Problème lors de la vente de mon appartement

Publié le 19/03/2021 Vu 1279 fois 28 Par
logo Legavox
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

12/03/2021 11:10

Bonjour,

Je vous expose mon problème : Je souhaite vendre mon appartement, acquis en 2009. Le notaire, lors de la signature du compromis en présence de l'acheteur, remarque que le règlement de copropriété de l'immeuble datant de 1958 stipule que des toilettes sont communes à deux lots, le mien et celui de mon voisin. En rapprochant les plans, il remarque alors que mes toilettes étaient celles attribuées, parties communes de l'immeuble.

Or, mon acte de vente établit partfaitement que les toilettes font partie de mon appartement, que leur surface, établie sur le plan de repérage dont l'acte de vente fait référence, fait partie de la surface totale achetée en 2009.

Le notaire a donc gelé la vente, en attendant d'avoir plus d'informations, auprès du syndic de copropritété. Aujourd'hui, le syndic me demande de racheter les toilettes, et que cela doit être accepté en AG. En effet, après recherches, le syndic n'a trouvé aucun acte de vente ou accord stipulant que ces toilettes ont été anexées à mon lot, et que par conséquent argue qu'elles font partie des biens communs de l'immeuble. L'accès se faisait anciennement par une porte qui a aujourd'hui disparue, remplacée par une cloison, j'y accède moi-même par ma salle de bains, rien n'indique d'anciens travaux, qui, s'ils ont eu lieu, doivent dater de plusieurs dizaines d'années.

Comment est-il possible que je doive racheter cette surface que j'ai déjà acquise en 2009 ? L'acte de vente établi n'est-il pas irrévocable ? Peut-on invoquer les articles 2258 à 2277 du code civil ("de la prescription acquisitive")

Merci pour vos réponses. Dernière modification : 17/03/2021 - par Tisuisse Superviseur

Modérateur

12/03/2021 11:29

bonjour,

l'application de la prescription acquisitive nécessite une procédure notariée voire judiciaire selon le lien ci-dessous:

https://www.legavox.fr/blog/maitre-anthony-bem/action-usucapion-reconnaissance-propriete-immobiliere-17070.htm

la surface de votre appartement mentionnée dans l'acte de vente comprend-elle la surface des toilettes ?

la solution de racheter vos toilettes me semblent être la procédure la plus rapide et sans doute la moins coûteuse.

votre acte d'achat de 2009 qui n'aurait pas du mentionner les toilettes parties communes, ne peut pas modifier les parties communes.

une vérification, par votre notaire, auprès du fichier immobilier du service de la publicité foncière serait sans doute utile.

salutations

12/03/2021 12:02

Oui la surface mentionnée dans l'acte comprend la surface des toilettes.

Merci pour votre réponse.

Cordialement,

12/03/2021 15:21

Bonjour,


Or, mon acte de vente établit partfaitement que les toilettes font partie de mon appartement,


Le souci est qu'on ne peut vendre la propriété d'autrui. Il y a un vice dans cet acte.

Comme vous avez pris la possession de ces toilettes dans les conditions énumérées à l'article 2261 du code civil, vous pouvez prétendre en avoir acquis la propriété si la possession date d'au moins trente ans.

Vous pouvez tenter d'alléguer que votre acte de vente est un juste titre qui vous permettrait de prescrire au bout de dix ans de possession seulement, la question étant tout de même de savoir si l'acte d'achat de votre appartement constitue un juste titre pour ce qui concerne les toilettes. J'en doute parce que cet acte contredit le règlement de copropriété et que le règlement de copropriété vous était opposable le jour de l'achat.

13/03/2021 07:25

Merci pour vos réponses. Je vais devoir me résoudre à racheter les toilettes à la copropriété...

Cordialement,

13/03/2021 14:27

Bonjour,

J'ai eu vent d'un problème identique pour le dernier étage d'un vieil immeuble lyonnais.

Au départ des WC communs uniquement réservés aux deux seuls appartements, soit une partie commune spéciale (propriété uniquement indivise entre ces deux copropriétaires comme en dispose l'article 4 de la loi ; ce qui ne regarde pas les autres).

Les WC sont accolés à l'un des appartement par une cloison et fermés par deux autres cloisons, dont l'une comportait la porte d'accès commune, et le dernier côté un mur porteur.

Le propriétaire de l'appartement non accolé a fait des travaux pour avoir des WC privatifs dans son lot, laissant les WC communs uniquement à l'usage de à l'autre qui, avec son accord, a obturé, en supprimant la porte, la cloison qui n'appartenait qu'aux seuls propriétaires des deux lots du dernier étage, et a percé la cloison mitoyenne, ce qui ne regardait pas les autres copropriétaires, pour qu'une porte permette d'accéder aux WC uniquement par son lot.

Il n'était nul besoin de demander une quelconque autorisations aux autres !

Cela il a plus de tenrte ans.

Je pense que vous êtes exactement dans la même situation.

