Litige en Copropriété horizontale

Publié le 12/11/2021 Vu 3327 fois 25 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

26/02/2021 16:10

Bonjour,

Au sein d'une copropriété horzontale, je suis actuellement propriétaire d'un lot composé d'une "partie privative (ma maison) et de 1/10ieme du sol et des parties communes" (tel qu'il l'est décrit dans l'acte notarié).

J'en déduis donc que le terrain sur lequel ma maison est construite ne m'appartient pas complètement (à 1/10 ieme) et que les terrains des autres lots m'appartiennent à 1/10ième.
J'ai la jouissance privative du terrain sur lequel est ma maison.



Descriptif:
Le terrain sur lequel ma maison est construite, est retenu par un mur de soutainement.

En base du mur de soutainement, il y a la partie commune servant au déplacement de véhicules dans la copropriété. C'est une voie de circulation.

Ce mur de soutainement présente des fissures très importante et cela nécessite des travaux importants de réfection avant que ce mur ne tombe.



Actuellement:

Aujourd'hui, il y a un litige entre un ensemble de copropriétaires et moi, concernant les travaux éventuels à faire. Je dis que c'est à l'ensemble des copriétaires de faire (et payer) les travaux.
Les autres copropriétaires me disent que c'est à moi de faire les travaux (et payer).

Voici mon avis:
Je pense que le mur de soutainement appartient à l'ensemble des copropriétaires et que les travaux doivent être répartis pour 1/10ième chacun. Pourquoi je pense que le mur appartient à l'ensemble des copropriétaires? Car un mur de soutainement appartient au propriétaire du terrain se situant au dessus du mur. Or, le terrain appartenant à l'ensemble des copropriétaires, j'en déduis que ...

Pourquoi je n'entreprends aucun travaux personnels?

Je pense que si je prends une initiative personnelle, je vais me retrouver à devoir être responsable à 100% des actions et des modifications entreprises.

Historique:
j'ai acquis cette maison il y a 10 ans.
Le mur se fissure depuis 5 ans au moins.

A chaque AG, j'ai le droit à des reflexions et des demandes de travaux.

Pour info, on me dit (sans preuve) que le mur a été construit par les anciens propriétaires. Je le leur ai demandé et ils réfutent.

J'ai en ma possession des photos d'il y a 30 ans, du mur fini en parfait état.

Ce mur est bordé de haies que j'entretiens une fois par an.

La hauteur du mur varie de 80 cm à 1m65 car la voie de circulation de la partie commune est en pente.

Le mur a mal été construit (parpaings posés sans ferraillage ou très peu) à l'origine et il manque des drainages. C'est pour cela, qu'il se fissure.

Je pense que la haie retient la terre et a empêché que le mur ne s'écroule.

La hauteur des travaux est de 20000€. Vous comprendrez que je ne souhaite pas débourser une telle somme, si je ne suis pas propriétaire entièrement du mur.
Si cela reste entièrement de mon ressort, je suis parfait POUR payer la totalité des travaux.

Pouvez-vous me dire si je me trompe ou pas car je suis dans une impasse.

Quels sont les recours que j'ai ?

Quelles actions dois je engager dans tous les cas ?

Je vous remercie par avance de vos informations.



Kabukiman

Superviseur

27/02/2021 11:42

Bonjour,

L'article 2 de la loi de 65 dit :



Article 2


Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.




Donc le terrain et le mur sont des parties privatives puisque réservées à l'usage d'un seul lot. C'esy donc au copropriétaire concerné d'en assurer l'entretien.



27/02/2021 12:50

Bonjour,

L'article 2 n'a jamais été supplétif !

Pas plus que l'article 3 !

Ce n'est que l'usage exclusif d'une partie de terrain qui ne s'applique pas uniquement aux parties privatives qui peut aussi s'appliquer à une partie de terrain à jouissance privative attachée à un lot.

En revanche une partie de terrain réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé est une partie privative.

Article 6-3 :


Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.


Le lot étant composé d'une parcelle de terrain sur lequel est édifié une maison et que ce terrain par l'acte de vente est réservé à l'usage exclusif de l'acquéreur cette parcelle de terrain est une partie privative puisque n'étant pas attachée à l'usage d'un lot.

Dans plusieurs sujets j'ai cité et fourni les liens de jurisprudences sur le régime de la copropriété horizontale .

Ne pas être propriétaire d'un terrain sur lequel est édifiée la maison c'est la méthode Stemmer qui correspond à mettre les copropriétaires en tant qu'indivisaires fonciers et qui a été condamnée tant par la justice administrative que judiciaire.

Cdt
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Par respect pour ceux qui posent correctement une question (alinéa 6 du point 4.2.2 des CGU concernant la participation au forum juridique) notre engagement nous impose (alinéas 1 et 3) de répondre, dans la mesure du possible, légalement en indiquant les fondements juridiques ; ce qui implique que de simples avis opposés et contraires, à ce qui précède, non étayés peuvent être constatés et dénoncés (alinéa 4) et ne peuvent être que les œuvres de trolls.

27/02/2021 14:39

Bonjour à vous et je vous remercie pour vos réponses.
J'ai l'impression que les avis divergent.

Pour compléter ma description de départ, sur mon acte notarial, il y est fait mention de la surface cadastrale.
J'ai pu constater que cette référence fait état de l'ensemble de la copropriété.
Sur le site du gouvernement cadastre.gouv.fr, je vois bien les 10 maisons sur une seule et unique référence cadastrale et qu'il n'y a pas de répartition au niveau des terrains. A aucun moment sur mon acte notarial, je n'ai aucune mention de la surface du terrain sur laquelle est disposé ma maison.
Je ne trouve rien d'autres.

Lorsque vous parlez de l'entretien du terrain, est ce qu'on se limite à l'entretien du jardin comme l'élagage? L'entretien du jardin, je le fais à ma charge ce qui est totalement normal. Par contre, concernant le mur de soutainement cela reste t-il entièrement à ma charge ou pas (étant du gros oeuvre)?

cordialement,
Kabukiman




Superviseur

27/02/2021 15:49


De toute façon, l’article 3 mentionne le sol comme partie commune. Le sol est partie commune, cela ne fait aucun doute.


Donc vous affirmez que n'importe quel copropriétaire peut pénétrer sur le terrain de kabukiman sans avoir rien à demander puisque c'est une partie commune ?

27/02/2021 15:54

Méthode Stemmer tout simplement, qui n'est pas une copropriété, pour laquelle le Conseil Supérieur du Notariat interdit aux notaires de dresser des actes de ventes.
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27/02/2021 16:53

Je n'avais pas pris connaissance de la pertinente interrogation de Janus et de la bourde de Yukiko :


Non, relisez-moi, j'affirme le contraire. Chaque copropriétaire a la jouissance exclusive d'une partie du terrain entourant sa maison. La notion de jouissance exclusive d'une partie commune est courante en copropriété.


La jouissance impliquant l'usage vous affirmez donc que chaque copropriétaire à l'usage exclusif du terrain entourant la maison ; alors quid du terrain d'assise (sous la maison) : partie commune ou partie privative ?

L'appartement d'un copropriétaire dans une copropriété verticale, est-ce que c'est une partie privative parce qu'il en a l'usage exclusif ?

La jouissance privative d'une partie de terrain genre jardinet (actuel article 6-3) peut exister en copropriété verticale ; et comme un lot de copropriété est composé d'une fraction d'immeuble (principalement un appartement dans une copropriété verticale) et d'une quote-part des parties communes ; dans une copropriété horizontale une maison individuelle ne pouvant pas être une fraction d'immeuble, la fraction d'immeuble ne peut être qu'une portion de terrain déjà bâti ou à batir (article 71-2 du décret 55-1350).

