Projet travaux recalculés des tantièmes

Publié le 17/09/2021 Vu 814 fois 26 Par
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15/09/2021 09:27

Bonjour,

Dans le cadre de notre projet de surélevation, les copropietraires ont voté pour ledit projet après présentation du dossier technique, nouveau metrage avec recalcul des tantièmes.

Les travaux n'ont pas encore commencé car une partie des devis est toujours encours d'élaboration (retard lié à la crise actuelle).

Un appel de fond vient d'être lancé par le syndic pour des travaux votés lors d'une AG précedente en prenant en compte les nouveaux tantièmes, est-ce normal? sachant que les nouvelle surface ne sont pas encore créées.

merci d'avance

Cordialement

Julien Dernière modification : 15/09/2021 - par JuDe92

Superviseur

15/09/2021 09:57

Bonjour

Il semblerait logique qu'un appel de fonds pour des travaux à venir, soit effectué en fonction des nouveaux tantièmes, sauf si une date effective a été décidée lors de l'AG à l'origine de la modification.
__________________________
Bien à vous
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15/09/2021 10:08


Bonjour,

merci pour votre retour, cependant ces nouveaux tantièmes n'ont pas encore été publiés car l'un des copropriétaire ayant réalisé des travaux en 2017 n'a pas encore fait le nécessaire devant un notaire.

De plus un nouveau lot doit être créé et une vente doit se faire pour la réalisation de la surélévation. Il est indiqué dans le PV d’AG que cela devra être fait au plus tard en mai 2022.

Que se passerait-il si les tantièmes venaient à être remodifiés une nouvelle fois (pas de création du lot) et si le projet devait être annulé?

15/09/2021 17:22

Bonjour,

Je ne suis pas hyper-spécialiste, mais des modifications de tantièmes vont se produire dans ma copro (pas de surélévation, mais un recalcul des tantièmes suite au redécoupage d'un appartement). Je me suis donc intéressé à cette question de modification des tantièmes.

En discutant avec le copropriétaire concerné qui est venu me voir puisque je suis au CS, il m'a semblé logique de procéder par étapes successives :

1- validation des travaux en AG (dans mon cas, un mur porteur doit être supprimé)

2-une fois les travaux terminés, modification des tantièmes de l'EDD et du RCP à l'aide d'un notaire qui mandatera un géomètre puis soumission de la nouvelle grille des tantièmes en AG.

3-une fois que la nouvelle grille est publiée, application des nouveaux tantièmes au calcul des charges par le syndic.

Il me semble donc que vous et votre syndic avez été un peu vite pour voter et appliquer au calcul des charges la modification des tantièmes qui se vote sur la base de l'EDD et/ou du RCP modifié. Mais je peux me tromper.

Par ailleurs, je crois me souvenir qu'il n'y a pas de rétro-activité en cas de modification d'une grille de tantièmes lorsqu'elle est publiée. Ce qui sous-entend qu'en cas de modification d'une grille de tantièmes, il faut être sûr de son coup et ne pas avoir fait d'erreurs. C'est pourquoi, je pense qu'il vaut mieux faire passer le géomètre une fois que tous les travaux sont terminés, celui-ci se chargera de modifier l'EDD +/- RCP, tandis que le notaire les publiera.

Un calcul "théorique" de tantièmes peut être erroné si des contraintes techniques imprévues venaient à modifier ce calcul.

15/09/2021 18:00

Merci Parisien420 pour ce retour d'experience. Le PV d'AG ne mentionne pas du tout la partie tantièmes mais juste l'accord du projet de travaux:

Résolution N°XX: vote concernant le projet de construction déposé par Mr.AAAA, maitre d’ouvrage, concernant les appartements de Mr AAAA et Mr/Mme BBBB.

Monsieur YYYY, maître d’oeuvre, explique sa fonction de conseil et supervision du chantier.

Monsieur YYYY propose un carottage pour la ventilation (voir croquis joint). La mise en œuvres des modifications sont à la charges des demandeurs.

la résolution est acceptée à l’unanimité.

La durée probable des travaux est estimée entre 6 et 8 mois. Un constat d’huissier des parties communes sera établi.

