Problème tantièmes

Publié le 26/11/2020 Vu 626 fois 9 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

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24/11/2020 22:53

Bonjour,
Je vous contacte suite à un problème dans notre copropriété ( 4 lots ),
Les propriétaires d'un de ces lots ont réalisés une extension dans leur partie privative ( environ 20 m2, une ou deux chambres..). Ces travaux ont été acceptés lors d'une AG il y a quelques années (qui date d'avant notre emménagement) et le permis de construire à été accepté par la mairie, en soit tout à été fait en règle.
Seulement les tantièmes n'ont pas été modifiés et cela nous pose problèmes car une telle superficie représente un coût sur les charges, notamment la chaudière collective ( au fioul qui plus est) ..
Nous avons discutés avec eux et ils ne sont pas vraiment d'avis pour changer quoi que ce soit, ce qui les arrangent bien (Ils sont entre 4 et 5 personnes alors que nous ne sommes que 2 et nous payons le plus de charge ..).
Pour moi il ne sont pas en règle au niveau du règlement de copropriété car ils ont une voir deux pièces en plus, et ni au niveau des tantièmes.
Pour cela je pense qu’il faudrait faire une mise à jour de ce règlement ainsi qu'une nouvelle répartition des tantièmes suite à leur travaux.
Est-ce à l'ensemble des copropriétaires de payer le notaire et le géomètre ? Où seulement à ceux qui ont effectué les travaux ? Que pouvons-nous faire ? Car je n'ai pas envie de payer pour eux une fois de plus ..
Merci d'avance pour vos réponses Dernière modification : 24/11/2020 - par botch35

25/11/2020 01:41

Bonjour,



Vous parlez d'extension, ce qui signifie que celle-ci a été prise sur une autre partie que j'imagine commune?

Si tel est le cas, c'est le copriprétaire en question, aidé du syndic de demander et préparer la modification du règlement de copropriété (RCP) et de l'état descriptif de division (EDD), et donc changer les tantièmes puisque tout porte à croire que l'extension a changé de destination, passant de parties communes à parties privatives.

Et ceci bien avant le vote de ces travaux en AG, en demandant un devis à un géomètre, un notaire ou même un avocat (spécialisé), les seules professions habilitées à faire cette modification.

Puisque cette modification ne concerne que le copropriétaire qui a bénéficié de l'extension, c'était à lui de préparer le dossier et de payer les frais de modification. Mais vu ce que ça coûte, ça ne m'étonne guère qu'il refuse maintenant que c'est voté.

Quoiqu'il en soit, le syndic est fautif d'avoir laissé voter une telle résolution sans que le RCP et l'EDD aient été modifiés.

Je laisse répondre les spécialistes pour savoir quels sont les recours...

25/11/2020 08:42

Bonjour,

merci de votre réponse,

L'extension n'a pas été faite dans les parties communes mais bien dans leur partie privative ( jardin).

A l'époque de l'AG où la résolution de faire les travaux à été votée ils était eux même syndic ( bénévole ) .

25/11/2020 09:17

Bonjour,

Propriété verticale ou copropriété horizontale dite pavillonnaire ?

Cdt.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

25/11/2020 13:21


L'extension n'a pas été faite dans les parties communes mais bien dans leur partie privative ( jardin).


OK.

Le RCP et l'EDD doivent être modifiés, par mise en conformité des documents par rapport à la réalité, faisant apparaître une diminution de la surface de jardin au profit de locaux d'habitation.

Ce qui implique un changement pour la répartition des charges en effet, puisque pour la clé "chauffage" par exemple, il y a forcément une augmentation de leur contribution.

Afin de remédier au problème rapidement, il faudrait procéder à la pose de compteurs individuels pour la consommation de fioul, de telle sorte qu'à la fin de l'exercice comptable, le copropriétaire paye à la hauteur de sa consommation réelle.

Il faudra néanmoins ajuster le budget prévisionnel chauffage+eau chaude une fois que la consommation sur une année (sans absence particulièrement longue des habitants) ait été chiffrée.

Après, mais cela n'est pas votre affaire :

- la revente de ce bien pourra poser problème si l'extension n'apparaît pas dans le RCP et l'EDD

- la taxe foncière et la taxe d'habitation vont probablement augmenter, mais si la mairie a validé les travaux, il est probable que ces impôts locaux aient été ajustés en conséquence. Quoique.... il n'est pas absolument certain que la mairie communique avec le service des impôts locaux.

25/11/2020 17:20


Bonjour,

Propriété verticale ou copropriété horizontale dite pavillonnaire ?


C'est une propriété verticale


Afin de remédier au problème rapidement, il faudrait procéder à la pose de compteurs individuels pour la consommation de fioul, de telle sorte qu'à la fin de l'exercice comptable, le copropriétaire paye à la hauteur de sa consommation réelle.


Cela à été fait, mais le problème c'est que même avec cela on paye sa consommation réelle mais aussi des frais de "perdition de chaleur" qui eux sont par rapport aux tantièmes..

Et j'aimerais vraiment faire changer les tantièmes car pour toutes sortes de travaux ( changement portail, chaudière etc.. ) les frais sont calculés aux tantièmes et en gros c'est une énorme injustice pour nous et une véritable affaire pour eux...


