Obligation de création d'un syndic

Publié le 28/07/2021 Vu 501 fois 10 Par
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27/07/2021 11:42

Bonjour,

Je possède un garage sur une parcelle en comprenant huit. En sachant que cette parcelle ne comporte que des garages (sans eau ni électricité) est-on obligé de créer un syndic et de le déclarer? Si oui, est on obligé d'ouvrir un compte bancaire et de prendre une assurance alors qu'il n'y a jamais de travux effectués?



Merci pour votre réponse



Cordialement

27/07/2021 12:15

Bonjour,

Si l'un des copropriétaires l'exige, il faudra mettre en place les organes d'administration de la copropriété prescrits par la loi et les faire fonctionner. Sinon, tant que les copropriétaires se satisfont de la situation actuelle, celle-ci peut perdurer. L'assurance en responsabilité civile du syndicat est en principe obligatoire.

27/07/2021 14:01

Bonjour

Merci pour votre réponse rapide! Dans le cas présent, nous avons reçu un courrier de la mairie nous enjoignant de faire des travaux de rénovation d'un pignon (considéré comme partie commune) suite à une demande d'un voisin. Nous allons sans doute devoir passer par là pour que tous les propriétaires soient concernés. Mais une ASL ne serait pas plus simple à mettre en oeuvre?





Cordialement

28/07/2021 11:57

Bonjour,

Effectivement le 2° du I de l'article premier de la loi du 10 juillet 1965 permet l'organisation par une ASL puisque la destination n'est opas l'habitation.

Mais pour cela il faut l'unanimité non pas par une assemblée générale, le gouvernement c'est un peu trop avancé, mais par le consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit comme en dispose l'article 7 de l'ordonnance 2004-632, car la loi du 10 juillet 1965 ne peut pas déroger aux dispositions de l'article 7 de l'ordonnance 2004-632 qui correspond à l'article 5 de la loi du 21 juin 1865 abrogé par ce dernier.

L'arrêt du 8 févier 1995 de la Cour de cassation ne dit pas qu'il faut l'unanimité prise en assemblée générale mais que la loi du 10 juillet 1965 et en particulier l'article 28 à l'époque des fait ne déroge pas à l'article 5 de la loi du 21 juin 1965 :


Le consentement unanime des associés doit être constaté par écrit.


Cdt.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

28/07/2021 12:59

Tout ce que veut la mairie est une remise en état de votre pignon. Le reste ne l’intéresse pas. Vous pouvez vous organiser comme vous l’entendez. Si vous vous entendez bien, vous pouvez très bien convenir que l’un d’entre vous passe commande à une entreprise et prenne la responsabilité de la payer ce qui suppose un minimum de confiance entre vous.

Si une organisation plus structurée s’impose, le régime de l’ASL est envisageable mais ce n’est pas très simple. Or vous êtes liés par un règlement de copropriété et le régime de la copropriété défini par la loi du 10 juillet 1965 s’impose de droit tant que vous n’adoptez pas un régime différent comme il est dit au II de l’article 1 : A défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :
1° A tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis à destination totale autre que d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.


Pour déroger au statut légal de la copropriété, il faut le décider en assemblée générale des copropriétaires à l’unanimité comme le prescrit le dernier alinéa de l’article 1 et il faudra modifier le règlement de copropriété en conséquence.

Il vous faudra donc :
- rédiger les statuts de la nouvelle organisation et les faire publier,
- faire modifier le règlement de copropriété devant notaire.

Le plus simple et le moins coûteux serait peut-être de se contenter de faire fonctionner la copropriété selon les règles actuellement en vigueur.

28/07/2021 14:19

Bonjour

Merci pour vos précisions. Je pense que l'on va se diriger vers un syndic bénévole. L'entente entre tous les propriétaires est rendue difficile car certains propriétaires ne sont plus dans la région.



Encore merci à vous!



Cordialement

28/07/2021 14:53

Yukiko comme très souvent dans vos interventions vous n'avez pas assez de profondeur par rapport à vos nivaux de vos soi-disant connaissances sur l'urbanisme, la copropriété et bien sûr les ASL.

