Peut-on denoncer une vente de partie commune à 1 euros?

Publié le 07/04/2021 Vu 329 fois 5 Par
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06/04/2021 13:19

Bonjour ,

2 copropriétaires se sont entendu sur la vente d'une partie commune à leur usage exclusif.

Les autres batiments n'avaient rien à dire sur la question.

Cependant, je souhaite aussi acheter une partie commune dans mon batiment et on m'annonce que l'euro symbolique est interdit. Même si tous les copropriétaires sont d'accord!

Pourquoi en 2000, on pouvait acheter des parties communes à 1€ et aujourd'hui ce n'est plus possible?

Je souhaite faire annuler la vente de mon voisin (qui me nargue sur cette question), meme si il n'est pas dans mon batiment! Surtout que la surface que je souhaite acheter pour 1€ est bien plus petite que celle qu'il a acquise.

Ne sommes-nous pas tous sous le meme régime?

La loi a-t-elle changé sur ce theme en 20 ans?

Cldt,

Joseph

06/04/2021 13:57

Bonjour,

L’euro symbolique n’est pas interdit mais il faut l’unanimité des copropriétaires concernés parce que personne ne peut être contraint de participer à une libéralité.

Pour que vous puissiez acheter une partie commune, il faut que celle-ci soit au préalable détachée des parties communes pour devenir un lot de copropriété.

Je crains que vous ne puissiez pas faire annuler la vente consentie à votre voisin en 2000. Tout d’abord, la vente portait sur une partie commune d’un autre bâtiment dont la propriété n’était partagée qu’entre les copropriétaires de ce bâtiment sauf clause contraire du règlement de copropriété, ce qui rendrait votre demande irrecevable par manque d'intérêt. Ensuite, le délai de contestation de la décision de l’assemblée générale (deux mois) est dépassé. Enfin, le délai de prescription de droit commun, cinq ans, est dépassé lui aussi et ne permet plus d’agir en annulation d'un contrat de vente vieux de vingt ans.

06/04/2021 14:06

Bonjour,

S'il y a unanimité comme pour les deux copropriétaires uniquement concernés en 2000 vous pouvez très bien obtenir cette acquisition par un acte de disposition à titre gratuit (la loi ne fait pas de distingo entre onéreux et à titre gratuit pour les actes de disposition).

Article 26 de la loi :


Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

...

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.


S'il y a unanimité aucun copropriétaire ne peut contester, puisque pour contester il faut être opposant ou défaillant, ce qui est impossible lorsqu'il y a unanimité.

Cdt.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

07/04/2021 12:25

Pour être plus précis !

Rien n'interdit de décider à l'unanimité !

En cas de vente, acte de disposition en l'occurence, cette section du Code civil s'applique !

En particulier...

Article 1583 :


Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.


Article 1591 :


Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.


Donc que ce soit gratuit ou quel que soit le prix il faut convenir des modalités et le prix on non doit être déterminé par les parties.

Il faut savoir que seuls les opposants et les défaillants peuvent contester la vente d'une partie commune au motif des dispositions des deux derniers alinéas de l'article 26 ; ce qui signifie qu'en l'absence d'opposant et/ou de défaillant, être abstentionniste ne compte pas, c'est à dire que s'il n'y a pas unanimité, mais que s'il existe uniquement des abstentionistes, personne ne peut contester dans les délais prévus à l'article 42.

Dans le cas où il est possible de contester, c'est au juge de décider si l'aliénation porte atteinte à la jouissance de parties privatives, à la conservation de la destination de l'immeuble et/ou que le prix fixé n'a pas respecté les dispositions des articles 1583 et 1591 du Code civil puisqu'il n'y aurait pas eu entente (unanimité hors abstentions).
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07/04/2021 13:46

La vente à un euro symbolique n'est pas une vente mais une libéralité déguisée en vente susceptible d'être requalifiée en ce qu'elle est vraiment, à moins que la chose cédée soit dénuée de valeur.

Donner une partie commune à un copropriétaire, c'est déposséder tous les autres copropriétaires au profit du donataire, à moins que cette partie commune n'ait aucune valeur, ce qui peut arriver. Sous cette réserve, il faut donc l'unanimité. A défaut d'unanimité, ceux qui s'estiment spoliés ont un recours en annulation de la donation déguisée. Le délai pour agir dépend de la nature de la nullité : deux mois conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 s'il s'agit d'une nullité relative, dix ans, réduits à cinq ans en 2018, s'il s'agit d'une nullité absolue. Selon la jurisprudence actuellement suivie, c'est une nullité relative.

07/04/2021 14:35

Ne jouez pas sur les mots !

Basez-vous sur les textes qui régissent la copropriété !

Est-ce qu'à deux euros , ou trois ou quatre, etc... l'on n'a à faire à une vente ou à une libéralité ?

À quelle hauteur l'on bascule de la vente à la libéralité ou l'inverse ?

Puisqu'il y a nullité relative c'est bien le deuxième alinéa de l'article 42 qui s'applique :


Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.


Donc, pour être plus clair, l'unanimité (tous le monde pour) n'est pas requise pour qu'une décision d'assemblée générale ne soit pas contestée !

Pour être contestable il faut obligatoirement un opposant ou un défaillant (absent) !

Un abstentionniste ne peut pas contester !

En copropriété un abstentioniste ne s'exprime pas (article 24) :


I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.


En copropriété un abstentionniste se met hors jeux !
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