Il y aura une assurance dommage-ouvrage prise par les demandeurs couvrant les travaux dans leur totalité.

Il y a deux méthodologie pour assurer l’étanchéité de l’immeuble : augmenter l’échafaudage ou pouvoir stocker des matériaux dans l’immeuble.

Questions diverses:

lors de la prochaine assemblée générale avant mai 2022 au plus tard, il sera voté les points suivants:

- le montant et l’achat à la copropriété des lots modifiés

15/09/2021 18:09

Mais de rien.

Ce qui apparait sur le PV de l'AG me semble logique. Du coup, je ne comprends pas comment le syndic a pu calculer vos charges selon les "nouveaux" tantièmes. Sur quoi s'est-il basé comme document officiel?

Car si je comprends bien, les travaux votés lors d'une AG précédente n'ont rien à voir avec vos travaux à vous. A moins que j'aie mal compris et que ces travaux impactent déjà vos tantièmes?

15/09/2021 18:17

Cette AG concernait bien notre projet de travaux.

Le syndic nous a demandé de fournir un nouveau métrage sur plan pour présenter le projet (listé dans les documents à fournir pour l'AG sans celui-ci, pas d'AG...).

Les nouveaux tantièmes sont appliqués alors que nous sommes toujours au stade de projet (devis en cours). Notre archi voulait la validation de la copro avant de lancer la recherche des entreprises pour la structure.

15/09/2021 18:19

Bonsoir,

Parisien420 je ne pense pas que votre cas réclame une modification des tantièmes puisqu'il s'agit d'un redécoupage, qui serait en fait un réaménagement, suite à une autorisation donné à un copropriétaire d'effectuer des travaux à ses frais et affectant les parties communes (mur porteur) aux conditions de majorité de l'article 25 (b).

Si l'on se réfère à l'article 5 (quote-part des parties communes) et à l'article 11, la modification des tantièmes n'étant pas rendue nécessaire, ces derniers ne pourraient être modifiés qu'à l'unanimité.

Pour le cas de JuDe92 c'est pareil pas besoin de recalculer les tantièmes des lots initiaux ; en revanche conformément au troisième alinéa de l'article 10 il faudra préciser la méthode de calcul pour fixer les quotes-parts permettant ainsi d'attribuer équitablement celles des nouveaux lots, qui feront l'objet d'une décision prise aux conditions de majorité de l'article 26 (majorité prévue pour une suélévation) conformément à l'article 11 puisque cela est, dans ce cas, rendu nécessaire.

Cdt.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

15/09/2021 18:36

Bonsoir Beatles,

Merci pour votre contribution, si je comprends bien tant que le nouveau calcul et la nouvelle répartition ne sont pas votés puis publiés. Le répartition actuelle des tantième doit continuer à s'appliquer. Est-ce bien cela?

15/09/2021 18:45


beatles a écrit : Parisien420 je ne pense pas que votre cas réclame une modification des tantièmes puisqu'il s'agit d'un redécoupage, qui serait en fait un réaménagement, suite à une autorisation donné à un copropriétaire d'effectuer des travaux à ses frais et affectant les parties communes (mur porteur) aux conditions de majorité de l'article 25 (b).


En fait je crois que si. Je n'ai pas détaillé car ce n'était pas le sujet, mais voici le projet.

Il s'agit de 2 appartements A et B en duplex, contigus, qui appartiennent maintenant au même copropriétaire. L'étage inférieur de l'appartement A restera en l'état, tandis que l'étage supérieur sera fusionné entre A et B. L'escalier du A sera supprimé et la tremis condamnée, si bien que l'appartement A aura perdu son étage supérieur et l'appartement B aura son étage supérieur agrandi. Le propriétaire mettra alors l'appartement A en location et gardera l'appartement B pour lui.

Quoiqu'il en soit, à moins que je me trompe, il y a bien recalcul des tantièmes pour les 2 appartements, même s'ils appartiennent au même copropriétaire, ça ne changera rien au final pour ses charges, mais la répartition entre les 2 appartements sera modifiée. Il y aura juste un impact sur les charges récupérables du A qui seront plus faibles que s'il l'avait mis en location à l'état initial.

Non?