Pour rappel, dans la loi du 10 juillet 1965 c'est uniquement dans le cas du II de l'article 1 que cette dernière est supplétive et ne s'applique, mais uniquement, que pour des terrains, des aménagements et des services communs, le reste, les parcelles bâties ou non sont des propriété privatives, délimitées dans le plan joint à la demande d'autorisation, qui sont les parties privatives de l'ensemble immobilier qu'est un lotissement qui, au sens du Code de l'urbanisme, fait l'objet d'une division foncière, par lots, dans le but de vendre (division en propriété) ou de louer (divison en jouissance) ; l'on ne peut avoir sur un bien qu'un droit de propriété (acte de vente) ou d'un simple droit de jouissance attribué à un usufruitier ou un preneur de bail ou usager (droit d'usage ou d'habitation).
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28/02/2021 10:02

Bonjour,
Je vous remercie pour vos apports. J'ai l'impression qu'il y a un gros désaccord. Dites moi si je me trompe en faisant le parallèle avec la copropriété vertical.

Copropriété verticale
Les servitudes , couloir de l'immeuble sont des parties communes.
La partie privative constitue l'appartement.
Le balcon ou terrasse appartiennent à l'ensemble des copropriétaires mais est à jouissance privativepour le propriétaire de l'appartement

Copropriété horizontale
Les servitudes ou voies de circulation sont des parties communes
La partie privative constitue la maison.
Le terrain appartient à l'ensemble des copropriétaires mais est à jouissance privative pour le propriétaire du lot (de la maison).

Sauriez vous me dire à qui pourrais-je m'adresser pour avoir une décision officielle (sous forme de papier par exemple) que je pourrais présenter à une AG? Le but étant de fixer une bonne fois pour toutes les responsabilités et d'engager les travaux qui se doivent être fait, et ceci que cela soit à 100% à ma charge ou à 10%.

Je vous remercie.

Kabukiman.


28/02/2021 11:16

Vous êtes victime de la méthode Stemmer dont l’origine de la condamnation est cet arrêt de la Cour administrative de Marseille du 3 juin 1999.

Mais elle ne justifie pas la copropriété horizontale dans laquelle l’on n’est pas propriétaire de son terrain le but de l’arrêt est de faire cesser le laxisme des Maires à accorder des permis de construire contraires aux règles d’urbanisme sur les lotissements.

Cette condamnation été confirmée par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 24 janvier 2008 en plus de rendre invendable un tel « lot ».

Cette même Cour d’appel d’Aix en Provence le 14 décembre 2010 affine ce qu’est la méthode Stemmer et réitère sa condamnation de que de tels « lots » sont invendable et ajoutant :


De surcroît qu'en soutenant à tort que les actes de ventes plaçaient réellement les divers 'acquéreurs des lots' encore qualifiés de co-indivisaires ({sic}) sous le régime de la copropriété, alors qu'il ne pouvait ignorer en tant que professionnel du droit que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose l'existence de parties de bâtiments et de terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminée, maître M. a personnellement manqué à son obligation de conseil et de sécurité juridique qui s'impose à tout officier ministériel, et engagé sa responsabilité comme justement retenu par le premier juge, dans le cadre du partage contractuellement prévu dans chaque acte de vente.


Mais précédemment le 27 octobre 1993 le Conseil d’État (n° 110375) avait déjà caractérisée la copropriété horizontale :


Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R.315-1 du code de l'urbanisme : "Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété" ; que M. X... a acquis le 18 juillet 1980 le lot de copropriété n° 36, correspondant à 256,41 dix-millièmes de l'ensemble du domaine immobilier ; qu'il résulte clairement du règlement de copropriété que les copropriétaires ont la propriété indivise de l'ensemble des parties communes ; que chacun des copropriétaires dispose, toutefois, sur le terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la maison individuelle à construire, la partie privative de la copropriété ; que cette division de terrain en vue de l'implantation d'un bâtiment relève des dispositions de l'article R.315-1 précité ;


Le 8 avril 1999 le Conseil d’État (n° 171946) enfonce un peu plus le clou :


Considérant qu'il n'est pas sérieusement contesté qu'à la date à laquelle le permis de construire a été délivré, l'ensemble immobilier projeté devait être ultérieurement régi par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu'un tel régime comporte une division en parties affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, chacun d'eux disposant d'un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant ; qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan topographique, que les chalets devaient être implantés sur des parcelles de terrains qui devaient faire l'objet d'une attribution privative


Et le 9 avril 2014 le Conseil d’État (n° 338363) l’enfonce entièrement :


Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, notamment de l'imprimé-type de la demande de permis de construire et de la notice jointe à cette demande, qu'une partie des constructions autorisées par le permis attaqué est destinée à être vendue et que " la gestion du sol sera celle d'une copropriété horizontale " ; qu'un tel régime comporte une division en parties affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, chacun d'eux disposant d'un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant


Donc dans une copropriété horizontale le lot formé par le terrain et la maison qui y est édifiée est une partie privative ou plutôt le terrain est une partie privative ainsi que tout ce qui s’y attache (la maison) ou s’y incorpore par droit d’accession (article 546 du Code civil).

Votre problème c’est que le sol serait soi-disant commun (partie commune), alors qu’il est collectif au même titre qu’un bâtiment collectif dans une copropriété verticale, ce qui reviendrait à dire que l’immeuble auquel s’applique l’état descriptif de division (le terrain collectif) ne comprendrait aucune partie privative.

Dans l’état actuel des choses, si ensembles et à l’unanimité vous ne décidez pas de modifier l’EDD et le RdC, s’il existe, vous allez vous renvoyer la balle : vous en avançant, parce que ça vous arrange, que le terrain est une partie commune et les autres soi-disant coindivisaires que comme vous en auriez soi-disant seulement la jouissance c’est à vous de payer les travaux.

Mais avant de vous chamailler il faudrait les informer que votre soi-disant copropriété est une arnaque et que les lots sont devenus invendables.
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Par respect pour ceux qui posent correctement une question (alinéa 6 du point 4.2.2 des CGU concernant la participation au forum juridique) notre engagement nous impose (alinéas 1 et 3) de répondre, dans la mesure du possible, légalement en indiquant les fondements juridiques ; ce qui implique que de simples avis opposés et contraires, à ce qui précède, non étayés peuvent être constatés et dénoncés (alinéa 4) et ne peuvent être que les œuvres de trolls.

01/03/2021 22:24


Vous avez acheté votre lot il y a dix ans, c’est la preuve qu’il n’était pas invendable, et il ne l’est pas devenu depuis.


Légalement invendable mais il existe toujours des notaires qui ne respectent pas la loi : j'ai donné le lien de deux exemples.

Le permis de construire est illégal car la jurisprudence est rétroactive !

Je vois que Yukiko est dans sa bulle et ignore la jurisprudence administrative ; en fait elle est au-dessus !

Elle ne sait pas quel est le but initial de l'article 43 !

Discussion de la loi lors de la séance du 22 avril 1965 à l’assemblée nationale :


Mme la présidente. « Art. 37. — La présente loi sera applicable aux immeubles et ensembles immobiliers définis et visés à son article 1er dans un délai que fixera le règlement d'administration publique prévu à l'article38 ci-dessous.

