Comme vous ne donnez aucun détail sur l’origine du lotissement il est impossible d’affirmer que les permis de construire étaient illégaux. De toute façon, plus de dix ans après, ils ne peuvent plus être annulés. Votre maison a donc été légalement construite et c’est tout ce qui importe. Quant au règlement de copropriété, c’est un contrat de droit privé et peu importent les prescriptions d’urbanisme en vigueur à l’époque de sa rédaction. Il n’y a aucune raison de penser qu’il est illégal. Tout au plus, s’il n’y avait en fait aucune partie commune à gérer, pourrait-il être considéré comme inexistant faute d’objet. Mais vous dites qu’il y a au moins un élément de voirie commun et que des assemblées générales sont régulièrement réunies. La copropriété a donc une existence réelle et son règlement de copropriété fait la loi entre les copropriétaires.

Il y a un parallèle étroit entre une copropriété horizontale et une copropriété verticale comprenant plusieurs bâtiments.

Copropriété verticale comprenant plusieurs bâtiments :

Le sol, la voirie et les réseaux communes sont parties communes à tous les copropriétaires.
Le gros œuvre d’un bâtiment est partie commune aux seuls copropriétaires du bâtiment.
La partie privative constitue l'appartement c’est à dire un volume et les aménagements de ce volume : électricité, plomberie, revêtements des surfaces.
Le balcon ou terrasse appartient à l'ensemble des copropriétaires du bâtiment mais est à jouissance privative pour le propriétaire de l'appartement.

Copropriété horizontale : c’est simplement ce que devient une copropriété comprenant plusieurs bâtiments lorsque chaque bâtiment appartient à un seul propriétaire.


Sauriez vous me dire à qui pourrais-je m'adresser pour avoir une décision officielle (sous forme de papier par exemple) que je pourrais présenter à une AG?


La seule chose officielle dont vous disposez actuellement est le règlement de copropriété. S’il y est écrit que le sol est partie commune, alors le mur qui soutient le sol est commun lui aussi et l’entretien de ce mur incombe à l’ensemble des copropriétaires et non à vous seul. Si le désaccord persiste, il faudra régler le litige par la voie judiciaire.

Vous pouvez lire ce billet : https://consultation.avocat.fr/blog/david-tramier/article-36095-copropriete-mur-de-soutenement-qui-en-est-le-proprietaire-qui-finance-la-remise-en-etat.html

01/03/2021 22:24


Vous avez acheté votre lot il y a dix ans, c’est la preuve qu’il n’était pas invendable, et il ne l’est pas devenu depuis.


Légalement invendable mais il existe toujours des notaires qui ne respectent pas la loi : j'ai donné le lien de deux exemples.

Le permis de construire est illégal car la jurisprudence est rétroactive !

Je vois que Yukiko est dans sa bulle et ignore la jurisprudence administrative ; en fait elle est au-dessus !

Elle ne sait pas quel est le but initial de l'article 43 !

Discussion de la loi lors de la séance du 22 avril 1965 à l’assemblée nationale :


Mme la présidente. « Art. 37. — La présente loi sera applicable aux immeubles et ensembles immobiliers définis et visés à son article 1er dans un délai que fixera le règlement d'administration publique prévu à l'article38 ci-dessous.

« Toutes conventions et tous règlements de copropriété seront nuls ou, s'ils sont antérieurs à ladite date, cesseront d'avoir effet dans la mesure où ils sont contraires aux dispositions des articles 3 à 12, 14 à 31 et 36, et à celles des dispositions du règlement d'administration publique qui seront prises pour l'application desdits articles.

« Les délais prévus à l'article 36 ci-dessus courront à partir de l'entrée en vigueur de la présente loi. »

Le Gouvernement a présenté un amendement n° 81 qui tend à rédiger ainsi cet article :

« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 3terà 12, 14 à 31 et 36, et à celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites. »

La parole est à M. le garde des sceaux.

M. le garde des sceaux. Cet amendement apporte deux sortes de modifications au texte du projet de loi.

La première a trait à la date de mise en vigueur des dispositions nouvelles.

