Partie commune vendue en cachette

Publié le 30/12/2020 Vu 1053 fois 15 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

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19/12/2020 21:56

Bonjour,

Je suis membre du CS depuis 1 an et vis dans une copropriété parisienne composée de 3 batiments (nous sommes 5 copropriétaires dans mon batiment). Je viens d'apprendre, par hasard, que durant plusieurs années 2 copropriétaires commercants, au rez de chaussée de mon batiment, se sont disputés la jouissance des toilettes (partie commune du batiment) dont tous deux avaient la jouissance partagée et l' accés ( 2 portes menant aux toilettes par l'arriere de leur commerce respectif). Le restaurant souhaitait, dans le cadre de son activité, que les toilettes lui soient exclusives tandis que l'opticien, tout autant concerné, voulait en conserver aussi, la joussance (plutot par principe). Après de longues conversations et disputes, le restaurateur est parvenu à convaincre l'opticien de fermer son accés en proposant de lui racheter cette partie (commune à tout l'immeuble mais jouissance exclusive aux 2 commerces).

10.000 euros plustard, un passage chez le notaire, un passage de géometre et un titre de propriété en poche (pour le restaurateur), la vente entre le restaurateur et l'opticien est conclue. Le syndic et le notaire de l'époque créent un lot nouveau (de 57 tantièmes) dans la copropriété. Le restaurateur en est propriétaire et des travaux de fermeture de l'accés opticien sont à sa charge.

Notre RCP réactualisé en 2006 ne mentionne rien sur ce lot "fantome" de 57 tantièmes. Cette transaction daterait donc d'avant 2006. Aujourd'hui, sur le simulateur de charges fournit par notre gestionnaire sont mentionnés les 57 tantièmes de ce lot "fantome" dans les charges générales (soit 10307 tantièmes contre 10250 tantièmes dans le RCP).

2 problèmes se posent :

1/ Tous les propriétaires de l'époque sont encore propriétaires aujourd'hui (même si le restaurateur et l'opticien sont à la retraite) et les voisins et moi-même sommes presents depuis + 20 ans, nous n'avons jamais entendu parlé de la vente de cette partie commune.

2/ Nous préparons un ravalement de toute la copropriété et les charges sont réparties batiments par batiments. les devis sont finalisés et les tantièmes repartis.

Le lot "fantôme" qui fait 57 tantièmes en charges générales, n'apparait pas dans les tantièmes des charges de notre batiment. Donc dans le cadre du ravalement, tous les tantièmes existants ne sont pas correctement répartis.

Questions :

- La vente de cette partie commune est-elle légale ? Sinon, comment faire pour l'annuler ?

- Si un accord de "joussance exclusive" des toilettes, avait été accordé au restaurateur et voté en AG, cela aurait permis de ne pas perturber les tantièmes de la copropriété en matière de "charges générales" ni en matière de "charges batiment" (pas perturbées, en fait, puisque inexistantes), me trompe-je ?

Comment fait-on pour revenir en arrière, ou régulariser les tantièmes au bout de 20 ans ?

Je m'entends très bien avec le restaurateur et je connais peu l'opticien, mais à titre personnel, sur le ravalement qui arrive, je ne suis pas certaine de payer les bonnes charges.

Je vous remercie par avance pour vos avis et vos conseils.

Tres Cordialement. Dernière modification : 24/12/2020 - par Tisuisse Superviseur

19/12/2020 23:26

Bonjour,

Le restaurateur aurait donc un titre de propriété. L’avez-vous vu ?

La création d’un nouveau lot de copropriété a dû être décidé en assemblée générale. Le procès-verbal correspondant devrait se trouver dans le registre des procès-verbaux.

Si la création de ce lot a été publiée au fichier immobilier, elle devrait figurer sur le relevé des formalités relative à la parcelle où se trouve le bâtiment. Ce relevé peut être demandé en ligne au service de la publicité foncière : formulaire cerfa n° N° 3233-SD.