« Toutes conventions et tous règlements de copropriété seront nuls ou, s'ils sont antérieurs à ladite date, cesseront d'avoir effet dans la mesure où ils sont contraires aux dispositions des articles 3 à 12, 14 à 31 et 36, et à celles des dispositions du règlement d'administration publique qui seront prises pour l'application desdits articles.

« Les délais prévus à l'article 36 ci-dessus courront à partir de l'entrée en vigueur de la présente loi. »

Le Gouvernement a présenté un amendement n° 81 qui tend à rédiger ainsi cet article :

« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 3terà 12, 14 à 31 et 36, et à celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites. »

La parole est à M. le garde des sceaux.

M. le garde des sceaux. Cet amendement apporte deux sortes de modifications au texte du projet de loi.

La première a trait à la date de mise en vigueur des dispositions nouvelles.

La seconde vise la sanction des clauses des conventions et spécialement des règlements de copropriété, qui seraient en contradiction avec certaines dispositions de la loi. En outre, l'article 37 du projet de loi subordonnait l'entrée en vigueur de l'ensemble des dispositions nouvelles à l'intervention d'un règlement d'administration publique, et encore celui-ci ne devait-il pas suffire. Il devait fixer un délai au terme duquel l'ensemble des dispositions législatives et réglementaires seraient entrées en vigueur.

La commission avait déjà proposé une amélioration en fixant elle-même le délai qui s'ouvrait à la publication du règlement d'administration publique.

À la réflexion, il est apparu que bon nombre des dispositions du projet de loi pouvaient d'ores et déjà s'appliquer sans que le règlement d'administration publique soit encore intervenu.

Dans ces conditions, l'amendement que je défends maintenant par prétérition écarte les clauses qui auraient pour effet de retarder l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, de telle sorte que, dès la promulgation de celle-ci, celles de ses dispositions qui sont applicables en l'absence de règlement d'administration publique puissent immédiatement s'appliquer. Il en sera ainsi, par exemple, des dispositions relatives aux travaux à l'exécution desquels la majorité de l'assemblée d'un syndicat se sera opposée.

Enfin, l'article 37 du projet de loi prévoyait que, en cas d'inclusion de toute clause de convention et de tout règlement de copropriété contraires aux articles 3 à 12,14à 31 et36,la sanction serait la nullité de la convention ou du règlement de copropriété.

Une telle sanction ne semble ni pratique, ni bien appropriée et nous avons estimé préférable de restreindre la nullité aux seules clauses contraires aux dispositions de la loi, en les réputant non écrites, le surplus de la convention pouvant au contraire subsister.


En fait cet article 37 est devenu l’article 43 dans la version initiale parue au Journal Officiel :


Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 17, 19 à 37 et 42, et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.


L’on constatera que seul le fond des articles 2 et 3 n’a pas évolué, ils sont restés originels, contrairement aux 1, 4 et 5.

À la promulgation de la loi les articles immédiatement applicables, hors le 18, les 38 à 41, étaient ceux qui définissaient « la copropriété ».

Pour l’article 2 : Un appartement, composant un lot, est une partie de bâtiment réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé (acte de vente) ; c’est une partie privative propriété exclusive de ce dernier ; pour Yukiko cela s’appelle une disposition supplétive !

Pour l’article 3 (qui énumère ce que peut être une partie communes) : Les éléments d’équipements communs affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux sont des parties communes qui sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; pour Yukiko cela s’appelle une disposition supplétive… et s’appliquerait donc aussi au sol... pas sûr !

Elle cite l’article 43 actuel de la loi :


Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.


Elle en conclut


Il s’en déduit que les articles 2 et 3 sont bien supplétif. De toute façon, l’article 3 mentionne le sol comme partie commune. Le sol est partie commune, cela ne fait aucun doute.


Yukiko vient d’être prise en flagrant délit de mauvaise foi !

Pour elle le fait qu’une partie de terrain réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé est une partie privative est supplétif, mais que l’article 3 qui serait lui aussi supplétif ne le serait pas pour le sol !

En fait l’article 2 serait supplétif parce qu’il la gêne pour lui permettre d’élucubrer alors que le sol (toutes les parties de terrain) serait obligatoirement une partie commune et cette disposition ne serait pas supplétive mais d’ordre public pour lui permettre d’élucubrer.

Mais elle ne s’arrête pas en si bon chemin !


La méthode Stemmer, initialement admise par les autorités administratives, a fini par être prohibée.


L’histoire de Villeneuve-Loubet avait débuté en 1997 après la saisie du tribunal administratif de Nice par un groupe de riverains qui s’était élevé contre les turpitudes du Maire qui faisait partie d’un groupe d’élus avides, qui savaient parfaitement ce qu’ils faisaient, de la région PACA, dont était originaire Bernard Stemmer ancien notaire devenu avocat ; cette méthode ayant surtout fait des émules en région parisienne.

Rappel de l’article 315-1 du Code de l’urbanisme contemporain de la méthode Stemmer :


Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrain issus de la dite propriété

L'alinéa précédent s'applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, à l'exclusion toutefois des divisions résultant de partages successoraux ou d'actes assimilés lorsque ces actes n'ont pas pour effet de porter à plus de quatre le nombre des terrains issus de la propriété concernée.


Le premier alinéa ne contient aucune ambiguïté il concerne la division d’un terrain (propriété foncière) en plusieurs terrains, mais il ne précise pas comment cette division doit être faite : avec changement de limite (division parcellaire avec attribution d’une référence cadastrale à chaque nouveau terrain) ou sans changement de limite (état descriptif de division évoqué dans l’article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et définit aux articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955).

Le deuxième alinéa précise que cette division foncière en plusieurs terrains s’applique :

- aux divisions en propriété : mutation à titre gratuit (successions ou donations portant sur plus de quatre terrains issue de la propriété foncière objet de la division foncière) ; mutation à titre onéreux (acte de vente) ; partage entre autres indivisaires ;

- aux divisions en jouissance (location).

Pour rappel l’article 315-1 du Code civil antérieur au 26 juillet 1977 :


Constituent un lotissement [*définition*] au sens du présent chapitre l'opération et le résultat de l'opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire en lots d'une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives en vue de la création d'habitations, de jardins ou d'établissements industriels ou commerciaux.


La législation sur les lotissements n’a jamais variée pour rappeler que cette division foncière fait l’objet d’actes de vente (propriété) ou de location (jouissance) car l’on ne peut avoir sur un bien qu’un droit de propriété ou un simple droit de jouissance (article 543 du Code civil).

Forte de ses élucubrations à faire sa propre jurisprudence et à réécrire la loi Yukiko qui se croit toujours la plus forte vous conseille et vous envoie à l’affrontement, sans bien sûr s'engager à en assumer les conséquences en cas de revers.
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01/03/2021 23:17

Vous n'avez aucune expérience et surtout aucune connaissance sur les lotissements et les règles d'urbanisme ; vous ignorez qui était feu Bernard Stemmer, ses motivations et les magouilles en région PACA pour surdensifier les constructions et la population (impôts).

Le montage, qui est une division déguisée, dont est victime kabukiman c'est la méthode Stemmer ce n'est pas le 315-1 de l'époque de l'arnaque.

En fait ce n'est pas exactement le 315-1 que Stemmer visait mais le R.421-7-1 remplacé actuellement par le R.431-24.
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02/03/2021 09:39

Vous ne connaisez rien en la matière et vous racontez n'importe quoi et son contraire avec la plus parfaite mauvaise foi :

La partie privative d’un lot en copropriété horizontale est la construction.
Puis :

Copropriété horizontale : c’est simplement ce que devient une copropriété comprenant plusieurs bâtiments lorsque chaque bâtiment appartient à un seul propriétaire.
Ce qui signifie que l'on est le propriétaire exclusif de la maison donc de son gros oeuvre qui n'est donc pas une partie commune.

