régularisation de charges

Publié le 26/11/2022 Vu 1002 fois 27 Par
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14460 Colombelles

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25/11/2022 17:48

Bonjour

Mon fils a acheté un appartement en copro en août 2021. L'état daté ne mentionne aucune charge pour l'eau en retard de paiement. Or le syndic réclame aujourdh'ui un arriéré d'eau dû par l'ancien propriétaire.

15/06/21 : sortie du locataire

15/06/21 : appel de fonds à l'ancien propriétaire

24/06/21 : relevé compteur avec 489 m3 pour l'ancien locataire

30/06/21 : clotûre excercice comptable

06/08/21 : signature compromis (aucun arriéré d'eau mentionné)

29/10/21 : signature vente (aucun arriéré d'eau mentionné sur l'état daté)

17/12/21 : appel de fonds pour mon fils sans mention arriéré d'eau

07/03/22 : envoi charges de copro à mon fils pour la période du 01/07/20 au 31/06/21 avec rappel de régularisation eau d'un montant de 1124,67 euros !

Mon fils a demandé des justificatifs au syndic qui n'a rien envoyé. depuis il se voit réclamer cette somme.

Que doit il faire ?

Vous en remerciant par avance

Cordialement

Mr STEIBEL

25/11/2022 18:19

bonjour

Merci de ne pas indiquer vore nom sur le message



concernant l'imputation de l'eau il faut séparer l'exercice comptable du SDC , l'imputation au locataire et la convention entre le vendeur et 'acheteur de l'apartement



le syndic édite les appels de fonds en fonction du udget prévisionnel voé

l'imputation du poste eau pour rpartition aux copropriétaire s'effectue lors de l'approation des comptes après la fin de l'xercice compable c'est le copropriétaire en titre au jour de l'AG qui se voit imputer le débi ou le crdit de cette répartition



concernant la sortie du locataire, il appartient au bailleur d'imputer la consommation d'eau si le logement était loué en vide avec un loyer et des provisions sur charge



concernant la vente du bien, cela dépend si une clause est prévue dans la rédaction de l'acte

25/11/2022 18:32

Merci pour votre réponse.

L'AG s'est tenue 10 mois après la cloture de l'excercie comptable. Les délais sont de 6 mois me semble t'il.

Le syndic avait connaissance de la consommation d'eau du locataire de l'ancien copropriétaire. Il n'en n'ont pas informé mon fils.

Ce n'est donc pas un appel de fond mais une régularisation, non ?

Est ce bien à mon fils de payer ? L'ancien copropriétaire n'a pas non plus répondu à notre sollicitation.

Le syndic est il tenu de fournir les justificatifs de cette "dépense d'eau" afin que mon fils valide le paiement.

25/11/2022 18:48

Bonjour,
Selon la loi votre fils doit payer le syndic, il peut réclamer les justificatifs.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006488321

Ensuite et selon les clauses de l'acte de vente il peut réclamer (ou pas) la restitution au vendeur.
Avait-il relevé les compteurs lors de la signature ?

25/11/2022 19:01

les compteurs ont été relevés et l'état des lieux sortant est dans l'acte de vente.

Si le syndic ne fournit pas les documents, peut on invoquer un défaut d'information ?

25/11/2022 19:03

pour moi ce n'est pas une provision mais une régularisation qui de facto dépasse les appels de fonds

25/11/2022 20:06

l'acte de vente n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires

le syndic ne s'occupe pas non plus de la régularisation des charges du locataire sortant

le syndic n'a pas fournir les relevés de compteurs pour la vente: il doit remplir l'état daté

l'avez vous consulté avant d'aller chez le notaire ?

l'acheteur avait il choisi son notaire?

lui avait il posé toutes les questions concernant les répartitions de charges



quant au délai de l'AG, meme si elle s'est tenue plus de 6 mois après la cloture de l'exercice, elle est valable

25/11/2022 20:28

c'est bien là la question.. Sur l'état daté seules les providions sont indiquées (286 euros) pour le reste c'est 00 et le syndic avait connaissance de surconsommation d'eau.

C'est le syndic et l'ancien copro qui ont choisi le notaire.

25/11/2022 20:53

Le décret cité s'applique aussi à la consommation d'eau.
Si les compteurs ont été relevés, vous pouviez vérifier si la consommation avait été payée ou pas.
Il est recommandé d'avoir son propre notaire.

25/11/2022 20:56

mon fils de 25 ans, fait son internat en biologie médicale à 900 km de chez nous. Il a acheté seul cet appart. il fait 70 h/semaine. C'est son premier achat ....

il a fait confiance ...

25/11/2022 21:47

Il est majeur et a des capacité intellectuelles intactes. Il pouvait vérifier ou se faire aider.