Pour ce qui est de la presciption acquisitive abrégée et du juste titre, il existe un arrêt fort intéressant de la Cour de cassation du 30 avril 2003 (pourvoi n° 01-15078) ; mais ce qui est encore plis intéressant c'est le commentaire propre de la Cour de cassation dans son rapport annuel 2003 :


La troisième chambre a décidé que ces droits pouvaient faire l’objet d’une prescription abrégée, sous réserve que les conditions posées par l’article 2265 du Code civil soient remplies, à savoir :

- acquisition d’une personne qui n’était pas le propriétaire exclusif des parcelles vendues, assimilables à une acquisition "a non domino" (Civ. 3ème, 7 avril 1994, Bull. n° 80 ; Civ. 3ème, 27 mai 1998, Bull. n° 113 ; Civ. 3ème, 13 décembre 2000, Bull. n° 192 ; Civ. 3ème, 19 décembre 2001, Bull. n° 159 ; Civ. 3ème, 18 décembre 2002, pourvoi n° 01-10.983) ;

- juste titre, c’est à dire "un titre qui considéré en soi serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription" (Civ. 3ème, 13 janvier 1998, pourvoi n° 06-19-735 ; Civ. 3ème, 30 avril 2002, Bull. n° 89) et qui concerne "exactement dans sa totalité le bien dont le possesseur entend prescrire la propriété" (Civ. 3ème, 21 janvier 1998, pourvoi n° 95-18.146) ;

- bonne foi.


1 - Vous avez acquis des WC d'une une personne qui n'en n'était pas le propriétaire exclusif !

2 - Par un juste titre qui vous en transférait la propriété !

3 - Cela en tote bonne foi.

Vous pouvez donc prescrire dans la forme abrégée.

Les numéros de pourvoi des arrêts cités avec leur seul n° au bulletin dans le rapport annuael sont :

- 92-13048 ;

- 96-17801 ;

- 97-18678 ;

- 00-10702 ;

- 00-17356.

L'intervenante précédente laisserait supposer que vous seriez de mauvaise foi !

L'on ne peut pas vous opposer le règlement de copropriété puisque l'acte de vente, qui est un acte athentique qui fait foi, vous désigne en tant que propriétaire ; il suffit de lire les arrêts cité en référence par la Cour de cassation dans son rapport annuel !

Ce qui est scandaleux c'est que votre notaire qui a obligation de se tenir au courrant de la jurisprudence ignore cet arrêt extrèmement important, qui a fait beaucoup de bruit.

Cdt.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

13/03/2021 20:53

Beatles n'a pas compris où était le problème. L'intervenante précédente n'a pas laissé supposer une mauvaise foi mais une absence de juste titre.

Il s’agit en fait d’un empiétement et le titre de propriété d’un terrain empiétant sur le terrain voisin ne permet généralement pas la prescription abrégée. L’explication en est l’absence de titre transférant spécifiquement la partie de terrain annexée par empiétement : la prescription abrégée requiert l'existence d'un "juste titre", lequel suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n'est pas le véritable propriétaire. (Cass. Civ. 3, 17 décembre 2002, n° 00-21,340)

Dans le cas présent, il y a deux biens distincts, l’appartement d’une part, qui constitue un lot de copropriété, et les toilettes d’autre part, qui sont une partie commune. Or il n’y a qu’un seul acte de vente, celui de l’appartement, par le véritable propriétaire de cet appartement. Il est douteux que cet acte porte aussi spécifiquement sur les toilettes. Ce serait au juge du fond d’apprécier si l’acte de vente de l’appartement constitue un juste titre portant sur un transfert de propriété des toilettes. Ce doute explique que le notaire a interrogé le syndic sur l’existence d’un acte de vente de ces toilettes. Ses scrupules n’ont rien de scandaleux et il est accusé un peu vite d’ignorance.

Si l’existence d’un juste titre permettant la prescription abrégée est douteuse, il y a tout de même lieu de vérifier si la possession de ces toilettes ne pourrait pas faire l’objet de la prescription trentenaire. Il ne faut pas s’arrêter à la date de 2009 mais rechercher depuis quand les toilettes ont été de fait annexées à l’appartement. En effet, comme en dispose l’article 2265 du code civil : Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

13/03/2021 22:01

Pour dire les choses autrement, que dit en substance le titre de propriété ?

Est-ce : " Je vous vends le lot de copropriété n° N d'une surface de m " ?

ou bien : " Je vous vends le lot de copropriété n° N d'une part et les toilettes communes mentionnées dans le règlement de copropriété d'autre part " ?

Dans la première hypothèse, il y a une erreur sur la consistance de l'appartement permettant une prescription trentenaire mais non une prescription abrégée.

Dans la seconde, il y a bien un juste titre portant sur les toilettes communes qui permet la prescription abrégée.

14/03/2021 10:11


Vous pouvez tenter d'alléguer que votre acte de vente est un juste titre qui vous permettrait de prescrire au bout de dix ans de possession seulement, la question étant tout de même de savoir si l'acte d'achat de votre appartement constitue un juste titre pour ce qui concerne les toilettes. J'en doute parce que cet acte contredit le règlement de copropriété et que le règlement de copropriété vous était opposable le jour de l'achat.


Lorsque l'on est pas sûre, c'est que l'on ne sait pas donc on ne dit rien.

Dire que le RdC est opposable et l'emporte signifie que la personne, qui revendique la propriété d'un bien porté comme acquis dans son acte de vente, est de mauvaise foi au vu du RdC.

Il vous a fallu six heures et demie de cogitations, avec une double dose une heure plus tard, pour fournir votre délayage.

