Tantiémes de copropriété horizontale

Publié le 23/05/2020 Vu 734 fois 22 Par
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12/05/2020 14:33

Bonjour,

Je suis propriétaire depuis peu un bâtiment faisant partie d'une copropriété horizontale créée en 1973 et constituée de deux lots. Le règlement de copro n'a pas été mis à jour depuis la création et aucun syndic n'a jamais été désigné. Les tantièmes sont répartis, dans l'état descriptif d'origine et dans le réglement de copro, sur la base des surfaces de jouissance exclusives de terrain des lots (batiment + terrain environnant sans coef) ; pas sur les m² habitables. Est ce courant ? On peut garder, si je fais une mise à jour du reglement (loi ALUR) avec Syndic ?

Je souhaite lotir mon lot. Est-il possible de répartir ses tantiemes en fonction des m² habitables de chacun des nouveaux lots ou doit-on faire un nouvel état descriptif complet ? Mon copropriétaire risque de ne pas être d'accord.

Merci. Dernière modification : 23/05/2020 - par Tisuisse Superviseur

12/05/2020 14:58

Bonjour,

Si aucun syndic n'a jamais été désigné depuis 1973, c'est que vous n'avez pas besoin d'un syndic et que vous feriez mieux de dissoudre la copropriété en vous partageant le terrain. Vous pouvez faire un toilettage du règlement de copropriété mais je n'en vois pas l'intérêt. Ce qu'on entend pas toilettage, au sens du f de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ne comprend pas la modification de la répartition d'origine dont le principe n'a pas changé depuis l'entrée en vigueur de la loi. Cette répartition repose intégralement sur l'engagement contractuel initial. La répartition à proportion des surfaces à jouissance privative est en fait logique et facilite le partage du sol de cette copropriété qui n'a d'autre raison d'être qu'un contournement des règles d'urbanisme. Une fois la copropriété dissoute, vous ferez ce que vous voudrez chez vous.

12/05/2020 16:54

Bonjour,

Votre cas est courant !

Il s'agit d'une ingérable soi-disant copropriété horizontale à deux résultant d'une combine notariale qui a interprété fallacieusement le Code de l'urbanisme.

Article R.315-1 du CH :

Constitue un lotissement [*définition*] au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété.

Article R.421-7-1 du CH :

Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété [*contenu*] par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (a) et, le cas échéant, à l'article R. 315-6.
Il faut savoir que 1973 est l'époque charnière de l'article R.421-7-1 et que de nombreux notaires au courant de cette évolution, pour contrer leur combine, ont abusé de cette involontaire tolétence pour mettre nombre de personnes dans une situation inextricable... auquelles il demande rétribution sonnante et trébuchante pour les sortir de cette situation dans laquelle ils les ont volontairement mises.

Bien que le Code de l'urbanisme ait mis fin à la gabegie, des notaires soutenus par des maires pas trop regardants ont continué à dresser des actes illégaux.

Exemple cet arrêt de la Cour Administrative d'appel de Lyon qui se référait à une jurisprudence du Consei d'État (CAA Lyon ; 12 novembre 1996 ; n° 94LY00810) :

