Partie commune ou propriété privée ?

Publié le 14/05/2020 Vu 1937 fois 36 Par
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05/05/2020 18:49

Mais pour exercer dans un agence immobilière il faut certains diplomes et pour un brevet de technicien supérieur (BTS) « professions immobilières » l'on étudie le droit !

J'aurai cru que vous auriez pris le soin de prendre connaissance de ces deux études Legavox plutôt que d'un article de l'ARC !

- Le devoir de conseil et d'information du syndic envers le syndicat (https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/devoir-conseil-information-syndic-envers-21267.htm) ;

- L'obligation de conseil du syndic (https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligation-conseil-syndic-12678.htm) :


« En tant que professionnel connaissant les dispositions légales, le syndic ne doit pas laisser le syndicat prendre des décisions qui ne les respectent pas ; son obligation de conseil doit l'empêcher d'accepter le paiement d'honoraires pour des prestations négociées par certains copropriétaires seulement ; il commet une faute par rapport à son obligation de gérer les finances du syndicat dans l'intérêt de la copropriété. »


Pour connaitre les dispositions légales, il faut savoir les interpréter et donc avoir une connaissance du droit ! Savoir lire la loi ! En avoir les compétences !

À quoi servent des études de droit ?

07/05/2020 10:46

Cette discussion aura éclairci plusieurs choses.

Un syndic professionnel doit avoir des compétences juridiques et il est donc un « juriste » dans le sens que lui donnerait une personne raisonnable suite à ce rappel, fait par Maître Joan DRAY (https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligation-conseil-syndic-12678.htm), concernant un arrêt de la CA Paris, 23e ch. A, 30 avr. 2003 (Synd. Résidence le Val d'Albian c/ SA Cyprenne Gestion : Juris-Data n° 2003-219012) :


En tant que professionnel connaissant les dispositions légales, le syndic ne doit pas laisser le syndicat prendre des décisions qui ne les respectent pas ; son obligation de conseildoit l'empêcher d'accepter le paiement d'honoraires pour des prestations négociées par certains copropriétaires seulement ; il commet une faute par rapport à son obligation de gérer les finances du syndicat dans l'intérêt de la copropriété.


Ces compétences il peut les obtenir de deux façons (https://www.carte-professionnelle-agent-immobilier.fr/dipl%C3%B4mes) : soit par l’obtention d’un diplôme ; ou bien par un document ratifié par une personne habilité les attestant.

Je rappelle donc comment j’ai mis en doute les compétences juridiques du syndic dans mon message du 05/05/2020 à 08:53 :


Quant au vide juridique l'arrêt que je cite en lien montre bien qu'il n'en n'existe pas, et que le syndic, alors qu'il est un professionnel de l'immobilier, n'est pas très efficace ni fiable.


Un probable défenseur des syndics professionnels, pour atténuer leurs responsabilités, rétorque avec plus ou moins de modération :


compte-tenu des conditions exigées pour obtenir la carte professionnelle de syndic de copropriété, celui-ci n'est pas obligatoirement un juriste, ce sont souvent des anciens gestionnaires donc plus des comptables surtout s'il exerce ce métier depuis des années ou les conditions d'accès étaient plus souples.

à ma connaissance, il n'existe pas de diplôme spécifique à l'exercice de ce métier.

d'ailleurs, on ne demande aucune compétence pour être syndic non professionnel.


Je ne vois pas ce que vient faire un syndic bénévole, propriétaire lui-même, alors qu’un syndic est un tiers pour le syndicat des copropriétaires.

Je laisse juge sur l’autre intervention de celui qui serait magnanime sur les manquements des syndics professionnels.

Pour ce qui concerne, ci-après, les circonvolutions venant d’un intervenant :


La terrasse est une partie commune mais la couverture, c’est à dire le revêtement d’étanchéité, est une partie privative du fait que le propriétaire du lot situé sous la terrasse supporte seul la charge de son entretien.


Je rappellerai donc ce qui est dans le deuxième alinéa de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 :


Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

- les locaux des services communs ;

- les passages et corridors ;

-tout élément incorporé dans les parties communes.


Un bâtiment est mis hors d’eau lorsque le gros œuvre est terminé ; ce qui inclut la toiture quel qu’elle soit !

Pour que le bâtiment soit mis hors d’eau il faut bien que la toiture soit étanche !

Donc l’étanchéité de la toiture fait partie du gros œuvre et elle est obligatoirement une partie commune.

Ce qui précède démontre aussi l’inutilité d’une telle réponse :


Finalement, je ne vois guère l’intérêt de déterminer précisément quels sont les droits du propriétaire du lot x sur sa toiture-terrasse. Si le syndicat des copropriétaires ne veut pas bouger, il vous faudra agir seule contre votre voisin au motif d’un trouble sonore.