15/09/2021 18:50

Ce que vous appelez la nouvelle répartition ne peut concerner que les nouveaux lots et s'appliquer au fur et à mesure de leur aliénation, puisque je suppose que votre suélévation concerne le premier alinéa de l'article 35 ; les lots non encore aliénés correspondent au second alinéa de l'article 16.
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15/09/2021 19:01

Parisien420, je ne pouvais pas deviner ; merci d'avoir précisé.

En fait cela correspond à une scission/fusion et que le total des tantièmes des lots initiaux devrait être redistribué aux nouveaux lots, ce qui n'est pas une obligation puisqu'ils restent acquis au même propriétaire ; ce n'est que s'il veut en aliéner un qu'il lui reviendra de redistribuer les tantièmes à ses frais..

Si l'EDD n'est pas inclut dans le RdC, n'étant donc pas contractuel, il n'est pas besoin d'une décision d'AG.
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15/09/2021 20:00


beatles a écrit : Parisien420, je ne pouvais pas deviner ; merci d'avoir précisé.


C'est sûr que vous ne pouviez pas deviner, c'est pour ça que je me suis permis de préciser


beatles a écrit : En fait cela correspond à une scission/fusion et que le total des tantièmes des lots initiaux devrait être redistribué aux nouveaux lots, ce qui n'est pas une obligation puisqu'ils restent acquis au même propriétaire ; ce n'est que s'il veut en aliéner un qu'il lui reviendra de redistribuer les tantièmes à ses frais..


De mon point de vue, je pense qu'il est préférable de redistribuer les tantièmes dès que les travaux sont terminés pour plusieurs raisons :

1- par la façon dont sont conçus les logiciels des syndic, les tantièmes sont d'abord attribués à des lots. Et dans un 2ème temps les lots sont attribués à des copropriétaires. Or dans ce cas, les 2 lots étant modifiés en tantièmes, les appels de charges de chacun des lots ne seront pas exacts, même si le total sera le même. Quoique... Car l'épaisseur du mur abattu est assez épais et sur environ 4 ou 5 mètres. Ne serait-ce que pour la loi Carrez, et au prix du m2 à Paris, il est préférable que les surfaces habitables soient rigoureusement exactes.

2- il en découle que si le copropriétaire veut vendre l'un des 2 lots, il doit établir le "pré-état daté" et le syndic doit établir l'état-daté. Or si les charges ne sont pas correctement réparties, ça posera problème, il faudra tout recalculer (et demander ce recalcul au syndic, je n'ose pas imaginer le bazar...)

3-il en découle également que puisque l'appartement A sera mis en location, la part des charges récupérables sera incorrecte.


beatles a écrit : Si l'EDD n'est pas inclut dans le RdC, n'étant donc pas contrctuel, pas besoin d'une décision d'AG.


On dispose bien de deux documents distincts (EDD et RCP), mais les grilles de répartition des tantièmes sont strictement identiques entre l'EDD et le RCP. J'ai l'impression que c'est un vrai copié/collé. Donc tout passera en AG (les travaux + la nouvelle grille), et je pense que ça ne posera pas de problèmes car nous sommes peu nombreux et on s'entend tous plutôt bien.

D'ailleurs une petite question : si le projet se concrétise comme prévu, que doit faire le copropriétaire pour la taxe foncière? (c'est aussi pour cette raison qu'il vaut mieux changer la répartition dès que possible, car si l'un des lots devait être vendu, ça risque d'être très compliqué d'expliquer ça aux impôts au moment de la vente...)

15/09/2021 21:01

Je ne faisais que donner mon avis sur disons la généralité et comme chaque cas est particulier seul celui qui est concerné peut choisir et/ou décider.

Normalement un EDD ne contient pas les grilles de répartition des charge il ne contient que les quotes-parts... si elles existent comme le stipule l'article 71-2 du décret 55-1350 ; les nouvelles grilles ne devant apparaitre que dans le RdC contrairement aux quotes-parts qui ne doivent apparaitre que dans l'EDD.

Disons que votre point de vue tient la route.

Pour les impôts j'ai l'impression que vous vous faite un soucis que vous ne devriez pas avoir puisque cela concerne uniquement le propriétaire des lots pour un aménagement interne des lots sans agrandissement du bâti.
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15/09/2021 22:22

Merci @beatles pour votre réponse.

