Partie commune ou propriété privée ?

Publié le 14/05/2020 Vu 1912 fois 36 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

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16/04/2020 14:27

Bonjour,

Le magasin situé au RDC de notre immeuble est en train d'installer une énorme climatisation réversible sur le toit terrasse qui donne sous nos fenêtres. Nous savons le genre de désagréments que ce genre d'installation peut générer (bruits, vibrations, chaleur causée par le rejet d'air...), en plus du côté inesthétique.

La question est de savoir si ce toit terrasse est considéré comme une partie commune ou non. Le règlement de copropriété stipule "la réparation et l'entretien de la couverture au dessus du local formant le lot n°x sera à la charge exclusive de ce lot", est ce que c'est pour autant une partie privée ? Les modalités d'autorisation ne sont pas les même...

Selon le syndic il s'agit d'une propriété privée, ils sont donc en droit de le faire sans faire de demande d'autorisation en AG. Et comme cela ne donne pas sur la rue (espace public), il n'y a pas à demander d'autorisation au service urbanisme de la ville. Cependant, l'installation est particulièrement imposante (4 m de long x 3 m de large x 2,2 m de hauteur), cela dévalue notre bien.

Merci d'avance pour vos réponses. Dernière modification : 17/04/2020 - par Tisuisse Superviseur

Modérateur

16/04/2020 14:42

bonjour,

si votre syndic indique que le toit est une partie privative et que cela est confirmé par votre règlement de copropriété, vous ne pouvez pas vous opposer à cette installation.

par contre si l'installation nécessite le passage de câbles et de tuyauteries dans les parties communes comme le percement de murs ou autres parties communes, il faut l'autorisation de votre A.G.

par contre si cette installation imposante ne respecte pas l'harmonie de l'immeuble le syndicat des copropriétaires peut intervenir.

qu'en pense votre conseil syndical ?

par contre après l'installation, si celle-ci provoque un trouble anormal de voisinage que vous pourrez prouver (constat d'huissier), vous pourrez contester cette installation.

salutations

16/04/2020 17:27

Merci pour votre répoinse.

Le passage de cables a déjà été fait :) ...

Notre syndic indique effectivement que le toit est une partie privative mais je ne suis pas sûre que les choses soient si claires que ça dans le règlement de copropriété.

Le conseil syndical ne se positionne pas pour l'instant, les membres ne sont pas tous du même avis (laisser-faire ou non)...L'idée est d'attendre les éventuelles nuisances avant d'entamer les démarches.

Cdt

17/04/2020 09:44

Bonjour,

Ce n'est pas le RdC qui définit les parties privatives : C'est l'état descriptif de division qui concrétise la division en propriété d'un immeuble.

Il faut arrêter de prendre lle RdC comme la bible car c'est un document facultatif contrairement à l'EDD.

J'ai plusieurs fois répété avec jurisprudence à l'appui qu'un EDD en l'absence de RdC pouvait palier cette absence en particulier concernant la destination de l'immeuble.

La réparation et l'entretien ne signifie pas que puissent être efféctués des travaux.

Il est possible qu'une partie commune soit réservée à un lot, quitte à son propriétaire d'en assurer l'entretien, par une clause du RdC.

Donc pour installer une climatisation réversible (le compresseur) il faut impérativement l'autorisation de l'AG (article 25b).

Cdt.

17/04/2020 10:49

Bonjour,

C'est bien le règlement qui définit les parties privatives. Dans le silence ou l'ambigüité du règlement on se réfère aux dispositions supplétives des articles 2 et 3 de la loi.

Le règlement de copropriété est bien la bible en ce sens que c'est le pacte commun entre tous les copropriétaires. L'état descriptif de division, normalement inclut ou annexé au règlement, est reconnu par la jurisprudence comme un document essentiellement technique dressé pour satisfaire aux besoins de la publicité foncière.

Si le toit-terrasse est bien privatif - ce qui est parfaitement possible et cela se détermine à la lecture du règlement de copropriété - et que l'équipement qu'il est envisagé d'y poser serait invisible de l'extérieur, il n'y a nul besoin de solliciter une autorisation de l'assemblée. Toutefois, cela n'autorise pas à troubler par le bruit le copropriétaire voisin.

En une telle hypothèse le conflit ne concernerait pas le syndicat mais seulement vous et le propriétaire du toit supportant la climatisation bruyante. Il me semble illusoire de prétendre lui interdire par avance de poser cette climatisation. Mais vous pouvez le prévenir que vous intenteriez un recours dans le cas très probable où cet appareil vous créerait une nuisance.