Votre prolifique activité sur le site (3225 messages en dix-huit mois soit six messages journaliers à comparer aux quatre messages journaliers d'un administrateur incluant des rappels à l'ordre) démontre votre dispersion.

Cela démontre aussi que si j'avais dit qu'il fallait une décision unanime prise en AG pour créer une ASL (organisatioin différente) vous auriez prétendu le contraire par besoin addictif de polémiquer.

L'article premier loi du 10 juillet 1965) immuable jusqu'au 23 novembre 2018 était rédigé comme suit :


La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

À défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.


Et l'article 28 à l'époque des l'arrêt du 8 février 1995 précité :


Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division en propriété du sol est possible, les copropriétaires dont les lots composent un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité prévue à l'article 25, demander que le ou les bâtiments en question soient retirés de la copropriété initiale pour constituer une copropriété séparée.

L'assemblée générale statue à la majorité prévue à l'article 25 sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.

Le règlement de copropriété relatif à l'ensemble immobilier reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété par chacun des syndicats.

Le syndicat initial ne peut être dissous tant qu'il existe des parties communes ou des ouvrages d'intérêt commun à l'ensemble des copropriétaires à moins qu'il ne soit pourvu d'une autre manière à l'entretien, à la gestion et, éventuellement, à l'exécution de ces ouvrages, notamment par une association syndicale de propriétaires fonciers régie par la loi du 21 juin 1865.

Le transfert de propriété de ces éléments communs peut être décidé au profit de l'organisme qui en reprend la charge, par décision de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 25.


Une des parties prétendait que la création de l'ASL découlait du transfert prévu à l'article 28 ; mais l'arrêt précise que la décision de créer une ASL ne peut être prise quà l'unanimité prévue à l'article 5 de la loi du 21 juin 1865 c'est à dire par le consentement unanime constaté par écrit sachant qu'il existe à cette époque un décret pris pour applicatrion de la loi (décret du 18décembre 1927) en particulier l'article 3 :


Si le consentement de chaque intéressé n'a pas été donné dans l'acte d'association, il peut résulter d'un acte spécial, authentique ou sous seing privé, et qui reste annexé à l'acte d'association.

Ce dernier est accompagné d'un plan périmétral des immeubles syndiqués et d'une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage.

Une copie de toutes ces pièces, certifiée conforme par le maire, est transmise au préfet dans le délai d'un mois à partir de la constitution de l'association.


Vous constaterez que la loi du 21 juin 1865 ainsi que le décret pris pour son application ne disent pas comment doit être appliquée la loi du 10 juillet 1965 ; il en est de même pour l'ordonnance 2004-632 et le décret 2006-504 pris pour son application.


Cet arrpêt était précédé en particulier de celui du 1er févriet 1989.

Donc de jurisprudence constante la loi du 10 juillet 1965 est étrangère à la loi du 21 juin 1865 (puis de l'ordonnance 2004-632 qui l'a abrogée) et l'article 1 actuel de cette dernière ne peut pas imposer la façon de prévoir une organisation différente alors que la loi du 10 juillet 1965 est simplement supplétive en l'absence d'une organisation différente.

Il se trouve que si les fonctionnaires ministériels ont parfaitement compris le sens des arrêts du 15 novembre 1989 (pourvoi n° 87-18.188)et du 14 novembre 1991 (pourvoi n° 89-21.167) concernant le lot transitoire il n'en a pas été de même pour décider d'une organisatioin différente dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée, telle qu'une ASL régit par ses propres textes, qui est contraire à l'interprétation des tribunaux qui sont les seuls à pouvoir interpréter une loi, ce que rapplellent les arrêts précités.

Je vous mets au défit, suite à ,une expérence personnelle, d'aller faire enregistrer en préfecture une ASL avec comme preuve la simple présentation d'un PV d'AG au lieu d'une déclartion de chaque achérent !

Pour cela je vous renvoie à la page 13 de la fiche n° 2 de la circulaire ministérielle du 1er juillet 2007 !