Pour l'EDD et le RCP, il y a bien les deux mêmes tableaux dans les deux documents :

- un tableau de division qui décrit les quotes-parts pour chaque lot

- un tableau de répartition des charges pour chaque lot qui détaille les tantièmes affectés à chaque type de charges (générales, ascenseur, eau froide,...).

Il y a aussi les quotes-parts qui sont indiquées dans le texte avec la description de chaque lot dans l'EDD et le RCP.

Quant à la taxe foncière, je ne me fais pas de souci particulier, mais je pense toujours à la vente potentielle d'un des deux lots. C'est juste pour le conseiller au mieux sur cette mutation. Après, il fera ce qu'il voudra auprès des impôts, ce n'est pas mon problème.

Mais s'il ne dit rien au fisc, ce serait surtout injuste pour l'acquéreur si celui-ci lui achète l'appartement qui aura rétréci...

D'ailleurs, il est plus que probable que le notaire va évidemment être au courant qu'il y a eu des travaux d'agrandissement d'un côté, et de rétrécissement de l'autre. Donc à un moment ou à un autre, les impôts s'en rendront compte, ce qui n'est pas grave avant la vente, mais qui aura des conséquences pour après la vente.

Donc autant faire les choses au carré dès que possible, plutôt qu'il se retrouve dans une situation inextricable.

16/09/2021 09:20

Si les articles de la loi du 10 juillet 1965 sont bien intégrés, dans l'esprit de ceux qui s'investissent dans la copropriété, il n’en serait pas de même pour ceux du décret du 17 mars 1967 ; en particulier les trois premiers articles, ce qui implique une méconnaissance plus que partielle des articles 71-1 à 71-13 du décret 55-1350 concernant l’EDD.

L’article 3 précise bien la spécificité de chaque document (RdC et EDD) et leur cloisonnement :


Si le règlement de copropriété comprend un état descriptif de division et les conventions visées à l'article 2 ci-dessus, il doit être rédigé de manière à éviter toute confusion entre ses différentes parties et les clauses particulières au règlement de copropriété doivent se distinguer nettement des autres.


C’est ce qu’a précisé la Cour de cassation dans deux arrêts.

Cour de cassation ; 7 septembre 2011 ; pourvoi n° 10-14154


Vu les articles 8 de la loi du 10 juillet 1965, 2 et 3 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ;


Cour de cassation ; 8 avril 2014 ; pourvoi n° 13-11633


Attendu qu'ayant exactement retenu que l'état descriptif de division est un document qui détermine, localise et identifie les lots en tant qu'immeuble ou fractions d'immeubles, objet d'un droit de propriété…


Je pense que si vous devez modifier ces deux documents le mieux serait d’intégrer, comme le prévoie l’article 71-1 du décret 55-1350, l'EDD dans le RdC.

J'ajouterai l'importance qu'a la lecture des articles 71-4 à 71-6 du décret 55-1350 sur la numérotation des lots.

Dans votre cas il faudra diviser un lot et attribuer un numéro de lot à chacune des divisions après avoir supprimé le lot initial ; ensuite il faudra réunir un de ces nouveaux lots à un lot déja existant pour former un seul lot, avec un nouveau numéro après la suppression des lots objet de la réunion ; soit six étapes : 1 - scission d'un lot, 2 - création de deux lots, 3 - annulation du lot initial, 4 - réunion de deux lots, 5 - création d'un lot, 6 - annulation des deux lots initiaux.
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16/09/2021 10:58

Bonjour @beatles,

Merci pour cette réponse documentée.

Pour apporter plus de précisions :

- dans le RCP il y a :

*un chapitre "désignation des lots" avec les n° de lots et leur description respective (nombre de pièces, de salle de bain, de WC,...)

