Lotissement sans ASL en biens indivis

Publié le Vu 2213 fois 23 Par Agneray Francois
22/09/2018 20:55

Bonjour,

J'ai acheté un terrain à bâtir (un lot) en 2016 dans un lotissement de 5 lots. Je suis propriétaire à 100% de mon terrain. Le lotisseur a mis les équipements communs dans une parcelle cadastrée et a cédé ce terrain aux co-lotis sous la forme d'un bien indivis. Nous sommes tous propriétaire de la parcelle commune à hauteur de 1/5.

Aujourd'hui les maisons sont construites et j'aimerai me pencher sur l'administration des équipements communs. Seulement voila je ne comprend pas comment cela doit être géré.

Est-ce que c'est le droit de la copropriété qui s'applique ? Auquel cas comment doit-on convoquer la première assemblée générale pour désigner un syndic de copropriété ?
Est-ce que nous devons déclarer une association syndicale libre (ASL) ? Comment fait-on si un des co-lotis ne veut pas donner son accord ?

Quelqu'un pourrait-il m'éclairer sur ce sujet complexe ?

Merci,
Cordialement

Superviseur

23/09/2018 09:12

Bonjour,

Dans un lotissement déclaré comme tel, l'ASL est nécessaire et aucun colotis ne peut s'y opposer. A 5 colotis, il est assez facile de gérer, sans avoir à passer par un syndic professionnel, avec un Président, un trésorier, un secrétaire, tous bénévoles, choisis parmi les propriétaires et leurs conjoints.

24/09/2018 10:23

Bonjour,

Merci pour votre réponse.

A l'heure actuelle aucune ASL n’existe pour notre lotissement. Il faut donc impérativement que cette structure existe pour pouvoir gérer l’ensemble des équipements.

Qui peut créer cette ASL ? Si aucun colotis ne peut s'y opposer, il n'y à donc pas à avoir le consentement de l'ensemble des propriétaires. Comment le formaliser dans les statuts ?

Merci,
Cordialement

Superviseur

24/09/2018 11:39

Dans un lotissement déclaré comme tel, l'ASL est nécessaire et aucun colotis ne peut s'y opposer.
Bonjour,
Cette phrase peut porter à confusion, car justement, aucun propriétaire n'est obligé d'adhérer à l'ASL quand elle est constituée après l'achat !

24/09/2018 15:00

Re-bonjour et merci pour cette précision.

Je viens de regarder les différents documents à fournir pour déclarer une ASL et cela veut donc dire, d’après ce que je comprends, qu'il faut un consentement écrit de chaque co-lotis.

Mais alors que se passe-t-il si un des propriétaires ne veut pas adhérer à l'ASL ? Peut-on quand même la créer si par exemple un des propriétaire refuse d'adhérer ? Mais alors dans ce cas-là comment faire pour gérer le lotissement sans une ASL ?

Merci pour vos réponses.
Cordialement.

26/09/2018 12:00

Bonjour,

Tout à fait, sauf qu’en attendant vous êtes automatiquement soumis au statut de la copropriété conformément au second alinéa de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 : « À défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. »

Cdt.

26/09/2018 14:21

Bonjour,

Merci beaucoup pour toutes vos réponses.

Mais je me pose encore deux questions :

1. C'est donc le statut de la copropriété qui s'applique pour notre cas, en toute logique il devrait y avoir un syndic de copropriété pour gérer les affaires courantes de gestion or nous n'en avons pas. Dans le cas ou nous choisirions de rester dans ce régime, comment peut-on designer le syndic de copropriété ?
2. Est-il possible pour nous de changer de mode de fonctionnement en passant à l'ASL et ce malgré le fait que le lotisseur n'a pas créé l'association lors de l'aménagement du lotissement ?

Encore une fois merci de m'aider à y voir plus clair sur ces questions complexes.

Cordialement.

27/09/2018 12:12

Bonjour,

Article R442-7 du Code de l’urbanisme :
« Le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 442-8, complété par l'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à la-quelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs. »

Article R442-8 du Code de l’urbanisme :
« Les dispositions de l'article R. 442-7 ne sont pas applicables : lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots ou lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. »

Soit vous avez eu à faire à un lotisseur peu scrupuleux, avec un poil dans la main, qui a eu la flemme de créer une ASL ? Soit il avait prévu leur transfert à la Commune qui aurait refusé et il serait toujours peu scrupuleux, avec un poil dans la main !

Il vous faut donc décider à l’unanimité de créer une ASL et de prévoir dans les statuts un transfert statutaire à l’ASL de la parcelle contenant vos équipements communs (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007500475&fastReqId=814949997&fastPos=1)sans acte notarié (frais proportionnels à leur valeur).

