prescription acquisitive

Publié le 16/12/2020 Vu 736 fois 19 Par
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14/12/2020 11:45

J'ai pris possession il y a plus de trente ans d'un tronçon de partie commune dans un immeuble d'habitation, troncon dont j'avais la jouissance exclusive. Comment puis-je faire jouer la prescription acquisitive? Quel est le coût approximatif de la procédure?

les conditions générales d'utilisation du site indiquent que les messages douvent comporter des formules de politesse !!!

Dernière modification : 14/12/2020 - par youris Modérateur

14/12/2020 11:59

Bonjour,

Vous pourrez la faire jouer en opposant la prescription en cas de revendication de la propriété de ces parties communes par le syndicat des copropriétaires.

Prendre l'initiative d'une revendication serait de votre part faire l'aveu que vous n'êtes pas le véritable propriétaire, ce qui est antinomique avec une possession à titre de propriétaire.

Modérateur

14/12/2020 12:28

d'autre part, je ne suis pas certain qu'ayant la jouissance de cette partie commune, cela vous permette, d'en acquérir la propriété selon l'article 2266 du code civil ci-dessous:

Ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit.

Ainsi, le locataire, le dépositaire, l'usufruitier et tous autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire.

14/12/2020 16:00

Bonsoir,

Exact !

Vous ne pouvez pas revendiquer une quelconque prescription puisque vous n'êtes pas dans le cas de cet arrêt vu que le règlement vous confére des droits sur ce tronçon :


Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que le règlement de copropriété ne conférait aux consorts E... aucun droit sur la cour litigieuse, partie commune, que ceux-ci n'entendaient pas prescrire contre leur titre mais contre les droits des autres membres du syndicat et que l'article 2270 du code civil n'était donc pas applicable, la cour d'appel, qui a constaté que, depuis 1983, M. et Mme E... utilisaient et entretenaient, seuls, cette cour, la clôture et le portillon, installés depuis 1968, et souverainement retenu, sans avoir à constater une interversion de titre, que ceux-ci, en se comportant en propriétaires, avaient accompli, sans interruption depuis plus de trente ans, des actes de nature à caractériser une possession paisible, publique, non équivoque, a pu en déduire que M. et Mme E... étaient fondés à se prévaloir de l'usucapion ;


Cet arrêt d'espèce qui est l'inverse de votre cas s'applique parfaitement à vous !

L'article 2270 du Code civil s'applique bien pour vous !

Vous n'êtes pas fondé de vous prévaloir de l'usucapion !

Cdt.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

14/12/2020 19:16

En effet, détenteur en vertu d'un droit de jouissance exclusif, vous n'êtes un détenteur précaire susceptible d'intervertir son titre pour prescrire. Mais, si l'on vous demande de remettre les lieux en leur état d'origine, vous pourrez opposer la prescription extinctive, les actions réelles se prescrivant par trente ans. En pratique, pour vous, l'effet sera le même que celui d'une acquisition par prescription.

14/12/2020 19:53

Bien que la question ne concerne pas une remise en état d'une partie commune à jouissance privative, suite à des travaux qui auraient été non autorisés, la prescrition est de dix ans, à partir de la date des derniers travaux, et non pas de trente ans (arrêt d'espèce) !
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14/12/2020 20:22

Prescription des actions personnelles : cinq ans depuis la loi ELAN (2018), auparavant dix ans.

Prescription des actions réelles : trente ans.

Un action visant à mettre fin à une appropriation de fait de parties communes est une action réelle.

Civ. 3e, 8 octobre 2015 - n° 14-16.690 : la demande de démolition d'une construction édifiée sur une partie commune réservée à la jouissance exclusive d'un copropriétaire, est une action réelle.

14/12/2020 21:36

Vous avez le chic pour faire dévier un sujet.

La question est de savoir si l'on peut usucaper une partie commune à jouissance exclusive : la réponse est non !

Vous répondez :


Vous pourrez la faire jouer en opposant la prescription en cas de revendication de la propriété de ces parties communes par le syndicat des copropriétaires.