20/12/2020 01:04

Bonsoir Yukiko,

Je vous remercie pour votre réponse.

Non je n'ai pas vu le titre de propriété, mais j'ai tendance à croire le restaurateur, sur parole (c'est lui qui m'a expliqué d'ou provenait son lot "fantome") . Il est plutôt bienveillant et préfère faire les choses légalement. Mais nous sommes 2 copropriétaires à ne pas nous souvenir de cet acte. 5 copropriétaires dans notre batiment = 1 copropriétaire+ appartement du restaurateur cité + moi meme+ restaurant du restaurateur + opticien. Je vais tenter de retrouver le proces verbal, et voir avec le service de publicité foncière.

Merci beaucoup pour votre aide... je reviendrai sur le forum si j'ai des nouvelles.

Très cordialement

E.

20/12/2020 09:21

Un titre de propriété donne l'histoire de la propriété sur au moins les trente dernières années, d'où l'intérêt à en prendre connaissance.

23/12/2020 22:24

Bonjour Yukiko,

Je vous donne la conclusion de cette affaire.

Le lot a été crée en 2003, les propriétaires ont absoluement tous les documents. PV d'AG, titre de propriété, déclaration aux impots et paiement de la taxe foncière sur ce lot. Je n'ai pas vu les documents mais il semble que tout soit en ordre de leur coté.

Le RCP ne mentionne rien de leur lot si ce n'est dans les tantièmes de charges générales.

J'ai contacté le syndic à propos du lot invisible, il m'a dit que lui même ne le trouvait pas dans l'original papier du RCP.

Bref, la loi de mise à jour des RCP, nous a fait assez peur (elle indique que les parties communes à usage exclusif doivent etre clairement décrites et inscrites dans le RCP (ceci avant le 23/11/2021), sinon elles ne seront plus mentionnées comme parties communes à usage exclusif)

Le problème de ce lot etait que cette partie commune à usage exclusif sur 2 lots (differents propriétaires) est mentionnée comme telle dans le RCP malgré la vente. Aussi y avait-il le risque de voir leur titre de vente invalidé . Il n'en reste pas moins que je ne me souviens pas de cette vente, mais je ne reviendrai pas dessus ( trop de formalités et d'angoisse).

Il semble même que les propriétaires aient été facturés pour la mise à jour du RCP, mais que cela n'ait pas été fait (nous avons changé de syndic entre temps).

Aujourd'hui, ils vont exiger que le syndic fasse apparaitre clairement leur lot dans le RCP. Ils payent des charges sur ce lot (charges générales), mais pas sur les charges batiment.

Merci pour votre aide

Cordialement,

24/12/2020 09:43

Bonjour,

Une partie commune à usage exclusif sur deux lots ou plusieurs cela n'existe pas !

La jouissance privative d'une partie commune ne peut qu'être attachée uniquement à un seul lot (article 6-3 de la loi qui reprend simplement ce qu'à carctérisé la Cour de cassation).

Cette partie commune mentionnée dans le RdC est une partie commune spéciale (article 6-2 de la loi) affectée à l'usage ou à l'utilité de deux copropriétaires qui en sont les seuls propriétaires indivis ; ce qui signifie que les autres copropriétaires, dont vous, n'ont aucun droit sur cette partie commune spéciale (cela ne les regarde pas) même au niveau des AG :


Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.


Donc l'opticien a vendu au restaurateur sa part d'indivision ce qui fait que cette partie commune est devenue privative et comme y est attachée une quote-part des parties communes générales, l'on a bien à faire à un lot de copropriété coome en dispose l'article 1 de la loi :


I.-La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.


Ce n'est pas le RdC qui décrit les lots c'est l'état descriptif de division et ce lot n'est pas fantôme !

Cdt.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

24/12/2020 09:44

bonjour

je ne peut répondre sur ce sujet en général mais juste sur

"Je n'ai pas vu les documents mais il semble que tout soit en ordre de leur coté." et"Il semble même que les propriétaires aient été facturés.."

vous n'avez vu aucun document? exigez de voir les documents avant toute chose ; pas de paroles ,des écrits...."il semble " n'a pas force de loi....

