Procédure pour modifier les tantièmes

Publié le 09/05/2021 Vu 10076 fois 14 Par
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07/03/2018 23:30

Bonjour

Je suis syndic bénévole d'une petite copropriété.
Suite à la création d'un lot à partir d'une partie commune, j'ai regardé avec plus d'attention la répartition des tantièmes, et me suis aperçu qu'il y avait encore 2 lots qualifiés de "local aménageable". Or ils sont aménagés depuis longtemps, avant mon arrivée dans la copropriété.
La révision des tantièmes n'a pas été faite à l'époque ce qui m'amène aux questions suivantes :
- Qui décide d'engager la modification des tantièmes ? Le syndic, l'AG ?
- Faut-il obligatoirement passer par un géomètre ?
- À qui incombent les frais afférents (géomètre et notaire) ?

Merci de votre éclairage

08/03/2018 08:33

Bonjour,

1) Qui décide d'engager la modification des tantièmes ? Le syndic, l'AG ?

C’est le syndic bénévole qui porte à l’ordre du jour lors de la convocation à un AG la modification de l’Etat descriptif de division de l’immeuble (EDD) contenu dans le règlement de copropriété. Puis en AG les copropriétaires décident et votent.

2) Faut-il obligatoirement passer par un géomètre ?

Oui, c’est obligatoire pour procéder à l’augmentation des tantièmes pour les copropriétaires ayants acquis des lots supplémentaires et modifiant leurs millièmes entraînant donc une augmentation de leurs charges générales.Également, pour les lots transformés ou aménagés. A défaut de plus de précisions.

3) À qui incombent les frais afférents (géomètre et notaire) ?

Cela dépend de ce qui a été dit et écrit dans le PV d’AG pour la création d'un lot à partir d'une partie commune et pour les 2 lots qualifiés de "local aménageable" aménagés depuis. Tout se décide en AG. Normalement, c’est celui qui acquiert des lots qui prend en charge les frais de géomètre expert et les frais du Notaire.

08/03/2018 10:10

Bonjour,

Pour compléter santaklaus il faut tenir compte de la dernière phrase du premier alinéa de l'article 11 de la loi n° 65-557 : « Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. »

Donc rechercher à quelle majorité ont été votées les acquisitions.

Cdt.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

08/03/2018 19:54

Bonsoir

Merci pour vos réponses, mais je n'aurai pas dû mélanger les 2 cas. C'est surtout la révision des tantièmes puisque les locaux aménageables sont maintenant aménagés qui m'intéresse.

Je pensais que le Syndic, dans ce cas, pouvait de fait engager les procédures sans recourir à l'AG, puisque la situation n'était pas conforme à la réglementation. La décision doit-elle être prise à l'unanimité ou la majorité ?

Idem pour l'intervention du géomètre. Il a déjà créé le nouveau lot, ma question portait donc sur le calcul à partir des surfaces connues des lots "aménageables", en appliquant les bons coefficients.

Et enfin, retrouver les PV des AG qui ont eu lieu il y a 15 ou 20 ans ne sera pas facile. Mon prédécesseur n'était pas très porté sur l'archivage organisé. Cela implique-t-il de revoter en AG sur qui paiera ?

08/03/2018 20:33

En fait c'est l'article 11 qui donne la réponse :
« Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. »

Et la loi exige (article 16) :
« Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef. »

Article 26 :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ; »

Article 25d :
« Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ; » ... ce qui n'est pas votre cas !
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

13/12/2018 10:24

Bonjour,
La situation de notre petite copropriété ayant des similitudes, je pose ma question sur ce post : nous souhaitons modifier les millièmes attribués à l'allée car depuis la date de notre RC, les choses ont évoluées. Nous ferions un tableau avec tous les lots, leur surface, leur étage, établierons un coefficient de pondération, et ainsi chaque lot aurait des millièmes attribués, différents de ceux actuellement. Faut-il obligatoirement passer par un géomètre, en sachant que nous disposons de tous les documents nécessaires (plans, RC, EDD ..)? Pouvons nous voter ce changement en AG à la majorité 26 ? Devrons nous faire publier le nouvel EDD par un notaire ?
Bien cordialement

14/12/2018 06:40

Bonjour,

"Nous ferions un tableau avec tous les lots, leur surface, leur étage, établirons un coefficient de pondération, et ainsi chaque lot aurait des millièmes attribués, différents de ceux actuellement" + "Devrons nous faire publier le nouvel EDD par un notaire ?"

Vous ne pouvez pas vous engager dans ce travail de fond.Pour éviter toutes contestations et ou erreurs laisser faire un géomètre expert.
A cela s’ajoute que ;"Les modifications des états descriptifs de division sont régies par les articles 71-6 et 71-7 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour application du décret du 4 janvier 1955 "portant réforme de la publicité foncière". Toute modification à l'état descriptif de division doit être constaté par un acte modificatif qui sera par la suite publié par un notaire auprès des Hypothèques."