17/04/2020 13:41

Ces ratiocinations n'aident en rien à trouver une solution au problème posé.


Avant de déblatérer sans références probantes pour prétendre que les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 sont supplétifs

Avant de déblatérer pour le simple plaisir de contredire son interlocuteur, il faudrait avoir la décence de lire les textes. Le caractère supplétif de l'article 3 de la loi du 10 juillet est inscrit dans l'article lui-même : Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : ... C'est suffisamment explicite. Inutile de faire de l'exégèse sur les débats parlementaires d'il y a cinquante ans. Etre traité d'âne par un cuistre est plutôt gratifiant.

17/04/2020 14:10

je vous invite à prendre connaissance de la lecture faite au Sénat (http://www.senat.fr/comptes-rendus-seances/5eme/pdf/1965/06/s19650608_0499_0538.pdf) en particulier à la page 521 du JO concernant l'article 3 (article 4 actuel) sur ce que peut être une partie commune dite spéciale de facto, pour permettre l'existance de l'article 22 (article 27 actuel) et une partie commune spéciale devant faire l'objet d'une clause du RdC.

Enfin vous constaterez que les cinq premiers article sont immuables si vous consultez la version originale de la loi.

Si l'article premier a été modifié, il n'en perd pas le sens, mais il s'est adapté à la jurisprudence pour le lot transitoire.

Si l'article 3 a été modifier c'est simplement pour une double évidence concernant l'énumération exaustive des parties communes (chassis de fenêtres par exemple) et celle de leurs droits accessoires.

Quant à l'article 3 du décret après 57 ans il est toujours d'actualité.

17/04/2020 14:25


Pour parfaire votre instruction ...


Il va falloir que vous changiez de ton.

17/04/2020 18:46

Bonjour,

Vous vous trompez Yukiko quant vous dites que "L'état descriptif de division, normalement inclut ou annexé au règlement, est reconnu par la jurisprudence comme un document essentiellement technique dressé pour satisfaire aux besoins de la publicité foncière."

Beatles a raison la jurisprudence la Cour de cassation a retenu, une nouvelle fois, la valeur contractuelle de l’EDD, alors qu'elle le considérait jusqu’alors comme un simple document exigé pour les besoins de la publicité foncière.
et les débats constitutuifs de la loi dans le JOAN sont très instructifs.

Sur l'EDD voir le lien ci dessous :


https://www.legavox.fr/forum/immobilier/copropriete/partie-commune-propriete-privee_131974_1.htm

Concernant Sophie Cout, elle ne s'en laisse pas compter par le syndic et pose une bonne question :" Le règlement de copropriété stipule "la réparation et l'entretien de la couverture au dessus du local formant le lot n°x sera à la charge exclusive de ce lot", est ce que c'est pour autant une partie privée ?

Des recherches s'imposent, en autres, auprès du service de la publicité foncière pour connaitre les actes relatifs à ce lot et de se référer aux PV d'AG de l'époque.

SK

17/04/2020 21:08

Il ne faut pas faire d’un cas d’école une généralité ni prendre un arbre pour la forêt.

Pour la forêt :

- Civ. 3, 08/07/1992, n° 90-11578 : l’état descriptif de division dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière n'ayant pas de caractère contractuel...

- Civ. 3, 07/09/2011, n° : Attendu qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ;

,,,

la publication postérieurement au règlement de copropriété d'un nouvel état descriptif de division non contesté ne lui donne pas valeur contractuelle.

Cas d’école :

Il n’y a pas de règlement de copropriété, on cherche à déterminer quelle est la destination de lots de copropriété. En l'absence de règlement de copropriété, on fait avec ce qu'on a et il est tout naturel de se reporter à l’état descriptif de division : Civ. 3, 03/12/2008, n° 07-19313 : Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que l'état descriptif de division constituait en l'espèce le seul document de référence définissant la nature de chaque lot et donc sa destination, et retenu, par un motif non critiqué, qu'en l'absence de règlement de copropriété la modification de l'état descriptif de division avait pour objet le changement de destination d'une partie privative, la cour d'appel, répondant aux conclusions, en a exactement déduit que la modification devait être décidée par le syndicat en assemblée générale.

Cas plus fréquent : indication sur la destination de lots de copropriété inscrites sur l’EDD. Un arrêt du 5 juillet 2007, n° 16-16849 a reconnu une valeur contractuelle à l’indication de la destination de lots de copropriété.

Il s’agit d’un local situé au deuxième étage.

L’EDD indique, pour ce local : appartement.

