Surélévation dans une copropriété

Publié le Vu 276 fois 10 Par Misterlolo
22/10/2019 12:52

Bonjour,


Un copropriétaire voudrait faire une surélévation de son local nommé Batiment C dans un ensemble immobilier de 3 batiments A, B et C régenté par un réglement de copropriété commun.
La toiture et les murs du Batiment C sont des parties communes.

Peut-il faire sa surélévation s'il a son permis de construire ?

Quels documents doit-il fournir absolument au Syndic ?

Quelles résolutions doit être votées en AG ?

À qui appartiendra la nouvelle toiture ( plus grande que l'actuelle ) ?

Le SDC peut-il et doit-il lui vendre avant cette toiture ? voir aussi les murs ?

Le réglement de copropriété devra t-il être revu ?

merci pour vos retours

cordialement

Modérateur

22/10/2019 14:40

bonjour,

vous pouvez déjà consulter votre règlement de copropriété qui doit comporter un chapitre relatif aux travaux immobiliers comme les améliorations, surélevation et additions.

salutations

22/10/2019 15:26

Bonjour,

Est-ce que le local ne serait pas la totalité du bâtiment C c'est à dire que le bâtiment C ne serait composé que d'un seul local et que ce bâtiment ne serait pas divisé en lots et dont la propriété ne serait pas répartie entre plusieurs personnes ?

Cdt.

22/10/2019 15:42

Oui, Le local est bien la totalité du batiment C, 1 seul lot appartenant à seul copropriétaire.

Dans le réglement de copropriété de l'ensemble immobilier, aucun chapitre réservé au Batiment C.

cdlt.

22/10/2019 16:43

Donc le bâtiment C ne fait pas partie d'un groupe d'immeubles bâti dont la propriété (de chaque immeuble bâts) est répartie, entre plusieurs personnes, par lots.

Comment voulez-vous que la toiture et le murs d'un bâtiment appartenant à une seule personne, donc individuel, puissent être des parties communes en indivision forcée (article 3 et 4 de la loi) ; sachant que pour la jurisprudence (Cour de cassation) : la qualification d'indivision forcée et perpétuelle s'applique aux biens indivis qui, ne pouvant être partagés et étant effectivement nécessaires à l'usage de deux ou plusieurs autres biens appartenant à des propriétaires différents, en constituent l'accessoire indispensable.

Clause eréputée non écrite qui n'existe pas, car frontalement contraire à la définition de la copropriété des immeubles bâtis (article 1 à 5 de la loi) ; sachant que l'énumération (article 3) de ce que peuvent être des parties communes ne concerne que les immeubles bâtis tels que définis à l'article premier de la loi.

Pas besoin d'autorisation !

Pour conclure :


Cour de cassation ; chambre civile 3 ; Audience publique du mercredi 4 juillet 2007 ; N° de pourvoi: 06-11015 ; Publié au bulletin

Sur le moyen unique :

Vu les articles 1er et 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 30 et 31 du nouveau code de procédure civile ;

Attendu que la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie,entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de partiescommunes ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 30 novembre 2005), que les époux X..., devenus propriétaires en 1988 de la totalité des lots d'un immeuble, antérieurement soumis au statut de la copropriété, endommagé en 1994 par l'effondrement d'une paroi rocheuse le surplombant, soutenant que Mme Y..., M. Z... et la société PierreVaux étaient responsables de leurs dommages, les ont assignés en réparation ;

Attendu que pour déclarer les époux X... irrecevables en leur action, l'arrêt retient que si ceux-ci sont devenus propriétaires de la totalité des lots de l'immeuble, il convient de relever que le règlement de copropriété adoptéle 8 mars 1958, demeure en vigueur et que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble n'a fait l'objet jusqu'àce jour d'aucune opération de dissolution et de liquidation, que contrairement à ce qu'a décidé le premier juge,et à ce que soutiennent les époux X..., leur acquisition de la totalité des lots de l'immeuble, n'a pas eu pour effetde dissoudre automatiquement le syndicat des copropriétaires, et de mettre fin au régime de la copropriété ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire entraîne deplein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat qui ne survit que pour les besoins de saliquidation, la cour d'appel a violé les textes susvisés.


Ce qui signifie que le statut de la copropriété ne s'applique pas pour un immeuble bâti appartenant à une seule personne !

PS. Immeuble bâti = construction donc bâtiment ; immeuble non bâti = fonds de terre ou terrain.

Superviseur

22/10/2019 19:32


Ce qui signifie que le statut de la copropriété ne s'applique pas pour un immeuble bâti appartenant à une seule personne !


Bonjour Beatles,

C'est pourtant bien le cas des copropriétés horizontales. Ma maison n'appartient qu'à moi et pourtant je suis en copropriété (800 pavillons)...

23/10/2019 10:38

Bonjour Janus,

J’ai plusieurs fois abordé le problème de la copropriété horizontale disons par bribes, je vais donc essayer de vous répondre de façon plus cohérente.

En préambule l’on exclura la soi-disant copropriété horizontale type Stemmer condamnée tant par la justice administrative que judiciaire.

Le statut de la copropriété des immeubles bâtis (loi du 10 juillet 1965) a donc des textes législatifs et règlementaires qui le définissent ; en revanche le statut de la copropriété des immeubles non bâtis (fonds de terre ou terrains) n’a aucune existence légale et règlementaire.