Outre cette obligation légale, sahez que tant que l'EDD n'est pas publié, il est seulement opposable aux copropriétaires et non aux tiers, par exemple aux futurs acquéreurs.
D'abord, Lors de l'AG et le tout à l'Article 26 :

1ere eme résolution :L'Assemblée Générale vote un budget de XXXXX €, selon la convention d'honoraires du géomètre expert en charge de la modification de l'EDD du RCP et celle de l'office notariale en charge de sa publication et qui sera financé dans le budget de l'exercice 2019.

Puis quant le job est fait, le tout à l'Article 26 :

1ere résolution :Approbation du projet de Modificatif du règlement de copropriété et notamment de l'EDD modifié;

2eme résolution: Publication du projet Modificatif du règlement de copropriété et de de l'EDD par le Notaire XXXX

3eme résolution : L'Assemblée Générale donne mandat et tous pouvoirs au syndic XXX à l'effet de signer en présence du Syndic auprès de l'Office Notarial, XXXX tous les documents nécessaires à la constatation des modifications du Règlement de Copropriété et à la publication du ou des actes en découlant.
SK


14/12/2018 09:37

Bonjour,


Dernier alinéa de l’article 10 de la loi n° 65-557 (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000880200&idArticle=LEGIARTI000006471544&dateTexte=&categorieLien=cid) : « Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Comme votre RdC a été publié antérieurement au 31 décembre 2004, vous n’êtes pas tenu d’appliquer les dispositions prévues ci-dessus.

Aucun texte ne mentionne expressément l’intervention d’un géomètre pour dresser un EDD, qui est obligatoire, et qui doit être établi conformément aux dispositions des articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006060722&dateTexte=20181214), comme stipulé à l’article 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423).

Vous faites un premier tableau selon les dispositions des articles 71-3 et 71-4 du décret n° 55-1350, qui sépare les différents niveaux de l’immeuble : sous-sol, rez- de- chaussée, etc… S’il existe des caves, vous faites un croquis, comme stipulé à l’article 71-3 précité, qui vous servira à les situer ; pour les appartements, il faut les situer en fonction de leur position par rapport à l’escalier, ou l’ascenseur, qui permet d’accéder à l’étage.

Ensuite vous faites un tableau récapitulatif conformément aux dispositions de l’article 71-5 du décret n° 55-1350.

Pour les émoluments du notaire il faut se reporter à l’article A.444-116 du Code du commerce (https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=5DAF57F08DD81B48CA8EA538FFAB9612.tpdila16v_3?cidTexte=LEGITEXT000005634379&idArticle=LEGIARTI000032132214&dateTexte=20160505&categorieLien=id) qui prévoit deux cas concernant le règlement de copropriété (384,62 €, pour l'établissement de l'acte de règlement de copropriété ou descriptif en volume et 192,31 € pour la mise en conformité du règlement) et un seul cas concernant l’état descriptif de division (11,54 € par lot, pour l'établissement de l'état descriptif) ; ce qui signifierait, étant donné qu’un émolument n’est pas expressément prévu, qu'une modification de l’EDD se fait au droit fixe de 125 euros.

Cdt.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

14/12/2018 10:00

Bonjour,

D'accord pas besoin de géomètre expert, donc des économies pour la copropriété.
SK

14/12/2018 10:08

Bonjour,
Merci à tous pour vos réponses précieuses, précises et rapides !
Je prends note de toutes vos remarques et informations ... et m'attelle à modifier notre EDD.
Grand merci de nouveau !
Bien cordialement

01/07/2019 20:26

Bonjour Maître, j'ose vous écrire car je cherche depuis longtemps sur Internet , je questionne NEXITY, notre syndic mais hélas je ne trouve pas réponse à mes questions; je vais vous expliquer en quelques lignes notre situation; notre copropriété située à fréjus se compose de 4 immeubles ; le bat c, le bat D qui a 3 entrées ; construits en 196 sur 5 ETAGES et les bat A/ B et G construits en 1984 construits sur 4 ETAGES.

le problème est le suivant ; pour la même surface exactement les bat construits en 1965 payent par ex 150 euros par mois ET les bat construits en 1984 pour les mêmes surfaces payent plus de 300 euros par mois c'est une injustice tellement énorme ; le syndic me dit que l'on ne peut rien faire ; je ne demande pas que les anciens bat payent plus de charge mais que NOUS , on nous corrige et que l'on s'aligne avec un montant plus correct ; NEXITY me dit que ce sont les notaires qui ont décidé des tantièmes et que rien ne peut être modifié ; Ces braves notaires sont il au courant du montant de nos charges ??? J'en doute et sont ils INFAILLIBLES pour décider ainsi et que nous soyons massacrés par des charges trimestrielles de presque 900 EUROS !!!! pas de piscine pas de tennis ; juste le fait que nous ayons 4 étages au lieu de 5 et les tantièmes du 5eme étage qui n'existe pas , parait il seraient répartis sur nos 4 étages

voulez vous m'aider et me dire OU M ADRESSER A VOUS PEUT ETRE POUR REPRENDRE CE DOSSIER INEXTRICABLE ET ARRIVER A TROUVER UNE SOLUTION JUSTE EQUITABLE

