mise a jour reglement copropriete

Publié le 24/02/2021 Vu 786 fois 17 Par
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22/02/2021 08:56

Bonjour, l’AG a voté un changement de réglementation en 1987. A ce jour le règlement de la copropriété n'a toujours pas été mis à jour. Dois-je me référer à la règlementation ou au vote de 1987 ?

22/02/2021 09:48

Bonjour
Vous référer, à voir, Nous ne sommes pas mauvais mais pas devins.
Quel était le sujet de votre changement de réglementation ?
Le statut de la copro a subi depuis de nbeuses modifs. Sur légifrance, chargez la loi et le décret ci-dessous recommandés, vous pourrez le constater.
Le RdC modifié n'est certainement pas à jour des récentes modifs. Comme par exemple l'obligation pour le SdC de prendre une assurance de responsabilité civile pour chaque conseiller syndical.
Si elle a été publiée au Sce de la Publicité foncière (ex conservation des hypothèques), La modif de 1987 est opposable à tous les copropriétaires.
Sinon, seulement à ceux qui à l'époque ont reçu le PV d'AG rendant compte de cette résolution et des textes de modification. Et pour les nouveaux acheteurs depuis cette date, seulement ceux à qui cette modifs aurait été notifiée lors de leur achat chez le notaire. Ou par notification ultérieure.
Allez, ya du boulot de mise à jour en perspective. Une mesure à mon sens possible, serait de mentionner dans le RdC le renvoi du lecteur aux textes définissant le statut de la copro, sans les recopier littéralement dans le RdC, ce qui évite d'avoir à faire des modifs ultérieures du RdC. Au moins pour cet objet.
Comme nos législateurs viennent de le faire pour le 1er alinéa de l'art. 42 de la loi.
Cordialement. Wolfram
__________________________
Tout sur le statut de la copro. Sur legifrance.gouv.fr charger la loi n° 65-557 et son décret d'appli n° 67-223. Bonne lecture. Si tu veux aider une personne, ne lui donne pas un poisson, apprends lui à pêcher. Pdt Mao. RDC

22/02/2021 12:11

Bonjour,

La réglementation est l’ensemble des décrets et des arrêtés qui s’appliquent au domaine considéré.

En 1987 l’assemblée générale de votre copropriété a voté une modification du règlement de copropriété.

Qu’entendez-vous par mise à jour ? Je comprends que cette modification n’a pas fait l’objet d’une publicité foncière.

Ce qu’il convient de faire aujourd’hui est de ne rien brusquer.

Si la modification n’a jamais été publiée, mais qu’elle est appliquée depuis 1987, il faut régulariser en demandant à un notaire d’accomplir la formalité de publication. Il faudra au préalable prévoir la dépense dans le budget annuel. Il faut aussi espérer qu'aucun copropriétaire n'exige le retour au règlement dans sa version antérieure à 1987 au motif que la modification ne leur est pas opposable. En ce cas, il faudra en passer par une procédure judiciaire.

Si la modification n’a jamais été appliquée, il faut soumettre à l'assemblée générale la décision soit d’annuler formellement la modification soit de la confirmer.

Une modification du règlement de copropriété qui n’a toujours pas été publiée trente-trois ans après est devenue inopposable à un grand nombre de copropriétaires. En effet l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.

22/02/2021 17:12

Merci beaucoup pour vos réponses.

J'ai hélas un peu de mal à tout comprendre. je ne suis pas très doué dans le vocabulaire juridique. Mon cas est le suivant : en 1987 a été voter en AG l'autorisation de modifier un article Interdisant de façon stricte l'agrandissement des maisons au-dessus des garages afin d'autoriser les agrandissements. En 2016 le règlement de la copropriété a été déposé en préfecture avec l'ancienne règle. (C-à-dire "interdiction d'agrandissement). Je suis arrivé en 2018 dans la copropritété. Si je venais à faire un agrandissement est que un copropriétaire n'ayant pas fait lui d'agrandissement pourrait faire une demander pour demonter mon agrandissement ?

Je vous cache pas que les relations en copropriètaires sont helas très tendu au sein de l'ASL. qu'ils soient proprietraire d'appartement et de maison.

Dans l'état actuel, si je venais à faire un agrandissement est que un copropriétaire n'ayant pas fait lui d'agrandissement pourrait faire une demander pour demonter mon agrandissement ?

22/02/2021 19:00

Bonsoir,

Une ASL n'est pas une copropriété et votre ensemble immobilier, qui devrait être un lotissement, est une convention contraire à celle de la copropriété donc de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret, pris pour son application, n° 67-223 du 17 mars 1967.