Vous ignoriez complètement l'arrêt que je cite ainsi que le rapport de la CC et, avec la plus parfaite mauvaise foi, vous tronquez le rapport en occultant le premier point :


- acquisition d’une personne qui n’était pas le propriétaire exclusif des parcelles vendues, assimilables à une acquisition "a non domino" (Civ. 3ème, 7 avril 1994, Bull. n° 80 ; Civ. 3ème, 27 mai 1998, Bull. n° 113 ; Civ. 3ème, 13 décembre 2000, Bull. n° 192 ; Civ. 3ème, 19 décembre 2001, Bull. n° 159 ; Civ. 3ème, 18 décembre 2002, pourvoi n° 01-10.983) ;


... qui est complété par le second :


- juste titre, c’est à dire "un titre qui considéré en soi serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription" (Civ. 3ème, 13 janvier 1998, pourvoi n° 06-19-735 ; Civ. 3ème, 30 avril 2002, Bull. n° 89) et qui concerne "exactement dans sa totalité le bien dont le possesseur entend prescrire la propriété" (Civ. 3ème, 21 janvier 1998, pourvoi n° 95-18.146) ;


#fabeloula a acquis par acte notarié un bien d'une personne qui n'en était pas le propriétaire exclusif mais elle détient un juste titre, qui par lui-même lui transfèrerai la propriété qu'elle revendique.

J'ai pu remarquer, et je ne suis pas le seul, en particulier wolfram2, votre mauvaise foi pour ne pas reconnaitre que vous intervenez dans des sujets que vous ne connaissez pas ainsi q'une propension à tout réécrire en particulier la jurisprudence.

Vous donnez des avis pour le moins toxiques, et votre entêtemet a toujours vouloir avoir raison contre l'évidence ne peut qu'amener a porter des torts à ceux qui ont la naiveté de vous suivre.

Maintenant à propos du syndic, ce n'est pas à lui de dire qu'il faut que #fabeloula rachète les WC, alors que le RdC date de 1958 et qu'il n'a pas été adapté aux textes actuels.

Les dernières modifications de ces dernier commencent à parler d'obligation d'information et de conseil pour un syndic, alors que la jurisprudence est beaucoup plus explicite et sévère.

Le syndic ne pourra jamais prouver qu'il à informé et conseillé le syndicat de procéder à la mise en conformité du RdC, l'excuse d'une perte d'archive ne marchera pas car s'il y avait eu perte, il aurait dû en informer le syndicat et lui conseiller de procéder à la mise en conformité... aucune trace !

Il est parfaitement au courant que la porte a été condamnée et que l'autre copropriétaire ne s'y est pas opposé, ce qui le rend encore plus coupable car il aurait dû informer les protagonistes de la situation... et laisser des traces !

Je mets au défi le syndic de produire des archives (Convocations et PV), qui datent du début de la mise en place des nouveaux textes et de fournir toutes les archives pour prouver que n'aurait pas existé une AG spéciale entre les deux copropiétaires de la partie commune spéciale qui, à l'unanimité, auraient décidé que l'un laissait sa part à l'autre dans la propriété des WC !

... Sinon cela signfierai que le notaire qui a rédigé l'acte de vente de #fabeloula est un margoulin qui aurait rédigé un acte illégal.

Ce n'est que le syndic qui règlementairement est le seul pouvoir apporter la réponse.

Maintenant, comme j'ai des choses plus importantes à faire que vous permettre de vous occuper (par exemple échanger avec wolfram2 pour tenter d'informer le mieux possible et sérieusement des intervenants) je vous laisse divaguer, puisque l'on vous y autorise, pour induire en erreur ceux qui attendent des réponses étayées.

(A tout hasard je garde en archive cette intervention.)
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

14/03/2021 10:46

Lorsque l'on est pas sûre, c'est que l'on ne sait pas donc on ne dit rien.
C'est peut-être tout simplement qu'on n'a pas tous les éléments nécessaires, notamment le texte exact de l'acte de vente qui serait un juste titre. La qualité de juste titre est soumise à l'appréciation souveraine du juge du fond. On peut se faire son opinion, il n'est pas dit que le juge aura la même. N'étant pas un arrogant d'autant plus sûr de lui qu'il ne maîtrise pas bien son sujet (la connaissance donne de la modestie), je préfère donner des éléments d’appréciation qu’apporter une réponse péremptoire.

Rien ne permet de prétendre que le notaire soit scandaleusement ignorant. Il doit connaître son métier. C’est plutôt Beatles qui n’a pas tout compris. On peut le comprendre. La notion de juste titre est assez subtile.

16/03/2021 10:04

En fait, en bloc, vous opposez à #fabeloula qu'elle n'a pas lu le RdC et qu'elle n'a qu'à s'en prendre à elle-même pour ne pas avoir vérifié que le notaire rédigeait un acte vicié ; je vous recite et cite :


(recite) Vous pouvez tenter d'alléguer que votre acte de vente est un juste titre qui vous permettrait de prescrire au bout de dix ans de possession seulement, la question étant tout de même de savoir si l'acte d'achat de votre appartement constitue un juste titre pour ce qui concerne les toilettes. J'en doute parce que cet acte contredit le règlement de copropriété et que le règlement de copropriété vous était opposable le jour de l'achat.

