MODIFICATION DE REGLEMENT DE COPROPRIETE

Publié le 22/02/2021 Vu 574 fois 15 Par
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20/02/2021 18:20

Bonjour,



Nous devons modifier le règlement de copropriete de notre immeuble de 29 lots principaux concernat l'élection des membres du conseil syndical.

Nous devons le faire en assemblée générale, mais pour cette modification mineure (qui ne concerne pas l'immeuble dans son intégrité) est-il obligatoire de publier cette modification ? et si oui, quel délai est donné pour le faire, car j'ai vu qu'il n'y avait pas de limite..

merci pour votre réponse

cordialement

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

xxxxxxxxxxxxxx Dernière modification : 20/02/2021 - par youris Modérateur

Modérateur

20/02/2021 18:46

bonjour,

si vous ne publiez pas cette modification de votre RC, cette modification ne sera pas opposable aux tiers, en particulier aux nouveaux copropriétaires.

voir ce lien :

https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/reglement-copropriete-modification-opposabilite-8392.htm

salutations

20/02/2021 19:33

Bonsoir,

Sauf si cette modification a fait l'objet d'un vote et que le procès-verbal d'assemblée générale, ayant fait l'objet du vote, soit remis à l'acquéreur lors de la signature de l'acte de vente et ainsi être porté à sa connaissance.... pour lui être opposable.

Cdt
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

20/02/2021 20:17

Bonjour,

Il est impossible d'être sûr qu'une modification au règlement non publiée sera communiquée à tout futur acquéreur d'un lot de copropriété. De plus, la vente étant parfaite dès la signature de l'avant-contrat, le jour de la signature de l'acte authentique, c'est trop tard.

Toute modification du règlement de copropriété doit être publiée. Ne pas le faire, c'est s'exposer à des ennuis dans l'avenir.

20/02/2021 21:08

Ma réponse est précise et ne suppute pas sur une éventuelle sûreté de la communication.

Je ne me base pas sur un certain ressenti qui s'appuie sur rien, mais je tiens compte de l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation :


I. - Les dispositions du présent article s'appliquent à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou à la cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété.

II. - En cas de promesse de vente, sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :

1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :

a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;

b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;

c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ;


Ce qui signifie que si dans l'acte de vente l'acquéreur certifie avoir reçu tous ces documents, ce qui n'empêche pas d'avoir reçu les éventuels procès-verbaux des assemblées générales ayant voté des modifications du règlement de copropriété non publiés, ils lui sont opposables.

La Cour de cassation rappelle, sans aucune ambiguité, qu'une modification du règlement de copropriété ne peut être opposable à l'acquéreur que si elle a été portée à sa connaissance et fait l'objet d'un vote en assemblée générale :


Vu les articles 14, al 3, 17, al 1er, et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété ; que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; que les articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la modification du règlement de copropriété effectuée le 24 septembre 1991, était connue de la SCI qui a contracté en connaissance de cause et avait été demandée au notaire par tous les copropriétaires de "l'ensemble immobilier" ;

Qu'en statuant ainsi, alors que cette modification n'avait pas été votée par une assemblée générale, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;


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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

20/02/2021 21:41


Ma réponse est précise et ne suppute pas sur une éventuelle sûreté de la communication.


Si, elle suppute.

Tout d'abord, si l'article L 721-2 oblige à remettre à l'acheteur les trois derniers procès-verbaux, il n'y a aucune certitude que ces dispositions soient toujours respectées, surtout qu'il est prévu une exception : sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic.

Dans le même genre : personne ne conduit en état d'ébriété puisque c'est interdit.

Ensuite, si la modification au règlement de copropriété date de quatre ans ou plus, la communication du PV qui la mentionne n'est pas obligatoire.

Le vote d'une modification au règlement de copropriété doit toujours être suivie d'une publication même s'il peut arrriver qu'une telle modification soit opposable sans avoir été publiée. Afin d'éviter les complications, cette règle doit être respectée systématiquement.

21/02/2021 00:10

D'après vous je supputerai alors que depuis le début je tiens compte du lien de #youris, de l'article L.721-2 du CCH et d'un arrêt de principe de la Cour de cassation.

