Scission copropriété horizontale

Publié le 25/05/2020 Vu 746 fois 21 Par
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23/05/2020 03:31

Bonsoir,

Dans le cadre de l'ordonance du 30 Novembre 2019 applicable à partir du 01 juin 2020, si j'ai au moins deux tiers des millimèmes, puis-je décider seul de casser la copropriété. ? Je crois comprendre que cette décision doit-être prise en AG à la majorité des voix de l'art 25. Dans ce cas ayant la majorité des voix.

Merci d'avance. Dernière modification : 23/05/2020 - par Tisuisse Superviseur

Superviseur

23/05/2020 05:32

Bonjour,

Majorité des voix ne signifie pas forcément majorité des millièmes de copropriété mais majorité du nombre de copropriétaires présents et représentés.

23/05/2020 09:04

Bonjour,

En copropriété, les voix sont les millièmes.

Les dispositions applicables sont celles des articles 22 et 28 de la loi du 10 juillet 1965. Votre nombre de voix est réduit à celui détenu par les autres copropriétaires. La scission de la copropriété doit être approuvée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Vous ne pouvez casser seul la copropriété. Il faut qu'au moins un autre copropriétaire approuve votre projet.

23/05/2020 10:06

Bonjour,

Article 2 de l'ordonnance que vous citez juste titre :


« II.-A défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :
« 2° A tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.


La loi pourrait s'appliquer à votre cas s'il existait des éléments communs, soit des parties communes.

Si l'on prend connaissance de l'article 39 de l'ordonnance il constate un état de fait (plus de partie commune) qui de plein droit (https://www.dictionnaire-juridique.com/definition/de-plano.php) entraine....

Cdt.

23/05/2020 11:21

Yukiko, J'ai cru comprendre qu'à partir du 01 juin 2020, cela était modifié et que je récupère ma majorité de votes ?

23/05/2020 11:32

Pour être plus précis voilà ce que cela signifie :

"

(Ord. art. 34 / loi du 10.7.65 : art. 41-13 à 41-23)



La copropriété a deux est souvent décriée et comparée à un mariage
sans possibilité de divorce. La principale situation de blocage vient de
la règle de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire : en
conséquence à défaut d’accord aucune décision ne peut être adoptée.



Afin d’en sortir, cette règle de la réduction des voix est retirée et
de nombreuses règles proches du régime de l’indivision sont
applicables :

Les
décisions de l’assemblée relevant en principe de l’article 24 peuvent
être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix.
Celles relevant de l’article 25 seront prises par le copropriétaire
détenant au moins deux tiers des voix."

23/05/2020 11:58

Oui, vous avez raison. Dans les copropriétés à deux, la règle de la réduction du nombre de voix ne s'appliquera plus comme actuellement. Si vous détenez plus des deux tiers des voix, vous pouvez maintenant décider seul de vous retirer de la copropriété, ce qui provoquera la liquidation de cette copropriété. Il faudra tout de même respecter une condition de forme : convoquer l'assemblée générale et rédiger un compte rendu.

Si l'autre copropriétaire ne vient pas à l'assemblée, je crains qu'il ne vous faille en passer par la voie judiciaire. De toutes façons, il faudra un acte notarié ensuite. Interrogez un notaire.

23/05/2020 12:04

Merci Yukiko
Ensuite comment sera reparti la parcelle de la copropriété horizontale
En gros il faudra faire un découpage pour que chacun récupère ses millièmes ?
Comment décider quel propriétaire aura tel emplacement ou plutôt un autre... Sur une parcelle il y souvent des des portions plus intéressantes que d'autres ?
Merci d'avance

23/05/2020 12:09

Procédure accélérée au fond gratuite sauf dépôt par un huissier (moindre frais).

Pour le notaire acte innomé à 125 euros plus 15 euros de sécurité immobilière.

Il n'aura aucune recherche à faitre puisque vous lui amènerez tous les documents nécessiares pour qu'il acte de plein droit ; en fait il ne fera qu'un travail de scribe.

Il ne peut pas prétendre, pour gonfler la note, mettre fin à une indivision qui n'existe pas, puisque il n'y a pas partage (division) puisque cette dernière a déjà fait l'objet d'un état descriptif de division (parties dites privatives).

23/05/2020 13:21


Ensuite comment sera reparti la parcelle de la copropriété horizontale
En gros il faudra faire un découpage pour que chacun récupère ses millièmes ?
Comment décider quel propriétaire aura tel emplacement ou plutôt un autre... Sur une parcelle il y souvent des des portions plus intéressantes que d'autres ?