Considérant qu'aux termes de l'article R.421-7-1 du code de l'urbanisme : "Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R.315-5 (a) et, le cas échéant, à l'article R.315-6. Dans le cas mentionné au premier alinéa, et lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable au terrain, la demande peut être accompagnée d'un plan de division du terrain précisant, le cas échéant, le terrain d'assiette de la demande d'autorisation et répartissant entre chacun des terrains issus de la division la surface hors oeuvre nette." ;
Considérant que par arrêté en date du 16 mars 1987, le maire de FALICON a délivré à M. X..., un permis de construire en vue de l'édification de deux villas sur une même parcelle située au lieu-dit "La Colle de l'Ibac" ; que le 1er juin 1988, le maire a décidé de transférer le bénéfice de ce permis de construire aux membres de l'indivision BULZOMI-RUOTOLO, acquéreurs de cette parcelle ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment des termes de l'état descriptif de division et règlement de copropriété, que si le terrain d'assiette des deux constructions autorisées par le permis de construire attaqué, doit rester la propriété indivise des acquéreurs précités, chacun des copropriétaires dispose, toutefois, sur les parties de terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la villa concernée, la partie privative de la copropriété ; que, dans ces conditions, l'édification par M. X..., de deux villas sur un terrain d'assiette devant faire l'objet d'une division en jouissance avant même le commencement des travaux, révèle qu'en réalité la demande du permis de construire présentée par l'intéressé pour cette opération relevait des dispositions précitées de l'article R.421-7-1 du code de l'urbanisme ; qu'il ne ressort pas du dossier et n'est d'ailleurs pas même allégué, que la demande de permis ait comporté les documents exigés par ces dispositions ; que, par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête , M. Z... est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 16 mars 1987 ; qu'il est également fondé à soutenir, par voie de conséquence, que c'est à tort que le tribunal administratif a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 1er juin 1988 portant transfert de ce permis de construire ;
Sur les conclusions tenant à l'application des dispositions de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel :
Considérant que la commune de FALICON succombe dans la présente instance ; que sa demande tendant à ce que M. Z... soit condamné à lui verser une somme au titre des frais qu'elle a exposés doit, en conséquence, être rejetée ;

Il faut remarquer que la CCA n'empiète pas sur les plantes-bandes de la justice judiciaire en ne disant pas explicitement que de dire que le terrain est une partie commune est réputé non écrit (toutefois = pourtant !)

Cdt.

12/05/2020 20:44

Les permis de construire ont peut-être été accordés abusivement mais comme ils n'ont pas été retirés en temps voulu, la situation présente est figée définitivement de sorte qu'il est inutile de chercher à la loupe comment elle a pu être établie. Les deux maisons et le terrain sur lequel elles ont été construites sont placées sous le régime de la copropriété et il faut faire avec.

13/05/2020 08:21

Sauf qu'il semblerait que l'on ait à faire à une copropriété fictive ou artificielle puisque sans partie de terrain à usage commun.

LA COPROPRIÉTÉ FICTIVE OU ARTIFICIELLE


Cour d’appel

Grenoble

Chambre civile 1

25 Novembre 2013

N° 11/03602

Monsieur Philippe Jean D, Madame Brigitte Claudette M épouse D

Monsieur Sylvain M, Madame Virginie G épouse M

R.G. N° 11/03602

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU LUNDI 25 NOVEMBRE 2013

Appel d’un Jugement (N° R.G. 09/03101)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE

en date du 24 mars 2011

suivant déclaration d’appel du 20 Juillet 2011

APPELANTS :

Monsieur Philippe Jean D

représenté par Me Alexis GRIMAUD de la SCP GRIMAUD, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant par Me Eric FICHTER, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame Brigitte Claudette M épouse D

représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SCP GRIMAUD, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant par Me Eric FICHTER, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMES :

Monsieur Sylvain M

représenté par SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant par plaidant par Me Aurore DEVIGNY substituant Me Catherine POLI-CABANES, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame Virginie G épouse M

représentée par SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant par Me Aurore DEVIGNY substituant Me Catherine POLI-CABANES, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Véronique KLAJNBERG, Conseiller, faisant fonction de Président

Madame Dominique JACOB, Conseiller,

Madame Joëlle BLATRY, Conseiller,

Assistés lors des débats de Françoise DESLANDE, greffier,

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Octobre 2013 Madame BLATRY a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu à l’audience de ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES :

Suivant acte authentique en date du 6 décembre 1976, monsieur Pierre C et son épouse, madame Nicole G ont acquis une parcelle de terrain à bâtir cadastrée section AB n° 701, sur la [...], d’une superficie de 2906 m2.