24/12/2020 11:21

De plus il n’était pas nécessaire de créer un lot avec attribution de tantième ; cette partie de bâtiment étant privative, puisqu’à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, n’aurait pas pu être un lot de copropriété mais un lot sans quote-part puisque cette dernière n’aurait pas été déterminée.

Rappel article 2 de la loi :


Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.


Article 71-2 du décret 55-1350 :


L'état descriptif doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot.


Article 71-2 du décret 55-1350 :


Un lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée.


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29/12/2020 12:55

Dans beaucoup d’immeubles parisiens, il y avait des toilettes communes sur les paliers, réservées aux seuls habitants des appartements donnant sur ce palier. Lors de la division de l’immeuble en lots de copropriétés, ces toilettes ont pu devenir parties communes spéciales aux seuls copropriétaires du palier mais aussi parfois parties communes à jouissance réservées aux seuls copropriétaires du palier, ce qui peut poser un problème d’interprétation du règlement de copropriété.

En l’espèce, peu importe. Dans les faits, les choses sont claires : les toilettes du rez de chaussée appartiennent au propriétaire du restaurant, cela résulte d’une décision de l’assemblée générale de 2003 qui n’a pas été contestée et que personne n’a l’intention de contester. Il s’agit simplement de faire le nécessaire pour que la situation de fait devienne sans équivoque la situation de droit opposable à tous.

Semble-t-il, cette assemblée a prévu une modification à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété aux frais de l’acquéreur mais cela n’a pas été fait. Il n’est pas trop tard.

Il n’est pas normal que le nouveau lot n’ait pas reçu de tantièmes bâtiment. C’est une omission à rectifier. Le nombre de ces tantièmes se détermine simplement par le rapport tantièmes généraux / tantièmes bâtiment des autres lots du bâtiment.

Si le copropriétaire ayant acquis ces toilettes a déjà payé pour l'acte notarié et la publication, il ne faudra évidemment pas le faire payer une deuxième fois. Maintenant, si la provision versée était insuffisante, reste à décider à qui incombera le complément à verser, au copropriétaire ou au syndicat ?

Pour le conseil syndical, la première chose à faire est de rassembler tous les documents relatifs à cette affaire : résolution d’assemblée générale, rapport du géomètre, actes de vente pour ensuite demander au syndic de procéder aux formalités qui s’imposent. Il y a probablement à prévoir une résolution d’assemblée générale à prendre à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

29/12/2020 14:08

Je rappelle la fin de mon premier message :

Ce n'est pas le RdC qui décrit les lots c'est l'état descriptif de division et ce lot n'est pas fantôme !

De plus cette partie commune spéciale est bien indiquée dans le RdC :


Je viens d'apprendre, par hasard, que durant plusieurs années 2 copropriétaires commercants, au rez de chaussée de mon batiment, se sont disputés la jouissance des toilettes (partie commune du batiment) dont tous deux avaient la jouissance partagée et l' accés ( 2 portes menant aux toilettes par l'arriere de leur commerce respectif).


jouissance partagée = usage ou à l'utilité partagé !

Article 1188 du Code civil :


Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.


Un RdC est un contrat !

Le restaurateur dispose d'un PV d'AG et d'un titre de propriété.

Il n'y a aucune peur à cause de la loi ELAN ; de plus les charges spéciales n'existe plus puisqu'elles sont uniquement à la charge du restaurateur et cela ne regarde plus le syndic ni le syndicat.

Le seul document concerné pour une éventuelle mise à jour serait l'EDD, mais aucune contrainte pour le faire.

Les grilles de charges étant à jour, je ne vois pas où est le problème et qui serait lésé !

Ces toilettes sont une partie de bâtiment réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé (décision d'AG et acte de vente), c'est à dire une partie privative (propriété exclusive) !