Mais vous ajoutez :

Il s’en déduit que les articles 2 et 3 sont bien supplétif. De toute façon, l’article 3 mentionne le sol comme partie commune. Le sol est partie commune, cela ne fait aucun doute.
Sauf que l'article 3 mentionne le gros oeuvre comme partie commune.

Hors le premier alinéa, l'article 3 est exclusif de la copropriété horizontale.

La copropriété horizontale est décrite dans le II de l'article 1 qui est supplétif s'il n'existe pas une autre organisation ; c'est à dire que la loi du 10 juillet 1965 s'applique pour tout ce qui est commun :


II.-A défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :

A tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.


Les parcelles sont privatives !

Donc si les parcelles sont privatives, par droit d'accession (article 546 du Code civil) tout ce qui est bâti dessus et en tréfonds (maison avec les fondations) est une partie privative.

Article 543 du Code civil :

On peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre.
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02/03/2021 22:29

Bonjour,
Voici ce que j'ai trouvé dans l'état descriptif de division.

"Les parties commune comprennent la totalité du sol y compris celui sur lequel sont édifiées les constructions ainsi que tous les ouvrages de clôture de l'ensemble immobilier ...
La création des voies de dessertes ainsi que l'entretien et la maintenance des parties communes incomberont à chacun des lots par dixième".

Le lot numéro x, comprends une maison avec un dixième indivis
Des parties communes de l'ensemble immobilier.

Merci pour vos réponses memes si vous n'êtes pas d'accord.

Comment dois je procéder pour avancer sur le problème de base.

Dois je faire une proposition de résolution en AG avec présentation de devis? Si c'est le cas, dois je faire venir des entreprises pour obtenir des devis ou est-ce le rôle de la copropriété ?

Dois je écrire au président de la copropriété pour lui demander d'intervenir?

Si une action judiciaire devait être faite sauriez vous me dire comment procéder? Prendre un avocat qui lancera une procédure ? Ou fera-t-il un courrier?

A noter que la copropriété est gérée bénévolement.


Je vous remercie
Kabukiman

03/03/2021 10:36

Vous avez raison de revenir sur l'origine du sujet, pour remettre les pendules à l'heure, après la polémique (habituelle) instaurée par Yukiko qui délire en plus de se contredire.

Il y a un désaccord total. Vous avez acheté votre lot il y a dix ans, c’est la preuve qu’il n’était pas invendable, et il ne l’est pas devenu depuis. Comme vous ne donnez aucun détail sur l’origine du lotissement il est impossible d’affirmer que les permis de construire étaient illégaux.
Vous êtes bien un lotissement puisque d'après vos dires l'on peut en déduire qu'il comporte plus de cinq lots.

Il existe deux cas : le premier se sont les acquéruers qui font édifier les maisons ; le second c'est le lotisseur qui s'en charge.

Premier cas article R.315-1 du Code de l'urbanisme :

Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété. Est également soumise à autorisation de lotir prévue par le présent chapitre l'opération de remembrement menée par une association foncière urbaine libre régie par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et par le chapitre II du titre II du présent livre, lorsque le plan de remembrement délimite plus de deux lots.
Complété par article R.315-3 :

La création d'un lotissement est subordonnée à une autorisation délivrée dans les conditions définies au présent chapitre.
... et par R.315-4 :


La demande d'autorisation de lotir est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à réaliser l'opération sur le terrain.

La demande précise l'identité et l'adresse du demandeur, la situation et la superficie du terrain, le nombre maximum de lots, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale dont la construction est envisagée dans l'ensemble du lotissement et l'identité du propriétaire au cas où celui-ci n'est pas l'auteur de la demande.


... et par R.315-5 :


Le dossier joint à la demande est constitué des pièces ci-après :

a) Une note exposant l'opération, précisant ses objectifs et indiquant les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans le site, le respect de l'environnement et la qualité de l'architecture et pour répondre aux besoins en équipements publics ou privés découlant de l'opération projetée ;

b) Le plan de situation du terrain notamment par rapport à l'agglomération ;

c) Un plan de l'état actuel du terrain à lotir et de ses abords faisant apparaître les constructions et les plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain, ainsi que, dans le cas où la demande d'autorisation ne concerne pas la totalité de la propriété, la partie que l'auteur de la demande entend ne pas incorporer au lotissement ;

d) Un plan définissant la composition d'ensemble du projet et faisant apparaître la répartition prévue entre les terrains réservés à des équipements ou des usages collectifs et les terrains destinés à une utilisation privative, ainsi que les plantations à conserver ou à créer, ce plan pouvant se présenter sous la forme d'un plan de masse et pouvant également faire apparaître la division parcellaire :

e) Un projet de règlement, s'il est envisagé d'apporter des compléments aux règles d'urbanisme en vigueur ;

f) Si des travaux d'équipement internes aux lotissements sont prévus, un programme et des plans desdits travaux indiquant les caractéristiques des ouvrages à réaliser et les conditions de leur réalisation, notamment le tracé des voies, l'implantation des équipements et leurs modalités de raccordement aux bâtiments dont l'édification est prévue ;

g) S'il y a lieu, une copie de la lettre par laquelle l'autorité compétente fait connaître au demandeur que son dossier de demande d'autorisation de coupe ou d'abattage et, le cas échéant, d'autorisation de défrichement est complet ;

h) L'étude d'impact définie à l'article R. 122-3 du code de l'environnement, lorsque l'opération est située en dehors d'une commune ou partie de commune dotée d'un plan local d'urbanisme rendu public ou approuvé et permet la construction d'une surface hors oeuvre nette de 3 000 mètres carrés ou plus ;

i) S'il est prévu une réalisation par tranches, les conditions et modalités d'exécution des travaux ;

j) Le cas échéant, une attestation de la garantie à fournir en application de l'article R. 315-33.


... et R.315-6 :


Dans le cas où des équipements communs sont prévus, le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 315-7, complété par les pièces annexes suivantes :

a) L'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public ;

b) les statuts de l'association syndicale comprenant au moins les dispositions énumérées à l'article R. 315-8 ;

c) L'engagement du lotisseur de provoquer la réunion d'une assemblée de l'association syndicale dans le mois suivant l'attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l'année suivant l'attribution du premier lot, afin de substituer à l'organe d'administration provisoire de l'association un organe désigné par cette assemblée.


... et R.315-7 :


Les dispositions de l'article R. 315-6 ne sont pas applicables si le nombre de lots destinés à l'implantation des bâtiments n'étant pas supérieur à cinq, le lotisseur s'engage à ce que les équipements communs soient attribués en propriété divise ou indivise aux acquéreurs de lots.

Il en est de même si le lotisseur justifie de la conclusion avec une personne morale de droit public d'une convention prévoyant le transfert dans le domaine de cette personne morale de la totalité des équipements communs une fois les travaux achevés.


... et R.315-8 :


Les statuts de l'association syndicale mentionnée à l'article R. 315-6 doivent prévoir *contenu* :

a) Que seuls le lotisseur et les membres de l'association attributaires des lots qui ont donné lieu à l'obtention du certificat prévu au a ou au b de l'article R. 315-36 participeront aux dépenses de gestion des équipements communs ;

b) Que l'association a notamment pour objet l'acquisition, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs ainsi que leur cession éventuelle à une personne morale de droit public ;

c) Les modalités de la désignation des organes de l'association et leur rôle aussi longtemps que l'organe d'administration de l'association n'a pas été désigné en application des dispositions de l'article R. 315-6 (c) ;

d) La possibilité pour tout attributaire de lot de provoquer, par ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance, la réunion d'une assemblée générale si le lotisseur n'a pas respecté l'engagement prévu à l'article R. 315-6 (c).