La seconde vise la sanction des clauses des conventions et spécialement des règlements de copropriété, qui seraient en contradiction avec certaines dispositions de la loi. En outre, l'article 37 du projet de loi subordonnait l'entrée en vigueur de l'ensemble des dispositions nouvelles à l'intervention d'un règlement d'administration publique, et encore celui-ci ne devait-il pas suffire. Il devait fixer un délai au terme duquel l'ensemble des dispositions législatives et réglementaires seraient entrées en vigueur.

La commission avait déjà proposé une amélioration en fixant elle-même le délai qui s'ouvrait à la publication du règlement d'administration publique.

À la réflexion, il est apparu que bon nombre des dispositions du projet de loi pouvaient d'ores et déjà s'appliquer sans que le règlement d'administration publique soit encore intervenu.

Dans ces conditions, l'amendement que je défends maintenant par prétérition écarte les clauses qui auraient pour effet de retarder l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, de telle sorte que, dès la promulgation de celle-ci, celles de ses dispositions qui sont applicables en l'absence de règlement d'administration publique puissent immédiatement s'appliquer. Il en sera ainsi, par exemple, des dispositions relatives aux travaux à l'exécution desquels la majorité de l'assemblée d'un syndicat se sera opposée.

Enfin, l'article 37 du projet de loi prévoyait que, en cas d'inclusion de toute clause de convention et de tout règlement de copropriété contraires aux articles 3 à 12,14à 31 et36,la sanction serait la nullité de la convention ou du règlement de copropriété.

Une telle sanction ne semble ni pratique, ni bien appropriée et nous avons estimé préférable de restreindre la nullité aux seules clauses contraires aux dispositions de la loi, en les réputant non écrites, le surplus de la convention pouvant au contraire subsister.


En fait cet article 37 est devenu l’article 43 dans la version initiale parue au Journal Officiel :


Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 17, 19 à 37 et 42, et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.


L’on constatera que seul le fond des articles 2 et 3 n’a pas évolué, ils sont restés originels, contrairement aux 1, 4 et 5.

À la promulgation de la loi les articles immédiatement applicables, hors le 18, les 38 à 41, étaient ceux qui définissaient « la copropriété ».

Pour l’article 2 : Un appartement, composant un lot, est une partie de bâtiment réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé (acte de vente) ; c’est une partie privative propriété exclusive de ce dernier ; pour Yukiko cela s’appelle une disposition supplétive !

Pour l’article 3 (qui énumère ce que peut être une partie communes) : Les éléments d’équipements communs affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux sont des parties communes qui sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; pour Yukiko cela s’appelle une disposition supplétive… et s’appliquerait donc aussi au sol... pas sûr !

Elle cite l’article 43 actuel de la loi :


Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.


Elle en conclut


Il s’en déduit que les articles 2 et 3 sont bien supplétif. De toute façon, l’article 3 mentionne le sol comme partie commune. Le sol est partie commune, cela ne fait aucun doute.


Yukiko vient d’être prise en flagrant délit de mauvaise foi !

Pour elle le fait qu’une partie de terrain réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé est une partie privative est supplétif, mais que l’article 3 qui serait lui aussi supplétif ne le serait pas pour le sol !

En fait l’article 2 serait supplétif parce qu’il la gêne pour lui permettre d’élucubrer alors que le sol (toutes les parties de terrain) serait obligatoirement une partie commune et cette disposition ne serait pas supplétive mais d’ordre public pour lui permettre d’élucubrer.

Mais elle ne s’arrête pas en si bon chemin !


La méthode Stemmer, initialement admise par les autorités administratives, a fini par être prohibée.


L’histoire de Villeneuve-Loubet avait débuté en 1997 après la saisie du tribunal administratif de Nice par un groupe de riverains qui s’était élevé contre les turpitudes du Maire qui faisait partie d’un groupe d’élus avides, qui savaient parfaitement ce qu’ils faisaient, de la région PACA, dont était originaire Bernard Stemmer ancien notaire devenu avocat ; cette méthode ayant surtout fait des émules en région parisienne.

Rappel de l’article 315-1 du Code de l’urbanisme contemporain de la méthode Stemmer :


Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrain issus de la dite propriété

L'alinéa précédent s'applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, à l'exclusion toutefois des divisions résultant de partages successoraux ou d'actes assimilés lorsque ces actes n'ont pas pour effet de porter à plus de quatre le nombre des terrains issus de la propriété concernée.