Le RCP et l'EDD doivent être modifiés, par mise en conformité des documents par rapport à la réalité, faisant apparaître une diminution de la surface de jardin au profit de locaux d'habitation.


A qui est-ce de payer ?


la taxe foncière et la taxe d'habitation vont probablement augmenter, mais si la mairie a validé les travaux, il est probable que ces impôts locaux aient été ajustés en conséquence. Quoique.... il n'est pas absolument certain que la mairie communique avec le service des impôts locaux.


Alors la je ne sais pas du tout.. mais bon je pense que si c'est passé à l'as il ne le déclarerons pas ..

25/11/2020 18:00

Donc bâtiment collectif avec entrée commune divisé en lots/appartements.

Le ou les lots du rez-de-chaussée étant affectés d'une partie commune (le jardin) à jouissance privative réservée à l'usage exclusif de ce ou ces lots (article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965).

Ces parties communes doivent être expessément mentionnées dans le règlement de copropriété (article 6-4 de la li du 10 juillet 1965).

Les construction édifiées ne sont pas des parties privatives (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000019603521?tab_selection=juri&searchField=ALL&query=07-16540&page=1&init=true&juridictionJudiciaire=Cour+de+cassation&dateDecision=) !

En revanche la grille de charges de chauffage doit être modifiée, à la majorité à laquelle a été votée l'autorisation, en en fonction de l'utilité objective à chaque lot (ensembles les articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965).
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

25/11/2020 20:37


Cela à été fait, mais le problème c'est que même avec cela on paye sa consommation réelle mais aussi des frais de "perdition de chaleur" qui eux sont par rapport aux tantièmes..


C'est pourquoi il faut modifier le RCP et l'EDD. En réalité, l'EDD est un document qui s'appelle "Etat Descriptif de Division et Etat de Répartition des Charges". Tous les éléments de ce document sont repris dans le RCP, et je crois que toutes les copropriétés n'ont pas forcément ce document qui a fait l'objet d'un article de loi en 2000 pour la répartition des charges.

C'est, en principe, un géomètre qui attribue les tantièmes en fonction de certaines charges et en fonction de la destination des locaux.


Et j'aimerais vraiment faire changer les tantièmes car pour toutes sortes de travaux ( changement portail, chaudière etc.. ) les frais sont calculés aux tantièmes et en gros c'est une énorme injustice pour nous et une véritable affaire pour eux...


Attention : les tantièmes totaux du lot de votre voisin n'ont pas changé, ce sont les mêmes puisque l'extension a été construite sur une partie qui lui appartenait déjà. Vos tantièmes ne seront pas diminués non plus. Donc on ne peut pas parler d'impact sur les charges pour tous les travaux.

Ce qui a changé, c'est la balance des tantièmes au sein de son lot à lui, puisqu'un jardin est devenu en partie un local d'habitation.

Par exemple, si je reprends l'EDD de ma copropriété, la répartition des charges indiquée en tantièmes pour chaque lot comprend :

-les charges des parties communes

-les charges logement + caves (on n'a pas de parking)

- les charges ascenseur

- les charges eau froide (il n'y a pas de charges eau chaude car on a des chaudières individuelles).

Par exemle, si avant les travaux, la répartition sur la clé chauffage était équitablement répartie entre les 4 lots (250/1000), et qu'après les travaux, le lot de votre voisin passe à 280/1000, les 3 autres lots passent à 240/1000, mais uniquement sur cette répartition.

Ce qui signifie que si des travaux sur le portail de la copropriété sont entrepris, la modification du RCP n'aura aucun impact sur le montant des travaux que chacun devra payer. En revanche, pour l'eau froide et l'eau chaude, il y en a un. A partir du moment où le RCP +/- l'EDD sont modifiés, le syndic est obligé d'appliquer les différentes charges selon le tableau de répartition des charges. C'est un manquement grave du syndic s'il ne le fait pas.

Dans votre cas, le RCP n'a pas été modifié, c'est un manquement du syndic au moment où les travaux ont été votés. En sachant que votre voisin était à l'époque le syndic bénévole de l'immeuble, vous avez affaire à un sacré loustic...

Qui est votre syndic aujourd'hui?

Il faut aussi regarder quels étaient les libellés des résolutions concernant ces travaux qui ont été approuvés en AG, et si aucune mention n'est faite sur les tantièmes du lot de votre voisin, il faut le signaler à votre syndic.


A qui est-ce de payer ?


C'est au copropriétaire qui a fait les travaux qui doit payer les frais de modification du RCP.

25/11/2020 22:29

Pour #Parisien420 ;

Un EDD identifie des lots objet d'un droit de propriété (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000028847516/) y compris la quote-part des parties communes (https://alineabyluxia.fr/fr/lr/decret/1955/10/14/55-1350/71-2/20130101/20130101) ; en revanche un RdC détermine la destination des parties privatives mais ne les détermine (définit) pas (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000024548556/).

La raison est bien simple c'est qu'un RdC est facultatif (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000019881704/ et https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000032312936/)

L'extention n'étant pas une partie privative (fraction d'immeuble) et donc une partie commune à jouissance privative elle est expessément mentionnée dans le RdC et non pas dans l'EDD.

Le mieux serait de prendre connaissance des articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350 qui renvoient à l'article 7 du décret n° 55-22.
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