MERCI D AVANCE ET j'attends votre réponse geny.belot@gmail.com





Le

24/11/2019 19:51

Bonjour, Notre copropriété comporte 16 lots. Le règlement en a été établi et publié en février 1979. Elle est, depuis janvier 2018, géré par un syndic professionnel. Je suis le président du conseil syndical et notre coopération se fait dans la bonne entente.

-Nous avons constaté que des terrasses couvertes non fermées mais à usage privatif avaient été construites sur les parties communes, sans aucune autorisation. Elles n’étaient donc pas mentionnées dans l’Etat De Division initial. -Il en résultait des inégalités de charges puisque celui qui s’était arrogé le privilège d’une terrasse payait des charges égales au copropriétaire qui n’avait pas de terrasse. -Souhaitant éviter le conflit qu’aurais pu être la destruction des terrasses et la remise en état initial des parties communes, nous avons plutôt choisi la conciliation. -Après dialogue, concessions et compréhension des uns et des autres, nous avons : -a/ établi, sans faire appel à un géomètre, mais en tenant compte des différentes surfaces de terrasses, un nouvel état de division au 10 000°. -b/ adopté à l’UNANIMITE, lors de notre assemblée générale du 16 janvier 2019, une résolution reconnaissant les terrasses et le nouvel état de division établi par nos soins. -c/ mis en œuvre, depuis le 1°janvier 2019, une nouvelle répartition des charges en fonction de l'EDD adopté (les copropriétaires jouissant des terrasses ont vu leurs tantièmes augmenter et ceux qui n’en bénéficiaient pas diminuer). A ce jour les charges sont régulièrement payées et aucun copropriétaire n’a contesté ce nouveau fonctionnement.

Pouvons-nous mandater notre syndic pour faire établir et publier par un notaire un modificatif (ou avenant ?) à notre règlement de copropriété ? (toujours sans faire appel à un trop couteux géomètre pour notre petite copropriété)

25/11/2019 09:20

Bonjour,


Pouvons-nous mandater notre syndic pour faire établir et publier par un notaire un modificatif (ou avenant ?) à notre règlement de copropriété ? (toujours sans faire appel à un trop couteux géomètre pour notre petite copropriété)


Non seulement, vous pouvez mais vous DEVEZ mandater le syndic pour les modifications du RdC et des EDD et leur publication.

Si cette modification n'est pas publiée, elle ne serait pas opposable à un éventuel acquéreur postérieur à votre AG et qui n'aurait pas eu cette résolution sur son acte de mutation.

Donc agissez au plus vite...

Pas forcément besoin d'un géomètre, le notaire n'a besoin que de la ou des résolutions inscrites sur le PV à la condiation, bien sur, qu'elles aient été rédigées correctement.

Question : vous parlez de l'unanimité, était ce l'unanimité de TOUS les copros ou bien unanimaité des présents et représentés à cette AG, car ces modifications des tantièmes de copropriété et de charges (les deux ...) doivent se voter à l'UNANIMITE de TOUS les copros....

25/11/2019 11:45

Bonjour, je vous remercie de votre participation.

TOUS avaient à coeur de régler le problème. Je parle bien d'une résolution relevant de l'article 26 qui , touchant aux droits des copriétaires a été voté à l'UNANIMITE ......de TOUS les copropriétaires.

09/05/2021 20:59

Bonjour,

j'ai réuni 2 appartements et créé un 3ème lot avec entrée commune dans les parties privatives dans un immeuble hausmannien du 15° à Paris.

Un géomètre a fait un descriptif de modificatif en bonne et due forme qui a été approuvé par l'AG 2020.

J'ai vu dans votre blog une référence à des frais de notaire assez modestes : https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=5DAF57F08DD81B48CA8EA538FFAB9612.tpdila16v_3?cidTexte=LEGITEXT000005634379&idArticle=LEGIARTI000032132214&dateTexte=20160505&categorieLien=id

Or le notaire (Me Rigal 75019) me réclame... 3 000 € ! (subdivisés en 1 200 € de frais d'acte et 1 800 € d'honoraires) pour cette formalité. Et de m'expliquer que c'est le tarif et que bcp de notaires refusent cette prestation.

Que dois-je en penser ?

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