Réfection toiture en copropriété

Publié le 09/07/2016 Vu 1462 fois 5 Par
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Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

20/06/2016 21:39

Bonjour,

Je me tourne vers vous car je trouve réponse à ma question nulle part...
Je détaille notre problématique :
Nous sommes propriétaires d'un appartement en copropriété (avec syndicat) dans une maison aménagée en plusieurs appartements.
Notre appartement n'est pas comme les 5 autres lots de la copro, notre appartement est l'ancien garage de cette maison, il se situe en Rdc collé au reste de la maison mais n'est pas situé sous la toiture,

Des travaux de réfection de toiture sont prévus dans les prochains mois (rien n'est encore voté en AG), ma question est donc :

Sommes nous concernés par les travaux de cette toiture même si nous ne sommes pas directement dessous (à part notre cave = 2 m2), de gros frais sont à prévoir et voulons savoir si nous sommes soumis à ces frais de réfection ? Et vers quel document ou organisme devons-nous nous tourner si aucune loi n'est fixe sur la question?

Merci d'avance pour votre éclairage sur la question
Bien cordialement

21/06/2016 23:00

Bonsoir,

Je vous conseille vivement de lire le règlement de copropriété avec :
- l'état de division qui liste les différentes clés de charges ainsi que le nombre de tantièmes détenus par chaque lot.
- des règles écrites sur les dépenses associés à chaque clé de charges.

On doit trouver une clé de charges "dépenses générales" et des charges spécifiques (hall, bâtiment, escalier, ascenseur).

En copropriété, ce n'est pas la situation réelle qui compte mais le nombre de tantièmes détenus par clé de charges.

22/06/2016 00:26

Merci Springfield pour votre réponse,
Je vais me tourner vers le règlement de copropriété pour voir ce qu'il en est,
Je reviens vers vous si j'ai d'autres questions

Encore merci
Bonne soirée à vous

Cordialement

Modérateur

22/06/2016 10:18

bonjour,
le régime de la copropriété est réglé par la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret 67-223 du 17 mars 1967.
salutations

08/07/2016 21:21

Bonsoir,

Votre cas est un problème qui me tient à cœur : LA COPROPRIÉTÉ DITE HORIZONTALE !

Votre appartement comme vous dites est en fait une maison mitoyenne à un immeuble d’habitation collective… à moins que cet immeuble « bien que susceptible d'accueillir plusieurs logements, par ses proportions, son architecture horizontale plutôt que verticale, et son aspect extérieur, ne peut être qualifié d'immeuble d'habitation collective » !

De toute façon l’ancien garage qu’est votre appartement est en fait un immeuble bâti à part entière dont la propriété n’est pas répartie, entre plusieurs personnes… donc non soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis comme en dispose le premier alinéa de l’article 1 de la loi n° 65-557 (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256) !

Cet arrêt de la Cour d’Appel Administrative de Marseille vous sera d’une grande utilité (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000032483953&fastReqId=1017650609&fastPos=1) en particulier les points 7 et 8 « Sur le bien-fondé du jugement » (Source : Actualités - JurisPrudentes.net) !

Cdt.
__________________________
Par respect pour ceux qui posent correctement une question (alinéa 6 du point 4.2.2 des CGU concernant la participation au forum juridique) notre engagement nous impose (alinéas 1 et 3) de répondre, dans la mesure du possible, légalement en indiquant les fondements juridiques ; ce qui implique que de simples avis opposés et contraires, à ce qui précède, non étayés peuvent être constatés et dénoncés (alinéa 4) et ne peuvent être que les œuvres de trolls.

09/07/2016 19:11

Bonsoir,

Après relecture de la question de Noarissimo, je me suis aperçu que mon précédent post était incomplet, car la réponse brute est : Qu'il n'a aucune utilité de la toiture en question ! Que la toiture en question ne lui appartient pas en totalité ou en partie !

Premier alinéa de l’article 10 (qui est d’ordre public) de la loi n° 65-557 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. »

Ce qui signifie que les copropriétaires ne sont pas tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun si ces services et éléments n’ont aucune utilité à l'égard de leurs lots !

Pour la loi c’est donc l’utilité et non l’usage qui est pris en compte pour participer aux charges !

Si l’article 10 ne donne pas une définition du critère d’utilité, et comme dans toute loi un article peut être complété par un autre, c’est le deuxième alinéa de l’article 30, qui est d’ordre public, (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000028807635&cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20160712) qui nous donne cette définition : les avantages ! Ce qui correspond exactement à la définition faite par le Larousse (http://www.larousse.fr/dictionnaires/francais/utilit%C3%A9/80821/synonyme) !

Dans le cas d’un ascenseur dont le niveau le plus inférieur qu’il dessert est le rez-de-chaussée, ce dernier n’apporte aucun avantage au propriétaire d’un lot du rez-de-chaussée ! De même un copropriétaire ne retire aucun avantage de parkings qu’il ne possède pas en totalité ou en partie (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007050996&fastReqId=694638955&fastPos=1) !

Article 1131 du Code civil : « L'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet. »

Article 1133 du Code civil : « La cause est illicite, quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes mœurs ou à l'ordre public. »

Donc, la clause qui fait obligation à un copropriétaire de participer aux charges d’un élément d’équipement commun, dont son lot n’a aucune utilité, ou bien de participer aux charges d’entretien d’un bien qu’il ne possède pas, ou qu’il ne détient aucune part : Est sans effet ! Elle est non avenue par le seul effet de la loi ! Elle est réputée non écrite ! Elle n’a jamais existé !

Mais un juge, peut décider, en dehors du seul effet de la loi, qu’une clause est réputée non écrite :
- « En cas de modification par l'assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d'une contestation relative à cette modification, pourra, si l'action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30. » (3ème alinéa de l’article 42 de la loi n° 65-557).
- « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. » (article 43 de la loi n° 65-557).

Quel que soit le cas, en dehors du seul effet de la loi, d’une clause réputée non écrite, la clause persiste tant que le juge ne l’a pas réputée non écrite, et, la nouvelle clause ne s’applique qu’à l’issue du jugement ; la seule différence concerne le délai de prescription : dans le cas de l’article 42 il est de deux mois, alors que qu’il n’y en a pas dans le cas de l’article 43.

Cdt.
__________________________
Par respect pour ceux qui posent correctement une question (alinéa 6 du point 4.2.2 des CGU concernant la participation au forum juridique) notre engagement nous impose (alinéas 1 et 3) de répondre, dans la mesure du possible, légalement en indiquant les fondements juridiques ; ce qui implique que de simples avis opposés et contraires, à ce qui précède, non étayés peuvent être constatés et dénoncés (alinéa 4) et ne peuvent être que les œuvres de trolls.

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