Par acte notarié du 29 novembre 1977, les époux C ont établi un état descriptif de division de leur parcelle en 3 lots de jouissance privative, exclusive de quote-part de parties communes, dans le but de cantonner l’hypothèque conventionnelle qu’ils ont consenti à la société Anonyme Voironnaise de Crédit Immobilier pour financer l’opération de construction de leur maison individuelle.

Ils ont vendu, le 7 décembre 1984 à monsieur Jean D et son épouse, madame Brigitte M, la jouissance privative d’une parcelle de terrain à bâtir formant le lot n° 2 et enfin, le 1er juillet 2005 à monsieur Sylvain M et son épouse, madame Virginie G, une maison d’habitation constituant les lots n° 1 et 3.

N’ayant pu obtenir à l’amiable le partage de la copropriété, monsieur et madame M ont, suivant exploit d’huissier en date du 25 juin 2009, fait citer devant le tribunal de grande instance de Grenoble, monsieur et madame D en partage outre condamnation à leur payer des dommages intérêts et une indemnité de procédure.

Par jugement du 24 mars 2011, le tribunal de grande instance de Grenoble a :

* constaté que l’état descriptif de division du 29 novembre 1977 a créé une copropriété devenue sans objet, ne répondant ni à la définition ni au statut de la copropriété et ne comportant que des parties communes à usage privatif ayant le caractère de biens indivis partageable entre les parties,

* ordonné le partage de la copropriété cadastrée section AB n° 701, sur la [...] conformément au plan de délimitation signé par les parties le 26 février 2008,

* attribué à monsieur et madame D la pleine propriété de l’actuel lot n° 2 de la copropriété,

* attribué à monsieur et madame M la pleine propriété des actuels lots n° 1 et 3 de la copropriété,

* désigné maître Vancleemput, notaire associé à Meylan pour établir l’acte de partage et procéder aux formalités de publication,

* débouté monsieur et madame M de leur demande au titre des frais engagés,

* dit que les frais à venir de partage et publication seront assumés par monsieur et madame M,

* rejeté les demandes reconventionnelles de monsieur et madame D,

* condamné ceux-ci à payer à monsieur et madame M la somme de 1.500,00 euro par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant déclaration en date du 20 juillet 2011, monsieur et madame D ont relevé appel de cette décision.

Au dernier état de leurs écritures en date du 26 janvier 2012, monsieur et madame D demandent de débouter monsieur et madame M de l’ensemble de leurs prétentions et de les condamner à leur payer une indemnité de procédure de 3.000,00 euro.

Ils font valoir que :

* le procès-verbal de délimitation du 26 février 2008 n’a pas été signé par madame D et il ne peut être tiré de la seule signature de monsieur D qu’ils étaient d’accord et sont revenus sur cet accord,

* ils ont acquis avec l’assurance qu’il n’y aurait que 2 constructions sur la copropriété,

* la volonté des époux M de poursuivre une opération immobilière sur leur lot contrevient à l’arrêté de lotir et au régime de la copropriété,

* le jugement du tribunal contient plusieurs erreurs tenant à l’affirmation d’une absence de partie commune alors qu’il existe un troisième lot constitué d’une parcelle de 37 m2 dont la pleine propriété a été attribuée à tort aux époux M,

* ils ont acquis en pleine propriété l’un des 3 lots de l’état descriptif et un droit à la jouissance privative du lot n° 3 de l’état descriptif.

Par conclusions récapitulatives en date du 9 décembre 2011, monsieur et madame M sollicitent la confirmation du jugement déféré sauf à dire que les frais de partage seront partagés par moitié entre les parties et y ajoutant, la condamnation de leurs adversaires à leur payer la somme supplémentaire de 3.000,00 euro par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que :

* les époux C ont voulu diviser leur parcelle pour réduire l’assiette de garantie du préteur de deniers concernant la construction de leur maison,

* le régime de la copropriété a donc été mis en place alors qu’il n’existait qu’un copropriétaire et aucun règlement de copropriété n’a été établi,

* les époux D ont acquis une parcelle libre de toute hypothèque et y ont fait établir leur maison sans soumettre aucune demande d’autorisation à l’assemblée générale et se considèrent comme pleinement propriétaires,

