Modification règlement copropriété

Publié le 08/11/2022 Vu 826 fois 7 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

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07/11/2022 13:41

Bonjour,

Dans un vieil immeuble constitué uniquement de logements (11 propriétaires), avec un très ancien règlement de copro, syndic "professionnel" :

- j'ai acheté un garage avec entrée indépendante sur le côté de l'immeuble (pas d'accès aux parties communes et au hall d'immeuble).

- j'ai obtenu une autorisation de travaux de l'urbanisme pour le convertir en logement, ma taxe foncière a été recalculée en conséquence avec les déclarations nécessaires (h1/h2)

- j'ai effectué tous les travaux et j'en ai fait ma résidence principale, j'y habite depuis 2 ans

Je n'ai pas eu à faire la demande en AG pour effectuer mon changement de destination car je respecte la double règle :

-ne porte atteinte ni à la destination de l’immeuble qui est "exclusivement bourgeoise " (d’habitation), ni aux droits des autres copropriétaires

Je dois maintenant faire modifier le réglement de copropriété pour changer la destination de mon lot de "garage" à "appartement". Avec 4 changements de gestionnaires de copro en 1 an, une gestionnaire actuelle âgée de 20 ans, pas expérimentée et pas très coopérative...

Pouvez vous m'indiquer la marche à suivre, comment formuler ma demande au syndic et sur la base de quel article la faire voter (sachant que l'art. 26 à l'unanimité est extrêmement difficile à obtenir...) Dernière modification : 08/11/2022 - par Marck_ESP Superviseur

07/11/2022 14:34

Bonjour,

Comme vous ne portez pas atteinte à la destination de l'immeuble vous devez faire une modification, à vos frais, de l'état dscriptif de division puisque vous modifiez la nature du lot (articles 71-5 et 71-10 du décret du 14 octobre 1955) ; en revanche vous devez faire voter la nouvelle répartition des charges à l'article 25e de la loi du 10 juillet 1965.

Cdt.
__________________________
La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

07/11/2022 15:18

Je vous remercie pour votre réponse,

je suis d'accord qu'il faille modifier l'état descriptif de division, mais concrètement comment dois-je procéder, comment le présenter au syndic ? (ils ne me facilitent pas du tout la tâche et n'y connaissent pas grand chose en réalité)

Je dois faire appel à un géomètre et puis présenter le rapport au syndic avec le risque qu'il me le fasse voter à une majorité art.26 (unanimité) et qu'il soit refusé par l'absence d'un seul copropriétaire,

ou plutôt faire d'abord la demande de modification et faire voter l'autorisation de modification de l' EDD en AG, à la majorité simple (article 24),

comment précisément formuler ma demande?

Et pour faire voter la nouvelle répartition des charges à l'art. 25, je dois en faire la demande simultanément?

07/11/2022 15:35

C'est vous qui procédez à la modification au vu de l'article 71-10 du décret du 14 octobre 1955 ; après pour ce qui concerne la nouvelle répartition c'est de la compétence du syndic.

Tant qu'il n'aura pas fait voter la nouvelle répation c'est l'actuelle qui s'impose.

Dernier point vous n'établssez pas un EDD puisqu'il en exite un et l'aticle 50-1 du décret du 4 janvier 1955 (n° 55-22) ne s'applique pas dans votre cas.
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La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

07/11/2022 18:18

Bonjour,

Voici des articles qui pourraient vous intéresser :

https://www.baticopro.com/guides/copropriete-comment-transformer-un-lot-en-lot-commercial.html?utm_source=news_baticopro&utm_medium=edito

https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/changement-usage-copropriete-30137.htm

Avant de faire votre demande au syndic, préparez bien votre dossier : appel à un géomètre-expert pour définir la superficie et les tantièmes associés au lot créé à la place du garage ; le notaire qui fera la déclaration au SPF et établira l'acte modificatif.

Quand vous aurez tout sous la main, envoyez une LRAR au syndic pour lui demander les différentes modifs (RDC, EDD, grille répartition des charges, etc. Si vous faites appel à un architecte vous lui demanderez de faire une note de synthèse de votre dossier, laquelle sera transmise avec la convoc de l'AG, soit annuelle (sans supplément de coût), soit supplémentaire (à vos frais exclusifs) que vous demanderez. Cette note peur être faite par vous si vous n'aviez pas pris d'architecte.