Le règlement de copropriété stipule que la destination de l’immeuble est àusage professionnel de bureaux commerciaux ou d'habitation en ce qui concerne les locaux situés aux étages et combles.

La cour d’appel a jugé que la mention « appartement » figurant sur l’EDD et cohérente avec les stipulation du RdC avait une valeur contractuelle. Mais en cas d’incohérence, c’est le règlement de copropriété qui prévaut.

Tout cela est sans aucun intérêt dans la présente discussion parce que si l’on peut parfois trouver des précisions sur la destination des lots dans l’EDD, on n’y trouvera jamais aucune précision sur le caractère commun ou privatif de parties de l’immeuble.

Dans le cas présent, si le local protégé par la terrasse en question constitue un bâtiment distinct du reste de l’immeuble formant un même lot, l’ensemble de son gros oeuvre est partie privative sauf stipulation expresse contraire dans le règlement de copropriété.

17/04/2020 21:35

Une nouvelle fois lorsque l'on prétend argumenter on le fait correctement en tenant compte de tout !

Cour de cassation ; 6 juillet 2017 ; pourvoi n° 16-16849

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que l'état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d'habitation, n'était pas en contradiction avec les stipulations du règlement selon lesquelles l'immeuble était destiné à un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d'habitation en ce qui concernait les locaux situés aux étages et combles dès lors que les dispositions de l'état descriptif de division étaient plus précises, en ce qu'elles portaient sur chaque lot, et alors que la destination énoncée au règlement l'était de manière générale, sans distinguer les étages au-delà du premier, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu décider qu'en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au deuxième étage, ainsi qu'aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel ;

Enfin une copropriété ne peut pas exister sans EDD, seul document obligatoire, alors qu'une copropriété peut exister sans RdC, document facultatif : et cela jurisprudentiellement !

J'ai comme l'impression mais plutôt je suis sûr que vous ne saisissez pas convenablement le sens de l'article 71-1 du décret 55-1350


L'état descriptif de division, prévu à l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé, peut être contenu soit dans un acte spécialement dressé à cet effet, soit dans un règlement de copropriété ou un cahier des charges concernant, en outre, l'organisation de la gestion collective, soit dans tout autre acte ou décision judiciaire. Un seul état descriptif doit être établi lorsque plusieurs bâtiments ou groupes de bâtiments pouvant faire l'objet de copropriétés particulières sont édifiés sur un sol dont la propriété est placée globalement sous le régime de l'indivision forcée.

L'état descriptif doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot.


Ce n'est pas du ressort de la justice judiciaire et cela signifie, pour l'administration des finances, qu'il n'est nul besoin de deux actes pour enregistrer ces deux documents.

Pour que le RdC garde sa valeur contractuelle il faut que l'EDD soit contenu dans ce dernier.

Cas opposé : le RdC est contenu dans l'EDD qui n'est pas un document contactuel !

Que devient le RdC ?

Puisque l'EDD énumère les parties privatives et la quote-part des parties communes, si elles existent (article 71-2 du décret 55-1350), forcément toutes les parties de l'immeuble non énumérées par l'EDD sont des parties communes !

17/04/2020 22:10

L'EDD n'énumère pas les parties privatives, il énumère les lots de copropriété, ce qui est tout à fait différent.

L'EDD dira par exemple qu'il y a deux appartements par étage mais il ne dira pas si les garde-corps des fenêtres sont parties communes ou privatives. Or c'est une question de cet ordre qui est posée. Inutile de se perdre dans la publicité foncière.

17/04/2020 22:38

La jurisprudence reconnait que l'EDD divise un immeuble en propriété (pourvoi 13-11633)

Attendu qu'ayant exactement retenu que l'état descriptif de division est un document qui détermine, localise et identifie les lots en tant qu'immeuble ou fractions d'immeubles, objet d'un droit de propriété

Article 3 du décret 67-223

Les règlements, états et conventions énumérés aux articles qui précèdent peuvent faire l'objet d'un acte conventionnel ou résulter d'un acte judiciaire, suivant le cas, ayant pour objet de réaliser, constater ou ordonner la division de la propriété d'un immeuble dans les conditions fixées par l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.

Article 1 de la loi 65-557


La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.


Article 2 de la loi 65-557 (qui ne porte aucune contestation)


Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.


Article 71-2 du décret 55-1350


Un lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée.

Constitue une fraction au sens de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé :

a) Pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc.) et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) ;

04/05/2020 21:48

Merci pour vos réponses, qui ont suscité du débat voire des désaccords... Notre RdC comprend bien un EDD. Concernant le lot x qui correspond au local commercial avec le fameux toit terrasse, il est indiqué "derrière le bâtiment A, au Rdc, un grand local à usage de garage..."