Dans une ASL les droits sont attachés aux fonds (lots), ce qui revient à dire que ce qui est commun appartient aux fonds. Au départ propriétaires indivis de biens nécessaires à l'usage de tous, ces derniers restent bien disponibles à l'usage de tous (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007024433&fastReqId=619547494&fastPos=1).

Des frais proportionnels correspondraient à une auto vente.

Cdt

27/09/2018 15:43

Bonjour,

Je pense que le lotisseur à surtout utilisé la première partie de l'article R442-8 du Code de l'urbanisme :
« Les dispositions de l'article R. 442-7 ne sont pas applicables : lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots »

En effet, le lotisseur a mis les équipements communs dans une parcelle cadastrée et a cédé ce terrain aux co-lotis sous la forme d'un bien indivis. Nous sommes tous propriétaire de la parcelle commune à hauteur de 1/5 pour chaque lot. Je pense même que l'indivision est attachée aux lots.

Mais je vous rejoint sur le fait que le lotisseur est peu scrupuleux car il ne nous a donné aucune consigne ou moyen pour gérer notre lotissement.

Nous allons donc essayer de créer une ASL par nous même avec comme objet la gestion et l'entretien des parties communes se trouvant dans l'indivision. Maintenant le plus dur c'est d'avoir le consentement unanime de tous les propriétaires.
Dans le cas ou nous n'aurions pas le consentement de tous les propriétaires, je ne sais pas comment seront gérer les biens communs.

Je vous remercie pour toutes vos réponses.

Cordialement

02/04/2019 10:18

Bonjour,

Quelques nouvelles concernant la création de l'ASL. Comme je le craignais un des co-lotis fait de la résistance et ne veut pas me rendre le papier de consentement pour l'élaboration de l'association syndicale. J'ai donc 4 signatures sur 5. Nous ne pouvons donc pas monter cette structure.

Nous sommes donc contraint de gérer le lotissement sous la forme d'une copropriété d'après ce que je comprends. Je voudrais donc convoquer une assemblé générale pour pouvoir designer un conseil syndical et élire un président syndic (syndicat coopératif) mais apparemment il faut avoir un règlement de copropriété que nous n'avons pas.

Mes question sont les suivante :

- pouvons-vous quand même monter cette structure sans règlement de copropriété ?
- quelles sont nos autres options pour pouvoir prendre un contrat d'assurance pour les parties communes et gérer les affaires courantes sans structure (contrat EDF, entretiens) ?

Je vous remercie pour toutes vos réponses.

Cordialement

Superviseur

02/04/2019 10:42

Bonjour,

Si j'ai bien compris, cette parcelle est sous le régime de l'indivision (indivision forcée ?). Je ne vois pas pourquoi vous parlez d'une copropriété ?

02/04/2019 11:15

Bonjour,

Votre lotissement doit être antérieur à janvier 2007 et aux dispositions des articles R315-6 et R315-7 du Code de l'urbanisme en vigueur à cette époque.


Article R315-6

Dans le cas où des équipements communs sont prévus, le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 315-7, complété par les pièces annexes suivantes :

a) L'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public ;

b) les statuts de l'association syndicale comprenant au moins les dispositions énumérées à l'article R. 315-8 ;

c) L'engagement du lotisseur de provoquer la réunion d'une assemblée de l'association syndicale dans le mois suivant l'attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l'année suivant l'attribution du premier lot, afin de substituer à l'organe d'administration provisoire de l'association un organe désigné par cette assemblée.

Article R315-7

Les dispositions de l'article R. 315-6 ne sont pas applicables si le nombre de lots destinés à l'implantation des bâtiments n'étant pas supérieur à cinq, le lotisseur s'engage à ce que les équipements communs soient attribués en propriété divise ou indivise aux acquéreurs de lots.

Il en est de même si le lotisseur justifie de la conclusion avec une personne morale de droit public d'une convention prévoyant le transfert dans le domaine de cette personne morale de la totalité des équipements communs une fois les travaux achevés.


Vous n'avez qu'à prévoir une organisation autre que la copropriété (article 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) et autre qu'une ASL.

Cdt.