Ce sont l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et le décret, pris pour son application, n° 2006-504 du 3 mai 2006 qui régissent dorénavant les ASL.

Des statuts ont donc été déposés en préfecture et ce que vous soumettez concene des agrandissements du bâti qui correspondraient au cahier des charges qui n'est pas obligatoire et qui n'a pas à être approuvé et encore moins déposé.

En revanche vos statuts peuvent contenir des clauses qui habituellement font partie d'un cahier des charges.

Ce qui a du se passer c'est que votre ASL datant d'avant 2004 la règlementation était la loi du 21 juin 1865 et le décret du 18 décembre 1927 ; ces deux textes ayant été abrogés par l'ordonnance et le décret précités ; donc, en 2016, les statuts ont été mis en conformité avec ces nouveaux textse et cette mise en conformité a été votée puis déposée en préfecture pour paraitre au journal officiel des associations.

C'est donc les statuts déposés en 2016 en préfecture qui vous sont opposables.

Cdt.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

23/02/2021 00:20

La situation est confuse.

L’obligation de mettre les statuts de l’ASL à jour et de les publier à la préfecture n’a pas effacé le passé. L’autorisation de construire décidée en 1987 n’a pas été annulée. Ceux qui voudraient en profiter le peuvent donc. Mais comme la décision de 1987 a été oubliée lors du dépôt des statuts mis à jour, ceux qui ont acheté leurs lots après 1987 et qui croyaient pouvoir interdire aux autres de construire peuvent prétendre avoir été abusés lorsqu'ils ont acheté.

Finalement, ceux qui veulent construire le peuvent. Mais ceux qui sont en situation de prétendre que l’autorisation de construire votée en 1987 ne leur est pas opposable peuvent, si la construction d’un voisin leur cause un trouble, ce qu’il leur appartiendrait de prouver, exiger d’être dédommagés de ce trouble par l’ASL. En effet, l’ASL serait responsable envers eux d’un défaut d’information : en négligeant de faire publier la décision de 1987, elle leur aurait laissé croire à tort que les voisins ne pourraient pas construire.

Il faudrait proposer à nouveau à l’assemblée de statuer pour mettre fin à cette confusion absurde.

23/02/2021 09:08

Merci à tous pour vos réponses.

@YUKIKO

Malgré le vote de 1987 en AG, le cahier des charges du lotissement n'a jamais été mis à jours entre 1987 et 2016.

En 2016 a été déposée en préfecture pour paraitre au journal officiel des associations les règles du lotissement, dont l'inetrdiction d'aggrandissement.

Je comprends donc avec prudence que j'aurais le droit de faire un aggrandissement ?

23/02/2021 09:42

Dans la mesure où vous êtes sûr que le cahier des charges a bien été modifié en 1987 et que vous en possédez la preuve (PV conservé dans vos archives), vous avez le droit d’agrandir votre habitation puisque c'est la règle depuis 1987 et que vous pouvez le prouver.

D’ailleurs, s’il y a un cahier des charges distinct des statuts de l’association syndicale, il est tout à fait normal que la décision de 1987 n’apparaisse pas dans les statuts. Le cahier des charges devrait être publié au fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière et non à la préfecture.

Lorsqu’il a fallu modifier les statuts et les enregistrer en préfecture en application de l’ordonnance de 2004, il a seulement fallu changer l’emballage sans altérer le contenu, les décisions prises par les AG précédentes faisant partie du contenu.

L’omission de publication a seulement pour conséquence que ceux qui sont arrivés après 1987 dans le lotissement ignorent ou sont en droit de prétendre ignorer que l’AG a décidé d’autoriser les constructions au-dessus des garages. On a seulement oublié de faire connaître la règle aux nouveaux arrivés, on n'a absolument pas abrogé la règle.

Les colotis arrivés après 1987 sont seulement en droit de reprocher à l’ASL de les avoir tenus dans l’ignorance des nouvelles règles et, si cela leur a causé un préjudice, peuvent demander des dommages et intérêts à l’ASL mais ils ne peuvent exiger la démolition des extensions, même celles qui auraient été réalisées récemment.

23/02/2021 10:28

C'est surtout votre intervention qui est absurde et dangereuse ; ce qui démontre une nouvelle fois que vous intervenez dans des discussions dans lesquelles vous n'avez aucune connaissance.

Ce n'est pas la première fois que vous tentez de vous immiscer, avec la plus grande irresponsabilité, dans un sujet concernant les ASL.

L’autorisation de construire décidée en 1987 n’a pas été annulée.
Le dernier alinéa de l'article 4 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeuble bâti est étranger aux ASL :

Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.