Il s'agit tout simplement d'un partage :

- vous vous entendez pour diviser le terrain en deux parties,
- vous vous entendez sur la valeur de chacune de ces parties,
- vous calculez la soulte que l'un devrait verser à l'autre sachant qu'avant le partage vous étiez propriétaires indivis de l'ensemble du terrain dans les proportions indiquées dans l'état descriptif de division de la copropriété.

23/05/2020 13:57

Merci Yukiko ... Aussi toujours le même sujet si pas d'entente qui tranche et sur quels critères ?

23/05/2020 14:18

#Sortir si vous tenez à avoir des réponses précises, évitez de jongler sur deux discussions dont vous êtes l'auteur et qui se confondent, permettant ainsi à certains de perdurer dans de fausses affirmations.

Pour cela je vous renvoi à l'autre discussion (https://www.legavox.fr/forum/immobilier/copropriete/tantiemes-copropriete-horizontale_132537_1.htm).

Si vous avez un soi-disant règlement de copropriété vous devez avoir obligatoirement un état descriptif de division, dans votre cas d'un immeuble non bâti soit un terrain bâti ou non.

Contrairement à un état descriptif de division un règlement de copropriété est facultatif !

Une copropriété peut exister légalement sans règlement de copropriété mais pas sans état descriptif de division !

Ne pas confondre immeuble bâti et terrain bâti !

Un état descritif de division opére une division en propriété d'un immeuble et dans votre cas d'un terrain.

Une partie privative ne peut être qu'une fraction d'immeuble faisant l'objet d'un état descriptif de division !

Une maison, qui est un immeuble bâti dont la propriété n'est pas répartie entre plusieurs personnes, n'est pas une fraction d'immeuble et n'est donc pas soumise à la loi 65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Elle ne peut être qu'une partie privative par droit d'accession à la chose qui est un terrain (articles 546 et 551 du Code civil).

23/05/2020 14:31


Merci Yukiko ... Aussi toujours le même sujet si pas d'entente qui tranche et sur quels critères ?


Il serait étonnant que l'autre copropriétaire n'accepte pas la dissolution de la copropriété si vous lui proposez d'en assumer tous les frais, surtout si vous le menacez d'une procédure judiciaire. (Ne le menacez pas tout de suite).

Il faudrait lire le règlement de copropriété. Il attribue très probablement des jouissances privatives. Si les parties du sol à jouissance privatives recouvrent la totalité du sol de la copropriété, le partage est déjà dessiné.

23/05/2020 14:58

Effectivement désolé d'avoir participé à deux postes... Je poursuis donc uniquement sur celui-ci si cela convient

Je vous avouerai que je ne comprends pas tout ce qu'il se dit... Néanmoins je vais être plus exhaustive sur le sujet et remettant dans le contexte
En 1987 Madame J. décide de détacher de sa parcelle initiale, deux terrains (2*1800m2)
Malheureusement à l'époque le POS ne lui permet pas de diviser les 3600 en deux(surface mini de 2000m2)
Du coup Madame J. décide de faire une copro horizontale.
Elle fait établir un état descriptif de division qui comporte deux lots
1/Nature des lots 1 & 2 :
A/Maison d'habitation qui comprendra après édification rdc,combles,..
B/Et les x millièmes de la partie commune générale
2/Règlement copropriété
Elle fait rédiger un règlement de copropriété reprenant l'état descriptif de division. Elle est toujours seule propriétaire au moment de la signature de ce Règlement
A/Détermination des parties communes
La totalité du terrain (3600m2),...
B/les constructions avec leurs dépendances.

A ce jour seul existe une maison (lot 1)
La deuxième maison (lot 2) n'a jamais été construite

23/05/2020 15:26

J'espère avoir été complet et en résumé mes questionnements
Pour info le deuxième copropriétaires ne gère rien, ne veut pas vendre ne veut pas dissoudre la copropriété,... En gros je ne dois rien attendre de conciliant de sa part... Donc je dois me débrouiller seul
1/si je peux globalement sortir de cette situation, comment déterminer la portion du terrain (688 millemes des 3600m2) qui me revient donc ?
Sachant que les 3600m2 sont déclarés "parties communes"?

23/05/2020 17:18

Complet, peut-être pas. Vous ne dites rien sur d’éventuelles surfaces de terrain à jouissance exclusive ni même sur une situation qui se serait installée tacitement. J’ai peine à croire qu’il n’y ait pas une division plus ou moins marquée matériellement où l’on ne puisse reconnaître d’un côté la partie du terrain que vous occupez et de l’autre une partie dédiée au voisin.

23/05/2020 18:00

J'ai répondu sur la surface... Totalité en partie commune et interdiction de clôturer

23/05/2020 18:43

Vraiment complet.