02/04/2019 17:09

Re-bonjour,

Pour répondre à janus2fr, quand les parties communes d'un lotissement sont une indivision forcée c'est le régime de la copropriété qui s'applique par défaut. Voir question AN :

http://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-87235qe.htm

Pour répondre à beatles, le lotissement date de 2016 et le lotisseur a utilisé l'article R. 442-8 du code de l'urbanisme pour ne pas avoir à créer d'association syndicale. Les parties communes ont donc été attribués en propriété indivise à l'ensemble des 5 co-lotis (1/5 par lot). Je vous met en lien l'article sur legifrance :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006819512&cidTexte=LEGITEXT000006074075&dateTexte=20071001&categorieLien=id

Beatles quand vous dites :


Vous n'avez qu'à prévoir une organisation autre que la copropriété (article 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) et autre qu'une ASL.


A quoi pensez-vous ? Quelle autre organisation peut-on utiliser ? Je ne comprends pas bien ou vous voulez en venir ou comment faire. Pouvez-vous m'éclairer ?

Merci de vos réponses !

Cordialement

02/04/2019 18:11

Un notaire peut vous donner un exemple (http://legalnewsnotaires.fr/index.php?option=com_content&view=article&id=82998&catid=946:gestion-immobiliere&Itemid=446).

De toute façon il faurait dire au récalcitrant que le statut de la copropriété coûte beaucoup plus cher en gestion que toute autre organisation sans compter la lourdeur (covocation ; AG ; PV d'AG ; et j'en passe).

02/04/2019 18:35

Je suis parfaitement conscient que notre meilleur option est l'ASL mais c'est dificile de faire comprendre à des gens qui ne veulent rien comprendre :(

Par contre auriez-vous des exemples d'organisation différentes ? Est-ce que nous pouvons par exemple gérer les parties communes comme un bien indivis en nommant un mandataire parmis les copropriétaires pour gérer les affaire courantes ?

Merci,

Cordialement

02/04/2019 18:59

Tout à fait !

Il suffit de le proposer au récalcitrant avec comme argument que, pour la gestion, cela ne lui coutera rien, qu'il n'aura rien à faire et que cela ne changera rien à ses habitudes..

02/04/2019 19:26

Mais si je comprend bien pour nommer un mandataire nous n'avons pas besoin de l'unanimité ?
J'ai regardé rapidement sur internet et il est expliqué qu'il faut la majorité des 2/3 et donc pas besoin du recalcitrant puisque que nous sommes 4/5 à être d'accord :

https://www.legavox.fr/blog/maitre-anthony-bem/gestion-administration-biens-indivis-mandataire-6342.htm

Donc si nous choisisons de mettre en place un mandat général d'administration et ce que cela veut dire que le statut de la copropriété ne s'applique plus ? (En référence au lien que vous m'avez transmis tout à l'heure) :

http://legalnewsnotaires.fr/index.php?option=com_content&view=article&id=82998&catid=946:gestion-immobiliere&Itemid=446

Merci vraiment pour votre aide !

02/04/2019 20:40

Je ne devrai pas vous dire ce qui suit, mais comme le législateur, postérieurement à la présidentielle de 2007, a permis aux administrateurs de biens de se sucrer sur le dos des colotis en les exemptant de céer une ASL, pour mettre en place des syndics professionnels, je le ferai quant même.

Votre lot commun est en indivision forcée qui est exclusive de l'indivision de droit commun régie par les article 815 et suivants et 1873-1 et suivants du Code civil (Cour de cassation ; 11 décembre 2007 ; pourvoi n° 06-16642).

Mais comme les professionnels du droit snobent la jurisprudence, qu'ils ont obligation de suivre, nous n'allons pas les contredire.

Appliquez donc, sans retenue et sans état d'âme, les articles 815-2 et 815-3 du Code civil... avec l'aval d'un notaire.

02/04/2019 21:16

Les copropriétaires se réunissent le 13 avril prochain pour une réunion informelle. Je vais donc proposer cette solution et proposer aussi que nous nous rapprochions du notaire qui nous a vendue le lotissement pour confirmer cette solution.

Par contre se que je trouve hallucinant c'est que le législateur accepte la création de lotissement sans ASL mais ne donne aucun autre cadre juridique pour gérer le bien. Ce qui veut dire que le régime par défaut s'appliquer (copropriété). Mais alors est-ce que le notaire n'était pas censé nous avertir de cela ? Est-ce que la première assemblé générale ne devait pas être convoqué par le promoteur ? Est-ce que le règlement de copropriété ne devait pas nous être remis par le notaire le jour de la vente ?

Je ne sais pas si il existe des cas similaires au notre.

En tous les cas merci pour vos réponses !

Cordialement

05/04/2019 13:37

Bonjour,

Nous sommes dans le même cas et dans le même flou.