... et R.315-9 :


S'il en est prévu un, le cahier des charges du lotissement est joint pour information au dossier présenté à l'appui de la demande.

Ce document contractuel ainsi que les statuts de l'association syndicale ne sont pas soumis à l'approbation de l'autorité compétente.


... et R.315-10 :

La demande d'autorisation de lotir et le dossier qui l'accompagne sont établis en cinq exemplaires.
... et( R.315-11 :


Tous les exemplaires de la demande et du dossier d'autorisation de lotir sont adressés par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal au maire de la commune dans laquelle le lotissement doit être réalisé, ou déposés contre décharge à la mairie.

Le maire affecte un numéro d'enregistrement à la demande dans des conditions prévues par arrêté du ministre chargé de l'urbanisme.

Les exemplaires de la demande et du dossier d'autorisation de lotir font l'objet des transmissions prévues à l'article L. 421-2-3. Toutefois, dans les cas où les autorisations et les actes relatifs au lotissement ne sont pas délivrés au nom de l'Etat, seul le formulaire de demande est transmis au préfet sauf lorsque les travaux sont situés à l'intérieur d'une zone délimitée dans les conditions prévues à l'article 5 du décret n° 2004-490 du 3 juin 2004 relatif aux procédures administratives et financières en matière d'archéologie préventive et portant le cas échéant sur des emprises au sol excédant le seuil fixé dans l'arrêté définissant la zone.

Dans les quinze jours qui suivent le dépôt de la demande et pendant la durée d'instruction de celle-ci, le maire procède à l'affichage en mairie d'un avis de dépôt de demande d'autorisation de lotir comprenant les mentions suivantes : nom du demandeur, numéro et date d'enregistrement de la demande, adresse et superficie du terrain, surface hors oeuvre nette maximale à construire sur l'ensemble du lotissement, nombre de lots projetés, destination du lotissement.


... et R.315-15 :


Si le dossier est complet, l'autorité compétente pour statuer fait connaître au demandeur, dans les quinze jours de la réception de la demande en mairie, par une lettre de notification adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal, le numéro d'enregistrement de ladite demande et la date avant laquelle, compte tenu des délais réglementaires d'instruction, la décision devra lui être notifiée, et la faculté qui lui est ouverte, au cas où la notification ne serait pas intervenue à cette date, de saisir l'autorité compétente, en application de l'article R. 315-21. Le délai d'instruction part de la date de la décharge ou de l'avis de réception postal prévus à l'article R. 315-11.


... et R.315-27 :


L'arrêté d'autorisation et, le cas échéant, les pièces annexes sont notifiés au demandeur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal.

L'arrêté d'autorisation est publié au fichier immobilier par les soins de ce dernier, qui doit aviser l'autorité qui l'a délivré de l'accomplissement de cette formalité.


... et R.315-29-1 :


La surface de plancher hors oeuvre nette maximale autorisée est répartie entre les différents lots soit par l'autorité compétente à l'occasion de la délivrance de l'autorisation de lotir, soit par le lotisseur à l'occasion de la vente ou de la location des lots.

Lorsque la répartition est effectuée par le lotisseur, celui-ci fournit aux attributaires de lots, en vue de sa mention dans l'acte de vente ou de location, l'indication de la surface hors oeuvre nette constructible sur le lot.

Lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale autorisée ne peut être supérieure à celle qui résulte de l'application de ce coefficient à la totalité du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de lotir. Elle peut être répartie librement entre les différents lots, sans tenir compte de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie de chaque lot.



Second cas article R.421-7-1 du Code de l'urbanisme :


Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (a) et, le cas échéant, à l'article R. 315-6.


Quel que soit le cas vous avez eu à faire à un margoulin (le lotisseur) et à un incompétent à l'insu de son plen gré (le Maire).

Votre lotissement ne devait pas être une copropriété mais une ASL.

Maintenant pour ce qui est de votre problème, la voie de circulation ne peut exister que s'il existe ce mur de soutènement et il a dû être construit par le lotisseur il fait donc partie de la voie de circulation et vu la magouille sur la création du lotissement il est tout à fait logique que son effondrement en soit le résultat.

Soit vous participez tous à la reconstruction, soit en s'effondrant il bloquera le passage sur le voie de circulation.

Il sera difficile aux autre colotis d'avoir gain de cause devant un tribunal.

Profitez de l'occasion pour leur expliquer la génèse de votre soi-disant copropriété.
__________________________
Par respect pour ceux qui posent correctement une question (alinéa 6 du point 4.2.2 des CGU concernant la participation au forum juridique) notre engagement nous impose (alinéas 1 et 3) de répondre, dans la mesure du possible, légalement en indiquant les fondements juridiques ; ce qui implique que de simples avis opposés et contraires, à ce qui précède, non étayés peuvent être constatés et dénoncés (alinéa 4) et ne peuvent être que les œuvres de trolls.

03/03/2021 13:34

Il serait étonnant qu'en si peu de temps l'ignorante que vous êtes devienne une spécialiste de l'urbanisme en particulier pour la législation sur les lotissements.

Tellement aveuglée par votre besoin de polémiquer que vous en avez occulté l'essentiel de ma conclusion :

Maintenant pour ce qui est de votre problème, la voie de circulation ne peut exister que s'il existe ce mur de soutènement et il a dû être construit par le lotisseur il fait donc partie de la voie de circulation et vu la magouille sur la création du lotissement il est tout à fait logique que son effondrement en soit le résultat.
Votre rodomontade prouve une nouvelle fois que vous n'avez rien compris et que vous n'avez toujours pas intégré les régles d'urbanisme et leur évolution.

La voie de circulation étant obligatoirement une partie commune, le mur de soutènement qui en fait partie est lui aussi obligatoirement une partie commune.

Normalement un juge doit arriver à cette conclusion, non pas que je me mette à sa place mais en tenant compte d'un raisonnement qu'un juge peut avoir au vu de précédents.

Un juge n'invente pas comme vous, il se sert de l'existant.

Les articles R.315-6 et R.315-7 prévoient que la voirie (équipement commun) soit transférée dans le dommaine public, ce qui implique que cette voirie doit être conforme au Code de la voirie routière, dans lequel un mur de soutènement accessoire indispensable en fait partie et son entretien est à la charge du propriétaire de la voirie.
__________________________
Par respect pour ceux qui posent correctement une question (alinéa 6 du point 4.2.2 des CGU concernant la participation au forum juridique) notre engagement nous impose (alinéas 1 et 3) de répondre, dans la mesure du possible, légalement en indiquant les fondements juridiques ; ce qui implique que de simples avis opposés et contraires, à ce qui précède, non étayés peuvent être constatés et dénoncés (alinéa 4) et ne peuvent être que les œuvres de trolls.

03/03/2021 23:26

Je vous ai tendu une perche en faisant référence au Code de la voirie routière, que vous n’avez pas pu prendre à cause de votre ignorance ; et je ferai remarquer que j’ai employé, pour les articles R.315-6 et R315-7 du CU le terme « prévoient » ; le R.315-6 prévoie l’éventualité et le R.315-7 une éventuelle convention prévoyant ; donc à tout moment la voirie peut être transférée dans le domaine public... et il faut en tenir compte s’il est demande, comme rappelé ci-dessous doivent être indiquées dans la demande les caractéristique des voies.