Cet article fait obligation de communiquer certains documents pour les rendre opposables à l'acquéreur ; cela signifie que tout document remis à l'acquéreur et que si ce dernier le certifie il lui est opposable ; le fonds et le sens de mes interventions n'ont jamais variés.

Il y a un ordre à respecter pour sa compréhension :

- Le visa : Vu les articles 14, al 3, 17, al 1er, et 43 de la loi du 10 juillet 1965 (la règle de droit)

- Le chapeau : Attendu que le syndicat des copropriétaires établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété ; que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; que les articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public ;

- Le motif : Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la modification du règlement de copropriété effectuée le 24 septembre 1991, était connue de la SCI qui a contracté en connaissance de cause et avait été demandée au notaire par tous les copropriétaires de "l'ensemble immobilier" ;

- La décision : Qu'en statuant ainsi, alors que cette modification n'avait pas été votée par une assemblée générale, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Donc le chapeau reprend les articles du visa (la règle de droit) :

- Article 14 (alinéa 3) : Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

- Article 17 (alinéa 1er) : Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ;

- Article 43 : Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Mais il n'est pas question de l'article 13 : Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.

Donc un procès-verbal d'assemblée générale, lors de laquelle a été voté une modification du règlement de copropriété, est opposable à tout acquéreur qui reconnait dans l'acte de vente qu'il lui a été communiqué.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

21/02/2021 08:34

On s'en fout.

La question posée est toute simple : est-il obligatoire de publier cette modification ?

La réponse est toute simple : ce n'est pas légalement obligatoire mais c'est en pratique nécessaire.

Sur le délai : comme ce n'est pas légalement obligatoire, il n'y a pas de délai, mais, pratiquement, le plus tôt est le mieux.

21/02/2021 10:30


Nous devons le faire en assemblée générale, mais pour cette modification mineure (qui ne concerne pas l'immeuble dans son intégrité) est-il obligatoire de publier cette modification ? et si oui, quel délai est donné pour le faire, car j'ai vu qu'il n'y avait pas de limite.


Légalement et jurisprudentiellement il n'est pas obligatoire de faire publier cette modification !

Légalement et jurisprudentiellement il n'y pas de délais pour le faire !


si vous ne publiez pas cette modification de votre RC, cette modification ne sera pas opposable aux tiers, en particulier aux nouveaux copropriétaires.


Cette modification sera opposable aux nouveaux copropriétaires si l'acte de vente fait état de la remise du PV d'AG dans lequel la modification a été votée !


Sauf si cette modification a fait l'objet d'un vote et que le procès-verbal d'assemblée générale, ayant fait l'objet du vote, soit remis à l'acquéreur lors de la signature de l'acte de vente et ainsi être porté à sa connaissance.... pour lui être opposable.


Ce qui signifie que tant que la modification n'est pas publiée, la remise du PV d'AG portée à l'acte de vente est opposable à l'acquéreur.


Il est impossible d'être sûr qu'une modification au règlement non publiée sera communiquée à tout futur acquéreur d'un lot de copropriété. De plus, la vente étant parfaite dès la signature de l'avant-contrat, le jour de la signature de l'acte authentique, c'est trop tard.


Comme vous ne connaissiez pas l'article L.721-2 du CCH, il n'est pas trop tard de faire porter dans l'acte de vente un PV d'AG dans lequel figure une modification du RdC remise à l'acquéreur ; de plus rien n'interdit d'inclure de nouvelles clauses dans l'acte de vente si elles sont acceptées par les parties (signatures au bas de l'acte).

En revanche il découle, de l'article L.721-2 du CCH et le l'arrêt de principe de la Cour de cassation, que si une modification du RdC publiée n'est pas portée à l'acte, parce que non remise à l'acquéreur, que la vente n'est pas parfaite, mais que si le PV d'AG concernant cette modification a été remis et porté à l'acte la vente devient parfaite.