Le premier alinéa ne contient aucune ambiguïté il concerne la division d’un terrain (propriété foncière) en plusieurs terrains, mais il ne précise pas comment cette division doit être faite : avec changement de limite (division parcellaire avec attribution d’une référence cadastrale à chaque nouveau terrain) ou sans changement de limite (état descriptif de division évoqué dans l’article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et définit aux articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955).

Le deuxième alinéa précise que cette division foncière en plusieurs terrains s’applique :

- aux divisions en propriété : mutation à titre gratuit (successions ou donations portant sur plus de quatre terrains issue de la propriété foncière objet de la division foncière) ; mutation à titre onéreux (acte de vente) ; partage entre autres indivisaires ;

- aux divisions en jouissance (location).

Pour rappel l’article 315-1 du Code civil antérieur au 26 juillet 1977 :


Constituent un lotissement [*définition*] au sens du présent chapitre l'opération et le résultat de l'opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire en lots d'une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives en vue de la création d'habitations, de jardins ou d'établissements industriels ou commerciaux.


La législation sur les lotissements n’a jamais variée pour rappeler que cette division foncière fait l’objet d’actes de vente (propriété) ou de location (jouissance) car l’on ne peut avoir sur un bien qu’un droit de propriété ou un simple droit de jouissance (article 543 du Code civil).

Forte de ses élucubrations à faire sa propre jurisprudence et à réécrire la loi Yukiko qui se croit toujours la plus forte vous conseille et vous envoie à l’affrontement, sans bien sûr s'engager à en assumer les conséquences en cas de revers.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

01/03/2021 23:03


Le permis de construire est illégal car la jurisprudence est rétroactive !

Tout d'abord, sans connaître les conditions dans lesquelles le permis de construire a été délivré, il n'est pas possible d'affirmer qu'il l'a été illégalement. Ensuite, je le répète, tant que le permis de construire n’est pas annulé, la construction est légale. Or un permis de construire ne peut être annulé dix ans après. La construction est donc légale.

Mais, ce qui nous intéresse, ce ne sont pas les permis de construire, c’est le règlement de copropriété. Celui-ci stipule que le terrain est partie commune. Le terrain est donc partie commune, y compris l’assise de la construction et le jardin attenant donné en jouissance privative et non en pleine propriété.

Le terrain étant partie commune, le mur de soutènement l’est aussi et sa restauration est à la charge de l’ensemble des copropriétaires. Il n’y a rien d’autre à dire, tout le reste pour démontrer le contraire n’est que billevesée. La discussion est terminée.

01/03/2021 23:17

Vous n'avez aucune expérience et surtout aucune connaissance sur les lotissements et les règles d'urbanisme ; vous ignorez qui était feu Bernard Stemmer, ses motivations et les magouilles en région PACA pour surdensifier les constructions et la population (impôts).

Le montage, qui est une division déguisée, dont est victime kabukiman c'est la méthode Stemmer ce n'est pas le 315-1 de l'époque de l'arnaque.

En fait ce n'est pas exactement le 315-1 que Stemmer visait mais le R.421-7-1 remplacé actuellement par le R.431-24.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

02/03/2021 00:08


Vous n'avez aucune expérience et surtout aucune connaissance sur les lotissements et les règles d'urbanisme


Je sais au moins que si l'on veut annuler un permis de construire, il ne faut pas attendre dix ans et que si le permis de construire a été accordé et qu'il n'a pas été annulé, la construction est légale. Ce qui importe est l'arrêté de l'autorité compétente. Les délires obessionnels d'un troll, on s'en fout.

02/03/2021 09:39

Vous ne connaisez rien en la matière et vous racontez n'importe quoi et son contraire avec la plus parfaite mauvaise foi :

La partie privative d’un lot en copropriété horizontale est la construction.
Puis :

Copropriété horizontale : c’est simplement ce que devient une copropriété comprenant plusieurs bâtiments lorsque chaque bâtiment appartient à un seul propriétaire.
Ce qui signifie que l'on est le propriétaire exclusif de la maison donc de son gros oeuvre qui n'est donc pas une partie commune.