Ce que vous décivez c'est la méthode Stemmer qui correspond a vendre une part d'un permis de construire.

Cette méthode a été condamnée par la justice tant administrative que judiciaire (voir l'arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en -provence dans l'autre discussion).

Sivous avez acquis ce lot digne de la méthode Stemmer alors que le notaire savait parfaitement qu'il ne pouvait ps vendre ce lot que c'était illégal.

Le point de départ c'est cet arrêt de la CCA de Marseille (3 juin 1999 ; N° 97MA05313 97MA05329 97MA05330) voir légalité sur le permis attaqué.

Puis l'arrêt de la CC du 18 décembre 2002 pourvoi 00-14397 (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007045345&fastReqId=892832542&fastPos=3)

Suivi par l'arrêt de la CA d'Aix-en-Provence du 24 janvier 2008 RG 06/19835 (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000018342740&fastReqId=270569693&fastPos=1) notaire condamné.

#Sortir applique à partir du 1er juin 2020 l'article 41-16 et se désigne syndic :


Art. 41-16.-Par dérogation aux dispositions de l'article 17, du troisième alinéa du I de l'article 18, du a du II de l'article 24, du a de l'article 25 et du deuxième alinéa du I de l'article 22 :
« 1° Les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;


Puis le 46-1.

Pourle notaire au vu des jurisprudences que j'ai rapportées, #Sortir contacte un notaire, qui il y a de forte chance préendra qu'il fautmettre fin à une indivision.

Il ne rechigne pas mais demande comme il en a le droit un devis estimatif, qui concernera un partage (alors que ce n'en n'est pas un).

Il redemande à revoir le notaire, lui montre les jurisprudences ainsi que trois arrêts du Conseil d'Etat (27 octobre 1993 n° 110375 ; 8 février 1999 n° 171946 ; 9 avril 2014 n° 338393) l'article 46-1 ainsi que l'article 432-10 du Code pénal :



Le fait, par une personne dépositaire de l'autorité publique ou chargée d'une mission de service public, de recevoir, exiger ou ordonner de percevoir à titre de droits ou contributions, impôts ou taxes publics, une somme qu'elle sait ne pas être due, ou excéder ce qui est dû, est puni de cinq ans d'emprisonnement et d'une amende de 500 000 €, dont le montant peut être porté au double du produit tiré de l'infraction.

Est puni des mêmes peines le fait, par les mêmes personnes, d'accorder sous une forme quelconque et pour quelque motif que ce soit une exonération ou franchise des droits, contributions, impôts ou taxes publics en violation des textes légaux ou réglementaires.

La tentative des délits prévus au présent article est punie des mêmes peines.


Alors que ce type d'acte n'apparait pas dans le Code du commerce qui fixe le tarif des notaires et que c'est un acte innomé à 125 euros plus 15 euros de sécurité immobilière, le devis est une tentative (dernier aliné de l'article 432-10 du Code civil).

23/05/2020 21:10


J'ai répondu sur la surface... Totalité en partie commune et interdiction de clôturer


Dans ces conditions, ce qui est à faire est de proposer un partage du terrain au prorata des tantièmes de parties communes. Je reviens sur ce que j'ai dis précédemment : à la lettre du texte, la décision n'a même pas besoin d'être prise en assemblée puisque : Les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix. Il suffirait que vous ayez décidé tout seul de votre côté.

Cependant, il s'agit tout de même du partage d'une indivision et un partage sur décision unilatérale d'un indivisaire, même majoritaire, n'est pas possible. Il faudrait procéder comme prévu par le code civil lorsqu'un indivisaire veut se retirer.

24/05/2020 15:16

Lorsqu'il existe des lots, pour qu'il existe des parties communes il faut obligatoirement qu'il existe des parties privatives, qui d'après la combine mise en place par la propiétaire initiale n'existeraient pas !

Article 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350 !

24/05/2020 18:06

S'il n'y a pas de lots, il n'y a pas de copropriété, il n'y a qu'une indivision dont on peut sortir selon les règles du code civil.

25/05/2020 10:27

Sauf que que la jurisprudence, qui dit comment doit être lue la loi, dit le contraire, et que le CSN interdit aux notairex de passer de tels actes sinon à encourir des sanctions tant professionnelle que pénales.

Voir les liens de mes messages du 23/05 à 14:18 et 18:43.

Puisqu'il existe un état descriptif de division votre réponse montre que vous ne savez pas lire le décret 55-1350 !

Article 71-1 :


L'état descriptif doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot.


Article 71-2


Un lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée.


Même sans partie commune les lots peuvent exister !

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