*un chapitre "résumé de l'état descriptif" tout de suite après, où apparait un tableau récapitulatif (tableau 1) décrivant les quotes-parts de chacun des lots

*un chapitre "charges de l'immeuble" plus loin dans le RCP avec à la fin de ce chapitre un tableau de répartition des charges (tableau 2) avec les tantièmes pour chacun des lots, qui apparaît après avoir décrit les charges générales et les charges spéciales

- dans l'EDD, qui s'appelle en réalité "Etat Descriptif de Division et Etat de Répartition des Charges" il y a :

*un chapitre "Etat Descriptif de Division" avec la désignation des lots puis le tableau de division (tableau 1), qui sont identiques mot pour mot à ce qu'il y a dans le RCP

*un chapitre "Etat de Répartition des Charges" qui décrit les charges générales et spéciales, et tout de suite après un sous-chapitre (non numéroté) qui s'intitule "Eléments pris en considération et méthode de calcul des quotes-parts de parties communes et de répartition des charges (Art. 76 de la loi n°2000-1208 du 13 déc. 2000)" qui se termine par un tableau de répartition des charges (tableau 2) avec les tantièmes après avoir exposé la méthode de calcul.

De ce que je comprends, même s'il y a 2 documents distincts, il me semble que l'EDD est intégralement inclus dans le RCP, même si ce n'est pas organisé de la même manière. Dans ces 2 documents, il y a bien séparation en chapitres distincts de la division d'un côté, et de la répartition des charges de l'autre.

La seule chose qui me paraît curieuse à la lecture de votre dernier message, c'est que dans l'EDD il est ajouté la Répartition des Charges (comme l'indique le titre complet d'ailleurs) avec la méthode de calcul des charges qui n'apparaît pas dans le RCP.

Qu'en pensez-vous?

Et quel est le risque de ne pas être dans les clous?

Un grand merci pour votre réponse.

16/09/2021 13:57

Je pense qu'il y a un savant mélange des genres d'où l'obligation de bien connaitre les article 71-1 à 71-13 du décret 55-1350.

Les lots doivent être décrits avec leur quote-part des parties communes dans l'EDD (article 71-3) et faire l'objet d'un d'un tableau récapitulatif (article 71-5).

Les grilles de charges doivent faire poartie du RdC et surtout pas dans ce qui est propre à l'EDD.

Je pense que vous devriez proffiter de cette scission/fusion pour remettre de l'ordre.

Le risque c'est qu'un RdC ne peut pas avoir un clause contraire à l'EDD qui est un document obligatoire contrairement à un RdC.

En revanche un EDD prime sur un RdC s'il est plus précis, par exemple sur la destination des lots, alors qu'un RdC ne peut pas dire qu'une partie décrite dans l'EDD est une partie commune.

Une partie commune à jouissance privative attachée à un lot ne doit pas apparaitre dans l'EDD elle doit obligatoirement être mentionnée dans le RdC.
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16/09/2021 17:23

Bonjour

En cas de modification d'un ou plusieurs lots, la loi impose que de nouveaux lots et tantièmes soient créés dès l'instant que les plans d'origine sont modifiés. Supposons que le lot 20 est coupé en deux apparts ; le lot 20 disparaitra, on dit que les droits s'éteignent, et deux nouveaux lots seront créés à la suite du dernier lot du règlement de copropriété. Si ce dernier lot porte le numéro 35, seront ajoutés les lots 36 et 37.

C'est, entre autres, le travail du notaire chargé de l'opération. En aucun cas l'AG ne pourra décider sur ce sujet.

Quant aux appels de fonds ils doivent avoir été prévus par l'AG qui a décidé des travaux, mais selon les tantièmes en vigueur le jour de cette AG. Si l'AG n'a rien décidé des appels de fonds le syndic n'a pas le droit de faire un appel de fonds.

Je précise que l'EDD n'a aucune valeur juridique en ce qui concerne le descriptif des charges spéciales ou à jouissance privatifs. Ces charges doivent paraitrent dans le règlement de copropriété obligatoirement et non pas seulement dans l'EDD. C'est-à-dire que si "l'EDD" fait partie du règlement, il faudra les retranscrire dans la partie "Règlement".

En clair ces deux parties sont différentes juridiquement même si elles sont inclusent dans le même document.

16/09/2021 20:28

Merci @beatles et @coproleclos pour vos réponses détaillées.


@beatles a écrit : Les lots doivent être décrits avec leur quote-part des parties communes dans l'EDD (article 71-3) et faire l'objet d'un d'un tableau récapitulatif (article 71-5).

C'est bien le cas.