D'après le syndic, "la couverture du lot x n’est pas défini dans notre Règlement de Copropriété, ce qui est un vide juridique. Seules les toitures des immeubles est défini comme partie commune."

Le RdC stipule dans "Choses et parties communes aux copropriétaires de chacun des bat A B C D et E considérés isolements":

-Les fondations, le gros œuvre, les murs de façade, de pignon, de refend(...)

-Le gros œuvre des planchers, la charpente et la toiture (poutres, solives et hourdis) à l'exclusion des revêtements superficiels enduits en plâtre, en ciment, parquet, carrelage......dans les parties privatives.

- Et d'une manière générale tout ce qui constituera l'ossature de chacun des bâtiments."

Ma question de départ est toujours d'actualité: le toit terrasse du lot x est-il considéré comme une partie commune ou privative? J'ai bien compris qu'une partie commune pouvait être réservée à un lot, notre RdC indique bien que le propriétaire du lot x doit en faire l'entretien. Mais s'agit-il pour autant d'une partie privative?

Merci à vous.

04/05/2020 23:20

Ce lot x est-il un bâtiment à lui seul ?

Qu'est-ce qui amène le syndic à dire que la terrasse est une partie privative ?

05/05/2020 00:05

Je ne sais pas si on peut considérer ce lot comme un batiment à lui seul, je dirais que c'est plutot une extension du batiment principal (disons bat A), il n'y a pas d'entrée indépendante... Mais effectivement ce n'est pas très clair au niveau de l'EDD "derrière le bat A"... Pour essayer d' expliquer davantage, le magasin est situé au rdc du bat A, et se poursuit derrière le bat A. C'est ce prolongement couvert qui correspond au toit terrase, et qui se situe en dessous des fenêtres du Bat A. Il est vrai que personne d'autre dans la copropriété n'a accès à cette partie.

Le syndic n'est pas très au clair finalement sur ce point juridique... Il parle de vide juridique concernant la couverture du lot x...

Qu'est ce qui pourrait définir que le lot x soit un batiment à lui seul?

05/05/2020 08:53

Un toit-terrasse ou une toiture-terrasse c'est le toit d'un bâtiment donc obligatoirement du gros oeuvre constituant l'ossature d'un bâtiment.

Votre RDC ne dit pas le contraire si l'on se réfère à cet arrêt de la Cour de cassation (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000038762844&fastReqId=1089986159&fastPos=1).

Effectivement c'est bien une extension du bâtiment et non pas un bâtiment particulier ; la toiture de cette extension fait partie de l'ossature du bâtiment A.

Quant au vide juridique l'arrêt que je cite en lien montre bien qu'il n'en n'existe pas, et que votre syndic, alors qu'il est un professionnel de l'immobilier, n'est pas très efficace ni fiable.

05/05/2020 09:47

Bonjour,

Il appartient au syndic de demander à un géométre expert son avis par écrit.:

J'ai eu un probléme concernant un jardin privatif ,et, une contestation d'un copro amenant le syndic à prendre conseil payant pour amener la solution .

Reste que la lecture de plusieurs RC améne à se poser bien des questions à savoir si l'auteur avait connaissance des caractéristiques de la copro avant de rédiger un réglement qui engage pourtant les copropriétaires,.et, ceci sans parler de l'évolution de la législation ( clauses réputées non écrites) .

05/05/2020 10:37

Le syndic n'a pas à demander à un géomètre un avis payant à supporter par les copropriétaires alors qu'il n'est pas au courant, par manque de professionalisme, d'un arrêt récent de la Cour de cassation aussi important, alors que n'étant qu'un bénévole je l'ai trouvé facilement en moins d'une minute.

Cet arrêt de la Cour de cassation prouve qu'il raconte n'importe quoi et qu'il fait preuve d'incompétence.

Pour lui prouver son incurie (au syndic) lui indiquer la marche à suivre qui suit :

- Aller sur « Légifrance » :

- Cliquer sur jurisprudence « judiciaire » ;

- À droite cliquer sur « Recherche experte de jurisprudence judiciaire » ;

- Dans « Étendue de la recherche » cocher les trois cases des décisions ;

- Sélectionner « Arrêt » comme nature de la décision ;

- Sélectionner « Chambre civile 3 » en tant que formation ;

- Dans « Recherche textuelle » ; en tant que « Recherche 1 » taper « toiture-terrasse » et cocher « Expression exacte » ; cliquer sur « Associer une autre expression », cliquer sur « Ou », taper « toit-terrasse » et cocher « Expression exacte » ;

- Cliquer sur « Rechercher » ;

L’arrêt est en septième position !