Dans beaucoup d’immeubles parisiens...


Je pourrai aussi bien dire :


Dans beaucoup d’immeubles lyonnais...


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29/12/2020 14:30

Les grilles de charges ne sont pas à jour puisque le nouveau lot n'a pas de tantièmes bâtiment. Le lot est bien fantôme dans le sens où son existence n'est pas actuellement opposable aux tiers, ce qui est tout de même un peu ennuyeux. Font partie des tiers les copropriétaires ayant acquis leurs lots postérieurement à l'assemblée de 2003.

Il a été créé un nouveau lot, il doit apparaître dans l'EDD qui doit être modifié en conséquence.

Des charges de copropriété sont attachées à ce nouveau lot. Cela doit figurer clairement dans le règlement de copropriété qui doit être modifié en conséquence.

29/12/2020 17:50


Le syndic et le notaire de l'époque créent un lot nouveau (de 57 tantièmes) dans la copropriété.


S'il n'existe pas de syndicat secondaire (voir l'article 27) où il n'est pas question d'établir de nouvelles charges bâtiment, cela équivaudrait à des charges sur des parties communes spéciales.

Donc rappel de l'article 5 :


Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.


Je vous laisse calculer la valeur relative de « chiottes » en fonction d'appartements ou locaux commerciaux sans égard à leur utilisation qui peuvent être celle d'un cabinet d'aisance.

Je veux bien que pour les lots secondaires l'énumération faite à l'article 71-2 du décret 55-1350 se termine par « etc. » mais je doute que le gouvernement « Edgar Faure » incluait des lots W.C.

Article 1189 du Code civil :


Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.


Article 1191 du Code civil :


Lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun.


Article 1192 du Code civil :


On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.


Le 1192 pourrait concerner la clarté des urines prélevées lors d'un passage dans un lieu d'aisance.
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29/12/2020 19:42

Quand on veut à tout prix contredire un interlocuteur qui énonce que deux plus deux font quatre, on tombe inévitablement dans le non-sens.

30/12/2020 09:44

Des W.C. communs sont au même titre qu'un ascenseur un équipement commun lequel fait l'objet de charges en fonction de l'utilité qu'il présente à l'égard de chaque lot.

Article 30 à l'époque des faits :


L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.


Si des W.C. sont communs le troisième alinéa, en gras, s'applique !

Si les W.C. ne sont plus communs, ainsi que le local qui les abrite, la grille prévue disparait.

Il devient un équipement individuel partie intégrante d'un lot et son local devient une partie de bâtiment réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé : partie privative sans quote-part mais qui n'est pas un lot au vu de l'article 71-2 du décret 55-1350.

Je voudrai bien que l'on m'explique, dans le cas où le restaurant serait situé à un étage et que le bâtiment dispose d'un ascenseur, comment pourrait-t'on justifier de l'utilité de l'ascenseur pour un lot W.C. (article 10) alors qu'il faut être client du restaurant pour pouvoir l'utiliser.

L'on est très loin de deux plus deux font quatre !
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30/12/2020 10:12

On arrête les divagations. Il n'y a pas de toilettes communes mais un lot de copropriété créé en 2003 consistant en un petit local à usage de toilettes et 57 tantièmes de parties communes générales. Reste à adapter l'état descriptif de division et le règlement de copropriété en conséquence.

30/12/2020 16:52


Je voudrai bien que l'on m'explique...


Au départ les toilettes (W.C.) sont un élément d'équipement commun (article 3) spécial dont la propriété est partagée entre deux copropriétaires, qui ne sont pas un service commun compris dans un local (article 3) elles sont un élément incorporé dans les parties communes : partie d'immeuble propriété indivise…

Donc expliquer la suite en se basant sur :

- les articles 71-1 et 71-2 du décret 55-1350 ;

- aux articles 1 à 3 du décret du 17 mars 1967 ;

- aux articles 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Au lieu de fuir !
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