Mais vous ajoutez :

Il s’en déduit que les articles 2 et 3 sont bien supplétif. De toute façon, l’article 3 mentionne le sol comme partie commune. Le sol est partie commune, cela ne fait aucun doute.
Sauf que l'article 3 mentionne le gros oeuvre comme partie commune.

Hors le premier alinéa, l'article 3 est exclusif de la copropriété horizontale.

La copropriété horizontale est décrite dans le II de l'article 1 qui est supplétif s'il n'existe pas une autre organisation ; c'est à dire que la loi du 10 juillet 1965 s'applique pour tout ce qui est commun :


II.-A défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :

A tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.


Les parcelles sont privatives !

Donc si les parcelles sont privatives, par droit d'accession (article 546 du Code civil) tout ce qui est bâti dessus et en tréfonds (maison avec les fondations) est une partie privative.

Article 543 du Code civil :

On peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

02/03/2021 22:29

Bonjour,
Voici ce que j'ai trouvé dans l'état descriptif de division.

"Les parties commune comprennent la totalité du sol y compris celui sur lequel sont édifiées les constructions ainsi que tous les ouvrages de clôture de l'ensemble immobilier ...
La création des voies de dessertes ainsi que l'entretien et la maintenance des parties communes incomberont à chacun des lots par dixième".

Le lot numéro x, comprends une maison avec un dixième indivis
Des parties communes de l'ensemble immobilier.

Merci pour vos réponses memes si vous n'êtes pas d'accord.

Comment dois je procéder pour avancer sur le problème de base.

Dois je faire une proposition de résolution en AG avec présentation de devis? Si c'est le cas, dois je faire venir des entreprises pour obtenir des devis ou est-ce le rôle de la copropriété ?

Dois je écrire au président de la copropriété pour lui demander d'intervenir?

Si une action judiciaire devait être faite sauriez vous me dire comment procéder? Prendre un avocat qui lancera une procédure ? Ou fera-t-il un courrier?

A noter que la copropriété est gérée bénévolement.


Je vous remercie
Kabukiman

03/03/2021 10:36

Vous avez raison de revenir sur l'origine du sujet, pour remettre les pendules à l'heure, après la polémique (habituelle) instaurée par Yukiko qui délire en plus de se contredire.

Il y a un désaccord total. Vous avez acheté votre lot il y a dix ans, c’est la preuve qu’il n’était pas invendable, et il ne l’est pas devenu depuis. Comme vous ne donnez aucun détail sur l’origine du lotissement il est impossible d’affirmer que les permis de construire étaient illégaux.
Vous êtes bien un lotissement puisque d'après vos dires l'on peut en déduire qu'il comporte plus de cinq lots.

Il existe deux cas : le premier se sont les acquéruers qui font édifier les maisons ; le second c'est le lotisseur qui s'en charge.

Premier cas article R.315-1 du Code de l'urbanisme :

Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété. Est également soumise à autorisation de lotir prévue par le présent chapitre l'opération de remembrement menée par une association foncière urbaine libre régie par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et par le chapitre II du titre II du présent livre, lorsque le plan de remembrement délimite plus de deux lots.
Complété par article R.315-3 :

La création d'un lotissement est subordonnée à une autorisation délivrée dans les conditions définies au présent chapitre.
... et par R.315-4 :


La demande d'autorisation de lotir est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à réaliser l'opération sur le terrain.

La demande précise l'identité et l'adresse du demandeur, la situation et la superficie du terrain, le nombre maximum de lots, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale dont la construction est envisagée dans l'ensemble du lotissement et l'identité du propriétaire au cas où celui-ci n'est pas l'auteur de la demande.


... et par R.315-5 :