Donc votre ensemble immobilier devrait être concerné par le dernier alinéa de l’article premier de la loi du 10 juillet 1965 : « À défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. »

Encore faut-il qu’il existe, ou des terrains, ou des aménagements, ou des services communs.

Le Conseil d’État, qui est la plus haute juridiction administrative, possède le « privilège » de pouvoir créer, en cas de vide législatif, des Principes Généraux de Droit qui ont valeur législative. Il a donc comblé ce vide concernant la copropriété horizontale grâce à une jurisprudence constante :

Conseil d'État ; N° 110375 ; lecture du mercredi 27 octobre 1993 : « … qu'il résulte clairement du règlement de copropriété que les copropriétaires ont la propriété indivise de l'ensemble des parties communes ; que chacun des copropriétaires dispose, toutefois*, sur le terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la maison individuelle à construire, la partie privative de la copropriété »

Conseil d'État ; N° 171946 ; lecture du lundi 8 février 1999 : « Considérant qu'il n'est pas sérieusement contesté qu'à la date à laquelle le permis de construire a été délivré, l'ensemble immobilier projeté devait être ultérieurement régi par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu'un tel régime comporte une division en parties affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, chacun d'eux disposant d'un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant »

Conseil d'État ; N° 338363 ; lecture du mercredi 9 avril 2014 : « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, notamment de l'imprimé-type de la demande de permis de construire et de la notice jointe à cette demande, qu'une partie des constructions autorisées par le permis attaqué est destinée à être vendue et que " la gestion du sol sera celle d'une copropriété horizontale " ; qu'un tel régime comporte une division en parties affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, chacun d'eux disposant d'un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant »

Donc il faut obligatoirement, pour qu’une copropriété horizontale existe, l’existence de « parties » affectées à l’usage de tous (parties communes) et de « parties » affectées à l’usage exclusif des copropriétaires (parties privatives).

Sans parties réservées à l’usage de tous il n’y a pas de copropriété horizontale !

Pour les règles d’urbanisme il existe deux sortes de divisions foncières pour satisfaire à la publicité foncière. Une division dite en copropriété lorsqu’il y a fractionnement de la propriété d’une unité foncière par changement de limite (division en plusieurs parcelles cadastrale référencées) ; une division dite en jouissance lorsqu’il n’y a pas fractionnement d’une unité cadastrale, mais division en propriété grâce à un état descriptif de division qui complète le cadastre (article 7 du décret n° 55-22) ; cet état descriptif de division étant défini par les articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350 (voir les articles 2 et 3 du décret 67-223).

Pour ce qui concerne les règles d’urbanisme je vous dirige vers ce blog et l’article « Introduction » (http://tuer-copropriete-horizontale.blog4ever.com/).

Cdt.

Superviseur

23/10/2019 10:59


Sans parties réservées à l’usage de tous il n’y a pas de copropriété horizontale !


Dans mon cas, il ne reste plus qu'une seule partie réservée à tous : l'antenne de télévision, la voirie et les espaces verts ayant été cédés à la commune.

Cette seule antenne nous coute de fait 70000€ à l'année (les frais propres à l'antenne devant tourner autour de 2000€, le reste étant le salaire du syndic et les frais d'assemblée générale). Malheureusement, pour dissoudre totalement la copropriété, il faudrait l'unanimité, ce qui n'est jamais possible avec 800 copropriétaires, il suffit qu'un seul vote contre...

23/10/2019 11:28

... ou absent !

En fait le boulot du syndic consisterait à trouver quequ'un pour entretenir l'antenne et d'acquiter la facture.

Vos AG consiteraient a approuver le budget d'entretien plus le coût des convocations et des PV d'AG pour les opposnat et défaillants.

Un syndicat en la forme coopérative avec un syndic coopératif avec les membres du conseil syndical épaulés par d'autres volontaire pourraient remettre contre émargement toutes assignations (convocations et PV d'AG).

Est-ce que cette antenne est vraiment utile ? Combiens l'utilisent ? Est-ce que vous avez la fibre ?

Superviseur

23/10/2019 13:29

Elle est utile pour une partie des copropriétaires, personnellement, je l'utilise puisqu'elle est là et qu'elle fonctionne. Mais si elle n'y était plus, je m'en passerais...

Le quartier vient juste d'être fibré, mais pour l'instant, aucun des opérateurs traditionnels n'y sont disponibles ce qui freine pas mal (seuls 5 opérateurs exotiques et inconnus pour la plupart sont disponibles).

Edit : Je m'aperçois que je pollue le topic de Misterlolo avec ma propre situation. Toutes mes excuses...

23/10/2019 16:53

Je ne pense pas car votre cas peut en intéresser d'autres.

Opérateurs traditionnels ou pas, si j'ai bien calculé vous avez 90 euros de charges annuelles.

Donc vous pouvez proposer la pose d'antennes individuelles en groupement à un installateur et si besoin est le démontage de l'antenne collective.

Vous virez le syndic et avec au maximum (à négocier) 70 000 euros je pense que vous aurez des volontaires pour un tel chantier.

Vous vous imposez président de séance et vous proposez le deal.

PS. Il doit vous falloir un chapitau pour les AG non ?

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