Tout d'abord, si l'article L 721-2 oblige à remettre à l'acheteur les trois derniers procès-verbaux, il n'y a aucune certitude que ces dispositions soient toujours respectées, surtout qu'il est prévu une exception : sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic.


Dans ce cas la vente n'est pas parfaite puisque d'éventuels travaux de ravalement ou d'un coût important n'auront pas été portés à sa connaissance et que cela peut avoir vicié sa décision d'acquérir, puisque seule une décision votée en assemblée générale, portée à l'acte par un PV d'AG, peut lui être opposable.


On s'en fout.

La question posée est toute simple : est-il obligatoire de publier cette modification ?

La réponse est toute simple : ce n'est pas légalement obligatoire mais c'est en pratique nécessaire.

Sur le délai : comme ce n'est pas légalement obligatoire, il n'y a pas de délai, mais, pratiquement, le plus tôt est le mieux.


La réponse n'est pas simple ; elle ne répond pas par oui ou non : c'est une supputation ! ; c'est une estimation !

En revanche vous ne supputez pas sur le coût de l'enregistrement d'une modification du RdC et que si ce coût ne serait pas disproportionné par rapport à son effet (question posée).

Nécessaire (Larousse) :


Dont la présence ou l'action rend seule possible une fin, un effet (L'eau est nécessaire à la vie. Faire les démarches nécessaires).

Dont on ne peut se passer (Elle lui était devenue nécessaire).

Qui est très utile ou obligatoire, indispensable, qui doit être fait, qui s'impose (Je viendrai si c'est nécessaire).

Qui se produit immanquablement dans une suite d'événements logique (La destruction de l'immeuble est la conséquence nécessaire de l'incendie).

En logique, qui ne peut pas ne pas être.


La publication ne rend pas seule possible l'opposabilité !

La publication n'est pas nécessaire puisque l'on peut s'en passer !

L'utilité n'est fonction que de la nécessité (obligation) !

Un modification de RdC ne produit pas immanquablement une publication !

Une modification du RdC peut ne pas être publiée pour être opposable !

Enfin je remarque que lorsque à force de vous agripper à n'importe quelle branche et que quand vous tombez sur une qui est pourri vous utiliser la vulgarité pour satisfaire votre addiction à la polémique.
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21/02/2021 10:39

Conclusion de Beatles : La publication n'est pas nécessaire puisque l'on peut s'en passer !

Tous ceux qui ont l'esprit clair et quelques notions de droit immobilier vous diront qu'au contraire c'est nécessaire.

21/02/2021 11:51

Ceux qui ont des vraies notions de droits immobilier savent que seul les juges, qui ont un esprit clair, peuvent apporter une interpréatition... juridique.

L'interprétation de la loi, dans le cas qui nous intéresse, concerne les articles 14 (al. 3) et 17 (al. 1) qui disposent que le syndicat établit et modifie le règlement de copropriété et que les décisions du syndicat sont prise en assemblée générale ; l'interprétation faite par les tribunaux c'est qu'une modification du règlement de copropriété est opposable à tout acquéreur si elle à fait l'objet d'un vote, et qu'il soit prouvé que cette décision a été portée à sa connaissance (acte de vente).

Dans sa question l'initiateur demande si une publication est obligatoire pour une modification minime concernant le conseil syndical ; il s'interroge sur le fait de savoir si le coût de la publication, qui n'est pas légalement et jurisprudentiellement obligatoire, se justifie au vu de l'objet de la modification.
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21/02/2021 12:24

Si la modification est d'importance suffisamment minime pour qu'on estime qu'il n'y a pas lieu de la publier, se pose la question de l'intérêt de cette modification.

Si surgit un litige à propos de son opposabilité, la charge de la preuve incombe au syndicat.

On peut, plutôt que la publier, ce qui permet d'être tranquille une fois pour toutes, s'amuser à inscrire la confirmation de cette modification tous les ans à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

21/02/2021 16:17

Beatles, qui n'est pas plus magistrat que moi, n'est pas plus qualifié que moi pour analyser une question de droit.

Les éléments qui me sont opposés sont ineptes parce que l'exception y est prise pour la règle générale.