Donc article L.111-1 du CVR (alinéas 1 et 2) :


Le domaine public routier comprend l'ensemble des biens du domaine public de l'Etat, des départements et des communes affectés aux besoins de la circulation terrestre, à l'exception des voies ferrées.

L'État veille à la cohérence et à l'efficacité du réseau routier dans son ensemble ; il veille en particulier à la sécurité, à la cohérence de l'exploitation et de l'information des usagers, à la connaissance statistique des réseaux et des trafics ainsi qu'au maintien, au développement et à la diffusion des règles de l'art.


Donc direction le Code général de la propriété des personnes publiques !

Article L.2111-1 du CG3P :


Sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d'une personne publique mentionnée à l'article L. 1 est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l'usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu'en ce cas ils fassent l'objet d'un aménagement indispensable à l'exécution des missions de ce service public.


Article L.2111-2 du CG3P :


Font également partie du domaine public les biens des personnes publiques mentionnées à l'article L. 1 qui, concourant à l'utilisation d'un bien appartenant au domaine public, en constituent un accessoire indissociable.


Un mur de soutènement concourt à l’utilisation d’une voie de circulation et en constitue donc l’accessoire indispensable.

L’on ne tiendra compte que d’un mur de soutènement construit pour permettre la construction d’une voie de circulation et non pas la construction d’un mur postérieur à la construction de la voie de circulation par le propriétaire d’une parcelle contiguë pour raison personnelles.

Il faut donc rappeler certaines dispositions d’urbanisme.

Article R.315-5 du CU (f) :


Le dossier joint à la demande est constitué des pièces ci-après :

f) Si des travaux d'équipement internes aux lotissements sont prévus, un programme et des plans desdits travaux indiquant les caractéristiques des ouvrages à réaliser et les conditions de leur réalisation, notamment le tracé des voies, l'implantation des équipements et leurs modalités de raccordement aux bâtiments dont l'édification est prévue ;


Article R.315-6 du CU (a) :


Dans le cas où des équipements communs sont prévus, le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 315-7, complété par les pièces annexes suivantes :

a) L'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public ;


Article R.315-7 du CU (alinéa 1) :


Les dispositions de l'article R. 315-6 ne sont pas applicables… si le lotisseur justifie de la conclusion avec une personne morale de droit public d'une convention prévoyant le transfert dans le domaine de cette personne morale de la totalité des équipements communs une fois les travaux achevés.


La voirie étant un équipement commune peut être transférée que dans le domaine public d’une personne publique et je renvoie au (f) de l’article R.315-5 du CU et en particulier sur « le tracé des voies » devant prévoir un mur de soutènement à l’aplomb d’une voie pour éviter « la chute de matériaux qui pourraient provenir des fonds qui la surplombent ».

Donc si la voirie est transférée dans le domaine public d’une personne morale le mur de soutènement en tant qui en constitue l’accessoire indispensable pour éviter « la chute de matériaux qui pourraient provenir des fonds qui la surplombent » !

Donc quel que soit le cas de figure si litige il y a, et comme dans l’acte notarié fait la différence entre le sol et les parties communes, et que le mur de soutènement n'est pas dans l'acte de vente, la voirie qui est une partie commune pouvant être transférée dans le domaine public communal, le mur de soutènement à l’aplomb indispensable pour éviter « la chute de matériaux qui pourraient provenir des fonds qui la surplombent » ne peut être qu’une partie commune indissociable de la voirie qu’il protège pouvant lui aussi être transféré dans le domaine public communal.

Comme pour Yukiko bien que l’article 3 soit supplétif cela ne s’appliquerait pas pour le sol, mais dans ce cas-là qu’est-ce que le sol ?

Je reprends l’alinéa qui y fait référence :


le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;


Le sol et les voies d’accès sont deux choses distinctes ; les voies l’on sait ce que c’est, les cours aussi ainsi que les parcs et jardins ; ne reste plus que le terrain d’assise des constructions qui serait à jouissance privative d’après Yukiko ; donc le mur de soutènement, si l’on suit toujours le raisonnement de Yukiko, ne peut pas être à jouissance privative.

Mais je remarque que Yukiko a immédiatement sauté sur l’occasion pour créer une nouvelle polémique concernant le fait que dans tous les cas un mur de soutènement est indissociable de la voirie qu’il protège.

J'éviterai donc de parler du premier alinéa de l'article 10 de la loi, si l'on veut mettre un mur de soutènement, à une voie utile à tous, à la seule charge du propriétaire du lot contigu (règle de droit privé).
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Par respect pour ceux qui posent correctement une question (alinéa 6 du point 4.2.2 des CGU concernant la participation au forum juridique) notre engagement nous impose (alinéas 1 et 3) de répondre, dans la mesure du possible, légalement en indiquant les fondements juridiques ; ce qui implique que de simples avis opposés et contraires, à ce qui précède, non étayés peuvent être constatés et dénoncés (alinéa 4) et ne peuvent être que les œuvres de trolls.

04/03/2021 16:14

Notre copropriété devenue ASL, en 2015, après le consentement écrit et unanime de chaque copropriétaire.

Préalablement, il y a trente-cinq ans, la mairie avait accepté de reprendre la voirie ainsi que les caniveaux, éléments accessoires indispensables.

Restait comme éléments communs des venelles, ou allée piétonnes, qui permettaient de se déplacer à l'intérieur du lotissement, mais qui étant d'accès libre permettaient aux tiers d'éviter de faire un détour.

Comme nous avions et avons toujours de bonnes relations avec la Mairie elle a accepté le transfert dans son domaine public.

Donc évitez d'ironiser alors que vous ne savez pas comment se déroule un transfert de voies dans le domaine public d'une personne publique.

En bonus, il se trouve que suite au transfert de la voirie, la Mairie s'est aperçu que dans le périmètre du lotissement existait des fossés contigus à la voirie communale existante ; comme étant considérés élément accessoires indispensables à la voirie (écoulement des eaux) ces derniers ont été aussi transférés.

Je précise que je suis propriétaire que depuis 1996, les transferts de la voirie et des caniveaux puis des fossés ont été traités par un syndic professionnel et en 2001 nous sommes passés en syndicat coopératif (j'ai déjà évoqué dans un autre topic comment nous avons pu faire admettre à notre notaire que nous étions bien propriétaire de notre terrain et non pas de simples usagers/preneurs avec un simple droit de jouissance).
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Par respect pour ceux qui posent correctement une question (alinéa 6 du point 4.2.2 des CGU concernant la participation au forum juridique) notre engagement nous impose (alinéas 1 et 3) de répondre, dans la mesure du possible, légalement en indiquant les fondements juridiques ; ce qui implique que de simples avis opposés et contraires, à ce qui précède, non étayés peuvent être constatés et dénoncés (alinéa 4) et ne peuvent être que les œuvres de trolls.

04/03/2021 17:13

Beatles dit :

"Je précise que je suis propriétaire que depuis 1996, les transferts de la voirie et des caniveaux puis des fossés ont été traités par un syndic professionnel et en 2001 nous sommes passés en syndicat coopératif"

Amusant et instructif quand on sait que Beatles ricanait il y a deux mois avec le troll alain.frenchman en prétendant que les syndicats coopératifs de copropriétaires n'existaient pas (non sans m'injurier au passage, pour des motifs sans doute pas forcément défendables)...