Le dossier joint à la demande est constitué des pièces ci-après :

a) Une note exposant l'opération, précisant ses objectifs et indiquant les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans le site, le respect de l'environnement et la qualité de l'architecture et pour répondre aux besoins en équipements publics ou privés découlant de l'opération projetée ;

b) Le plan de situation du terrain notamment par rapport à l'agglomération ;

c) Un plan de l'état actuel du terrain à lotir et de ses abords faisant apparaître les constructions et les plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain, ainsi que, dans le cas où la demande d'autorisation ne concerne pas la totalité de la propriété, la partie que l'auteur de la demande entend ne pas incorporer au lotissement ;

d) Un plan définissant la composition d'ensemble du projet et faisant apparaître la répartition prévue entre les terrains réservés à des équipements ou des usages collectifs et les terrains destinés à une utilisation privative, ainsi que les plantations à conserver ou à créer, ce plan pouvant se présenter sous la forme d'un plan de masse et pouvant également faire apparaître la division parcellaire :

e) Un projet de règlement, s'il est envisagé d'apporter des compléments aux règles d'urbanisme en vigueur ;

f) Si des travaux d'équipement internes aux lotissements sont prévus, un programme et des plans desdits travaux indiquant les caractéristiques des ouvrages à réaliser et les conditions de leur réalisation, notamment le tracé des voies, l'implantation des équipements et leurs modalités de raccordement aux bâtiments dont l'édification est prévue ;

g) S'il y a lieu, une copie de la lettre par laquelle l'autorité compétente fait connaître au demandeur que son dossier de demande d'autorisation de coupe ou d'abattage et, le cas échéant, d'autorisation de défrichement est complet ;

h) L'étude d'impact définie à l'article R. 122-3 du code de l'environnement, lorsque l'opération est située en dehors d'une commune ou partie de commune dotée d'un plan local d'urbanisme rendu public ou approuvé et permet la construction d'une surface hors oeuvre nette de 3 000 mètres carrés ou plus ;

i) S'il est prévu une réalisation par tranches, les conditions et modalités d'exécution des travaux ;

j) Le cas échéant, une attestation de la garantie à fournir en application de l'article R. 315-33.


... et R.315-6 :


Dans le cas où des équipements communs sont prévus, le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 315-7, complété par les pièces annexes suivantes :

a) L'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public ;

b) les statuts de l'association syndicale comprenant au moins les dispositions énumérées à l'article R. 315-8 ;

c) L'engagement du lotisseur de provoquer la réunion d'une assemblée de l'association syndicale dans le mois suivant l'attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l'année suivant l'attribution du premier lot, afin de substituer à l'organe d'administration provisoire de l'association un organe désigné par cette assemblée.


... et R.315-7 :


Les dispositions de l'article R. 315-6 ne sont pas applicables si le nombre de lots destinés à l'implantation des bâtiments n'étant pas supérieur à cinq, le lotisseur s'engage à ce que les équipements communs soient attribués en propriété divise ou indivise aux acquéreurs de lots.

Il en est de même si le lotisseur justifie de la conclusion avec une personne morale de droit public d'une convention prévoyant le transfert dans le domaine de cette personne morale de la totalité des équipements communs une fois les travaux achevés.


... et R.315-8 :


Les statuts de l'association syndicale mentionnée à l'article R. 315-6 doivent prévoir *contenu* :

a) Que seuls le lotisseur et les membres de l'association attributaires des lots qui ont donné lieu à l'obtention du certificat prévu au a ou au b de l'article R. 315-36 participeront aux dépenses de gestion des équipements communs ;

b) Que l'association a notamment pour objet l'acquisition, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs ainsi que leur cession éventuelle à une personne morale de droit public ;

c) Les modalités de la désignation des organes de l'association et leur rôle aussi longtemps que l'organe d'administration de l'association n'a pas été désigné en application des dispositions de l'article R. 315-6 (c) ;

d) La possibilité pour tout attributaire de lot de provoquer, par ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance, la réunion d'une assemblée générale si le lotisseur n'a pas respecté l'engagement prévu à l'article R. 315-6 (c).


... et R.315-9 :


S'il en est prévu un, le cahier des charges du lotissement est joint pour information au dossier présenté à l'appui de la demande.

Ce document contractuel ainsi que les statuts de l'association syndicale ne sont pas soumis à l'approbation de l'autorité compétente.


... et R.315-10 :

La demande d'autorisation de lotir et le dossier qui l'accompagne sont établis en cinq exemplaires.
... et( R.315-11 :


Tous les exemplaires de la demande et du dossier d'autorisation de lotir sont adressés par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal au maire de la commune dans laquelle le lotissement doit être réalisé, ou déposés contre décharge à la mairie.

Le maire affecte un numéro d'enregistrement à la demande dans des conditions prévues par arrêté du ministre chargé de l'urbanisme.