(cite) Le souci est qu'on ne peut vendre la propriété d'autrui. Il y a un vice dans cet acte.


Ne serait-ce pas de l'arrogance ?

Ne serait-ce pas faire passer expressément un notaire pour un margoulin pratiquant ouvertement l'illégalité authentique ?
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

16/03/2021 11:52

Je dis simplement qu'il y a un gros doute sur l'existence d'un juste titre.

Petit exercice de lecture d'un arrêt mentionné par Beatles : arrêt de la cour de cassation du 21 janvier 1998, pourvoi n° 95-18145.


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 23 juin 1995), que Mlle X... a assigné les époux Y... et M. Z..., propriétaires de fonds contigus au sien, afin de faire fixer les limites des propriétés ; qu'un expert a été désigné ;

Attendu que pour dire que cette limite correspond à la clôture existante, l'arrêt retient que les époux Y... sont propriétaires, depuis le 29 décembre 1962, des parcelles 565 et 567, que M. Z... a acquis sa propriété le 25 février 1971, que ces parties versent aux débats leur acte de vente respectif, acte notarié publié, justes titres au sens de l'article 2265 du Code civil, que depuis leur acquisition, chacune d'elles a fait un usage non équivoque, public, régulier et conforme à la destination de son bien, qu'il n'est pas démontré que les clôtures actuelles des lots aient été déplacées postérieurement à la vente à leurs propriétaires actuels et que les clôtures contestées par Mlle X... étaient en place depuis plus de dix ans lorsqu'elle a engagé son action ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les titres des époux Y... et de M. Z... incluaient une bande de terre dont la propriété était contestée par Mlle X..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.


Melle X est propriétaire d’un terrain qu’une clôture sépare des terrains voisins, propriétés respectives des époux Y et de M Z.

Elle prétend que cette clôture est mal placée, que les époux Y et M Z empiètent sur sa propriété.

Les époux Y et M Z ne démentent pas l’empiétement allégué par Melle X, ils se contentent de répondre que l’action de Melle X est prescrite au motif qu’ils détiennent un juste titre. En effet, chacun d'eux a acheté son terrain il y a plus de dix ans par un acte authentique qui a été publié et, depuis, n’a cessé de posséder ce terrain dans les conditions énumérées à l’article 2261 du code civil.

La cour d’appel donne raison aux époux X et à M Z contre Melle X.

Mais la cour de cassation censure cet arrêt parce que la cour d’appel a omis une vérification sans laquelle elle ne pouvait conclure à l’existence d’un juste titre. La cour d'appel aurait dû rechercher si les titres des époux Y... et de M. Z... incluaient une bande de terre dont la propriété était contestée par Mlle X.

Il faut comprendre que les actes de vente produits par les époux Y et M Z ne sont des justes titres permettant de prescrire un empiétement que s’ils portent explicitement sur la bande de terrain objet de l’empiétement en plus de porter sur la parcelle cédée. Le titre ne disant en substance que : « Je vous cède la parcelle n° N » n’est pas un juste titre permettant de prescrire l’empiétement. Pour être un juste titre, il devrait dire : « Je vous cède la parcelle n° N ainsi que la bande de terrain incluse dans la parcelle voisine n° M délimitée par la limite entre les deux parcelles et la clôture. »

En transposant dans l'affaire de l'appartement et des toilettes communes on en arrive à la distinction que j’établissais dans mon intervention du 13 à 22h01 :

" Je vous vends le lot de copropriété n° N d'une surface de m m² " ne constitue pas un juste titre.

" Je vous vends le lot de copropriété n° N d'une part et les toilettes communes mentionnées dans le règlement de copropriété d'autre part" constituerait un juste titre.

16/03/2021 19:38

Puis... je pose trois et je retiens deux !
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

16/03/2021 19:51

Dit encore autrement, c'est : un titre de propriété portant sur un immeuble A ne peut servir de juste titre permettant la prescription abrégée sur un immeuble B. C'est ce que dit la cour de cassation.

L'acte d'achat du lot n° N ne peut servir de juste titre permettant la prescription abrégée sur les toilettes communes.

17/03/2021 09:23

Ce qu'il y a de pénible avec vous c'est que vous intervenez sur des sujets sur lesquels vous n'avez aucune connaissance et que vous travestissez les choses en les emberlificotant !

Par ici que je t'embrouille !

Je pose trois et je retiens deux !

L'arrêt cité qui a fait l'objet du rapport annuel 2003 de la Cour de cassation n'est pas celui du 17 décembre 2002 (00.21340) ni celui du 21 janvier 1998 (95-18145) qui concernent tous les deux un empiètement sur une propriété privé par le propriétaire d'une propriété contigue.

Vous avez, avec mauvaise foi, limité la portée de l'arrêt de principe à des seules parcelles, en mélangeant parcelles privées (propriété privée) et parcelles communes (parties communes).

