Reglement de copropriété

Publié le 11/12/2020 Vu 456 fois 7 Par
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10/12/2020 17:11

Bonjour

Nous habitons dans un lotissement qui etait regit a l'epoque par une copro mais qui n'existe plus physiquement, mais lorsque nous passons chez le notaire pour l'achat d'une maison nous signons ce reglement de copropriété

Devons nous le respecter?



Exemple: J'ai un voisin qui souhaite construire une maison au milieu de son jardin (permis de construire accépté par l'urbanisme) mais notre reglement de copro stipule qu'il est interdit de faire quelconques constructions dans le jardin

Puis je donc faire un recours?

Merci pour vos reponses

Modérateur

10/12/2020 18:00

bonjour,

votre copropriété a été remplacé par quoi ?

Si vous signez toujours ce RC à l'achat, il doit être respecté.

mais cela ne concerne pas le permis de construire qui ne concerne que les règles d'urbanisme applicables dans votre commune. Un permis de construire est toujours délivré sous réserve du droit des tiers.

existe-t-il une ASL ou autres ?

je vous conseille de consulter un notaire avec votre R.C.

Salutations

10/12/2020 19:32

Bonjour,

Je ne sais pas ce que peut être l'existence physique d'une copropriété. Vous avez probablement acheté un lot de copropriété et non une parcelle bâtie en toute propriété : à vérifier dans l'acte d'achat. Tant que la copropriété n'est pas dissoute, le règlement de copropriété est applicable. Si plus personne ne le respecte, vous pouvez faire comme les autres mais au risque qu'un voisin procédurier vous attaque un jour parce que vous ne l'aurez pas respecté. Si le règlement de copropriété interdit de construire dans les jardins, vous pouvez vous opposer à ce que votre voisin le fasse dans le sien même si la construction est compatible avec les règles d'urbanisme mais à condition de justifier d'un intérêt. Le différend doit être porté devant le tribunal judiciaire.

10/12/2020 22:05

Bonsoir,

Ce que vous décrivez c'est le lot d'un lotissement pavillonnaire qui ne serait pas organisé en ASL, mais dont la loi du 10 juillet 1965 s'applique supplétivement uniquement pour des terrains, des aménagements et des services communs (article 1).

Article 546 du Code civil :


La propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit s'appelle "droit d'accession".


Ce qui signifie que si l'on est propriétaire d'un terrain l'on est propriétaire, par droit d'accession, de toutes les constructions qui y sont édifiées (qui s'y unit artificiellement).

Ce qu signfie que si c'est une indivision (syndicat de copropriétaire par exemple) dont chaque membre est propriétaire indivis d'un terrain/sol commun (partie commune pour un syndicat de copropriétaires) toutes les constructions qui y sont édifiées sont la propriété indivise de ces membres donc des parties communes.

C'est ce que rappelle cet arrêt de la Cour de cassation !

Donc si vous n'êtes pas propriétaire du terrain composant votre lot vous n'êtes pas propriétaire de la maison qui y est édifiée !

Vous en n'avez qu'un droit d'usage (jouissance raisonnable) ... à moins d'en avoir l'usufruit (jouissance totale).

Article 543 du Code civil :

On peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre.
Cela s'appelle la méthode STEMMER condamnée tant par la justice administrative que la justice judiciaire, ce qui a amené le Conseil Supérieur du Notariat a interdire aux notaires de rédiger de tels actes.

Cdt.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

10/12/2020 23:55

Je corrige une erreur dans mon message précédent : tout copropriétaire peut ester en justice pour faire respecter le règlement de copropriété sans avoir besoin d'alléguer la défense d'un intérêt personnel : cass. 3 22/03/2000, n° 98-13345 et 26/11/2003, n° 02-14184. Vous pouvez vous opposer à ce que le voisin construise dans son jardin au seul motif que le règlement de copropriété l'interdit.

Rassurez-vous. Vous êtes bien propriétaire de votre maison. Il serait très étonnant que le règlement de copropriété ne stipule pas que les constructions sont parties privatives. Les parties privatives de votre lot de copropriété sont bien votre propriété. En revanche le sol est indivis entre tous les copropriétaires. Les jardins sont des parties communes laissées en jouissance privative.

Si vous édifiez une construction dans votre jardin, vous serez propriétaire de cette construction mais, comme c'est interdit par le règlement de copropriété, on pourrait vous obliger à la démolir, même si elle fait l'objet d'un permis de construire et le délai de prescription est de trente ans (Cass. Civ. 3, 16/03/2005, n° 03-14.771).