Les exemplaires de la demande et du dossier d'autorisation de lotir font l'objet des transmissions prévues à l'article L. 421-2-3. Toutefois, dans les cas où les autorisations et les actes relatifs au lotissement ne sont pas délivrés au nom de l'Etat, seul le formulaire de demande est transmis au préfet sauf lorsque les travaux sont situés à l'intérieur d'une zone délimitée dans les conditions prévues à l'article 5 du décret n° 2004-490 du 3 juin 2004 relatif aux procédures administratives et financières en matière d'archéologie préventive et portant le cas échéant sur des emprises au sol excédant le seuil fixé dans l'arrêté définissant la zone.

Dans les quinze jours qui suivent le dépôt de la demande et pendant la durée d'instruction de celle-ci, le maire procède à l'affichage en mairie d'un avis de dépôt de demande d'autorisation de lotir comprenant les mentions suivantes : nom du demandeur, numéro et date d'enregistrement de la demande, adresse et superficie du terrain, surface hors oeuvre nette maximale à construire sur l'ensemble du lotissement, nombre de lots projetés, destination du lotissement.


... et R.315-15 :


Si le dossier est complet, l'autorité compétente pour statuer fait connaître au demandeur, dans les quinze jours de la réception de la demande en mairie, par une lettre de notification adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal, le numéro d'enregistrement de ladite demande et la date avant laquelle, compte tenu des délais réglementaires d'instruction, la décision devra lui être notifiée, et la faculté qui lui est ouverte, au cas où la notification ne serait pas intervenue à cette date, de saisir l'autorité compétente, en application de l'article R. 315-21. Le délai d'instruction part de la date de la décharge ou de l'avis de réception postal prévus à l'article R. 315-11.


... et R.315-27 :


L'arrêté d'autorisation et, le cas échéant, les pièces annexes sont notifiés au demandeur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal.

L'arrêté d'autorisation est publié au fichier immobilier par les soins de ce dernier, qui doit aviser l'autorité qui l'a délivré de l'accomplissement de cette formalité.


... et R.315-29-1 :


La surface de plancher hors oeuvre nette maximale autorisée est répartie entre les différents lots soit par l'autorité compétente à l'occasion de la délivrance de l'autorisation de lotir, soit par le lotisseur à l'occasion de la vente ou de la location des lots.

Lorsque la répartition est effectuée par le lotisseur, celui-ci fournit aux attributaires de lots, en vue de sa mention dans l'acte de vente ou de location, l'indication de la surface hors oeuvre nette constructible sur le lot.

Lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale autorisée ne peut être supérieure à celle qui résulte de l'application de ce coefficient à la totalité du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de lotir. Elle peut être répartie librement entre les différents lots, sans tenir compte de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie de chaque lot.



Second cas article R.421-7-1 du Code de l'urbanisme :


Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (a) et, le cas échéant, à l'article R. 315-6.


Quel que soit le cas vous avez eu à faire à un margoulin (le lotisseur) et à un incompétent à l'insu de son plen gré (le Maire).

Votre lotissement ne devait pas être une copropriété mais une ASL.

Maintenant pour ce qui est de votre problème, la voie de circulation ne peut exister que s'il existe ce mur de soutènement et il a dû être construit par le lotisseur il fait donc partie de la voie de circulation et vu la magouille sur la création du lotissement il est tout à fait logique que son effondrement en soit le résultat.

Soit vous participez tous à la reconstruction, soit en s'effondrant il bloquera le passage sur le voie de circulation.

Il sera difficile aux autre colotis d'avoir gain de cause devant un tribunal.

Profitez de l'occasion pour leur expliquer la génèse de votre soi-disant copropriété.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

03/03/2021 12:20

Profitez de l'occasion pour leur expliquer la génèse de votre soi-disant copropriété.
Et leur expliquer que l’état descriptif de division et le règlement de copropriété sont nuls et non écrits et leur expliquer qu’ils ont raison de vous imputer en totalité les frais de réfection du mur de soutènement ?

Tout d’abord, s’il y a eu à l’origine une infraction aux règles d’urbanisme :

1° il faudrait le prouver parce qu’au contraire de ce qu’affirme Beatles, c’est loin d’être évident ;
2° il faudrait qu’une décision de justice reconnaisse cette infraction et annule les permis de construire.