* l’hypothèque qui a motivé l’instauration du régime de la copropriété a été levée et la copropriété n’a plus d’objet aujourd’hui,

* le lotissement revendiqué par les époux D est un régime spécifique de copropriété horizontale inapplicable au cas d’espèce,

* il faut appliquer l’état descriptif de division qui est la référence des lots acquis par les parties, lesquels sont repris dans les titres de propriété et il n’y a pas d’erreur du tribunal quand il ordonne le partage conformément aux droits de jouissance exclusive de chacun des copropriétaires,

* au regard des titres, aucun copropriétaire ne détient de tantièmes de parties communes, les accès et les VRD étant distincts.

La clôture de la procédure est intervenue le 3 septembre 2013.

SUR CE :

1/ sur l’existence d’une copropriété :

Attendu qu’aux termes de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965, celle-ci régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes,

Qu’à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs ;

Qu’il s’ensuit de ces dispositions, que pour exister une copropriété doit concerner plusieurs copropriétaires ce qui n’était pas le cas lors de l’établissement descriptif de division, seuls les époux C étant propriétaires et comporter des parties communes ce qui n’est pas davantage le cas, puisque les 3 lots sont à usage privatif ;

Que cet état descriptif de division n’a été établi ainsi que cela ressort expressément de l’acte notarié du 29 novembre 1977, que dans le but pour les époux C, de cantonner l’hypothèque conventionnelle qu’ils ont consenti à la société Anonyme Voironnaise de Crédit Immobilier pour financer l’opération de construction de leur maison individuelle ;

Qu’aucun règlement de copropriété n’a été établi, ni syndic de nommé, ni d’assemblée générale tenue ;

Qu’ainsi cette création de copropriété qualifiée pertinemment par le tribunal de fictive, n’est qu’un artifice et n’a jamais existé ;

2/ sur la demande en partage :

Attendu que par application de l’article 1156 du code civil, on doit dans les conventions, rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes ;

Que l’article 1157 du même code dispose que lorsqu’une clause est susceptible de 2 sens, on doit plutôt l’entendre dans celui dans lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens dans lequel elle n’en pourrait produire aucun ;

Que suivant l’article 1161 du même code, toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier ;

Attendu que l’acte de vente des époux D du 7 décembre 1984 visant l’établissement d’un état descriptif de division, indique au paragraphe « désignation » que l’objet de la vente porte sur la jouissance privative d’une parcelle de terrain à bâtir d’une superficie de 10 ares à prendre sur le côté Nord-Ouest de la parcelle cadastrée section AB n° 701 ;

Que néanmoins, il est stipulé en page 6 de cet acte que les acquéreurs sont propriétaires de la parcelle de terrain et non seulement de sa jouissance privative ;

Qu’en page 2 toujours au paragraphe ’désignation’, il est précisé que la parcelle vendue sera séparée du surplus de la propriété de monsieur et madame C au moyen d’une murette surmontée d’un grillage et établie sur la ligne séparative des parcelles et non des lots ;

Qu’il se déduit de cet acte particulièrement confus et mal rédigé que la commune intention des parties était pour les époux C de vendre et pour les époux D d’acquérir, la pleine propriété de la parcelle de terrain à bâtir cadastrée sur la [...], section AB n° 701, d’une superficie de 10 ares à prendre sur le côté Nord-Ouest de la parcelle et non de se placer sous le régime de la copropriété à laquelle il n’est d’ailleurs pas fait expressément référence ;

Qu’il est de l’intérêt des époux D d’être rétablis dans leurs droits ;

Que dès lors, il convient de les déclarer pleinement propriétaires de ladite parcelle ;

Attendu que l’acte concernant la vente C / M du 1er juillet 2005 vise pour sa part la propriété et non la jouissance privative d’une maison d’habitation sur la [...], cadastrée section AB numéro 701, pour une contenance de 29 ares 06 centiares mais aussi ’constituant les lots 1 et 3 de l’état de division ci-après mentionnés, tel que cela figure sous teinte jaune sur le plan annexé après mention, ledit lot pour une superficie de 1869 mètres carrés’ ;