05/05/2020 12:57

La terrasse est une partie commune mais la couverture, c’est à dire le revêtement d’étanchéité, est une partie privative du fait que le propriétaire du lot situé sous la terrasse supporte seul la charge de son entretien. On peut en déduire que cette toiture-terrasse est à l’usage exclusif du propriétaire du lot x, mais cet usage se limite à ce qui a été prévu lors de la création de la copropriété. C’est ainsi que la jouissance exclusive d’un jardin au rez de chaussée n’implique pas le droit de mettre en place un abri de jardin. Il s’agit en l’espèce d’une terrasse inaccessible destinée à l’origine à servir seulement de toiture. Le fait qu’elle soit à l’usage exclusif du propriétaire du lot qu’elle protège n’implique pas la faculté d’en faire le support d’un équipement de climatisation. Cette extension d’usage doit recueillir l’autorisation de l’assemblée générale.

La difficulté est que l’installation en cours suscite très peu de réactions. Le syndic laisse faire et le conseil syndical est d’avis qu’il faut laisser faire. Vous pouvez faire inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la question d’une action en justice contre le propriétaire du lot x mais vous avez peu de chance d’être suivie parce que les copropriétaires de l’immeuble ne sont probablement pas disposés à s’engager dans un procès pour une cause qui n’intéresse que vous.

Finalement, je ne vois guère l’intérêt de déterminer précisément quels sont les droits du propriétaire du lot x sur sa toiture-terrasse. Si le syndicat des copropriétaires ne veut pas bouger, il vous faudra agir seule contre votre voisin au motif d’un trouble sonore.

Modérateur

05/05/2020 13:54

bonjour,

compte-tenu des conditions exigées pour obtenir la carte professionnelle de syndic de copropriété, celui-ci n'est pas obligatoirement un juriste, ce sont souvent des anciens gestionnaires donc plus des comptables surtout s'il exerce ce métier depuis des années ou les conditions d'accès étaient plus souples.

à ma connaissance, il n'existe pas de diplôme spécifique à l'exercice de ce métier.

d'ailleurs, on ne demande aucune compétence pour être syndic non professionnel.

salutations

05/05/2020 13:56

Donnez-nous une référence soit une jurisprudence qui caractérise comme partie privative le soi-disant revêtement d'un toit-terrasse.

L'étanchéité c'est une autre histoire ; l'entretien dévolu par une clause du RdC est une contrepartie pour l'utilisation exclusive attachée au lot.

N'allez pas au delà des attendus d'un arrêt de la Cour de cassation !

En fait l'on a à faire à une clause/convention dans laquelle le propriétaire d'un lot auquel est attaché un droit de jouissance privative sur un toit-terrasse doit l'entretenir à ses frais... au même titre qu'un jardin doit être entretenu par le propriétaire d'un lot auquel est attaché la jouissance privative du jardin.

05/05/2020 14:02

beatles, inutile de vous adresser à moi. J'ignore vos interventions.

05/05/2020 14:57

Pour le syndic j’ai bien précisé qu’il s’agissait d’un syndic professionnel et votre insert sur le bénévolat semblerait donc hors sujet si ce n’est plus.

Concernant un syndic professionnel il semblerait que vous ignorez, ou mal interprété, le 6° de l’article 1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ; ainsi que le 3° du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce.

De plus il semblerait aussi que vous n’avez pas l’air de connaître réellement la réglementation à laquelle est soumise la profession (https://www.syndicexperts.com/etre-syndic-de-copropriete/) ni la formation exigée (https://www.imaginetonfutur.com/gestionnaire-de-syndic-de-copropriete.html) en particulier un DUT carrières juridiques.

Il existe sur le site deux « études » de Me Joan DRAY concernant le devoir de conseil et d’information du syndic.

Si, comme nous le rappelle l’intervenante, le syndic qui prétend à un vide juridique, en tant que professionnel de l’immobilier détenteur d’un DUT carrières juridique, donc juriste, ne connait pas l’arrêt que j’ai donné en lien, cela démontre son incompétence alors qu’un non juriste a trouvé un arrêt qui prouve qu’il n’existe pas de vide juridique.

Modérateur

05/05/2020 17:47

ce n'est pas ce qu'indique l'ARC dans un article de 2016.

il indique notamment

" Aptitude professionnelle : diplôme sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciale et/ou expérience professionnelle acquise au sein d’une agence immobilière titulaire de la carte professionnelle (toutes activités : gestion locative, transaction, syndic) ; "

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