Cour de cassation ; 8 février 1995 ; pourvoi n° 92-16876 :


Mais attendu, d'une part, que le statut de la copropriété est étranger au régime des associations syndicales et que les dispositions de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ne dérogent pas à celles de l'article 5 de la loi du 21 juin 1865 ; qu'ayant relevé que l'assemblée générale avait constaté, à la majorité, la naissance de l'association syndicale, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige, ni violé le principe de la contradiction et qui n'avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a décidé, à bon droit, que le défaut d'unanimité entraînait l'annulation de cette décision ;


Préalablement... Cour de cassation ; 3 juillet 1991 ; pourvoi n° 89-13283 :


Qu'en statuant ainsi, alors que l'acte d'association, éventuellement modifié par l'assemblée générale, détermine seul les voies et moyens pour subvenir à la dépense d'une association syndicale libre, et qu'il n'appartient pas au juge d'imposer un nouveau mode de répartition des charges, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

L'acte d'association c'est les statuts et une mise en conformité est une modification !

En fait vous vous prenez pour un juge !

Voir... Cour de cassation ; 13 septembre 2018 ; pourvoi n° 17-22041 :

Mais attendu qu'ayant énoncé à bon droit qu'il appartient au juge judiciaire de vérifier la mise en conformité effective des statuts avec la nouvelle réglementation conditionnant le recouvrement par une association syndicale libre de son droit d'agir en justice, que le récépissé délivré par le préfet n'implique aucune vérification par celui-ci de leur régularité et qu'il résulte de l'ordonnance du 1er juillet 2004 que le syndicat, composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts, a une compétence de principe pour administrer l'association et souverainement retenu que le pouvoir d'administration confié par les statuts au seul directeur et non au syndicat, appelé bureau, investi d'une simple fonction de contrôle, d'études et de réflexion, était contraire à ladite ordonnance qui conférait au seul syndicat le pouvoir d'administration, la cour d'appel en a exactement déduit, qu'en l'absence d'adoption de statuts conformes à la nouvelle réglementation, l'ASL n'avait pas retrouvé son droit d'agir en justice en cours de procédure ;
Ce dernier arrêt rappelle qui doit administrer une ASL ; tout simplement le syndicat à ne pas confondre avec un syndicat de copropriétaires (statut de la copropriété étranger au régime des ASL).

Assemblée Nationale ; question écrite n ° 90890 ; réponse publié au JO le 31/05/2016 page 4819 :


Texte de la réponse

L'article 9 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 prévoit que les syndicats administrants les association syndicales libres soient composés de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants, dans les conditions fixées par les statuts. En revanche, aucune disposition ne vient encadre les modalité de l'élection du président. Cependant, à l'instar des règles applicables à l'élection des présidents des associations-loi 1901 ou des assemblées délibérante, il doit être considéré que le président d'une association syndicale libre doit obligatoirement être un membre de cette association.


Sachant qu'une ordonnance est le fait du gouvernement (les ministres) et non pas du législateur (le parlement).

Enfin cette circulaire ministérielle sera très utile à l'initiateur ; plus particulièrement la fiche n° 2 à lire avec la plus grande attention et en totalité (annexes 1 à 4).

Comme souvent à cause d'un interventionisme addictif vous envoyez des auteurs de questions droit dans le mur.

Pour FRAPAR : la prudence serait de vérifier si les statuts ont été réellement mis en coformité et de vous en tenir, et même s'il ne le sont pas, a leur contenu concernant les constructions.

Plaisanterie que d'attaquer l'ASL, qui je le répète n'est pas une copropriété qui est administrée par un syndicat de copropriétaires (groupement de personnes), alors qu'une ASL (groupement de fonds) est administré par un syndicat composé par des membre de cette dernière.

Le conseil suicidaire de Yukiko ne pourrait concerner que des poursuites, trente-quatre ans après, à l'enconrtre des administrateurs de l'époque et/u de son président qui n'auraient pas fait enregistrer cette soi-disant modification.

Le mieux serait de consulter les dix premiers articles de l'ordonnance 2004-632 et les six premiers articles du décret 2006-504.

Comme souvent, après des conseils inconscients, Yukiko ne s'engage pas à assumer et d'indemniser en cas de revers.

Pour terminer je ne félicite pas celui ou celle, qui par incompétence, a décidé que la réponse confuse de Yukiko est utile... pour aller au casse-pipe.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

23/02/2021 13:00

Ces propos de Beatles n’ont ni queue ni tête en plus d’être insultants. Le droit n’est pas un amas hétéroclite de règles connues des seuls initiés dont Beatles proclame faire partie, c’est un dispositif logique reposant sur des règles sensées destinées à réguler les rapports de droits entre personnes juridiques. Il faut donc procéder avec logique.