Que cet acte tentant de tenir compte de l’artifice de copropriété, comporte une confusion sur la contenance du bien acquis par les époux M ;

Qu’en effet, la contenance de la parcelle avant division des époux C était de 29 ares et 06 centiares ;

Que l’acte de division fait état de :

* lot 1 : jouissance privative de 1869 mètres carrés, situation Est et Sud,

* lot 2 : jouissance privative de 1000 mètres carrés, situation Nord-Ouest,

* lot 3 : jouissance privative de 37 mètres carrés Nord ;

Qu’ainsi les époux D ayant acquis 10 ares correspondant au lot 2 de la copropriété fictive, les époux M ayant acquis une maison d’habitation édifiée sur les lots 1 et 3, il convient eux aussi de les rétablir dans leur droits et de les déclarer pleinement propriétaires de la parcelle cadastrée sur la [...] section AB n° 701, d’une contenance de 19 ares et 6 centiares à prendre sur les côtés Nord, Sud et Est de la parcelle ;

Que le présent arrêt sera publié à frais partagés à la conservation des hypothèques compétente ;

Attendu que chacune des parties étant pleinement propriétaire de sa parcelle respective, il n’y a aucune indivision justifiant d’ordonner le partage, de surcroît d’une copropriété inexistante.

Que le jugement déféré sera donc infirmé ;

3/ sur les mesures accessoires :

Attendu qu’il n’y a pas lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu enfin, que chacune des parties supportera ses propres dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau :

Dit que la copropriété fictive établie pour les besoins de cantonnement de l’hypothèque conventionnelle consenti par monsieur Pierre C et madame Nicole G épouse C n’a jamais existé,

Dit que monsieur Jean D et madame Brigitte M épouse D sont pleinement propriétaires de la parcelle cadastrée sur la [...], section AB n° 701, d’une superficie de 10 ares à prendre sur le côté Nord-Ouest de la parcelle,

Dit que monsieur Sylvain M et madame Virginie G épouse M sont pleinement propriétaires de la parcelle cadastrée sur la [...], section AB n° 701, d’une superficie de 19 ares et 6 centiares à prendre sur les côtés Nord, Sud et Est de la parcelle,

Ordonne la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques compétente à frais partagés,

Rejette la demande en partage de la copropriété inexistante.


Comme quoi certains notaire n'étaient pas en manque d'immagination pour contourner la loi en toute mauvaise foi... ou pour profiter d'une situation pour engranger un peu plus en dressant un acte inutile !

13/05/2020 09:34

Dans le cas présent, en plus de l'état descriptif de division, il y a un règlement de copropriété. Il faudra un partage soit amiable soit judiciaire pour le rendre caduc

13/05/2020 09:50

Quelle est la valeur d'un règlement de copropriété pour une copropriété fictive ou artificielle ?

Pour ce qui est de l'état descriptif de division il ne concerne pas que les copropriétés !

L'article 71-2 du décret 55-1350 précise bien :


Un lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée.


Et un lot de copropriété est obligatoirement formé d'une fraction d'immeuble et d'une quote-part des parties communes !

Vous semblez oublier qu'un état descriptif de division opère une division en propriété d'un immeuble (bâti ou non bâti) comme l'a rappelé la CC ainsi que l'article 3 du décret 67-223.

13/05/2020 09:58


Quelle est la valeur d'un règlement de copropriété pour une copropriété fictive ou artificielle ?


C'est aux intéressés ou au juge de le dire. Les divagations sentencieuses d'un inconnu sur un forum ne suffisent pas.

13/05/2020 11:24

Les soi-disant divagations sentencieuses s'inspirent en plus de la jurisprudence des textes législatifs et règlementaires !