Alors qu'une partie commune est la propriété indivise entre tous les copropriétaires, qui n'on pas besoin de revandiquer ce qui leur appartient déjà !

Bien qu'il ne soit pas question de travaux et d'une remise en état de cette partie commune, à condition que ces travaux aient été faits sans autorisation vous précisez tout de même (l'on se demande pourquoi) :


Mais, si l'on vous demande de remettre les lieux en leur état d'origine, vous pourrez opposer la prescription extinctive, les actions réelles se prescrivant par trente ans.


Je cite un arrêt, qui dit qu'en cas de remise en état il y a application de la prescription décénale de l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965... l'arrêt étant antérieur à la loi ELAN qui fixe le délai à celui de l'article 2224 du Code civil qui actuellement est de cinq ans.

Pourquoi ne pas l'avoir dit au début ?

Pourquoi ce trou ou tolérance de vingt-cinq ans ?
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14/12/2020 23:14

Alors qu'une partie commune est la propriété indivise entre tous les copropriétaires, qui n'on pas besoin de revandiquer ce qui leur appartient déjà !

Ils ont besoin de revendiquer la propriété indivise de parties communes qu'un copropriétaire prétend être devenues parties privatives par l'effet de la prescription acquisitive.

Derrière la question, qui est peut-être mal posée, il y a le vrai sujet qui est le tronçon de parties communes. Les parties communes à jouissance exclusive sont généralement des jardins, des terrases, voires des combles et de telles parties communes ne sont pas des tronçons. Le mot tronçon fait penser à couloir. Il est assez probable qu'il s'agisse en fait d'un couloir qui n'était pas une partie commune à jouissance exclusive mais une partie commune spéciale aux copropriétaires de quelques lots. Ces lots auraient été réunis et le couloir commun intégré dans un ensemble réaménagé. La question de la propriété et l'acquisition de celle-ci par prescription ne se poserait donc pas. En revanche, la question portant sur des travaux non autorisés, pourrait se poser. Mais, après trente ans, action personnelle ou réelle, peu importe, il y a prescription.

14/12/2020 23:45

En fait cela dépend de l'emprise (https://www.imavocats.fr/actualites/1239/travaux-irreguliers-demolition-copropriete.htm).
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15/12/2020 10:34

Bonjour,

IL me semble pourtant que la prescription acquisitive n'est pas automatique et qu'elle doit être validée par une décision de justice. Qu'en est-il exactement?

15/12/2020 10:42

La justice sert à trancher dans des litiges. S'il n'y a pas de litige, il n'y a pas besoin de décison de justice.

Le moyen usuel pour pallier une absence de titre au fichier immobilier est un acte de notoriété établi par un notaire.

15/12/2020 10:59

Bonjour Yukiko,

Suite à votre derniére réponse, il s'agit en effet d'un tronçon de couloir en jouissance divise entre 2 lots dont je suis propriétaire. L'accés de ce tronçon n'est plus possible depuis l'autre partie du couloir, le nouvel accés se faisant par un sas privatif commun avec un appartement voisin. La copropriété a eu connaissance de cette modification depuis plus de trente ans et ne s'y est pas opposée. Je souhaite réunir ce tronçon et les 2 lots en un seul, d'où la nécessité de le transformer en partie privative;

15/12/2020 11:02

Etes-vous sûr du statut de ce tronçon de couloir ? Est-il stipulé quoi que ce soit à son sujet dans le règlement de copropriété ?

Les deux lots et le tronçon de couloir ont-ils été matériellement réunis depuis au moins trente ans ? Ce n'est que dans cette hypothèse que vous pourriez invoquer un droit acquis par prescription.

Modérateur

15/12/2020 11:11

il me semblait qu'outre l'intervention du notaire, pour obtenir la propriété d'un bien immobilier par prescription acquisitive, il fallait obligatoirement une action en usucapion devant le président du tribunal judiciaire.

15/12/2020 12:43

... il s'agit en effet d'un tronçon de couloir en jouissance divise entre 2 lots dont je suis propriétaire.
Si cela est indiqué dans le règlement de copropriété ce couloir serait une partie commune spéciale, car une partie commune à jouissance exclusive ne peut être ratachée qu'exclusivement à un lot !