@beatles a écrit : Les grilles de charges doivent faire poartie du RdC et surtout pas dans ce qui est propre à l'EDD.

C'est bien le cas. Le document que j'appelle ici EDD comporte deux parties bien séparées : état descriptif de division et état de répartition des charges. Il y a donc 2 parties bien distinctes dans ce document, que j'appellerai ici EDD/ERC pour simplifier. Donc dans la partie EDD du document EDD/ERC, aucune grille de charge n'apparaît.


@beatles : Le risque c'est qu'un RdC ne peut pas avoir un clause contraire à l'EDD qui est un document obligatoire contrairement à un RdC.

OK. Pour l'instant ce n'est pas le cas, les clauses sont parfaitement identiques.


@beatles a écrit : En revanche un EDD prime sur un RdC s'il est plus précis, par exemple sur la destination des lots, alors qu'un RdC ne peut pas dire qu'une partie décrite dans l'EDD est une partie commune.

Hum... Je ne suis pas sûr de comprendre cette phrase...


@beatles a écrit : Une partie commune à jouissance privative attachée à un lot ne doit pas apparaitre dans l'EDD elle doit obligatoirement être mentionnée dans le RdC.

C'est pourtant le cas, avec les terrasses qui sont des parties communes à jouissance privative (ce point n'est précisé que dans le RCP). Dans la partie EDD du EDD/ERC, au chapitre "désignation des lots" il est indiqué pour les lots avec terrasses : "... et le droit à l'usage exclusif d'une terrasse". C'est identique dans le RCP qui lui comporte un chapitre distinct et supplémentaire décrivant les parties communes dont les terrasses et balcons font parti. Donc je ne sais pas quoi penser de la formulation "droit à l'usage exclusif d'une terrasse" qui ne dit pas que c'est une partie commune, mais qui le sous-entend.


@beatles a écrit : Je pense que vous devriez proffiter de cette scission/fusion pour remettre de l'ordre.

Comment m'y prendre? C'est le notaire qui va se charger de modifier l'EDD/ERC et le RCP, suite aux mesures du géomètre. C'est délicat de lui faire la leçon sur des points aussi spécialisés, je ne suis que le président du CS et ne travaille pas du tout dans ce domaine...


@coproleclos a écrit : En cas de modification d'un ou plusieurs lots, la loi impose que de nouveaux lots et tantièmes soient créés dès l'instant que les plans d'origine sont modifiés. Supposons que le lot 20 est coupé en deux apparts ; le lot 20 disparaitra, on dit que les droits s'éteignent, et deux nouveaux lots seront créés à la suite du dernier lot du règlement de copropriété. Si ce dernier lot porte le numéro 35, seront ajoutés les lots 36 et 37.

Ah OK, merci pour cette précision. Ce n'est pas tout à fait ce qui va se passer, puisque il y a une scission sur un appartement, et une fusion sur l'autre appartement. Cela voudrait-il dire que le n° de lot de l'appartement qui a été scindé disparaît? Ou ce sont les n° des deux lots qui disparaissent?

Dans votre exemple, c'est plus simple : un lot est scindé en 2 nouveaux lots. Dans mon cas, aucun nouveau lot n'est créé, c'est juste qu'un lot rétrécit tandis que l'autre s'agrandit.


@coproleclos a écrit : Je précise que l'EDD n'a aucune valeur juridique en ce qui concerne le descriptif des charges spéciales ou à jouissance privatifs. Ces charges doivent paraitrent dans le règlement de copropriété obligatoirement et non pas seulement dans l'EDD. C'est-à-dire que si "l'EDD" fait partie du règlement, il faudra les retranscrire dans la partie "Règlement".

OK. Le descriptif des charges générales, spéciales et à jouissance privative apparait bien dans le RCP, et c'est strictement identique à la partie ERC du document EDD/ERC. Donc a priori c'est conforme de ce côté là. Je pense que le notaire qui a rédigé les documents a du faire un peu de zèle en ajoutant à l'EDD la partie ERC.

En fait, tout ce qu'il y a dans le document EDD/ERC est retranscrit mot pour mot dans le RCP, SAUF la méthode de calcul des charges (générales et spéciales) qui n'apparaît que dans la partie ERC du document EDD/ERC.