25/11/2022 21:49

Bonjour,



Vous trouverez certainement la réponse à votre question sur Unixa . fr



C'est un site payant (pas cher non plus) mais au moins vous aurez une réponse sourcé (texte de loi ou jurisprudence).



Cordialement

25/11/2022 21:59

Caroli: il n'est pas autorisé de venir faire sa publicité commerciale sur le forum

signalement fait

25/11/2022 22:01

JanPier: tous les forums juridiques conseillent que chaque partie choisisse son notaire: les frais sont répartis entre les 2 notaires



et il était toujours possible de choisir son notaire même après la signature de l'avant contrat

25/11/2022 22:12

Merci pour les infos. Les facultés intellectuelles de mon fils sont dirigées vers ses études et donc son doctorat. On verra comment se termine cette affaire

Bien cordialement

25/11/2022 22:15

il est redevable de la répartition des charges suite à l'approbation des comptes votée en AG après son acquisition

25/11/2022 22:25

Bonjour,

L'histoire n'est pas claire. Ce qu'il faudrait savoir c'est à quelle date a eu lieu la vente, et à quelle date a eu lieu l'AG ayant approuvé les comptes (dates précises).

Si la vente a eu lieu avant l'AG qui a approuvé les comptes, c'est votre fils qui doit régler la somme que le syndic lui réclame, car au moment de l'approbation des comptes (et donc des consommations d'eau) il était propriétaire du logement. Dans ce cas, le syndic ne pouvait rien indiquer sur l'état daté pour ce qui concerne cette "régularisation de charges" puisqu'elle n'avait pas encore été approuvée par l'AG.

Si je reprends vos dates : la vente a eu lieu le 29/10/2021, et l'AG a eu lieu 10 mois après la cloture de l'exercice comptable qui s'arrête au 30/06/2021, soit en avril 2022.

Donc votre fils était propriétaire du logement au moment de l'AG, c'est donc lui qui doit payer la régularisation des charges, donc régler les surconsommations d'eau en application de l'alinéa 3 - article 6-2 du décret 1967 : "3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes."

Si la vente avait eu lieu après l'AG, ça aurait été à l'ancien copropriétaire de payer, et dans ce cas, le syndic aurait effectivement indiqué cette régularisation des charges dans l'état daté si elles n'avaient pas été réglées. Et cela ne vous aurait pas concerné.

25/11/2022 23:09

La vente a bien eu lieu avant l'AG mais le syndic avait connaissance de la facture d'eau vu que le locataire était parti bien avant la vente et que la facture leur avait été adressée. Mon fils a pu l'établir.

En tout cas merci à tous pour votre engagement ...

25/11/2022 23:43

Ca n'a aucune importance. Le syndic était au courant car il a reçu la facture, ce qui ne change rien pour votre fils. Cette facture est une information qui n'avait pas encore été approuvée par l'AG au moment de la vente. Quand bien même vous auriez été au courant avant la vente, vous ne pouviez rien faire d'autre que d'en prendre connaissance et c'est tout. Certes, un homme averti en vaut deux , mais aucun recours n'était possible.

C'ets exactement comme si l'agent immobilier vous avait prévenu qu'un ravalement est discuté depuis plusieurs années et qu'il y a un risque que ce ravalement soit adopté à la prochaine AG, postérieure à la signature de l'acte de vente. Tant que le ravalement n'est pas voté, on ne peut rien savoir.

La régularisation des charges a été actée à l'AG et est devenue exigible au moment de l'approbation des comptes alors que votre fils était déjà propriétaire.

26/11/2022 00:01

OK. Mon fils peut il réclamer cette somme à l'ancien copropritaire ou à son ancien locataire ?

26/11/2022 00:15

Il peut réclamer au vendeur SI l'acte de vente l'a prévu.
Il ne peut rien réclamer au locataire n'ayant aucun lien contractuel avec lui. C'est le vendeur (ancien bailleur) qui peut récupérer éventuellement sur le locataire.

26/11/2022 00:22

Merci pour toutes ces réponses ...

Cordialement ... et bonne nuit !

26/11/2022 10:00

il serait utile de bien lire les textes réglementaires concernant le fonctionnement des copropriétés: la loi de 65 et le décret de 67

26/11/2022 10:06

Bonjour

Le syndic avait connaissance de la sur consommation d'eau car il a été averti par la société en charge des relevés. La facture leur est parvenue. Peut on considérer dès lorts, qu'il y a un défaut d'information ? Ce n'est pas une petite consommation pour 489 m3 en un an. Cela aurait tout changé au moment de la vente.

26/11/2022 10:13

Si je lis bien l'article 5 du décret, le syndic aurait du porter cette information à la connaissance de mon fils dans l'état daté.

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