Article 7 de l'ordonnance 2004-632 :

Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.
Article 3 du décret 2006-504 :


Outre ce qui est mentionné à l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, les statuts de l'association syndicale libre fixent les modalités de sa représentation à l'égard des tiers, de distraction d'un de ses immeubles, de modification de son statut ainsi que de sa dissolution.

Sont annexés aux statuts le plan parcellaire prévu à l'article 4 de la même ordonnance et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage. Cette déclaration n'est pas requise pour les associations syndicales libres constituées en application de l'article R. 315-6 du code de l'urbanisme.

Une copie de ces pièces est jointe à la déclaration prévue par l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée.


Article 4 du décret 2006-504 :


La déclaration prévue par l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée est faite par l'un des membres de l'association.

Le délai de cinq jours pour la délivrance du récépissé court à compter de la réception du dossier de déclaration contenant toutes les pièces prévues à l'article 8 de la même ordonnance et à l'article 3 du présent décret. Le récépissé contient l'énumération des pièces annexées ; il est daté et signé par le préfet.

L'extrait des statuts qui doit être publié au Journal officiel dans le délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé contient la date de la déclaration, le nom, l'objet et le siège de l'association.


Comme il arrive parfois, pour le dernier alinéa de l'article premier actuel de la la loi du 10 juillet 1965, l'on a eu à faire à des fonctionnaires zélés ; comme l'on a eu à faire à des législateurs zélés lors de l'écriture de l'artilcle 28 (les deux derniers alinéas) de la la loi du 10 juillet 1965 en vigueur jusqu'à la loi SRU.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

28/07/2021 15:34

Cette dernière intervention, qui, une fois de plus, me vise directement et n'est qu'étalage de pédanterie, est dénuée de tout intérêt.

On peut sortir du statut légal de la copropriété lorsque l'immeuble placé sous ce statut ne comprend aucun lot à destination de logement. Cette sortie de la copropriété se fait selon les dispositions de la loi régissant les copropriétés du 10 juillet 1965.

Ensuite, et seulement ensuite, s'il s'agit d'adopter le régime des ASL, on le fait selon les dispositions de l'ordonnance du 1er juillet 2004.

Donc :
1° assemblée générale des copropriétaires pour mettre fin à la copropriété,
2° consentement unanime des copropriétaires pour constituer une ASL et adoption des statuts, ce qui se fait logiquement à la suite de l'AG de la copropriété,
3° déclaration de l'ASL et dépôt des statuts ainsi que modification ou abrogation du règlement de copropriété par acte notarié, l'état descriptif de division restant en l'état.

Beatles-qui-sait-tout et prétend avoir une profonde connaissance de la copropriété, de l'urbanisme et des associations syndicales mélange tout comme d'habitude et oublie que si l'on veut transformer un syndicat de copropriété en association syndicale, il faut d'abord le faire en modifiant ou en abrogeant le règlement de copropriété ce qui démontre que, s'il s'est bourré le crâne en ingurgitant toutes sortes de textes et de jurisprudences, il n'a pas mis ses idées en ordre, ce qui est indispensable pour se livrer à la moindre analyse juridique. Mieux vaut tête bien faite que tête bien pleine (Michel de Montaigne).

28/07/2021 16:37

Vous confondez statut légal obligatoire (I de l'article premier actuel de la loi du 10 juillet actuel) et application supplétive de la la loi du 10 juillet 1965 pour tout ce qui est commun et qui peut être régit par une organisation différente telle une ASL qui est la seule organisation, à ma connaissance, suffisemment structurée pour assurer la gestion des éléments et services communs ; ce qui inclut les terrains communs et les volumes communs si la loi veut être cohérente avec elle-même (2° du II de l'article premier).

Ces éléments communs (terrains, éléments, services volumes) ne sont pas des parties communes mais sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots au même titre que pour un ensemble immobilier (lotissement) !

Article R.442-7 du CH :


Le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 442-8, complété par l'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs.


Article R.442-8 du CH :


Les dispositions de l'article R. 442-7 ne sont pas applicables : lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots ou lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés.