Reprenons tout depuis le début. Nous sommes dans une ASL. Il y a un cahier des charges qui, à l’origine, interdit de surélever les garages.

Nous ne savons pas quelle forme a prise ce cahier des charges. Il serait intéressant de le savoir pour que tout soit clarifié. Ce peut être un acte publié au fichier immobilier à l’instar d’un acte instituant des servitudes ou, si le lotissement est antérieur à la modification du code de l’urbanisme de 1978, ce peut être un acte administratif annexe à l’autorisation de lotir ou, enfin, il peut avoir été intégré dans les statuts de l’ASL.

Supposons simplement qu’il est dans l’objet de l’ASL de modifier le cahier des charges, que l’assemblée générale de l’ASL a adopté la suppression de l’interdiction de surélever les garages, qu’elle l’a fait à la majorité requise par ses statuts (ce pourrait bien être l’unanimité) et qu’elle n’a pas ultérieurement modifié à nouveau le cahier des charges pour revenir aux dispositions initiales.

Elle a dû par la suite modifier ses statuts pour les mettre en conformité avec l’ordonnance du 1er juillet 2004. Mais c’est une modification de pure forme sans incidence sur les droits et obligations des colotis entre eux : les droits et obligations définis antérieurement ont été intégralement maintenus. En particulier, les nouveaux droits et obligations existant au lendemain de l’AG de 1987 ont été intégralement maintenus.

Le souci est que, la décision de 1987 n’ayant pas fait l’objet de publicité, ceux qui ont acheté leur lot postérieurement à la tenue de l’AG de 1987 ne sont pas censés la connaître. Mais ceux qui la connaissent peuvent s’en prévaloir puisqu’elle n’a jamais été annulée. On a donc le droit aujourd’hui de surélever son garage quelle que soit la date d’acquisition de son lot. Je le répète, l’omission de la suppression de cette interdiction dans les statuts déposés à la préfecture ne peut absolument pas avoir l’effet d’une abrogation.

Ceux qui ont ignoré jusqu’à présent la suppression de l’interdiction ne peuvent absolument pas forcer ceux qui la connaissaient et qui en ont profité à démolir leurs ouvrages. Ils ne peuvent que reprocher à l’ASL de les avoir maintenu dans l’erreur et lui demander réparation si cette ignorance leur a causé un préjudice. L’ASL est une personne morale. Elle peut être attaquée en justice en tant que telle. Ensuite, l'ASL a une action récursoire contre les personnes physiques ayant reçu mandat de la gérer et qui ont failli aux obligations résultant du mandat. En l’espèce, elles auraient dû publier la modification du cahier des charges. En ne le faisant pas, elles ont semé la confusion dans le lotissement et en sont responsables, au moins théoriquement, vis-à-vis de l’ASL. Evidemment, à l’égard de ceux qui étaient en place en 1987, l’action est prescrite.

23/02/2021 13:40

Aucune insulte de ma part juste une constatation étayée.

Décidément vous vous enfoncez encore plus, dans votre ignorance, en traitant d'amas hétéroclite la jurisprudence, une réponse ministérielle du ministère attributaire de tutelle (l'intérieur) et une circulaire de ce même ministère.


La réglementation est l’ensemble des décrets et des arrêtés qui s’appliquent au domaine considéré.


Donnez-nous donc cette règlementation !

Votre nouvelle intervention, qui ne s'appuie sur aucun élément légal ou jurisprudentiel, démontre encore plus que vos propos ne sont que des divagations qui, biensur et heureusement, ne sont pas dans les statuts.

Ce que vous ne comprenez pas c'est que les statuts d'une ASL sont l'acte d'association par lequel chaque propriétaire engage son fonds à faire partie de l'ASL !

Les droits ne se transmettent pas ils sont attachés aux fonds : un vendeur ne transmet pas de droit à l'acquéreur comme dans une copropriété !