Article 6-2 :

Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
Article 6-3 :

Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Article 4 :

Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.
Comme les lots sont réunis dans une même main, la partie commune spéciale devient une partie privative puisque les quotes-parts afférentes sont réunis dans une même main : il n'existe plus d'indivision pour ce couloir.

...

Après réflexion et relecture de toutes les interventions, je complète la présente (15/12/2020 12:43 à l’origine) par ce qui suit.

Puisqu’abordée bien qu’au final il s’avère que cela dérivait du sujet voulut par la question, pour en revenir à la prescription d’une action réelle, résumer le lien par : « Un action visant à mettre fin à une appropriation de fait de parties communes est une action réelle. » ; ne permet pas à tout le monde d’en saisir le sens (« prescription démolition en copropriété » dans le moteur de recherche).

Il faut toujours se tourner vers la Cour de cassation (Section 1. Les délais de prescription en matière civile ; § 1. Les fonctions des délais de prescription ; 3. Les actions en matière de copropriété).

Il serait donc plus explicite de parler de mettre fin à l’appropriation, à titre individuel, du droit de construire, qui est un droit réel, détenu indivisément par tous les copropriétaires ; ce droit étant accessoire aux parties communes (propriété indivise entre les copropriétaires) comme en dispose l’article 3 de la loi :


Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;


Comme le rapport est de 2014 donc antérieur à la loi ELAN le délai de prescription pour les actions personnelles (droit personnel) était de dix ans au lieu de cinq actuellement.
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16/12/2020 01:02

il me semblait qu'outre l'intervention du notaire, pour obtenir la propriété d'un bien immobilier par prescription acquisitive, il fallait obligatoirement une action en usucapion devant le président du tribunal judiciaire.
On lit en effet sur le blog de Me Anthony Bem :

Outre ces conditions préalables, l’acquisition de propriété par prescription nécessite obligatoirement une action en usucapion, par la voie de l’avocat du possesseur, devant le président du tribunal de grande instance afin d’être reconnue en tant que telle et de produire tous ses effets.

Mais je ne connais pas de texte portant sur une action en usucapion devant le président du tribunal. Que le président pourrait-il bien ordonner ?

Le texte de l’arrêt de la cour de cassation du 14 janvier 2015, n° 13-22.256 donne un exemple de la procédure habituellement suivie : les possesseurs qui prétendent à l’usucapion font dresser un acte de notoriété notarié et le font publier. Cet acte a pour effet de rendre publique la déclaration du possesseur selon laquelle celui-ci possède bien à titre de propriétaire, paisiblement de façon continue, ininterrompue et non équivoque et atteste que c’est de notoriété publique. Une fois l’acte de notoriété publié, il est opposable aux tiers, notamment au cadastre. C’est un succédané de titre de propriété qui permet de disposer de l’immeuble acquis par prescription et l’acte de disposition, dressé en la forme authentique, peut être à son tour publié et opposable aux tiers.

La sûreté juridique procurée par un acte de notoriété est néanmoins plus fragile que celle procurée par un acte d’achat dans lequel est retracée l’antériorité de la propriété sur au moins trente ans. Selon la jurisprudence, l’acte de notoriété marque le début du délai de prescription à défaut d’autres preuves de possession utile. Mais il faut remarquer que tout acte de vente est aussi susceptible d’être contesté, même si les cas sont rares parce qu’il appartient au notaire de vérifier que l’acte qu’il rédige est exempt de vice : ce n’est qu’au bout de dix ans que les vices éventuels sont purgés et que l’acheteur est définitivement sûr de n’être pas évincé (prescription abrégée en présence d’un juste titre).