Or, de toute façon, la prescription est acquise depuis longtemps, il n’est plus possible d’annuler ces permis de construire : la question est sans intérêt, le 2° est impossible, les permis de construire sont définitivement entérinés.

Ensuite, il est bien évident que votre intérêt est de défendre votre position et non d’apporter de l’eau au moulin de vos adversaires.

Remettons les choses en ordre.

La copropriété est un régime qui résout une sorte de quadrature du cercle en conciliant l’aspiration à la propriété individuelle et les nécessités de la mise en commun d’infrastructures communes. Le régime défini par la loi du 10 juillet 1965 est obligatoire pour les immeubles d’habitation collectifs. Son principe est que l’immeuble est divisé en lots constitués d’une partie qui est propriété privée, la partie privative, et d’une quote-part d’indivision de ce qui est commun. La logique du régime est exprimée dans les articles 2 et 3. Est privatif tout ce dont la propriété peut être attribuée à une seule personne et est commun ce qui est partagé. Mais ces articles 2 et 3 ne sont pas d’ordre public. C’est d’abord le règlement de copropriété qui détermine contractuellement ce qui est privatif et ce qui est commun.

Dans un immeuble collectif, le règlement de copropriété stipule pratiquement toujours que le gros œuvre est partie commune et qu’a contrario les aménagements intérieurs des locaux privatifs sont parties privatives. Mais la distinction n’est pas toujours évidente à faire. Par exemple, s’il y a un chauffage collectif, il n’est pas évident que les radiateurs situés dans les parties privatives soient eux aussi privatifs. Selon l’article 2, ils le sont, mais le règlement de copropriété peut stipuler au contraire que ce sont des parties communes parce qu’ils sont intégrés dans un équipement commun. Il est de règle générale que le sol est partie commune : il est tout à fait exceptionnel qu’un règlement de copropriété déroge sur ce point à l’article 3.

Dans ce qu’il est convenu de nommer copropriété horizontale, le régime de la copropriété n’a rien d’obligatoire, il est adopté conventionnellement, la convention étant contenue dans le règlement de copropriété. Le règlement de copropriété stipule quasiment toujours que le sol est partie commune et que les maisons individuelles sont parties privatives, ce qui ne fait que reprendre les articles 2 et 3.

Certaines parties communes sont dites à jouissance exclusive. Ainsi, un radiateur de chauffage installé dans un local partie privative, s’il est défini comme partie commune par le règlement de copropriété, est de fait donné en jouissance privative au propriétaire du local. Le terrain d’assise d’une maison individuelle en copropriété horizontale est également de fait une partie commune laissée en jouissance exclusive à un seul copropriétaire. En pratique, la distinction entre partie privative et partie commune à jouissance exclusive n’apparaît qu’en certaines occasions. C’est notamment le cas lors d’une scission de la copropriété. Dans votre cas, si vous vous retiriez de la copropriété et que la partie du terrain dont vous avez la jouissance exclusive n’avait pas exactement une superficie d’un dixième de la superficie totale, le retrait consisterait en un partage du terrain avec une soulte à verser pour compenser la différence dans un sens ou dans un autre : soulte à recevoir de la copropriété si vous jouissez de moins d’un dixième de la superficie totale, soulte à lui verser dans l’hypothèse inverse.

La légalité initiale des permis de construire est sans effet sur la légalité du règlement de copropriété qui est purement contractuel. Beatles mélange tout. Ce règlement existe, il est légal, il est appliqué et il faut continuer à l’appliquer.

Il est parfaitement clair : le terrain est commun. Même les clôtures extérieures sont communes. La retenue des terres est donc une charge commune, le mur de soutènement est commun et la restauration de ce mur est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, votre quote-part étant d’un dixième. Il n’y a aucun doute à ce sujet.

Comment dois je procéder pour avancer sur le problème de base.
A supposer qu'un tribunal puisse prononcer l'inexistence du règlement de copropriété, hypothèse invraisemblable, il serait stupide de votre part de le prétendre, ce n'est pas du tout dans votre intérêt.