Le syndic ne peut pas vous refuser un complément d'une question à l'OduJ de l'AG annuelle. Quant à l'AG supplémentaire à vos frais, c'est, à mon avis, la meilleure façon de manquer de voix car peu de proprios se dérangent dans ce cas. Dans votre cas ce sera une ratification d'une situation déjà existante depuis deux ans et mieux vaut attendre l'AG annuelle pour envoyer votre demande en respectant les délais demandés pour l'envoi de la convoc par le syndic.

Je pense tout de même que vous affectez les parties communes de l'immeuble, car il vous a bien fallu créer au moins une fenêtre et mettre une porte d'appart à la place de celle du garage.

Bien à vous.
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07/11/2022 21:08

Il n'y a pas changement de destination de l'immeuble (habitation en local commercial) ni création scission ou réunion de lots, donc pas besoin d'un géomètre pas plus, au vu de l'article 71-10 du décret du 14 octobre 1955, d'une décision d'AG pour modifier l'EDD ; de plus l'article 71-5 du décret du 14 octobre 1955 dit ce que doit contenir un EDD.

La quote-part (tantièmes) est immuable au vu de l'article 5 et ne peut être modifiée qu'à l'unanimité, ce que ne votera pas Alexin.

Les liens donnés ne font qu'embrouiller les choses puisqu'ils traitent surtour d'une mofication de destination.

Je ne vois pas le besoin d'une AG supplémentaire ; l'annuelle est suffisante pour voter la nouvelle répartition, surtout, qu'à part un ravalement je ne vois pas quelle autre charge imputer (pas d'accès aux parties communes et au hall de l'immeuble).

Article 71-5 :


L'état descriptif est résumé obligatoirement dans un tableau incorporé à l'acte lui-même ou annexé à celui-ci et comportant les colonnes suivantes dans la mesure de l'existence des éléments correspondants :

a) Numéro du lot, dans l'ordre croissant des numéros ;

b) Bâtiment ;

c) Escalier ;

d) Etage ;

e) Nature du lot ;

f) Quote-part des parties communes.

Ce tableau, qui doit figurer dans l'extrait ou l'expédition, déposé au service de la publicité foncière, est reproduit par ce service au fichier immobilier.


Article 71-6 :


Toute modification, soit de l'immeuble auquel s'applique l'état descriptif, soit des lots, doit être constatée par un acte modificatif de l'état descriptif.


Article 71-7 :


L'acte modificatif est résumé obligatoirement dans un tableau identique à celui prévu à l'article 71-5 mais limité aux lots modifiés...


Article 71-9 :


Une copie ou un extrait comportant au moins le tableau résumé de l'état descriptif de division et de tout acte modificatif destiné au service du cadastre est remis au service de la publicité foncière en même temps que la réquisition de publier.


Article 71-10 :


Sous réserve des dispositions de l'article 50-1 du décret du 4 janvier 1955, l'état descriptif de division est établi par tous les propriétaires ou copropriétaires de l'immeuble et l'acte modificatif est établi par les seuls propriétaires ou copropriétaires des fractions intéressées par la modification.

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07/11/2022 21:54

@beatles,



justement, lors de la dernière AG en octobre, ils ont voté des travaux dans le hall d'immeuble (réfection de tomettes, peinture du mur du hall d'entrée, peinture de la porte, ménage, serrure) et me font payer ma quote part, bien que je ne bénéficie pas directement de ces objets/services...

08/11/2022 10:11

Cet arrêt de la Cour de cassation du 28 janvier 2016 (pourvoi n° 14-26-921) pourrait vous être utile.

Il est possible, comme pour le premier alinéa, d'évoquer l'utilité pour les parties communes (alinéa 2 de l'article 10) soit une sorte de dédoublement des tantièmes en fonction de l'utilité objective d'une partie commune.

Premier attendu de la Cour de cassation :


Vu les articles 5, 10, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions ;


... est la reprise du 1° du premier moyen de cassation.

Donc vous devriez être uniquement redevable, en fonction de la valeur de votre lot par rapport aux autres, des charges concernant les seules parties communes dont vous auriez l'utilité objective... sachant que votre quote-part établie lors de la création de la copropriété est figée.
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