Dans l’affaire jugée dans l’arrêt n° 13-22.256, des consorts X ont fait dresser un acte de notoriété. Il semble que le notaire, qui avait relevé l’existence d’un acte de dévolution datant de 1913, ait informé les héritiers présomptifs de la personne ayant hérité de l’immeuble en 1913, les consorts Y. Ceux-ci ont manifesté leur opposition au notaire avant publication de l’acte et les consorts X ont saisi le tribunal contre les consorts Y. Ils ont eu gain de cause et, finalement, la cour d’appel a reconnu le bien fondé de l’acte de notoriété et en a ordonné la publication. Si les consorts Y n’avaient pas fait opposition, les consorts X n'auraient rien eu d'autre à faire et l’acte de notoriété leur aurait servi de titre de propriété, titre qui aurait été définitivement rendu incontestable au terme d’un délai de trente ans.

Autres arrêts mentionnant un acte de notoriété : 12 décembre 2019 n° 17-23.761 ; 28 mars 2019 n°17-22.060 ; 9 novembre 2017 n° 16-22.058.

Comme le rapport est de 2014 donc antérieur à la loi ELAN le délai de prescription pour les actions personnelles (droit personnel) était de dix ans au lieu de cinq actuellement.

Les droits nés antérieurement à la loi ELAN (novembre 2018), seront prescrits en novembre 2023.

16/12/2020 10:12

il me semblait qu'outre l'intervention du notaire, pour obtenir la propriété d'un bien immobilier par prescription acquisitive, il fallait obligatoirement une action en usucapion devant le président du tribunal judiciaire.
Il me semble qu'un modérateur a connaissance de blog de Me Anthony Bem, et que dans tous les cas qu'il suffisait de donner le lien (https://www.legavox.fr/blog/maitre-anthony-bem/action-usucapion-reconnaissance-propriete-immobiliere-17070.htm).

Le texte de l’arrêt de la cour de cassation du 14 janvier 2015, n° 13-22.256 donne un exemple de la procédure habituellement suivie : les possesseurs qui prétendent à l’usucapion font dresser un acte de notoriété notarié et le font publier. Cet acte a pour effet de rendre publique la déclaration du possesseur selon laquelle celui-ci possède bien à titre de propriétaire, paisiblement de façon continue, ininterrompue et non équivoque et atteste que c’est de notoriété publique. Une fois l’acte de notoriété publié, il est opposable aux tiers, notamment au cadastre. C’est un succédané de titre de propriété qui permet de disposer de l’immeuble acquis par prescription et l’acte de disposition, dressé en la forme authentique, peut être à son tour publié et opposable aux tiers.
Ce commentaire laisse supposer qu'une fois dressé l'acte de notoriété est opposable si le notaire le fait enregistrer au service de la publicité foncière.

C'est la décision de justice qui autorise la publication de l'acte de notoriété ; l'attendu (la décision) est très clair et ne contient aucune ambiguïté :

Mais attendu qu'ayant constaté que les consorts X...étaient en possession du bien et que les consorts de Y...n'établissaient pas que ce bien, échu à leur grand-père en 1913, était demeuré dans leur actif successoral ni qu'il avait fait l'objet d'un prêt à usage consenti aux auteurs des consorts X..., la cour d'appel qui en a déduit que l'opposition à l'acte de notoriété acquisitive établi le 22 décembre 2009 n'était pas fondée et qui a ordonné sa publication à la conservation des hypothèques, a, par ces seuls motifs, sans violer le principe de la contradiction, légalement justifié sa décision ;
En revanche il aurait été plus pertinent de reprendre du blog de Me Anthony Bem :

Par ailleurs, il convient de rappeler que l'usucapion peut bénéficier à l'indivisaire cohéritier d'un immeuble en succession.
Qui fait référence à l'article 816 du Code civil :

Le partage peut être demandé, même quand l'un des indivisaires a joui séparément de tout ou partie des biens indivis, s'il n'y a pas eu d'acte de partage ou une possession suffisante pour acquérir la prescription.
Que l'on peut rapprocher de l'usucapion sur une partie commune (bien indivis) par un copropriétaire (indivisaire), à qui le règlement de copropriété ne conférait aucun droit (partie commune à jouissance exclusive attachée à son lot), comme l'a décidé la Cour de cassation dans l'arrêt que je cite dans ma première intervention.
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16/12/2020 12:00

Ce commentaire laisse supposer qu'une fois dressé l'acte de notoriété est opposable si le notaire le fait enregistré au service de la publicité foncière.