De la même manière, à la même époque, il a fait une erreur ridicule sur le sigle de la CGL, en la confondant avec la Confederazione Generale del Lavoro, tout cela pour semer la polémique (avec des relents fascisants, en plus), avant, quelques semaines plus tard, de se souvenir du fait que la Confédération Générale du Logement siégeait à la CRC, et de tirer argument de cette présence pour tenter de faire taire Yukiko...

Et ensuite, Beatles ose prétendre que Yukiko se contredit, entre autres invectives inacceptables...

Yukiko a donc bien raison de dire :

"Beatles, hâbleur expert auto-proclamé propose courageusement derrière l'anonymat de son clavier à celui qui cherche une solution à son problème de se tirer une balle dans le pied"

Beatles, dans son pied de page, indique :

"notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance"

Chacun peut juger de la concision et de la précision des interventions de Beatles qui tente d'ensevelir ses contradicteurs sous un torrent de propos hors sujet (non sans envoyer des noms d'oiseaux à toute personne qui ose le contredire). Quant à la suffisance, elle consiste à se faire passer pour un expert sans dire son nom ou à parler au nom de la CGL sans justifier de son identité.

Maintenant, c'est à kabukiman de juger ce qui lui sera utile ou pas. Pourra-t-il recueillir l'assentiment écrit de tous les autres copropriétaires pour la transformation en ASL (dans un contexte déjà conflictuel) ? Quelles seront les modalités de cette éventuelle transformation ? La commune est-elle d'accord pour intégrer à son domaine public des voies ?

04/03/2021 20:47

Ce billet, très vif, répondait à un billet odieux de Beatles du 04 mars 2021 qui a depuis été, à juste titre, retiré par les modérateurs. Inutile de débattre par rapport à un élément retiré.

06/03/2021 13:56

Pour répondre à la question de Kabukiman, Yukiko a raison, comme de coutume. Si les choses s'enveniment dans le syndicat des copropriétaires de Kabukiman et qu'une administration provisoire était mise en place, les données du problèmes changeraient sans doute, mais il ne faut pas le souhaiter.

06/03/2021 22:53

Récemment, Beatles a impliqué que son billet auquel je répondais le 04 mars 2021 à 20 h 45 a été retiré mais pas de son fait. Autant pour moi, mais je ne pouvais pas deviner que les modérateurs étaient intervenus, à raison d'ailleurs.

Concernant Beatles, je l'invite donc à ne plus m'injurier ni à émettre le moindre avis sur moi personnellement. A cette condition, je passe l'éponge, même si je n'en pense pas moins sur les motifs de ses attaques.

J'émets deux réserves à ce pardon.

L'une concerne l'attaque menée avec le troll alain.frenchman. Les poursuites ne sont plus forcément entre mes mains. Quand un éditeur a été victime, c'est lui qui juge alors de l'opportunité de déposer plainte.

La deuxième réserve concerne mon blog CGL établi sous la direction de l'union régionale. Toute critique à propos de ce blog portée contre moi et non contre ceux qui me donnent des ordres aurait de curieux relents. Beatles ne peut pas nier qu'il a versé dans ce travers. A la moindre récidive, le président de la CGL risque de lui faire regretter ses égarements.

Par contre, Beatles garde la possibilité de dire que les idées de la CGL en bloc, et celles de l'union régionale Bretagne-Pays de la Loire en particulier, ne tiennent pas debout. C'est parfaitement son droit, évidemment. Il ne nous aime pas et on s'en moque (voire en s'en réjouit).

D'ailleurs, sur la copropriété coopérative, si Beatles avait lu mes écrits publiés, il saurait que je partage ses vives réserves. Comme quoi...

10/03/2021 16:25

Bonjour à vous,

je m'étais absenté quelques temps. Tout d'abord merci pour vos apports, même si les échanges ont été vifs mais j'ai obtenu plus d'informations en quelques jours que je n'ai pu en avoir en quelques années.

Comme il y a un gros désaccord entre vous et que vous n'apportez pas de réponse commune, je fais le parallèle entre ma vision et celle des autres copropriétaires (en tout cas une partie).

... Le Désaccord ...

Donc, pour procéder dans l'autres des choses et en analysant vos écrits, voici ce que je ferai:

1- Je fais venir plusieures entreprises et je fais faire des devis (au moins 3)

Question 1: N'est ce pas le rôle du responsable de copropriété ?

2- Je demande de mettre la proposition de résolution à l'ordre du jour en exposant les devis et en décrivant au mieux les actions à entreprendre.

Question 2: A partir de quel moment la résolution est-elle adoptée pour ce type de travaux :"majorité relative" ou "majorité absolue" ou "majorité à l'unanimité" ?

Si la résolution est adoptée: pas de problème ... je n'ai plus de question... il y a juste à trouver le budget.

Si la résolution, n'est pas adoptée...

3- et donc le désaccord écrit dans le compte rendu de l'AG et la résolution n'est pas adoptée.

Question 3.1 : Faut-il que je fasse intervenir un avocat directement qui avisera pour les suites à donner ... comme aller au tribunal ou faire une conciliation ...?

Question 3.2 : Faut-il que je fasse autrement comme écrire une lettre Recommandée au gestionnaire de la copropriété AVANT de faire intervenir un avocat ?

4- Question "qui est un peu bête et qui ne fera rien avancer" (c'est un peu la situation actuellement) :
- On (moi ou les copropriétaires) laisse en l'état la situation et le mur s'écroule. Conséquences : je perd une partie du terrain, le terrain n'est plus sécurisé et la voie est en partie bloquée.

Question 4.1: peut-on se retourner contre moi pour n'avoir rien fait ou rien entrepris?



Merci pour vos réponses ou si vous avez d'autres propositions...



Kabukiman

10/03/2021 18:48

Relisez toutes mes interventions.

Je vous ai déjà expliqué pourquoi l’entretien et la réparation du mur de soutènement ne vous reviennent pas, mais au propriétaire du mur qui ne peut-être qu’une partie commune, donc le syndicat ; l’utilité de ce mur étant d’éviter la chute de matériaux qui pourraient provenir du lot surplombant la voie.

Ce mur ne peut pas être une partie commune à jouissance privative puisqu’il ne fait pas l’objet d’un « titre » soit dans l’acte de vente ou le règlement de copropriété (article 6-4).

C’est cette explication, en tant que dernière tentative, que je vous conseille de donner aux autres colotis pour justifier votre refus de financer à vous seul le coût des travaux de remise en état.

J’ai précise qu’un juge, qui lui n’invente rien, se servira de l’existant pour dire que la réparation incombe bien au syndicat.

L’explication :

Quel que soit le cas de figure si litige il y a, et comme l’acte notarié fait la différence entre le sol et les parties communes, et que le mur de soutènement n'est pas dans l'acte de vente, la voirie qui est une partie commune pouvant être transférée dans le domaine public communal, le mur de soutènement à l’aplomb indispensable pour éviter « la chute de matériaux qui pourraient provenir des fonds qui la surplombent » ne peut être qu’une partie commune indissociable de la voirie qu’il protège pouvant lui aussi être transféré dans le domaine public communal.

Et de préciser en cas de « passage » devant les tribunaux :

Normalement un juge doit arriver à cette conclusion, non pas que je me mette à sa place mais en tenant compte d'un raisonnement qu'un juge peut avoir au vu de précédents.