Je vous rappelle donc le rendu de la décision de la Cour de cassation :


Qu'en statuant ainsi, alors que les actes de vente de biens immobiliers, constitués par des lots de copropriété qui sont nécessairement composés de parties privatives et de quotes-parts de parties communes, peuvent être le juste titre qui permet à l'ensemble des copropriétaires de prescrire, selon les modalités de l'article 2265 du Code civil, sur les parties communes de la copropriété, les droits indivis de propriété qu'ils ont acquis accessoirement aux droits exclusifs qu'ils détiennent sur les parties privatives de leurs lots, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;


Ainsi que les motivations de la Cour de cassation dans le rapport annuel 2003 :


La troisième chambre a décidé que ces droits pouvaient faire l’objet d’une prescription abrégée, sous réserve que les conditions posées par l’article 2265 du Code civil soient remplies, à savoir :

- acquisition d’une personne qui n’était pas le propriétaire exclusif des parcelles vendues, assimilables à une acquisition "a non domino" (Civ. 3ème, 7 avril 1994, Bull. n° 80 ; Civ. 3ème, 27 mai 1998, Bull. n° 113 ; Civ. 3ème, 13 décembre 2000, Bull. n° 192 ; Civ. 3ème, 19 décembre 2001, Bull. n° 159 ; Civ. 3ème, 18 décembre 2002, pourvoi n° 01-10.983) ;

- juste titre, c’est à dire "un titre qui considéré en soi serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription" (Civ. 3ème, 13 janvier 1998, pourvoi n° 06-19-735 ; Civ. 3ème, 30 avril 2002, Bull. n° 89) et qui concerne "exactement dans sa totalité le bien dont le possesseur entend prescrire la propriété" (Civ. 3ème, 21 janvier 1998, pourvoi n° 95-18.146) ;

- bonne foi.


Alors que #fabeloula a acquis par acte notarié un bien d'une personne qui n'en était pas le propriétaire exclusif (le vendeur et non pas l'autre copropriétaire) elle détient un juste titre, qui par lui-même lui transfèrerai la propriété qu'elle revendique.

Donc votre technique consite à poser trois (l'arrêt du 30 avril 2003 et le rapport annuel 2003) et de retenir deux (les arrêts du 21 janvier 1998 et du 17 décembre 2002, non cité dans le rapport annuel 2003 qui leur est postérieur).

Une nouvelle fois vous démontrez que vous détournez le sens d'un sujet pour pouvoir instaurer une polémique par occupation et pour vous l'accaparer.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

17/03/2021 09:28

Beatles, qui souffre d'une grosse difficultés à saisir le sens d'un texte, a malheureusement compris l'inverse de ce que disent les arrêts qu'il a lui-même mentionnés.

Le titre de propriété d'un immeuble ne peut servir de juste titre permettant la prescription abrégée sur un autre immeuble.

Je maintiens.

Le notaire n'est pas scandaleusement ignorant, il est simplement scrupuleux, ce qui est dans sa mission d'officier ministériel.

17/03/2021 10:00

Vous maintenez quoi !

L'arrêt de référence, pour le rapport annuel, fait état de la revendication sur la propriété de parties communes (parcelles communes) qui seraient portées sur l'acte de vente en tant que propriété privative (le sol des parcelles revendiquées).

C'est dans le même titre de propriété de l'immeuble, qu'est un lot de copropriété, qu'est portée la propriété des parcelles revendiquées qui seraient communes (parties communes) !

Il en est de même pour le titre de propriété du lot/appartement de #fabeloula avec les WC communs.

Dans son rapport annuel 2003, la Cour de cassation, rappelle :


Un arrêt de la Cour de cassation rendu avant la loi du 10 juillet 1965 avait retenu que l’appartement d’un copropriétaire, objet d’une propriété principale privative ayant pour accessoire une quote-part de copropriété des parties communes, constituait, dès l’origine, un immeuble distinct (Civ. 1ère, 21 novembre 1955, JCP 1955), ce qui avait pour effet de reconnaître au droit du copropriétaire sur son lot, des effets analogues à ceux d’un droit de propriété immobilière quelconque.


Lorsque l'on parle d'un immeuble il faut savoir de quel type d'immeuble l'on parle !

L'arrêt de référence et les arrêts mentionnés dans le rapport annuel 2003 ne sont pas basés sur votre théorie fumeuse.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

17/03/2021 10:09


Lorsque l'on parle d'un immeuble il faut savoir de quel type d'immeuble l'on parle !


Dans l'affaire présente, l'acte d'achat de l'appartement (immeuble A) ne peut servir de juste titre à l'acquisition des toilettes parties communes (immeuble B) qui ont été annexées dans cet appartement.

C'est ce que dit la cour de cassation dans l'arrêt du 21 janvier 1998, pourvoi n° 95-18.146, mentionné dans le rapport de l'année 2003.

17/03/2021 10:16

Explication de texte sur l’arrêt du 30 avril 2003, pourvoi n°01-15.078.

Les consorts X, Y et Z revendiquent un droit de propriété sur plusieurs parcelles des parties communes d’une copropriété.

Les copropriétaires ont opposé la prescription abrégée.

La cour d’appel a jugé que les copropriétaires ne pouvaient revendiquer une prescription acquisitive au motif que le titre de propriété d’un lot de copropriété ne transfère pas la propriété exclusive du sol.

La cour de cassation a censuré : l’acte de vente d’un lot de copropriété peut être le juste titre qui permet à l’ensemble des copropriétaires de prescrire les droits indivis de propriété accessoires aux droits de propriété sur la partie privative de leurs lots.