Bon, j'ai la tête farcie...

17/09/2021 10:33

Bonjour

Un lot disparait dès l'instant que ses tantièmes sont également modifiés. Que ce soit suite à une action entre deux lots appartenant ou pas au même copro, même si l'un prend des tantièmes de l'autre lot, avec ou sans changement du nouveau total par rapport à l'ancien total.

C'est ce que fera le notaire avec les recalculs, obligatoires, du géomètre-expert. Sur ces deux intervenant, l'AG ne prendra aucune décision. Seule la nouvelle grille des tantièmes des nouvelles charges communes et/ou spéciales/à jouissance privative, ainsi que les nouveaux numéros des lots seront soumis au vote de l'AG par le syndic.

Le total des tantièmes pourra éventuellement être différent de l'ancienne grille. Par exemple être + ou - égal à 1000 selon ce que le géomètre-expert aura déterminé sur les lots nouvellement créés.

La méthode de calcul des charges de toute nature doit paraitre obligatoirement dans le RDC.

Lisez les articles 1 à 15 de la loi de 1965.

Sachez également que le CS n'a pas à intervenir dans le boulot des notaires et encore moins le syndic et le propriétaire demandeur de la modification. Le notaire est le seul à contrôler la légalité de l'opération qui sera stoppée s'il se rend compte de possibles irrégularités.

17/09/2021 10:52

En préambule la description et la numérotation des lots fait l'objet des articles 71-3 à 71-7 du décret 55-1350.

La jurisisprudence judiciaire et surtout la Cour de cassation a toujours été très mal à l'aise avec l'EDD qui est un document administratif obligatoire au risque de se retrouver devant le tribunal des conflits.

Ce n'est pas le décret du 17 mars 1967 qui a décidé qu'un EDD pouvait être inclus dans le RdC mais c'est le décret 55-1350 du 14 octobre 1955 qui l'a décidé.

Article 71-1 :

L'état descriptif de division, prévu à l'article 7 du décret du 4 janvier 1995 susvisé, peut être contenu soit dans un acte spécialement dressé à cet effet, soit dans un règlement de copropriété ou un cahier des charges concernant, en outre, l'organisation de la gestion collective, soit dans tout autre acte ou décision judiciaire.
Ce qui ne veut pas dire que l'EDD serait une simple annexe du RdC, tout simplement parce que l'Administration, qui n'a aucun droit de regard sur les documents qui règissent les rapports entre particuliers, cherche à éviter la multiplication des enregistrements d'actes.

Un EDD fait partie du domaine des finances publiques qui dépendent de la justice administrative.

Article 91 du décret 55-1350 :

Le garde des sceaux, Ministre de la justice, le Ministre des finances et des affaires économiques, le Ministre de l'intérieur, le Ministre de l'agriculture, le Ministre du travail et de la sécurité sociale, le Ministre de la reconstruction et du logement et le secrétaire d'Etat aux finances et aux affaires économiques sont chargés, chacun en ce qui concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.
Si la Cour de cassation a fini par insister pour dire qu'un EDD ne peut-être contractuel que s'il est intégré dans un RdC, c'est simplement pour dire que si ce document administratif obligatoires y est intégré, comme l'autorise le décret 55-1350, il peut être modifié suite à une décision d'AG.

Le RdC n'est pas obligatoire contrairement à l'EDD !

Cour de cassation, 24 mars 2016, pourvoi n° 15-10.215 :


Attendu que, pour accueillir les demandes en nullité de la vente et en dommages-intérêts, l'arrêt retient que seul l'état descriptif de division a été publié au fichier immobilier et que l'immeuble n'a jamais fait l'objet d'un règlement de copropriété de sorte que, si les lots litigieux sont compris dans un immeuble soumis au régime de la copropriété au jour du projet d'aliénation, aucun règlement n'a été publié depuis dix ans au moins et que les conditions de l'exemption ne sont pas réunies ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'immeuble avait fait l'objet d'un état descriptif de division publié au fichier immobilier depuis plus de dix ans à la date de l'aliénation des lots de copropriété, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


Un EDD plus précis supplante un RdC !

