Modification usage d'une annexe d'un lot et repartition tantiemes

Publié le Vu 350 fois 6 Par ProprioXXX
30/07/2019 12:11

Bonjour,

Dans notre copropriete, les lots ont été vendus pour la première fois il y a plus de 35 ans. Certains d'entre eux possèdent une "annexe" accessible uniquement depuis la terrasse du logement qui est une partie commune en jouissance privative. ces "annexes" sont présentées dans le règlement intérieur comme des (je cite) : "rangements d'une superficie de 5,40 m2 environ ouvrant sur cette terrasse). Contrairement à la terrasse, ces annexes seraient des parties privatives.

En 30 ans, de nombreuses modifications ont été effectuées par les copropriétaires... dans presque tous les cas, pour ces appartements qui representent le tier des lots environ, cette "annexe" a été transformée en chambre avec pose d'un Velux sur le toit.

En revanche, ce qui s'apparente, pour moi, à une modification de l"usage" de ces espaces par rapport à leurs vocation initiale n'a jamais donné lieu à la modification de la répartition des millièmes :

- Que faire pour que les millèmes soient revus ?

- En cas de vote nécessaire en assemblée générale, en cas de refus, y a t-il un recours juridique possible ? en particulier... du point de vue d'une sorte d'abus de majorité ou de minorité... car forcément s'il faut la double majorité des 50% puis des deux tiers de l'article 26, c'est presque impossible à obtenir dans la mesure où les millièmes de ces appartements doivent représenter plus d'un tiers du total des voix !!!

- Plus largement : que doit on faire pour que la répartition des tantièmes correspondent à la "réalité" de cette copropriété (taille de la copro : environ 100 appartements) ?

En vous remerciant par avance pour les éclaircissements que vous pourrez apporter.

05/08/2019 23:01

pas de réponse ????

06/08/2019 09:15

Bonjour,

Article 5 de la loi 65-557 :

Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Cdt.

Modérateur

06/08/2019 10:00

bonjour,

le règlement de copropriété liste les parties communes et les parties privatives.

l'état descriptif de divion comme son nom l'indique doit décrire chaque lot et donner pour les appartements leurs superficies.

la pose de fenêtres de toits a du faire l'objet d'autorisations données par votre assemblée générale.

une décision de l'assemblée générale de copropriété se conteste devant le tribunal de grande instance.

quelles sont les avis d evotre syndic et du conseil syndical sur ce sujet ?

salutations

14/08/2019 20:44

Merci pour ces éléments...

La pose de fenêtres de toits n'a jamais (ou presque) fait l'objet d'autorisations données par votre assemblée générale... et je ne parle pas de l'absence des demandes de travaux et autre interactions avec l'urbanisme... LOL... c'était les années 80/90 ;-) Et bien sûr personne n'a jamais déclaré à personne qu'un rangement devenait une chambre (avec pose du velux en quesrion).

Le syndic ne fait rien tant que personne ne se plaint et le conseil syndical a toujours été farci de propriétaires ayant bénéficiés de ces opérations et plus généralement, il a laissé faire.

Mais soyons clair, ces aménagements ne posent aucune problème car il est très bien que les copropriétaires puissent optimiser leurs locaux quit à transformer leurs caves en habitable. A mon sens, cela n'est pas dérangeant.

Ma question est surtout relative aux tantièmes de copropriétés. Lorsqu'on augmente sa surface habitable par transformation d'une annexe (qualifiée de grenier ou rangement dans le règlement intérieur) - donc à mon sens changement d'usage ou de destination - les tantièmes ne devraient-ils pas être réévalués pour le copropriétaire concerné car la "valeur intrinsèque" du lot a augmentée par rapport à la situation d'origine ?

Merci pour l'extrait de la loi de 65 que je connaissais mais j'aimerais savoir comment elle s'applique dans ce cas de figure.... genre... si un copropriétaire transforme son garage de 25m2 (qui ne vaut presque aucun tantième donc presque aucune charge car c'est un garage et pas un salon) en surface habitable, alors ses charges devraient augmenter ou pas ??? Et s'il fait cela en douce, ne peut-on qu'accepter sans broncher ?...(je rappelle à nouveau s'il était encore besoin... aucune jalousie là dedans... tant mieux si quelqu'un peut agrandir son logement... mais on ne peut pas avoir tous les avantages sans les inconvenients afférents... d'où mes questions)

Merci pour vos avis éclairés et pour votre aide...

Cordialement

Modérateur

14/08/2019 20:54

bonjour,

cela nécessite de modifier l'état descriptif de division par un expert-géomètre afin de modifier la composition des lots et des tantièmes pour le slots ayant subi des modifications.

par contre la modification de surface habitable par la création de chambres devra être signalé au trésor public pour la modification de la taxe foncière.

tout cela si votre assemblée générale vote cette modification.

salutations

15/08/2019 09:44

Youris, comme vous le précisez à juste raison un état descriptif de division fixe les tantièmes donc si l’on se réfère à l’article 5 de la loi : « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. » ; il n’y a ni silence ni contradiction.

Donc, comme un EDD est le premier document fondateur de la copropriété, et qu’un règlement de copropriété est facultatif pour la jurisprudence, pour pouvoir fixer les tantièmes il faut avoir préalablement « listé » les parties privatives et les parties communes.

Donc cette faculté est bien la prérogative de l’EDD et non pas celle d’un éventuel RdC.

« Attendu qu'ayant exactement retenu que l'état descriptif de division est un document qui détermine, localise et identifie les lots en tant qu'immeuble ou fractions d'immeubles, objet d'un droit de propriété » (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000028847516&fastReqId=1996599700&fastPos=1) ;

« Attendu qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; » (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000024548556&fastReqId=1910335673&fastPos=1).

Vous pouvez aussi bien le constater en faisant des recherches sur « Le principe de La Rochelle » concernant les prérogatives des géomètres en particulier pour la délivrance de plans annexés aux EDD pour délimiter les propriétés que sont les lots et en particuliers ceux des copropriétés horizontales.

Répondre

Consultez un avocat

www.conseil-juridique.net
Me. GALLET

Droit de l'immobilier

9 avis

Me. Bloch-Fisch

Droit de l'immobilier

8 avis

Me. DEVYNCK

Droit de l'immobilier

5 avis

Devenez bénévole

Légavox

Participez à la communauté Légavox en devenant bénévole et en aidant les internautes dans leurs problématiques juridiques du quotidien.