En somme, les copropriétaires d’un immeuble peuvent opposer la prescription, abrégée ou non, à ceux qui revendiqueraient un droit de propriété sur une partie du sol de l’immeuble. Cette question n’a rien à voir avec la question qui nous préoccupe qui est celle du juste titre permettant de prescrire un empiétement.

Ce n'est pas le notaire qui est scandaleusement ignorant, c'est Beatles qui n'a rien compris.

17/03/2021 12:45


Le notaire, lors de la signature du compromis en présence de l'acheteur, remarque que le règlement de copropriété de l'immeuble datant de 1958 stipule que des toilettes sont communes à deux lots, le mien et celui de mon voisin.


Ces toilettes sont donc une partie commune spéciales entre les propriétaires des deux lots !

Ce que confirme le syndic après des recherches !


En effet, après recherches, le syndic n'a trouvé aucun acte de vente ou accord stipulant que ces toilettes ont été anexées à mon lot, et que par conséquent argue qu'elles font partie des biens communs de l'iimmeuble.


Un lot de copropriété est un immeuble à part entière ; les parties communes ne forment pas un immeuble, elles font parties d'un immeuble.

Il faut faire la différence entre une partie privative, sur la quelle peut exister une servitude, et une partie commune :


Un arrêt de la Cour de cassation rendu avant la loi du 10 juillet 1965 avait retenu que l’appartement d’un copropriétaire, objet d’une propriété principale privative ayant pour accessoire une quote-part de copropriété des parties communes, constituait, dès l’origine, un immeuble distinct (Civ. 1ère, 21 novembre 1955, JCP 1955), ce qui avait pour effet de reconnaître au droit du copropriétaire sur son lot, des effets analogues à ceux d’un droit de propriété immobilière quelconque.


Une servitude ne peut exister qu'entre des parties pivatives !

Article 2 de la loi du 10 juillet 1965 :


Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.


Article 686 du Code civil :


Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public.


Vous venez d'inventer qu'une partie commune est un immeuble à part entière, ce qui implique qu'elle pourrait être grevée d'une servitude !

Une partie communes, ne pouvant pas faire l'objet d'une servitude, n'est pas un immeuble !
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

17/03/2021 13:57

Ces toilettes sont donc une partie commune spéciales entre les propriétaires des deux lots !
C’est possible mais cela ne change pas fondamentalement les données du problème. Ces toilettes sont soit une partie commune propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires laissées en jouissance exclusive à deux copropriétaires soit des parties communes spéciales à deux copropriétaires seulement. Quelle que soit l’hypothèse à retenir, il y a eu une appropriation indue, et c’est cette appropriation qui pose problème et qui justifie les scrupules du notaire.

Une servitude ne peut exister qu'entre des parties privatives !
Ce n’est pas le problème. En l’espèce il n’est pas question de servitude.


Vous venez d'inventer qu'une partie commune est un immeuble à part entière, ce qui implique qu'elle pourrait être grevée d'une servitude !

Une partie communes, ne pouvant pas faire l'objet d'une servitude, n'est pas un immeuble !


Une partie commune d’un immeuble en copropriété ne serait pas un immeuble ! Beatles n'a pas peur du ridicule. Si ce n’est pas un immeuble, alors c’est un bien meuble. Absurde ! Une partie d’un bâtiment, en l’espèce des toilettes dans un immeuble en copropriété, est un immeuble par nature : article 518 du code civil. L’arrêt cité (cour de cassation, 1er février 2018, pourvoi n° 17-10.482) ne dit absolument pas qu’une partie commune d’un immeuble en copropriété serait un bien meuble ! Il dit seulement qu’un droit de passage par une entrée charretière qui ne bénéficie qu’à un seul copropriétaire doit être interprété comme un droit exclusif sur des parties communes, le fond du problème traité par cet arrêt étant d'ailleurs de savoir si l’action du syndicat pour la remise en état d’une entrée charretière qui ne sert qu'à un seul copropriétaire est une action personnelle (délai de prescription de dix ans) ou une action réelle (délai de prescription de trente ans). Cet arrêt ne présente aucun intérêt dans la présente discussion.

18/03/2021 11:00

Pour #fabeloula...

Vous nous faites part d'un problème lors de la vente de votre lot, que vous avez acquis par acte authentique de vente, dans lequel est revendiqué que vous auriez acquis des WC qui feraient partie de votre lot, et vous précisez que leur surface aurait été prise en compte, ce qui n'a aucune valeur puisque l'article 4-2 du décret du 17 mars 1967 exclut toute fraction de lot inférieure à huit mètres carrés.

Il se trouve que ces WC seraient d'après le règlement de copropriété, datant de 1958 et qui n'aurait donc pas été mis en conformité avec les textes en vigueur, une partie commune spéciale avec le copropriétaire propriétaire de l'autre lot/appartement de l'étage.

Vous demandez si vous pouvez revendiquer la prescription acquisitive abrégée prévue à l'article 2272 du Code civil :


Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.


Qui a remplacé l'article 2265 par la loi 2008-561 du 17 juin 2008 :


Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé ; et par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort.