Le permis d'aménager 11 lots à été délivré par la mairie avec en conditions la création d'une ASL

or le lotisseur n'a rien fait sous pretexte qu'il avait une accord avec la mairie pour la rétrocéssion de la voirie

(accord oral bien sur ce que nous avons tous cru)

Sauf que la municipalité à changer en 2014 et que la mairie ne veut rien entendre à la rétrocéssion car la voirie n'est pas en enrobé mais en bi-couche et qu'il n'y a aucun éclairage (non exiger au cahier des charges)

pour l'instant les parties communes ne sont pas gérées et nous ne savons même pas à qui elles appartiennent

les nombreux rendez-vous en Mairie restent avec la même réponse mes pauvres vous vous êtes fait avoir avec un promoteur mailveillant - j'ai envoyé un amil au notaire chargé des ventes de lots sans réponse bien

sûr!

Si vous pouvez nous aider aussi

merci

06/04/2019 09:49

Bonjour,

Dans notre cas toutes les informations étaient écrites dans le permis d'aménager rédigé par le lotisseur et remis à la mairie. Le lotisseur à joint une lettre écrite qui stipule selon l'article R442-8 du code de l'urbanisme que les parties communes seront vendues en bien indivis aux co-lotis. Dans notre cas nous avons donc une parcelle cadastrée en indivision forcée. Donc pas d'arnaque du lotisseur mais seulement un flou concernant le mode de gestion des parties communes.

Apparemment vous n’êtes pas dans la même configuration que nous. Le lotisseur aurait donc du créer l'association syndicale qui a vocation à être propriétaire des parties communes pour les gérer. Les co-lotis sont ensuite automatiquement membre de l’ASL. Etes-vous sûr que l'ASL n'a pas été créée ? Il faudrait regarder si les partie communes sont dans une parcelle cadastrée (quel numéro, ect...) puis voir à qui appartient cette parcelle (vous ? une ASL ? ...) :

https://www.cadastre.gouv.fr/scpc/accueil.do

Enfin en ce qui concerne la rétocéssion, à mon avis, la mairie n'a aucune obligation. Vous devez donc gérer et administrer vos parties communes.

Cordialement

06/04/2019 11:44

Merci de votre retour
Les parties communes sont en effet cadastrées et appartiennent au lotisseur
Nous avons tous emménagés à qq mois d’ecart Et il est certain qu’il n’y a pas d’Asl de constituee ce qui m’etonne C’est la clause suspensive du permis d’amenager Qui oblige le lotisseur à constituer une ASL dès le premier lot vendu et bien même si ce n’est pas respecté c’est pas grave puisque le notaire lui même ne répond pas !!!

06/04/2019 15:39

Le problème c'est que le lotisseur ne peut pas rester propriétaire de la parcelle qui rassemble les parties communes. Il doit y avoir moyen de mettre en demeure le lotisseur de créer l’ASL et de rétrocéder les parties
communes. Après la clause de permis d'aménager c'est normal puisque c'est le code de l'urbanisme qui s'applique. Essayer peut-être d’aller voir un autre notaire pour avoir un nouvel avis.

08/07/2019 18:45

La reponse se trouve sans doute dans le reglement / cahier des charges du lotissement;

soit y a ASL est c est une obligation du lotisseur de la creer conformement au code de l urbanisme et validation du prefet.

c est donc l' ASL qui acquiert la propriete du bien commun(sauf si moins de 5 colotis) selon ce meme code. le notaire qui etait chargé de l ampiliation du document a du faire le necessaire.

si le document est annexe aux actes de vente cela suffit pour valider l unanimité des colotis et creer l' ASL. inutile donc de recceuillir les accords des proprietaires vu qu ils ont deja consentit a respecter le document du lotissement lors de l achat de leur bien...

le notaire devrait donc vous conseiller sur les demarches.

par contre il faut ensuite vous entendre sur les status et l'objet de l ASL car ca vaut pour contrat entre tous les lotis.



en revanche s il y a eu une convention entre le lotisseur et la commune pour la retrocession cela vaut pour contrat et vous pouvez menacer la mairie de les poursuivre via le Tribunal Administratif pour non respect de cette convention legalement etablit et validee par arrete prefectoral ->voir ce qu il y a marqué dans l arret d' autorisation de lotir et le reglement du lotissement toujours maintenu en vigueur en l article L 442-9 du CU si moins de 10 ans.

s il y a pas d ASL ce sont les status de la copropriete selon la loi de 1965 qui s appliquent de plein droit.

il suffit donc de se referer a cette loi pour faire voter les decisions auquelles aucun colotis ne pourra s y soustraire et ce, que cela plaise ou non :)

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