Obligation d'ouverture de comptes séparés

Publié le Vu 327 fois 10 Par Macaron78
11/02/2019 18:06

Bonjour,

Pouvez-vous m'indiquer quelles pièces faut-il obtenir comme preuve de l'existence de comptes séparés (dépôt et fonds travaux) ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ? Dans quel délai le Syndic doit-il répondre ? Si la preuve n'est pas rapportée par le syndic son mandat est semble-t-il frappé de nullité sans attendre de décision judiciaire. Mais comment cela se déroule-t-il dans la pratique ?

Vous remerciant par avance d'un éclairage sur ce sujet.

12/02/2019 08:56

Bonjour,

1- Pièces = Preuve

A- Le libellé du compte

-Doit être indiquée, en toutes lettres, la mention « syndicat des copropriétaires » et non uniquement les initiales « SDC ».

- Le nom du syndicat des copropriétaires ne doit pas être suivi d’une immatriculation qui peut être la référence du syndic.

- Le nom du syndicat des copropriétaires ne doit pas être suivi du libellé du nom du syndic.

- La mention « CO » ou « C/O » ne doit pas suivre le nom du syndicatdes copropriétaires sachant que derrière les initiales « CO » il peut s’agir de l’équivalent de co-titulaire. Idem pour le RIB.

2- Délai :

Cette ouverture du compte bancaire par le syndic doit intervenir au plus tard dans le délai de trois mois suivant sa désignation en assemblée générale.
A défaut, toute personne intéressée peut requérir du juge judiciaire civil la nullité de plein droit de son mandat (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).Donc seul un juge peut déclarer cette nullité, ce qui implique donc une décision de justice

Il faut démontrer la faute du syndic, le dommage que le copropriétaire a subi et le lien de causalité entre les deux (art. 1240 et s. du Code civil).Bref, quel serait votre préjudice ?

SK

12/02/2019 17:31

Bonjour,

Je vous remercie pour votre réponse très utile. En l'absence de convention d'ouverture de compte et à la lecture du RIB nous serions donc face à plusieurs irrégularités du moins dans la formulation (SDC, C/O, nom du Syndic dans l'intitulé). Est-ce une preuve suffisante ou faut-ll aller plus loin ?

Les comptes de dépôts n'étant pas rémunérés, je ne vois pas de préjudice financier. Une rémunération , très faible, et sans justificatif figure au compte de fonds de travaux dans le bilan annuel. Le préjudice me semble être plutôt un risque tourné vers le futur. En cas de saisie des comptes du syndic, les montants d'un compte non séparé seraient saisissables au détriment des copropriétaires et la garantie bancaire de 100 000 € ne pourrait pas s'appliquer. D'autre part un compte non séparé ne figurerait pas dans les comptes de succession au détriment des héritiers me semble-t-il. Qu'en pensez-vous ?

Vous remerciant de l'intérêt que vous portez à mes interrogations.

12/02/2019 19:15

Bonjour,

1) Est-ce une preuve suffisante ou faut-ll aller plus loin ?

Si votre syndic évite ces erreurs vous pouvez vous estimer satisfait de votre compte séparé. C'est un début de preuve que les fonds du SDC ne transitent pas au préalable dans le compte du syndic pour être reversés dans celui du SDC. Notamment, soyez attentif aux prélèvements de vos charges en vérifiant le compte à créditer. En cas de doute:

-Vérifier que le numéro ICS (identifiant Créancier SEPA) présenté dans les appels de fonds est bien celui du syndicat des copropriétaires et non celui d’un tiers comme le syndic.[color=#48494d;]
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- Vérifier que sur le TIP ou les prélèvements en ligne, surtout à partir de l’extranet de la copropriété, le numéro et le libellé du compte sont bien ceux du syndicat des copropriétaires.

- Vérifier sur les appels de fonds que l’ordre de chèque est bien au nom du syndicat des copropriétaires et non à celui du syndic. Si ce dernier est le bénéficiaire, le compte n’est pas séparé.

- Vérifier le décalage entre la date de prélèvement du règlement de l’appel de fonds sur le relevé bancaire du copropriétaire par rapport à la date créditée sur le compte de la copropriété. Normalement, le décalage doit être au maximum de deux jours.

2) Un risque tourné vers le futur.

-En cas de saisie des comptes du syndic, les montants d'un compte non séparé seraient saisissables au détriment des copropriétaires. NON, si un sous compte distinct n’a pas été ouvert au nom du Syndicat Oui, pour l'inverse.

http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1599580/copropriete-quand-saisir-le-compte-du-syndic

- La garantie bancaire de 100 000 € ne pourrait pas s'appliquer.