11/12/2020 11:12

La précédente intervenante cite un arrêt d'espèce, non publié au bulletin, ce qui signifie qu'il ne concerne que la démolition d'une construction édifiée sur un toit terrasse partie commune, ce qui ne correspond pas à votre cas.

En revanche en se référent à l'arrêt que je cite, qui est de principe et inscrit au bulletin, la construction devant être démolie ne peut être qu'une partie commune.

L'intervenante a déjà participé à plusieurs fils traitant de la copropriété horizontale auxquels j'ai apporté certaines précisions en référence à des décisions du Conseil d'État et au Code de l'urbanisme ; elle sait pertinemment que je n'insinue pas que vous ne seriez pas propriétaire de votre maison, mais qu'au contraire je veux démonter que vous êtes aussi propriétaire du terrain composant votre lot ; sinon vous ne détiendrez qu'un simple droit de superficie.

Dans ce cas il faudrait que le propriétaire du terrain (le lotisseur ou le promoteur) vous accode un droit de superficie devenant ansi le tréfoncier (propriétaire du sol et du dessous) et vous le superficiaire (proprétaire du dessus avec tout ce qui s'y trouve)... et cela pour tous les lots (voir l'article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955).

Je suis remonté jusqu'en 1931 pour connaitre l'évolution de la législation sur les lotissements et il exste une constante : la divison en lots se fait par acte de vente (titre de propriété) ou acte de location (bail) et non pas par un mix !

Actuellement c'est l'article L.442-1 du Code de l'urbanisme qui définit le lotissement :


Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.


... et l'article L.442-1-2 précise :


Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l'implantation de bâtiments ainsi que, s'ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d'inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l'unité foncière ou des unités foncières concernées.


Complétés par les articles L.442-4 à L.442-7 qui précisent que les divisons en proriété et en jouissance font l'objet d'actes de vente (titre de propriété) ou de location (bail) pour chaque lot ; ce qui implique, pour les actes de vente la propriété, par droit d'accession, de tout ce qui s'attache au terrain acquis.

Si l'on remonte à l'origine l'on constate que c'est le notariat qui a inventé le fait que l'on n'est pas propriétaire du terrain sue lequel est édifier la maison dont l'on est propriétaire.

Je ne me permets uniquement de vous fournir des éléments pour vous amener à prendre une décision en toute connaisance de cause.
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11/12/2020 11:22

Il ne faut pas confondre le droit de la propriété immobilière, droit privé, avec le droit de l'urbanisme, droit administratif. Cela n'a rien à voir. Il y a un règlement de copropriété. Celui-ci s'applique tant que la copropriété n'est pas dissoute par les copropriétaires eux-mêmes ou déclarée inexistante par un tribunal.

L'arrêt n° 07-16.540 précise seulement comment appliquer l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (dit "Loi Carrez") à un logement étendu sans autorisation sur une partie commune à jouissance privative. Complètement hors sujet.

Je maintiens intégralement mes propos précédents.

11/12/2020 13:41


L'arrêt n° 07-16.540 précise seulement comment appliquer l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (dit "Loi Carrez") à un logement étendu sans autorisation sur une partie commune à jouissance privative. Complètement hors sujet.


Je pense que vous ne faites pas, volontairement ou pas, la différence entre un arrêt d’espèce et un arrêt de principe et que vous en oubliez le principal.

Le visa :


Vu les articles 1, 2 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;


Le chapeau :


Attendu que tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ;


L’arrêt ne se réfère pas uniquement à l’article 46, il dit comment doit s’appliquer l’article 46 en fonction des articles 1 et 2 et quelles en sont les conséquences

Si vous aviez cliqué sur « Titrages et résumés » vous pourriez comprendre comment doit être lu un arrêt de principe de la Cour de cassation.


Un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n'étant pas un droit de propriété et ne pouvant constituer la partie privative d'un lot, sa superficie doit être exclue du mesurage effectué en application de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996 (loi Carrez)


Ce sont bien les extensions qui sont exclues du mesurage car elles ne peuvent pas être des parties privatives alors qu’elles sont édifiées sur une partie commune !

Cette « situation » amène, pour qui s’est penché sérieusement sur le cas des copropriétés horizontales qui sont avant tout des lotissements, à se tourner automatiquement vers l’article 546 du Code civil concernant le droit d’accession !

Le jardin sur lequel sont édifiées les « avancées » est une partie commune propriété indivise de tous les copropriétaires et par droit d’accession tout ce qui s’y attache artificiellement est la propriété indivise de tous les copropriétaires : les constructions sont donc des parties communes !

L’article 3 dispose :


Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;


Ce sont bien les bâtiments nouveaux qui constituent des parties communes !
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