Donc, comme le notaire doit tout vous expliquer, vous concluez avoir acquis, en toute bonne foi, ces WC en pleine propriété, car le règlement national du Conseil Supérieur du Notariat lui fait obligation dans l'article 3.2.1 :


Le notaire doit à sa clientèle sa conscience professionnelle, ses égards, l’impartialité, la probité et l’information la plus complète.

L’intérêt du client prime toujours le sien.

Il doit choisir les moyens les plus appropriés pour parvenir au résultat désiré par le client, enconformité avec la loi.


Un premier intervenant vous fait une réponse plutôt transparente.

Ensuite une intervenante vous fait remarquer que, lors de la signature de votre acte de vente, si vous aviez consulté le règlement de copropriété, que l'on vous avait remis, que vous auriez dû savoir que les WC n'étaient pas attachés, ou ne faisaient partie de votre lot, et que vous auriez su ainsi que votre notaire rédigeait un acte vicié ; soit de vous en prendre qu'à vous-même.

J'interviens pour vous faire part d'un arrêt de principe la Cour de cassation qui correspond point par point à votre cas qui autorise la prescription acquisitve abrégée dans cette situation.

Dans son visa l'arrêt cite l'article 2265 du Code civil (devenu article 2272) ; dans le chapeau il rappelle le conditions qui autorise la prescription acquisitive abrégée ; puis il présente les faits et le jugement de la Cour d'appel ; enfin la décision qui casse l'arrêt d'appel et précise que la prescription acquisitive abrégée peut être revendiquée.

L'arrêt ayant été jugé important par la Cour de cassation il a fait l'objet du rapport annuel de cette dernière, qui rappelle que la prescription acquisitve abrégée permet d'acquérir en particulier des droit de propriété divise (lot de copropriété) sur des parties communes (propriété indivise).

Vous respectez toutes les conditions énuméré dans le rapport annuel :

- aquisition d'une personne qui n'était pas le propriétaire exclusif du bien revandiqué (une partie commune appartient à plusieurs personnes) ;

- juste titre (votre acte de vente) qui en tant que tel est de nature à vous transférer la propriété des WC ;

- et surtout de bonne foi.

Margré ces preuves l'intervenante pollue sciemment le topic en contredisant la Cour de cassation en produisant des arrêts auquels, cette dernière, ne s'est pas référé ; l'intervenante produisant même un arrêt antérieur (17 décembre 2002) au plus ancien évoqué en référence par la Cour de cassation (18 décembre 2002).

Cette pollution a réussi à m'amener à ne pas terminer ma première intervention comme je l'avais prévu.

Si le notaire a brusquement eu l'idée de consulter soigneusement un règlement de copropriété, datant de 1958 sans faire remarquer que le syndic était au-dessous de tout pour ne pas l'avoir fait adapté, c'est qu'il avait contacté le syndic, pour l'état daté, qui lui avait révélé la situation exacte et qu'ils en auraient conclu de vous faire racheter les WC ce qui permettrait au notaire de percevoir de émoluments, en suppléments des frais pour établir l'acte, proportionnels à la valeur de ces WC.

Je vous renvoie donc à l'article 3.2.1 du rèclement du CSN qui fait obligation au notaire de voir l'intérêt du client et non pas le sien et de proposer la solution la plus avantageuse pour le client et non pas pour lui, pour arriver au résultat souhaité par ce dernier ; soit dans votre cas d'avoir l'usage exclusif des WC.

L'article 6 de la loi dispose :


Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.


L'article 26 dispose :


Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.


Dans son rapport annuel 2007 la Cour de cassation rappelle :


S’il existe des parties communes spéciales à certains copropriétaires comme le prévoit ce texte, il y en existe également, non prévues par la loi, qui sont l’objet d’un droit de jouissance exclusif ou privatif. Un tel droit de jouissance peut résulter du règlement de copropriété ou d’une décision de l’assemblée générale de la copropriété, et peut être aménagé comme constituant l’accessoire d’un lot comme c’est fréquemment le cas pour des jardinets.


Pour vous ce sont les WC !

Donc conformément aux articles 16 et 26 et à la Cour de cassation, une assemblée générale réunissant les deux copropriétaires uniques propriétaires des WC (que vous êtes avec votre voisin de palier) décide à l'unanimité d'affecter ces WC en tant que partie commune à jouissance privative à votre lot, cela à perpétuité, et de modifier le règement de copropriété en conséquence.

Pour la convocation à l'assemblée générale, avec l'autre copropriétaire intéressé vous êtes, au départ, à cause des WC partie commune spéciale, une copropriété à deux dans la copropriété et en toute logique vous utlisez les articles 41-13 à 41-18.

Et vous appliquez l'article 41-18 :


Par dérogation aux dispositions de l'article 17 :

1° Les deux copropriétaires composant le syndicat peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions dans les conditions mentionnées à l'article 41-15 ainsi que les décisions relevant de l'unanimité ;

2° Chaque copropriétaire peut convoquer l'autre copropriétaire à une assemblée générale en lui notifiant les points à l'ordre du jour. Chaque copropriétaire peut ajouter des points à l'ordre du jour sous réserve d'en informer préalablement l'autre.