Donnez moi un texte de loi pour vous appuyer sur le fait que immeuble à destination autre que l'habitation serait un immeuble bâti au sens du I de l'article premier de la li du 10 juillet 1965.

Il n'existe qu'un texte (expression regroupant les articles R.442-7 et R-442-8 du CH) qui parle d'acquéreurs de lots, ce qui est le cas pour un soi-disant immeuble non prévu pour l'habitation, dont ces derniers composent une ASL ; que si ce n'est pas le cas supplétivement la loi du 10 juillet 1965 s'applique uniquement pour les terrains et aménagements communs : l'assise des lots dans le cas de garages étant privative (voir l'article R.442-47 du CH qui renvoie à l'article R.441-1).

De plus je vous renvoie à l'article R442-1-a :


Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager :

a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L.231-1 du code de la construction et de l'habitation ;


Article L.231-1 du CCH :


Toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L. 231-2.


Où voyez vous des logements dans un lotissement uniquement composé de garages !

Alors immeuble bâti ou lotissement ?

Faites attention... et recherchez des arrêts du Conseil d'Etat, que j'ai déjà donnés sur le forum, sur les bâtiments d'architecture hiorizontale lesquel ne sont pas des immeubles collectifs (I de l'article premier de la loi du 10 juillet 1965).

Ma première intervention était suffisante pour que arno0202 sache ce qu'il pouvait faire et dans quelles conditions une ASL pouvait être créée ; ces conditions ne pouvant pas être réunies il a très bien compris que la loi du 10 juillet 1965 s'appliquait supplétivement pour ce qui est à usage commun attribués en propriété aux acquéreurs de lot.

Se pose alors la question de savoir s'il faut un état descriptif de division qui n'est pas obligatoire pour un lotissement à la vue des articles R.442-4 et R.441-4, précités, du CH.

Avec un peu de recherche vous sauriez que l'énumération à l'article 3 de la loi du 10 juilletv1965 ne s'applique que pour le I de l'article premier ; un détour par l'article 48 vous rmènerait à la première lecture de la loi le 22 avril 1965 concernant l'article 2 bis devenu article 3) .
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28/07/2021 17:00

L'immeuble à destination de garages existe et il est actuellement placé sous le régime de la loi du 10 juillet 1965 avec un état descriptif de division et un règlement de copropriété. Il porte sur un bâtiment dont le gros oeuvre est partie commune. C'est ce qu'on comprend en apprenant que le pignon, dont la mairie demande le ravalement, est partie commune à l'ensemble des copropriétaires.

Je n'irai pas plus loin. Je ne discute pas avec Beatles.

28/07/2021 18:22


L'immeuble à destination de garages existe et il est actuellement placé sous le régime de la loi du 10 juillet 1965 avec un état descriptif de division et un règlement de copropriété. Il porte sur un bâtiment dont le gros oeuvre est partie commune. C'est ce qu'on comprend en apprenant que le pignon, dont la mairie demande le ravalement, est partie commune à l'ensemble des copropriétaires.


En plus d'être voyante, continuez à fantasmer et à élucubrer pour votre seul plaisir grâce à un autisme sélectif après avoir avouer que vos bases juridiques venaient du Robert et du Littré.

Plusieurs locaux indépendants mitoyens, ayant un accès propre, ne forment pas un immeuble bâti au sens du I de l'article premier de la loi du 10 juillet 1965 sinon la plupart des rues serait des immeubles bâtis au sens du I de l'article premier de la loi du 10 juillet 1965.

Savoir ce qu'est ce pignon !

Pour terminer, après l'introduction de la notion d'unanimité constatée par écrit et celle du lot transitoire grâce à l'influence de la jurisprudence, celle concernant la notion de volume, introduite dans le II de l'article premier de la loi du 10 juillet 1965, est due à l'arrêt du 19 septembre 2012 :


Qu'en statuant ainsi, sans constater la création d'une organisation différente, au sens de la loi, pour la gestion des éléments communs de l'ensemble immobilier, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


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