Article 3 ordonnance 2004-632 :

Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre.
Article 3 du décret 2006-504 :

Sont annexés aux statuts le plan parcellaire prévu à l'article 4 de la même ordonnance et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage. Cette déclaration n'est pas requise pour les associations syndicales libres constituées en application de l'article R.315-6 du code de l'urbanisme.
Justement à propos du plan parcellaire et la déclaration de chaque adhérent :

Cour de cassation ; 6 septembre 2018 ; pourvoi n° 17-22815 :


Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme Y... en annulation de la résolution n° 7 adoptée lors de l'assemblée générale du 13 août 2010, en condamnation de l'association syndicale libre à mettre ses statuts en conformité et à établir un plan parcellaire et un état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l'association syndicale libre, l'arrêt retient que, si la création d'une association syndicale libre impose d'annexer aux statuts le plan parcellaire prévu à l'article 4 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 et la déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales, ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage, ces formalités ne sont pas exigées pour la mise en conformité des statuts avec l'ordonnance précitée ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il ne résulte ni de l'ordonnance ni du décret précités que les associations syndicales libres soient dispensées, lorsqu'elles mettent leurs statuts en conformité avec ces textes, de respecter les formalités qu'ils imposent, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;


Je pense que vous avez encore un très long chemein à faire avant de pouvoir essayer d'intervenir sur les sujets conceranant les ASL.

Dans votre insistance à vouloir avoir toujours raison, vous ne faites que fortement conseiller à FRAPAR de faire construire avec la conséquence que tout propriétaire d'un fonds compris dans le périmètre de l'ASL peut le forcer à une démolition suite à une décision judiciaire pour non respect des statuts. !

C'est vous, en tant que conseilleur payeur, qui en assumerez les conséquences pécuniaires ?
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23/02/2021 14:05

Mon intervention est l’analyse logique d’une situation.

Beatles n’a strictement rien compris au problème. Il est pourtant simple :

L’AG de 1987 a pris une décision. On suppose qu’elle a valablement décidé. Les statuts ont été mis à jour et déposés en préfecture il y a quelques années. Cela n’abroge pas la décision prise en 1987. C’est tout. La question est de savoir quelles sont les conséquence d’une absence de publication d'un acte qui aurait dû être publié. Une telle situation pourrait se retrouver aussi bien dans une copropriété et semer la confusion parmi les copropriétaires que dans une société commerciale et semer la confusion parmi les associés.. Elle n'a rien de spécifique à une ASL.

Les droits ne se transmettent pas ils sont attachés aux fonds : un vendeur ne transmet pas de droit à l'acquéreur comme dans une copropriété !
Sottise (et je reste poli!). Le vendeur transmet à l'acheteur son droit de propriété ainsi que les droits et obligations attachées à la qualité de membre de l’association syndicale.

tout propriétaire d'un fonds compris dans le périmètre de l'ASL peut le forcer à une démolition suite à une décision judiciaire pour non respect des statuts. !
C’est faux puisque les statuts ont été modifiés en 1987. Je le répète. Beatles ne comprend toujours pas la différence entre omission de publicité et abrogation.

Discussion terminée. D’ailleurs, je ne discute pas avec Beatles.

23/02/2021 16:58

Merci à tous de vouloir me conseiller et de vouloir le faire correctement.

EN 1987 lors de l'AG été voté la modification du CDC pour autoriser l'agrandissement, je site :

"...Cette modification du CDC est acceptée par 134 voix contre 110.

L'avis de l'étude de Mes XXX et YYY à .... sera solicité pour valider la conformité de ce vote".

Est-ce le nombre de voix était suffisant pour approver la modification du cdc ?

Le CDC n'a jamais été modifié.

En 2016 a été déposée en préfecture pour paraitre au journal officiel des associations les règles du lotissement, dont l'interdiction d'agrandissement.

J'ai bien le récipicé de Déclaration à la sous-préfecture.

23/02/2021 18:40

Vous n'analysez rien vous faites un indigeste délayage.

Mais il n'est pas la cause du mélange que fait FRAPAR entre une copropriété et une ASL ; un règlement de copropriété et un cahier des charges d'un lotissement ; les statuts d'une ASL et le cahier des charges d'un lotissement ; il ressort de cet embrouillamini que règlementation qui devient cahier des charges puis règles du lotissement, concerne tout simplement les statuts de l'ASL.

FRAPAR n'a jamais écrit que les statuts de l'ASL ont été modifiés en 1987 ! Vous inventez !

Si l'article 13 de la loi n° 65-557 et l'article 4 du décret n° 67-223 fixent les règles concernant la publication du règlement de copropriété elles ne s'appliquent pas aux ASL comme le rappelle la jurisprudence.

Aucun texte n'invoque la possibilité de publier le cahier des charges d'un lotissement ; il n'est question que d'approbation ou non par l'administration ; cette approbation n'étant plus de mise depuis le décret n° 77-860 du 26 juillet 1977 modifiant le code de l'urbanisme et relatif au lotissement

Morceaux choisis...

Yukiko :


C’est faux puisque les statuts ont été modifiés en 1987. Je le répète. Beatles ne comprend toujours pas la différence entre omission de publicité et abrogation.