Un juge n'invente pas il se sert de l'existant (Conseil d’État ; 15 avril 2015 ; n° 369339)
__________________________
Par respect pour ceux qui posent correctement une question (alinéa 6 du point 4.2.2 des CGU concernant la participation au forum juridique) notre engagement nous impose (alinéas 1 et 3) de répondre, dans la mesure du possible, légalement en indiquant les fondements juridiques ; ce qui implique que de simples avis opposés et contraires, à ce qui précède, non étayés peuvent être constatés et dénoncés (alinéa 4) et ne peuvent être que les œuvres de trolls.

11/03/2021 10:24

Vous faites une mauvaise interprétation concernant nom rappel sur l'existant.

Je dis, si vous reprenez sérieusement le contenu de mes interventions, que cet existant permet de dire à quoi sert un mur de soutènement, à l'aplomb d'une voie, ou quelle est son utilité :

... un mur situé à l'aplomb d'une voie publique et dont la présence évite la chute de matériaux qui pourraient provenir des fonds qui la surplombent doit être regardé comme un accessoire de la voie publique, même s'il a aussi pour fonction de maintenir les terres des parcelles qui la bordent ;
Et qui ne fait pas l'objet d'un titre (acte de vente ou règlement de copropriété dont je cite l'article 6-4) :

Considérant qu'en l'absence de titre en attribuant la propriété aux propriétaires des parcelles en bordure desquelles il est édifié ou à des tiers, un mur... (qui précède la première citation).
L'existant étant donc le 2 de l'arrêt du Conseil d'Etat :

2. Considérant qu'en l'absence de titre en attribuant la propriété aux propriétaires des parcelles en bordure desquelles il est édifié ou à des tiers, un mur situé à l'aplomb d'une voie publique et dont la présence évite la chute de matériaux qui pourraient provenir des fonds qui la surplombent doit être regardé comme un accessoire de la voie publique, même s'il a aussi pour fonction de maintenir les terres des parcelles qui la bordent ;
Puisqu'il est question de la copropriété horizontale, le Conseil d'Etat l'a définie comme étant composée de terrains réservés à l'usage de tous les acquéreurs et de terrains réservés à l'usage exclusif de chaque acquéreur, et qu'ils formaient, avec la maison construite ou à construire, les parties privatives ; ce qui signifie que même si la maison n'est pas construite la partie de terrain est une partie privative et que la maison le devient par droit d'accession (article 546 du Code civil).

Donc une partie de terrain réservée à l'usage d'un copropriétaire acquéreur déterminé est une partie privative idem pour la maison (bâtiment) ; soit toutes les parties du bâtiment qu'est une maison individuelle.

En revanche la jurisprudence judiciaire n'a jamais textuellement dit, comme beaucoup voudraient que ça le soit, que la copropriété horizontale plaçait les acquéreurs de lots dans la position d'indivisaires fonciers uniquement propriétaires de leur maison (et encore), ce qui reviendrait à dire qu'ils sont détenteurs d'un droit de construire produit de la division d'un permis de construire unique.

La Cour de cassation rappelle très souvent en visa de ses arrêts, ou dans ses rapports, l'article 2 de la loi, qui n'est donc pas de la roupie de sansonnet comme certains le prétendent :


Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.


Donc, je vais vous citer un exemple ou la justice judiciaire se sert d'un existant de la justice administrative (Cour d’Appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 14 déc. 2010, n° RG 09/08794) :


Sur le fond, après avoir minutieusement exposé dans ses conclusions d'appel en quoi la technique utilisée par son père et lui-même pour valoriser leur parcelle de 3.575 m² en construisant trois bâtiments sur un unique permis de construire et en vendant ensuite trois lots suivant règlement de copropriété et état descriptif de division ne faisait pas appel aux règles de la copropriété horizontale, mais consistait à céder des droits à bâtir selon la méthode dite « STEMMER » à l'époque tolérée, Christian R. conclut pour échapper à sa responsabilité de vendeur retenue par le premier juge sur le fondement de l'article 1602 du Code civil que la méthode utilisée est « un montage complexe qu'il ne pouvait connaître en tant que vendeur profane ».

Ayant avec son père, déposé et obtenu avec l'aide de son architecte un permis de construire le 18 novembre 1997, sur ses parcelles, deux maisons individuelles jumelées et une maison individuelle, avant de procéder au montage juridique à l'aide du règlement de copropriété déposé au rang des minutes de maître Me M, notaire, le 9 avril 1998, Christian R. savait parfaitement, à la seule lecture du certificat d'urbanisme délivré le 20 juin 1996 que les terrains constructibles devaient provenir de la division en deux terrains A et B et qu'en cas de copropriété, une clause de règlement devait prévoir l'entretien des parties communes (page 3, 1er et 2e paragraphes de l'arrêté de permis de construire), de sorte qu'en cédant pour la suite des 'droits à construire' une maison individuelle déjà achevée il ne pouvait ignorer la précarité des droits cédés, ce qui ressort notamment de l'information ainsi délivrée dans les actes de vente.

D’une part, nonobstant d’anciens avis ou décisions publiés entre 1977 et 1989, Maître M. ne peut occulter les nombreuses décisions et recommandations postérieures que le premier juge a parfaitement rappelées alertant le notariat sur le risque juridique encouru par la méthode « Stemmer ». De surcroît qu’en soutenant à tort que les actes de ventes plaçaient réellement les divers « acquéreurs des lots » encore qualifiés de co-indivisaires (sic) sous le régime de la copropriété, alors qu’il ne pouvait ignorer en tant que professionnel du droit que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose l’existence de parties de bâtiments et de terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, Maître M a personnellement manqué à son obligation de conseil et de sécurité juridique qui s’impose à tout officier ministériel, et engagé sa responsabilité comme justement retenu par le premier juge, dans le cadre du partage contractuellement prévu dans chaque acte de vente.


__________________________
Par respect pour ceux qui posent correctement une question (alinéa 6 du point 4.2.2 des CGU concernant la participation au forum juridique) notre engagement nous impose (alinéas 1 et 3) de répondre, dans la mesure du possible, légalement en indiquant les fondements juridiques ; ce qui implique que de simples avis opposés et contraires, à ce qui précède, non étayés peuvent être constatés et dénoncés (alinéa 4) et ne peuvent être que les œuvres de trolls.

11/03/2021 15:07

Bonjour,

il y a 3 ans, j'avais fait faire un premier devis afin d'avoir un avis.

Etant donné que le mur présente des faiblesses sur l'ensemble de la longeur (environ 40M), ce devis était au dessus de 20 000€. Ce que j'avais moi même estimé (autour de 25000€) en prenant des informations sur le prix du béton et autres mains d'oeuvre.
Cela comprenait , la suppression du mur avec évacuation des dechêts, drainage + réalisation du mur de soutainement dans les règles.

Ensuite pour réduire la facture, je pourrai faire un devis sur la partie la plus urgente (à mes yeux) qui pourrait représenter une quinzaine de mètre. Mais à mon sens, cela fragiliserait la totalité de l'ouvrage de ne faire qu'une seule partie.
Il faut que je demande à un professionnel et ensuite le proposer en AG.

Mais dans tous les cas, pour en avoir discuté (houleusement) en AG, je suis pratiquement seul contre le reste.

Il y a ceux qui ne se prononcent pas car en fait , ils ne savent pas.
Ceux qui sont totalement contre et qui crieront plus fort pour se faire entendre.
Et moi, qui suis le plus impacté dans l'histoire.

Bref, que j'ai raison ou que j'ai tort, je pense que nous n'arriverons pas à nous entendre et seul une personne externe compétente pourra débloquer le sujet.

Merci à vous tous et j'espère que vous trouverez une réconciliation.

Kabukiman

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