Si le nouveau notaire avait respecté son serment passé devant sa chambre et le tribunal judiciaire (exactitude et probité) il aurait dû vous proposer cette solution qui est la plus avantageuse pour vous, puisque la prescription acquisitive abrégée c'est très long...
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

18/03/2021 12:01

J'ai expliqué en quoi il y avait un vice dans l'acte de vente et pourquoi vous ne pouvez bénéficier de la prescription acquisitive abrégée. Si, malgré tout, vous êtes convaincu par le fatras déballé par Beatles (la meilleure : une partie d'immeuble n'est pas un immeuble !), rien ne vous empêche de demander à un avocat de défendre pour vous l'idée de la prescription abrégée. Vous verrez bien.

S'il n'est pas possible de bénéficier de la prescription abrégée, reste toutefois, je le rappelle, la prescription trentenaire : si vous pouvez prouver que les toilettes ont été annexées il y a plus de trente ans, le problème est résolu.

L'appartement n'est pas invendable en l'état mais, pour que l'acte de vente soit dépourvu de vice, il faut que l'acheteur l'accepte explicitement, c'est à dire que l'acte contienne une clause disant en substance que l'appartement vendu inclut les toilettes communes et que celles-ci ont été annexées sans titre.

18/03/2021 12:42

Arrêtez de polluer !

Vous ne connaissez rien sur la prescription concernant des parties communes apparaissant dans un acte de ventes comme propriété privative ; sinon vous auriez fait état de l'arrêt et du rapport que je cite qui a fait grand bruit.

La Revue de l'Habitat, dans une étude concernant les principales décisions rendues en 2003 par la Cour de cassation, place l'arrêt du 30 avril 2003 en premier dans les arrêts marquants concernant l'immobilier.

Vous ne connaissez pas plus la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui donne la solution qu'aurait dû préconiser un notaire honnête.

Vous vous êtes noyée dans vos circonvolutions et vos fantasmes.

Si au départ j'ai fait état d'un vieil immeuble lyonnais ce n'est pas sans raisons.

Est-ce que le copropriétaire voisin n'aurait pas eu lui aussi le désir de vendre son lot ; que l'on lui aurait mis des bâtons dans les roues pour une partie commune spéciale entre deux propriétaires de greniers et qu'il en serait devenu l'unique propriétaire ; ce qui implique la propriété de la partie commune spéciale qu'était un couloir avant d'être le propriétaire exclusif des deux greniers ?
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

18/03/2021 14:20


... sinon vous auriez fait état de l'arrêt et du rapport que je cite qui a fait grand bruit.

La Revue de l'Habitat, dans une étude concernant les principales décisions rendues en 2003 par la Cour de cassation, place l'arrêt du 30 avril 2003 en premier dans les arrêts marquants concernant l'immobilier.


Non seulement j'ai fait état de cet arrêt, auquel Beatles n'a rien compris, mais encore j'en ai donné une explication dans mon intervention du 17 mars à 10 h 16 : les copropriétaires d’un immeuble peuvent opposer la prescription, abrégée ou non, à ceux qui revendiqueraient un droit de propriété sur une partie du sol de l’immeuble.


Cependant cette reconnaissance de la compatibilité de la prescription acquisitive avec le statut de la copropriété ne contredit pas un principe plus général consacré par divers arrêts selon lequel le titre de propriété d'un immeuble ne peut servir de juste titre permettant la prescription abrégée sur un autre immeuble.

Répondre

Avez-vous déjà un compte sur le site ?

Si oui, veuillez compléter les champs email et mot de passe sur le formulaire en haut de page pour vous connecter.

Sinon, complétez le formulaire d'inscription express ci-dessous pour créer votre compte.

Inscription express :

Le présent formulaire d’inscription vous permet de vous inscrire sur le site. La base légale de ce traitement est l’exécution d’une relation contractuelle (article 6.1.b du RGPD). Les destinataires des données sont le responsable de traitement, le service client et le service technique en charge de l’administration du service, le sous-traitant Scalingo gérant le serveur web, ainsi que toute personne légalement autorisée. Le formulaire d’inscription est hébergé sur un serveur hébergé par Scalingo, basé en France et offrant des clauses de protection conformes au RGPD. Les données collectées sont conservées jusqu’à ce que l’Internaute en sollicite la suppression, étant entendu que vous pouvez demander la suppression de vos données et retirer votre consentement à tout moment. Vous disposez également d’un droit d’accès, de rectification ou de limitation du traitement relatif à vos données à caractère personnel, ainsi que d’un droit à la portabilité de vos données. Vous pouvez exercer ces droits auprès du délégué à la protection des données de LÉGAVOX qui exerce au siège social de LÉGAVOX et est joignable à l’adresse mail suivante : donneespersonnelles@legavox.fr. Le responsable de traitement est la société LÉGAVOX, sis 9 rue Léopold Sédar Senghor, joignable à l’adresse mail : responsabledetraitement@legavox.fr. Vous avez également le droit d’introduire une réclamation auprès d’une autorité de contrôle.


Image Banderole Conseil-juridique.net

Consultez un avocat

www.conseil-juridique.net
Me. MADIOT

Droit de l'immobilier

13 avis

Me. Bloch-Fisch

Droit de l'immobilier

11 avis

Image Banderole Devenez bénévole sur Légavox

Devenez bénévole

Légavox

Participez à la communauté Légavox en devenant bénévole et en aidant les internautes dans leurs problématiques juridiques du quotidien.