Article 1 du décret 67-223 :

Le règlement de copropriété mentionné par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comporte les stipulations relatives aux objets visés par l' alinéa 1er du I et par le premier alinéa du II dudit article ainsi que l'état de répartition des charges prévu au troisième alinéa de l'article 10 de ladite loi.

Cet état définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif.

Il suffit de cliquer sur les liens concernant l'article 8 et l'article 10.

S'il n'existe pas de parties communes la jurisprudence a statué, de plein droit, la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat (4 juillet 2007 ; pourvoi n° 06-11015).

Je vous rappelle que je fais référence à un arrêt de principe qui est un arrêt dans lequel est posé un principe d'application générale qui permet de servir pour des cas analogues.

Ce principe énoncé étant :


Vu les articles 1er et 14 de la loi du 10 juillet 1965,


Suivi d'un Attendu :


Attendu que la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie,entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes;


Deux élément indissociables doivent obligatoirement exister : 1 - propriété répartie par fraction d'immeuble entre plusieurs personnes ; 2 - existence de parties communes.

Si un des deux n'est pas respecté, de plein droit (de plano = sans formalité), disparition et dissolution.

23/05/2020 01:52

Bonsoir,

J'ai la même "galère" de copropriété horizontale et je souhaiterai en sortir.

La propriétaire de l'époque était seule propriétaire au moment de la rédaction du réglement de copro et de l'état descriptif de division.

A ce jour, sur cette parcelle, n'éxiste qu'une seule maison dont je suis propriétaire...la deuxième maison n'a jamais été construite.

Comment m'en sortir, je voudrais quitter la copro et reprendre mes millièmes de terrain et que chacun vive sa vie paisiblement

23/05/2020 09:30

Je vous rappelle que je fais référence à un arrêt de principe qui est un arrêt dans lequel est posé un principe d'application générale qui permet de servir pour des cas analogues.
Un arrêt de principe n'est pas un arrêt de règlement.

Pour sortir de la copropriété, il faudra passer devant un notaire et le notaire ne voudra pas passer outre l'existence de la copropriété. Il n'y a que deux façons de faire : dissoudre de gré à gré la copropriété ou faire prononcer la nullité des actes créateurs de la copropriété par un tribunal.

Comment m'en sortir, je voudrais quitter la copro et reprendre mes millièmes de terrain et que chacun vive sa vie paisiblement
Vous vous donnez tous deux rendez-vous pour une assemblée générale chez un notaire avec, à l'ordre du jour, la scission de la copropriété. Vous approuvez le projet de scission et le notaire procèdera aux formalités nécessaires.

23/05/2020 09:56

Article 39 de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000039295537&categorieLien=id) :


L'article 46-1 est ainsi rétabli :

« Art. 46-1.-La réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat des copropriétaires qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation, laquelle n'est pas soumise aux dispositions de la présente loi.
« Le syndic procède aux opérations de liquidation. A défaut, un mandataire ad hoc peut être désigné judiciairement. »


Si tous les lots sont entre les mains d'une même personne il n'y a plus d'indivision donc plus de partie commune ! CQFD... objectivement !

De plein droit ou de plano (https://www.dictionnaire-juridique.com/definition/de-plano.php) !

Pour ce qui est du lot transtoire, que certains ont essayé de sortir de son contexte, le 2° de l'article 2 de l'ordonnance, concernant l'article 1er de la loi objet de la réforme, n'est pas mal non plus :


L'article 1er est ainsi modifié :

2° Au troisième alinéa, les mots : « sur une surface déterminée du sol, » sont supprimés ;

23/05/2020 11:09

Merci à vous deux pour vos réponses
Je suis assez d'accord avec Beatles sur le fait que dans l'état actuel des choses, le deuxième copropriétaire n'ayant jamais construit sa maison, pour qu'un lot existe il faut des parties privatives et parties communes, que dans ce cas il n'y a donc pas de partie privative(pas de maison) alors le lot n'existe pas, du coup un seul lot existe (le mien) et donc avec l' ensemble des lot étant retenu par un seul propriétaire... Pas d'existence de copropriété ?
Merci d'avance

23/05/2020 11:43

Pas tout-à-fait.