FRAPAR :


Malgré le vote de 1987 en AG, le cahier des charges du lotissement n'a jamais été mis à jours entre 1987 et 2016.


Article 3 de l'ordonnance 2004-632 ;


Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre.


Moi :


Les droits ne se transmettent pas ils sont attachés aux fonds : un vendeur ne transmet pas de droit à l'acquéreur comme dans une copropriété !


Yukiko avec la plus mauvaise foi :


Sottise (et je reste poli!). Le vendeur transmet à l'acheteur son droit de propriété ainsi que les droits et obligations attachées à la qualité de membre de l’association syndicale.


L'on peut jouer au plus malin mais avec des billes !

Alinéa 2 de l'article 3 de l'ordonnance 2004-632 :


En cas d'usufruit, le nu-propriétaire est seul membre de l'association. Il informe l'usufruitier de la création ou de l'existence de l'association et des décisions prises par elle. Il peut toutefois convenir avec l'usufruitier que celui-ci prendra seul la qualité de membre de l'association et l'informera des décisions prises par celle-ci.


Si c'est l'usufritier qui à la qualté de membre comment le nu-propriétaire peut t-il transmettre les droits et obligations à la qualité de membre ?

Au vu de l'article 3 de l'ordonnance 2004-632 et de l'article 2 du décret du 18 décembre 1927 les droits qui dérivent de la constitution de l'ASL sont attachés aux fonds et non pas à leurs propriétaires ; la transmission du droit de propriété étant une lapalissade.

FRAPAR dit être arrivé en 2018, soit deux ans après la mise en conformité et des statuts qui n'ont donc pas été modifiés puisqu'ils nont pas été modifiés entre 1987 et 2016 et la clause de non agrandissement a toujours été dans les statuts déposé en préfecture et porté dans le recueil des actes administratifs de cette dernière.

Lors de la création d'un lotissemnt avec une ASL, le lotisseur rédige un règlement du lotissement qui doit être approuvé par l'administration et n'a pas à être publié ; il en est de même pour le cahier des charges qui lui n'a pas à être approuvé ; ces deux documents ne sont pas obligatoires ; le lotisseur rédige ou fait rédiger les statuts de l'ASL qui eux sont obligatoires.

Dans ces trois documents il est précisé qu'à chaque mutation le vendeur les transmettra, si besoin est avec d'éventuels modificatifs pour les deux derniers, à l'acquéreur ; ou bien le notaire porte dans l'acte de vente l'engagement de l'acquéreur, qui les a reçus, de les transmettre lors de la prochaine mutation.

Si une décision autorisant les agrandissment a été réellement prise et que FRAPAR en ait eu connaissance (mais comment ?), je ne vois pas comment il pourrait l'opposer car les statuts mis en conformité les interdisent, et les anciens statuts qui n'ont jamais été modifiés l'interdisaient aussi.

Si l'on suit Yukiko il aurait fallu que le notaire et/ou le vendeur remettent des statuts interdisant les agrandissements ainsi qu'un procès-verbal de décision les autorisant datant de 1987 (devenue obsolète) ; et que c'est cette décision qui primerait sur des statuts, seuls opposables, mis en conformité et déposés en préfecture.

C'est exactement comme si l'on prétendait que des articles de la loi du 21 juin 1865, abrogée par l'ordonnance 2004-632, primeraient sur cette dernière quand ça arrangerait.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

23/02/2021 19:17

Nos messages se sont croisés.

Vous devez reproduire le procès-verbal de l'assemblée générale de l'ASL, qui n'est pas une copropriété, auquel les dispositions du décret 67-223 ne s'appliquent pas.

Comme je pense qu'il ne doit pas exister dans les statuts des règles précisant comment doit être rédigé un procès-verbal, au vu de ce que vous nous transmettez l'assemblée générale, qui ne devait pas être sûre de la majorité requise, a mis comme condition que l'acceptation ou le rejet serait confirmé par un notaire (professionnel de l'immobilier) qui en principe doit connaitre la loi et savoir interpréter les clauses des statuts d'une ASL.

Il semblerait alors que les statuts n'ayant pas été modifiés le nombre de voix pour était insufisant bien que supérieur à celles contre et qu'un autre critère devait être pris en compte.