SophieCout disposant d’un arrêt « imparable » de la Cour de cassation, sur un cas similaire peut :

Avertir les propriétaires du magasin, à l’appui de l’arrêt de la CC, de cesser toute installation sous peine d’un dépôt en référé devant le TGI qui ne pourra statuer, à moins d’être suicidaire, dans le sens de la jurisprudence de la Cour de cassation ; la saisie incluant une condamnation aux dépens.

Comme premier moyen l’arrêt de l’installation et si besoin est le démontage de l’existant pour remise en état.

En second moyen pour trouble anormal de voisinage avec demande de dommage et intérêts.

Ceci en avertissant le syndic sur ses manquements preuve à l’appui de se « dires » et de le sommer les contrevenants de s’abstenir de toute installation non autorisée.

Si l’AG était amenée à décider d’accorder une telle autorisation, cela reviendrait imposer à un copropriétaire une modification aux modalités de jouissance de ses parties privative ; ce qui ne peut que se faire qu’avec l’accord du copropriétaire concerné, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété (article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui est d’ordre public) :


L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.


Il faut assigner le syndicat pour qu’il soir condamné aux dépens et à des dommages et intérêts.

13/05/2020 14:48

Bonjour,

Le conseil syndical a lancé une consultation juridique (proposition du syndicat de copropriétaires) pour savoir si le magasin est en droit d'installer le système de climatisation sur le toit sans autorisation de l'AG ?

En s’appuyant sur la description des parties communes de notre RdC, voir ci-dessous :

« Les parties communes comprendront toutes les parties d’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un associé ou d’un copropriétaire. » « D’une façon générale toutes les choses qui ne seront pas affectées à l’usage exclusif et particulier des copropriétaires de l’un des batiments ou affectées à l’usage exclusif et particulier des copropriétaires suivant ce qui va être dit ci-après ou qui sont communes suivant l’usage et la loi, étant entendu que l’énumération ci-dessus n’est pas limitative »

Le retour qui nous est fait est le suivant :

« La surface sur laquelle ont lieu les travaux de climatisation, ne constitue pas en soi une toiture, telle que définie par le RdC, mais constitue la couverture du bâtiment dont le copropriétaire est l’unique propriétaire. De ce fait, cette couverture appartient au propriétaire de ce lot dont il a la charge et l’entretien. Par ailleurs l’art 2 de la Loi du10 juillet 1965 précise que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. »

En revanche, le syndic de copropriété pourra faire un recours en cas de nuisances sonores.

Et par rapport au fait que les travaux portent atteintes à l’aspect extérieur de l’immeuble (visible par les voisins d’en face), on pourrait estimer que l’accord de la copropriété est nécessaire…Mais cela n’est pas plus détaillé que ça…Quelles sont les modalités ? Est-ce ce que c’est à notre Syndic d’intervenir ?

Au final, j’ai l’impression qu’il y a de multiples interprétations possibles à notre RdC…

Quel serait selon vous le recours le plus judicieux ?

Merci à vous.

13/05/2020 16:07

Dans votre question initiale vous postez :


la réparation et l'entretien de la couverture au dessus du local formant le lot n°x sera à la charge exclusive de ce lot


L'entretien est à la charge est attachée du lot et non pas à celle d'un copropriétaire déterminé, et ce ne peut être qu'un droit de jouissance exclusive accordée à un lot (article 6-3 de la loi) ce droit ne peut donc pas être un droit de propriété (reprenez mes différentes interventions).

Les termes de la consultation reprenant le RdC, celui ou celle qui vous a répondu l'a fait à côté de la plaque en méconnaissnce des articles 6-3 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 et surtout de la jurisprudence.

13/05/2020 21:14

J’ai oublié de mentionner la conclusion de la consultation juridique sur le lot x :

« Ainsi il s’avère qu’un copropriétaire a l’usage exclusif d’une partie d’immeuble, par exemple en raison de la disposition matérielle des lieux, elle sera reconnue comme privative (Cass.3eme Civ., 9 juillet 2013, n°12-15.409). »

13/05/2020 22:35

Le 12-15409 c’est la chambre 1 et le date c’est le 25 septembre 2013.

J’ai déjà eu connaissance du véritable arrêt du cas invoqué, sauf qu’il n’était inscrit nulle part que cette partie d’immeuble était répertoriée ni comme partie commune spéciale ni à jouissance privative, mais comme partie commune générale ou bien comme partie d’immeuble innomée.

Dans votre cas il est bien précisé comme le prévoient la loi et la jurisprudence que le RdC fait état d’une partie commune à jouissance exclusive attachée à un lot donc l’arrêt d’espèce cité avec de mauvaises références, qui n’est pas un arrêt de principe, ne s’applique donc pas à votre cas.