Il ne laisse pas supposer, il affirme. Le notaire est habilité à faire publier un acte de notoriété acquisitive. Une fois publié, l’acte est opposable aux tiers il n’est nul besoin pour cela de décision judiciaire.

Mais si quelqu’un peut préciser en quoi consiste l’action en usucapion évoquée par Me Anthony Bem sur son blog devant le président du tribunal judiciaire, je suis preneur .

Le président rend des ordonnances, décisions judiciaires qui n’ont pas l’autorité de la chose jugée. Quel type d’ordonnance rend-il dans le cadre de l’action en usucapion ? Ordonnance sur requête ? Si oui, instituée par quel texte ? Ordonnance de référé, normalement réservée aux cas d’urgence ou d’évidence ?

Je reprends.

Pour officialiser une acquisition immobilière par prescription, le moyen ordinaire est un acte de notoriété dressé par un notaire et publié au fichier immobilier. Il est habilité à le faire sans passer par la voie judiciaire.

Soit il ne se passe rien, personne ne se manifeste et l’acte de notoriété est le titre justifiant désormais de la propriété. L’acte de notoriété, comme tout acte, est contestable en justice. A l’issue du délai de prescription de trente ans, il cesse d’être contestable.

Soit l’acte de notoriété est contesté par une personne se revendiquant la légitime propriétaire de l’immeuble. Le litige est alors tranché par jugement du tribunal judiciaire et non par ordonnance du président.

16/12/2020 13:37

Extrait du blog de Maître Anthony Bem :

De plus, concernant la preuve de l’usucapion, il ressort d’un arrêt de la Cour de cassation du 14 janvier 2015 que l’acte de notoriété acquisitive d’un immeuble ne suffit pas à prouver l’usucapion et nécessite la preuve de l’usucapion dans tous ses éléments, tels qu’exposés précédemment (Cass, Civ III, 14 janvier 2015, n°13-22256).
Ce qui ne fait que conforter ce que je constate en faisant référence au même arrêt.

En fait vous faites une mauvaise lecture ou interprétation de ce qui est dit dans le blog :


En effet, la loi ne permet pas au possesseur réunissant les conditions de l’usucapion de devenir propriétaire de plein droit.

Concrètement, la prescription invoquée permettra d’obtenir un jugement constatant l’existence de l’usucapion.

Le cas échéant, le jugement devra être publié à la conservation des hypothèques, permettant notamment de disposer d’un acte authentique et éventuellement pouvoir vendre le bien en tant que propriétaire reconnu.

Au cas par cas, il appartiendra aux juges de constater ou non l’existence de la propriété acquise par usucapion.


Et dans le cas de l'arrêt le jugement final est le suivant :

Mais attendu qu'ayant constaté que les consorts X...étaient en possession du bien et que les consorts de Y...n'établissaient pas que ce bien, échu à leur grand-père en 1913, était demeuré dans leur actif successoral ni qu'il avait fait l'objet d'un prêt à usage consenti aux auteurs des consorts X..., la cour d'appel qui en a déduit que l'opposition à l'acte de notoriété acquisitive établi le 22 décembre 2009 n'était pas fondée et qui a ordonné sa publication à la conservation des hypothèques, a, par ces seuls motifs, sans violer le principe de la contradiction, légalement justifié sa décision ;
Un notaire n'est pas un juge !

Pour conclure vous faites un amalgame avec la publication d'un acte de notoriété qui serait de fait passé un délai de prescription de tente ans supplémentaires (https://www.village-justice.com/articles/acte-notoriete-acquisitive-une-institution-meconnue,31571.html) !

Mais pour qu'il n'y ait pas une erreur de lecture relisez bien l'attendu et la décision de l'arrêt du 22 janvier 2014 (pourvoi 12-26601).

Enfin lisez bien jusqu'au bout ce commentaire de Maître Christophe Buffet.
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