Je n'irai pas plus loin parce qu'il est inutile de discuter avec quelqu'un qui soutient que 2 plus deux ne font pas quatre.

21/02/2021 21:28

Bonsoir
Tant qu'à vouloir modifier le RdC, pénétrez-vous de la loi et du décret d'appli portant statut de la copropriété. Il y a des modifs indiquées comme nécessaires devant être apportées au RdC.
P. ex. charges sur les équipements fondées sur l'utilité. Il serait alors judicieux de prendre contact avec une assoc de copropriétaires qui pourrait vous proposer un devis pour faire le travail. Moins cher sans doute que ce que vous demanderait un notaire ou votre syndic.
Car en effet, il convient de tenir compte des frais de publicité foncière, et aussi de diffusion du modificatif, voire du RdC refondu à tous les copropriétaires.
Cordialement. wolfram2
__________________________
Tout sur le statut de la copro. Sur legifrance.gouv.fr charger la loi n° 65-557 et son décret d'appli n° 67-223. Bonne lecture. Si tu veux aider une personne, ne lui donne pas un poisson, apprends lui à pêcher. Pdt Mao. RDC

22/02/2021 10:29

Pertinente intervention ; effectivement il faut savoir et déceler ce qui est nécessaire.

Autant la loi que le décret d'application ne font pas obligation à ce que les règles relatives au fonctionnement du conseil syndical soient des clauses du règlement de copropriété ; ce qui serait encore moins restrictif pour l'opposabilité.

Article 22 du décret :

A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour ce qui est de l'opposabilité du RdC et de ses modificatifs d'après les dispositions de l'article 13 de la loi :

Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.
Qu'est-ce q'un ayant cause à titre particulier :


Personne qui détient un droit ou une obligation personnelle d'une personne appelée son auteur. On distingue l'ayant-cause à titre particulier qui a acquis des droits d'un auteur déterminé et à qui sont transmises les créances relatives au bien acquis mais non les obligations, contrairement à un ayant-cause à titre universel qui acquiert l'universalité du patrimoine de son auteur (biens et dettes* compris).

L'on comprendrait pourquoi la Cour de cassation, dans le visa de l'arrêt que j'ai cité en lien, ne fait pas référence à l'article 13 de la loi comme règle de droit.

Pour la Cour de cassation qui dit comment doit être lue la loi une décision d'assemblée générale a le même poids qu'une clause du règlement de copropriété :

S’il existe des parties communes spéciales à certains copropriétaires comme le prévoit ce texte, il y en existe également, non prévues par la loi, qui sont l’objet d’un droit de jouissance exclusif ou privatif. Un tel droit de jouissance peut résulter du règlement de copropriété ou d’une décision de l’assemblée générale de la copropriété, et peut être aménagé comme constituant l’accessoire d’un lot comme c’est fréquemment le cas pour des jardinets.
Cela en 2007 et cette position sur la valeur d'une décision (vote) en assemblée générale n'a pas varié en 2011 (année de l'arrêt cité).

De toutes façons les règles concernant l'élection des membres du conseils syndical ne peuvent pas déroger aux dispositions d'ordre public de la loi et de son décret d'application car elles seraient réputées non écrites ; il s'agirait plutôt des règles de fonctionnement qui n'ont pas besoin de faire l'objet de clauses du règlement de copropriété.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

22/02/2021 20:28

Comme le rappelle une intervenante dans une autre discussion :


La réglementation est l’ensemble des décrets et des arrêtés qui s’appliquent au domaine considéré.


Dernier alinéa de l'article 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 qui s'applique au domaine considéré (règlement de copropriété) :


Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.


Dont l'arrêt, que j'ai donné en lien, est indissociable :


Vu les articles 14, al 3, 17, al 1er, et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété ; que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; que les articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la modification du règlement de copropriété effectuée le 24 septembre 1991, était connue de la SCI qui a contracté en connaissance de cause et avait été demandée au notaire par tous les copropriétaires de "l'ensemble immobilier" ;

Qu'en statuant ainsi, alors que cette modification n'avait pas été votée par une assemblée générale, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;


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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

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