Cour de cassation , 6 juillet 2017, pourvoi n° 16-849 :

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que l'état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d'habitation, n'était pas en contradiction avec les stipulations du règlement selon lesquelles l'immeuble était destiné à un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d'habitation en ce qui concernait les locaux situés aux étages et combles dès lors que les dispositions de l'état descriptif de division étaient plus précises, en ce qu'elles portaient sur chaque lot, et alors que la destination énoncée au règlement l'était de manière générale, sans distinguer les étages au-delà du premier, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu décider qu'en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au deuxième étage, ainsi qu'aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel ;
Un EDD peut définir la destination de l'immeuble !

Cour de cassation, 3 décembre 2008, pourvoi n° 07-19.313 :

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que l'état descriptif de division constituait en l'espèce le seul document de référence définissant la nature de chaque lot et donc sa destination, et retenu, par un motif non critiqué, qu'en l'absence de règlement de copropriété la modification de l'état descriptif de division avait pour objet le changement de destination d'une partie privative, la cour d'appel, répondant aux conclusions, en a exactement déduit que la modification devait être décidée par le syndicat en assemblée générale ;
Conclusion un EDD qui est le seul document pouvant définir les parties privatives, donc indirectement, dans le silence (absence d'un RdC), définir les parties communes (article 3 de la loi du 10 juillet 1965), décrire les lots et leur nature, la destination de l'immeuble et fixer les charges en référence aux quotes-parts qu'il est le seul à pouvoir déterminer.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

17/09/2021 11:21

Bonjour Beatles,

Je ne suis pas entièrement d'accord avec vous en ce qui concerne la définition et la valeur juridique d'un règlement conventionnel de copropriété et d'un état descriptif de division.

L'un et l'autre ont des utilités et des finalités différentes. Savoir que je me réfère à la loi 65-557 du 10/07/1965 et au décret 67-223 du 17/03/1967 qui fixent le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Comme il me semble que vous voulez avoir raison à tout prix, je me retire de la discussion.

17/09/2021 12:33

Il n'est pas question d'avoir raison à tout prix il est question de donner les décisions de justice concernant la valeur juridique de deux documents : l'un étant obligatoire et l'autre non.

En revanche pour ce qui concerne le la scission/fusion j'ai retrouvé un exemple qui la simplifierait.

En l'espèce cela concerne un immeuble qui à l'origine devait être divisé en 16 F3, 4 F4 et 8 F5 avec attribution de numéros de lots dans l'EDD initial et qui a étté modifié pour être divisé en 4 F2, F3, 16 F4 et 4 par un modificatif de l'EDD avec attribution de nouveaux numéros de lot conforméments aux dispositions du décret 55-1350.

Il suffirait donc de suprimer les deux lots initiaux, de créer les deux nouveaux lots et de leur répartir les tantièmes initiaux.

Pour ce qui est de savoir qui a le droit de rédiger un EDD ou un RdC un notaire n'est utile et obligatoire que pour simplement les faire enregistrer.

Il me semblerait que l'ARC qui n'est pas une étude notatriale ni une STON se propose de le faire... et le fait.

De plus il existe sur INTERNET de nombreux exemples.

Les notaires ont pris l'habitude, suite aux anciennes règles qui faisait payer les RdC à la page (timbre), de rédiger des RdC plétoriques pour faire croire qu'ils ont fourni un travail important, alors qu'ils utilise des logiciels avec possibilité de rajouter quelques touches particulières propres à l'immeuble.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

17/09/2021 16:04

Bonjour à tous,

Comme je ne suis pas spécialiste, je pense qu'au moment où la copro se retrouvera confrontée à la modification des quotes-parts et des charges, je laisserai faire les professionnels à savoir le notaire et le géomètre. Je pense que le SDC et encore moins le CS ne peut être tenu responsable d'une mauvaise rédaction d'un RCP ou d'un EDD.

Cela ne m'empêchera pas de demander conseil à l'ARC (je suis membre depuis que je suis au CS).

Merci en tous cas pour vos réponses, notamment sur l'attribution des n° de lots suite aux découpages des lots initiaux. Je comprends maintenant pourquoi dans certaines copropriétés, les tantièmes généraux ont des nombres curieux (10.132 par exemple). C'est sûrement lié à cela.

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