Souvant les statuts ou les cahiers des charges rédigés avant l'abrogation, en 2004, de la loi du 21 juin 1865 introduisaient, pour ceratines décisions importantes, qu'il fallait la majorité des propriétaires détenant les 2/3 de la superficie de l'ASL ou bien les 2/3 des propriétaires détenant la moitié de la superficie de l'ASL ; cela à cause de l'article 12, bien qu'il concernait les association syndicales autorisées ; mais peut-être qui existait un autre type de majorité plus restrictif.
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23/02/2021 20:48

Cecile_36,

Les précisions que vous apportez infirment l’hypothèse de départ que j’avais précisée par : Dans la mesure où vous êtes sûr que le cahier des charges a bien été modifié en 1987 et que vous en possédez la preuve (PV conservé dans vos archives), ainsi que par : Supposons simplement qu’il est dans l’objet de l’ASL de modifier le cahier des charges, que l’assemblée générale de l’ASL a adopté la suppression de l’interdiction de surélever les garages, qu’elle l’a fait à la majorité requise par ses statuts (ce pourrait bien être l’unanimité) et qu’elle n’a pas ultérieurement modifié à nouveau le cahier des charges pour revenir aux dispositions initiales.

L’assemblée générale a donc bien voté la modification du cahier des charges par 134 voix contre 110 mais, avant que cette modification ne fût adoptée, il avait été convenu de recueillir l’avis d’un professionnel (notaire ?) et vous concluez par : Le CDC n'a jamais été modifié.

Jusqu’alors, la discussion portait sur le problème : CDC modifié mais modification non publiée.

En fait, il n’y a pas de problème sur la question de la surélévation des garages : le CDC n’a pas été modifié, donc les surélévations continuent à être interdites.

le nombre de voix était-il suffisant pour approuver la modification du cdc ?
Probablement pas mais les données manquent pour pouvoir répondre avec certitude.

Une modification du CDC entre-t-il dans l’objet de l’ASL ?

Si oui, quelle majorité faut-il obtenir pour qu’un projet de modification soit adopté ?

Si non, il faut chercher dans le CDC s’il contient une clause relative à sa modification. S’il y en a une, il faut la suivre. S’il n’y en a pas, il faut obtenir l’unanimité de tous les colotis, qu’elle soit attestée par un procès-verbal de réunion ou par un document portant les signatures de tous les colotis ou de leurs éventuels représentants. Ensuite, pour éviter tout souci à l’avenir, il faudra demander à un notaire de donner la forme authentique à la modification du CDC et la faire publier au fichier immobilier.

En 2016 a été déposée en préfecture pour paraitre au journal officiel des associations les règles du lotissement, dont l'interdiction d'agrandissement.
Ce que vous appelez règles du lotissement devrait être les statuts de l’ASL mis à jour comme prescrit par l’ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 : ils doivent être joints en annexe à la déclaration faite en préfecture et un extrait doit être publié au Journal officiel.

Pour quelle raison l’interdiction d’agrandissement figurerait-t-elle dans les statuts de l’ASL ? Ces statuts mentionnent-ils le cahier des charges ?

23/02/2021 21:28


Lors de la création d'un lotissemnt avec une ASL, le lotisseur rédige un règlement du lotissement qui doit être approuvé par l'administration et n'a pas à être publié ;

Ben si, le règlement est publié. Il prend la forme d’un arrêté de l’autorité administrative compétente, généralement le maire, et cet arrêté est affiché en mairie et conservé dans le recueil des actes administratifs de la commune. C’est la forme de publicité qui est donnée aux actes administratifs. Cela fait, ces actes sont opposables à tous.

En l’espèce, le lotissement datant de 1970, le cahier des charges doit être un cahier des charges approuvé par l’administration compétente. En tant que règlement, il est abrogé mais ses dispositions, ou certaines d’entre elles, notamment l’interdiction d’agrandir, peuvent avoir aussi un caractère contractuel, ce qui n’est pas évident à déterminer et cela peut poser problème. La question mériterait d’être posée en assemblée générale : cette interdiction est-elle contractuelle ? Il semblerait que oui. Quoiqu’il en soit, certains y tiennent.

il en est de même pour le cahier des charges qui lui n'a pas à être approuvé
De même en ce qui concerne la publicité ? Non, pas du tout.

Le cahier des charges (non approuvé, donc purement contractuel) est normalement publié par le notaire au fichier immobilier. De toute façon, il en est fait mention dans les actes de vente initiaux. Mais sont particulièrement ennuyeux les cahiers des charges des lotissements créés avant la réforme de la publicité foncière de 1956, non publiés au fichier immobilier, plus ou moins tombés dans l’oubli mais dont l’application est susceptible d’être exigée par tout coloti.

24/02/2021 11:17

Joli plagiat, après ma précédente intervention, que votre hypothèse supposée.