Il vous faut obtenir de l’assemblée générale qu’elle décide de la réfection du mur en conformité avec le règlement de copropriété. Vous avez le droit de faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée un projet de résolution en ce sens. Il vous faudra joindre à la demande un ou plusieurs devis.

La demande d’inscription doit être adressée par courrier recommandé avec avis de réception au syndic. Dans une copropriété, il n’y a pas de président mais un syndic.

Si vous devez porter l’affaire en justice, vu le montant en jeu, supérieur à 10 000 €, vous devrez vous faire représenter par un avocat. Si l’avocat parvient à obtenir une solution amiable, tant mieux, sinon il assignera la copropriété prise en la personne du syndic.

03/03/2021 13:34

Il serait étonnant qu'en si peu de temps l'ignorante que vous êtes devienne une spécialiste de l'urbanisme en particulier pour la législation sur les lotissements.

Tellement aveuglée par votre besoin de polémiquer que vous en avez occulté l'essentiel de ma conclusion :

Maintenant pour ce qui est de votre problème, la voie de circulation ne peut exister que s'il existe ce mur de soutènement et il a dû être construit par le lotisseur il fait donc partie de la voie de circulation et vu la magouille sur la création du lotissement il est tout à fait logique que son effondrement en soit le résultat.
Votre rodomontade prouve une nouvelle fois que vous n'avez rien compris et que vous n'avez toujours pas intégré les régles d'urbanisme et leur évolution.

La voie de circulation étant obligatoirement une partie commune, le mur de soutènement qui en fait partie est lui aussi obligatoirement une partie commune.

Normalement un juge doit arriver à cette conclusion, non pas que je me mette à sa place mais en tenant compte d'un raisonnement qu'un juge peut avoir au vu de précédents.

Un juge n'invente pas comme vous, il se sert de l'existant.

Les articles R.315-6 et R.315-7 prévoient que la voirie (équipement commun) soit transférée dans le dommaine public, ce qui implique que cette voirie doit être conforme au Code de la voirie routière, dans lequel un mur de soutènement accessoire indispensable en fait partie et son entretien est à la charge du propriétaire de la voirie.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

03/03/2021 15:23

La solution préconisée par Beatles consiste à :

1° faire valoir l’inexistence de la copropriété sur l’argument irrecevable de l’illégalité des permis de construire ;
2° imposer on ne sait comment une ASL ;
3° imposer on ne sait comment on ne sait quels statuts à cette ASL, sachant que les intéressés sont en conflit ;
4° faire valoir que le mur de soutènement est commun en se reposant sur une règle de droit public alors que la règle générale du droit privé, applicable en l’espèce, est inverse.

Le code de l’urbanisme ne prévoit pas du tout un transfert systématique de la voirie d’un lotissement dans le domaine public mais une possibilité de transfert à certaines conditions seulement :
- que le transfert ait été prévu dans le projet de lotissement;
- que la personne publique ait accepté le projet de transfert ;
- que les voies du lotissement soient ouvertes à la circulation publique.

Dans le cas présent, le transfert n’a pas été prévu à l’origine et il n’est pas possible de préjuger de l’intention favorable de la personne publique.

Les voies internes à la copropriété, qui deviendrait, on ne sait comment, un lotissement avec son ASL, seraient régies par les règles du droit privé. Celles-ci sont exprimées dans cet arrêt de la cour de cassation, n° 03-5541. En résumé, sauf preuves contraires, un mur de soutènement appartient au propriétaire des terres soutenues par le mur. C’est à l’opposé de la règle de droit public qui oblige la personne publique à assurer la bonne tenue des murs de soutènement bordant la voie publique. Il est évident que, si transfert il devait y avoir, la personne publique exigerait au préalable la réfection du mur de soutènement dont elle prendrait la responsabilité. Il est très hasardeux d’escompter qu’en cas de dissolution de la copropriété le mur de soutènement reste à la charge de l’ensemble des anciens copropriétaires, ce qui serait à l’inverse de la règle de droit généralement applicable en l’espèce.

En dehors de la solution de Beatles, il y a la solution de bon sens qui repose sur l'existence d'un règlement de copropriété qui n’est contesté par personne et qui donne raison au copropriétaire demandant la prise en charge de la réfection d’un mur de soutènement par l'ensemble des copropriétaires

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Me. MADIOT

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