13/05/2020 22:45

Qu'il soit propriétaire ou non de la surface de la toiture, ce dont on peut débattre à l'infini comme on peut débattre du sexe des anges, on ne peut sans commettre un abus de droit interdire sans motif au copropriétaire en question de climatiser son local. Les motifs possibles sont les nuisances sonores et les nuisances visuelles. S'il y a effectivement nuisances et que le syndicat ne réagit pas, le copropriétaire déterminé à faire cesser les nuisances n'a d'autre possibilité que d'agir personnellement contre leur auteur.

13/05/2020 23:02

Alors une Commune qui interdit la pose de compresseurs de climatisation sur le façade des immeuble commettrait un abus de droit !

Que faites-vous de l'aspect extérieur de l'immeuble ?

13/05/2020 23:36

Vous ne savez pas lire.

Ce que je fais de l'aspect extérieur de l'immeuble ?

J'ai écrit : on ne peut sans commettre un abus de droit interdire sans motif ...

et j'ai précisé : Les motifs possibles sont les nuisances sonores et les nuisances visuelles.

14/05/2020 10:45

Après une première tentative d’un intervenant pour dévier sur les conditions d’obtention de la carte professionnelle d’un syndic, il est certain que je n’ai pas été au bout dans la lecture de votre énième babillage qui déviait, à son tour, du sujet qui était de savoir si l’on avait à faire à une partie privative ou bien à une partie commune.

Dixit SophieCout : « La question est de savoir si ce toit terrasse est considéré comme une partie commune ou non. »

C’est la question principale, et comme vous prétendez connaître le droit le reste du contenu de sa question initiale ne peut être interprétée que comme des questions subsidiaires qui n’ont d’intérêt que s’il n’a pas été répondu à la question principale.

La réponse apporté est que l’on a à faire à une partie commune à usage exclusif attachée à un lot et il en découle qu’il faut obligatoirement une autorisation d’AG pour entreprendre des travaux sur une partie commune, et comme une AG est souveraine, ses critères d’appréciation pour adopter ou rejeter ne pourront être contesté que par ceux qui se seront opposés à la décision prise.

SophieCout dans sa question anticipant et argumentant avec pertinence ses griefs potentiels (trouble anormal de voisinage et à l’aspect extérieur de l’immeuble) il n’est nul besoin de dévier sur ces derniers pour entretenir une polémique qui ne peut être que le but d’un troll.

De plus il semblerait que vous ayez fait un amalgame avec un autre fil concernant les droits des copropriétaires.

14/05/2020 13:41


Dixit SophieCout : « La question est de savoir si ce toit terrasse est considéré comme une partie commune ou non. »

Non, ce n'est pas la question principale. Cette question mène à une impasse.

Quand un problème est mal posé, il faut le reformuler.

Le souci de SophieCout est simple : "Cette climatisation risque de me causer des nuisances". D'où la question : "A-t-il le droit d'installer cette climatisation ?", parce que si, par chance, il n'en a pas le droit, la question des nuisances ne se pose plus.

Admettons qu’en application du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, l’installation de la climatisation soit soumise à l’autorisation de l’assemblée générale. Se pose alors la question de savoir si l’assemblée peut légitimement refuser cette autorisation. Oui si elle peut opposer un motif légitime, dans le cas contraire, il y aurait abus de droit. Comme déjà dit, le motif légitime serait la création de nuisances. C’est au demandeur d’apporter la preuve que l’installation projetée ne créera pas de nuisances.

A ce stade, on peut conclure que le demandeur a tort de s’être abstenu de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale et que le syndic serait en droit de faire interrompre l’installation en cours tant que l’assemblée n’a pas statué.

Mais il se trouve que le syndic ne réagit pas et que le conseil syndical ne le pousse pas à réagir. En fait, le projet d’installation ne gêne qu’une seule personne, le copropriétaire dont l’appartement se situe juste au-dessus de la terrasse.

Dans cette situation, ce copropriétaire n’a qu’une seule ressource, celle d’agir personnellement. Il peut le faire soit en son nom seulement, soit en exerçant l’action du syndicat comme le prévoit l’article 15, ce qui lui permettrait de mettre le syndicat en cause.

Observons tout de même que la discussion a été ouverte il y a maintenant un mois et que la climatisation était déjà en cours d'installation. Il est probable qu'elle soit achevée ou presque et qu'il soit bien tard pour un référé préventif. Il y aura lieu plus probablement à engager une action sur le fond pour faire démonter l'installation si les nuisances sont confirmées.

Le recours à un avocat est bien sûr indispensable.

14/05/2020 15:00

Donc SophieCout ne sait pas formuler une question !

Elle ne formule que des questions qui mènent à une impasse !

Bien que cela soit la seule question explicitement posée elle serait, de votre plein droit, supplantée par des arguments pertinants qui seraient subsidiaires à cette dernière.

Ne vous êtes pas posé la question de savoir si ce ne serait pas vous qui vous engouffrez dans l'impasse « Polémiques » ?

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