S'ajoute votre mauvaise foi pour sortir la publication de son contexte :

Lors de la création d'un lotissemnt avec une ASL, le lotisseur rédige un règlement du lotissement qui doit être approuvé par l'administration et n'a pas à être publié ; il en est de même pour le cahier des charges qui lui n'a pas à être approuvé ; ces deux documents ne sont pas obligatoires ; le lotisseur rédige ou fait rédiger les statuts de l'ASL qui eux sont obligatoires.
Elle concerne celle qui doit être faite au JO et préalablement à l'ordonnance 2004-632 dans un journal d'annonce légale qui ne concerne que les statuts et un enregistrement au recueil des actes administratifs de la préfecture après délivrance, par le préfet, d'un récépissé pour leur archivage.

Pour ce qui concerne le reste j'ai voulu faire un résumé le plus simple possible concernant la création d'un lotissement, mais votre mauvaise foi m'oblige a être plus précis et à orienter vers les différentes versions du Code de l'urbanisme depuis le décret n° 73-1023 jusqu'au 1er octobre 2007 (articles L.315-... et R.315-...) puis postérieurement les articles L.442-... et R.442-...

Un règlement de lotissement doit être approuvé par l'administration car il concerne les règles d'urbanisme qui ne peuvent être que plus restrictives ; alors qu'un cahier des charges concerne les rapports privés entre les colotis et n'a plus à être approuvé depuis le 26 juillet 1977.

Après le dossier d'autorisation est une autre histoire (voir les articles du Code de l'urbanisme cité ci-dessuis).

Mais je constate que grâce à vous le sujet a beaucoup dérivé alors que depuis le début je rappelle la primauté des clauses des statuts qui sont les seuls a être obligatoires, ce qui suffit à répondre à Cecile_36 : les agrandissemenbt ont toujours été interdits et que seuls des statuts sont déposés à la préfecture ; mais que des clauses des statuts peuvent être de celles faisant habituellement partie d'un cahier des charges ; ou bien qu'une section des statuts intègre des clauses réglant les rapports entre les colotis... comme un état descriptif de division peut être intégré dans un règlement de copropriété.

Depuis le 26 juillet 1977 les cahiers des charges ne regardent plus l'administration et n'ont que faire dans les archives et d'être portés dans le recueil des actes administratifs d'une préfecture.

C'est donc bien des statuts qu'il s'agit et non d'un soi-disant règlement de copropriété, de soi-disant règles du lotissement, etc... !

J'ai bien le récipicé de Déclaration à la sous-préfecture.
Le récépissé ne concerne que le dépôt des statuts et pas d'autre chose !

Article 7 de l'ordonnance 2004-632 :

Les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.
Article 8 de l'ordonnance 2004-632 :


La déclaration de l'association syndicale libre est faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l'arrondissement où l'association a prévu d'avoir son siège. Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration. Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours.

Un extrait des statuts doit, dans un délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé, être publié au Journal officiel.

Dans les mêmes conditions, l'association fait connaître dans les trois mois et publie toute modification apportée à ses statuts.

L'omission des présentes formalités ne peut être opposée aux tiers par les membres de l'association.


Article 3 du décret 2006-504 :


Outre ce qui est mentionné à l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, les statuts de l'association syndicale libre fixent les modalités de sa représentation à l'égard des tiers, de distraction d'un de ses immeubles, de modification de son statut ainsi que de sa dissolution.

Sont annexés aux statuts le plan parcellaire prévu à l'article 4 de la même ordonnance et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage. Cette déclaration n'est pas requise pour les associations syndicales libres constituées en application de l'article R. 315-6 du code de l'urbanisme.

Une copie de ces pièces est jointe à la déclaration prévue par l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée.


Article 4 du décret 2006-504 :


La déclaration prévue par l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée est faite par l'un des membres de l'association.

Le délai de cinq jours pour la délivrance du récépissé court à compter de la réception du dossier de déclaration contenant toutes les pièces prévues à l'article 8 de la même ordonnance et à l'article 3 du présent décret. Le récépissé contient l'énumération des pièces annexées ; il est daté et signé par le préfet.

L'extrait des statuts qui doit être publié au Journal officiel dans le délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé contient la date de la déclaration, le nom, l'objet et le siège de l'association.


Article 5 du décret 2006-504 :

La déclaration et la publication des modifications apportées aux statuts est faite par le président de l'association dans les conditions prévues à l'article 4 du présent décret et dans le délai de trois mois prévu à l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, décompté à partir de la date de la délibération approuvant lesdites modifications. Il en est de même pour la dissolution de l'association. Dans ce cas le délai court à compter de la constatation par le président de l'association que les conditions de dissolution prévues par les statuts sont remplies.
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