Oui, sur la garantie bancaire. « En effet, plusieurs cas de refus de prise en charge de cette garantie ont pu être constatés. La jurisprudence a considéré (CA Paris, 10 avril 2008 Lloyd’s vs syndicat des copropriétaires avenue de Villiers 75017 Paris ) que « l’assemblée générale avait fait le choix de gestion, prévu par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de renoncer au compte séparé au nom du syndicat »,« qu’en conséquence le syndicat ne pouvait produire « ni les relevés de banque de l’immeuble, ni les états de rapprochement bancaire correspondant à la situation de trésorerie de l’immeuble à la date d’arrêté de la créance alléguée ». « Le détail des mouvements de trésorerie n’est pas disponible. L’extrait du grand-livre n’est pas à lui seul suffisamment probant» (en effet, il ne comprend aucun détail du compte 512-Banque) et qu’en définitive, la créance alléguée n’est pas suffisamment établie ». Le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande de restitution du solde bancaire comptable.

Cet arrêt s’est appuyé sur la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application qui dispose que la garantie financière ne peut être mise en œuvre que sur justification d’une créance certaine liquide et exigible.. »

- Lors d’une succession et dans le cadre d’un compte unique, l’héritier devra rapporter la preuve de la position créditrice du relevé des dépenses du défunt. On revient aux difficultés soulevées précédemment.

SK

12/02/2019 19:50

Re: Avez vous demandez l'ouverture d'un compte séparé ?

SK

12/02/2019 22:27

Bonsoir,

Il y a donc un certain nombre de vérifications à faire. Les réponses vont nécessiter du temps et encore faudra-t-il disposer des relevés de comptes bancaires. Ce n'a jamais été possible, la réponse étant de se référer au tableau annuel d'état des comptes.

Avons-nous demandé l'ouverture d'un compte séparé, non, au sens où le syndic précise dans son mandat de gestion qu'il a fait le choix de longue date de gérer la copropriété par compte bancaire séparé. Cependant, ce qui intrigue, c'est que l'intitulé demandé sur les chèques de charges est différent de celui du RIB. Peut-être un compte d'attente ?.

13/02/2019 07:39

Bonjour,

Encore un syndic qui fait ce qu'il veut.

1)" Le syndic précise dans son mandat de gestion qu'il a fait le choix de longue date de gérer la copropriété par compte bancaire séparé.." La loi laisse le choix pour les copropriétés dont le nombre de lots est inférieur ou = à 15 lots.

2) "Cela n'a jamais été possible, la réponse étant de se référer au tableau annuel d'état des comptes."

MAIS, l' Article 18 de la loi du 10 Juillet 1965 : "....le syndic est chargé, d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.... Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat.... le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. "

C’est une obligation légale. Vous pouvez effectuer des virements pour régler vos charges et il doit vous communiquer le RIb du SDC. Il ne peut s’opposer à ce moyen de paiement.

3) "Peut-être un compte d'attente." Peut être, surement,

Bref, les relevés doivent figurer dans l’extranet du SDC, sinon, c’est une coquille vide. il est temps de le rappeler à l’ordre.

SK

13/02/2019 11:36

Bonjour, merci encore pour votre éclairage. Je trouve que le législateur ne simplifie pas les choses. Les copropriétaires se retrouvent face à des règles complexes à démêler dans lesquelles s'engouffre le syndic.J'ai contacté ma banque perso qui me dit qu'un compte ouvert au nom du syndicat avec procuration donnée au syndic est la bonne solution. Ainsi les copropriétaires auraient accès à leurs comptes sans être obligés de passer par le syndic. Qu'en pensez-vous ?

14/02/2019 10:17

Bonjour,

1) "compte ouvert au nom du syndicat avec procuration donnée au syndic est la bonne solution."

C'est la solution actuelle du compte séparé, procuration est donnée au syndic d'ouvrir au nom du SDC un compte séparé de celui du syndic.

2) "Les copropriétaires auraient accès à leurs comptes sans être obligés de passer par le syndic."

Cest normalement le systéme dactuel u compte séparé, chaque copropriétaire a accès à son compte dans lequel figure les opérations au crédit et au débit.

Cela ne régle pas le problème des relevés bancaires mensuels du SDC qui doivent apparaitre dans votre extranet sur lequels sont inscrits le n° de votre compte et l'IBAN de votre compte pour éventuellement régler par virement.

SK

14/02/2019 11:43

Vos informations sont précieuses. Nous avons des éléments pour demander au syndic d'améliorer son fonctionnement. Encore merci pour vos conseils et la clarté de vos explications.

M78.

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