Vous n'êtes pas un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété, auquel la loi s'applique automatiquement, qui est un bâtment dont la construction est terminé.

Vous êtes un ensemble immobilier auquel la loi s'applique supplétivement s'il existe des éléments communs (terrains) réservés à l'usage ou à l'utilité de plusieurs personnes (parties communes).

Vos terrains sont privatifs, puisque réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, donc des parties privatives, mais pour que vous soyez en copropriété foncière il faut qu'il existe des parties communes... qui n'existent pas.

Votre copropriété est une copropriété fictive !

23/05/2020 11:57

Merci pour la réponse Beatles
Dans le Règlement il y a bien des parties communes d'inscrits

Si vous dites fictive donc elle n'existe pas... Donc comment récupérer mon lot et les millièmes de terrain et pouvoir jouir de ma propriété ?

23/05/2020 12:12

Pour la copropriété fictive voir l'arrêt ci-dessus de la Cour d'appel de Grenoble.

Pour le reste voir l'autre fil (https://www.legavox.fr/forum/immobilier/copropriete/scission-copropriete-horizontale_132788_1.htm).

23/05/2020 12:17

Il y a deux solutions et deux seulement.

Soit vous vous arrangez tous les deux devant notaire, soit vous prenez un avocat pour faire prononcer par le tribunal judiciaire l'inexistence de la copropriété et vous faites publier par l'avocat le jugement au fichier immobilier.

23/05/2020 12:25

Pas besoin d'avocat pour une telle procédure accélérée au fond !

Où sont les 10 000 € ?

23/05/2020 12:42


Pas besoin d'avocat pour une telle procédure accélérée au fond !


Le juge des référés ne se reconnaîtra pas compétent.


Où sont les 10 000 € ?


Je vous conseille une petite lecture du code de l'organisation judiciaire.

Maintenant, ce n'est que mon avis. Si Sortir se sent capable de mener son affaire seul sans notaire ni avocat sur vos judicieux conseil, ce n'est pas moi qui le retiendrai.

23/05/2020 12:48

Beatles ne dit pas sans notaire

23/05/2020 13:56

Vous plongez direct dans une soi-disant brèche... s'il en est.

Quel besoin d'un jugement pour une chose qui est de plein droit ?

Un notaire doit connaitre la loi et l'ordonnance 2019-1101 est un secret de polichinelle.

En plus de larrêt de la Cour d'appel de Grenoble il existe aussi, dans la ligné du Conseil d'Etat qui a défini la copropriété horizontale, un arrêt de la Cour d'appel d'Aix en Provence (14 décembre 2010 ; RG 09/08794) :

D’une part, nonobstant d’anciens avis ou décisions publiés entre 1977 et 1989, Maître M. ne peut occulter les nombreuses décisions et recommandations postérieures que le premier juge a parfaitement rappelées alertant le notariat sur le risque juridique encouru par la méthode « Stemmer ». De surcroît qu’en soutenant à tort que les actes de ventes plaçaient réellement les divers « acquéreurs des lots » encore qualifiés de co-indivisaires (sic) sous le régime de la copropriété, alors qu’il ne pouvait ignorer en tant que professionnel du droit que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose l’existence de parties de bâtiments et de terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, Maître M a personnellement manqué à son obligation de conseil et de sécurité juridique qui s’impose à tout officier ministériel, et engagé sa responsabilité comme justement retenu par le premier juge, dans le cadredu partage contractuellement prévu dans chaque acte de vente.
Tout notaire ne doit prétendre que dans une copropriété horizontale les soi-disant copropriétaires sont des coindivisaires fonciers !

23/05/2020 14:58

Aucun notaire ne décidera de son propre chef qu'un acte authentique publié au fichier immobilier n'existe pas.

Soit l'acte en question, à savoir état descriptif de division et règlement de copropriété, est annulé par accord de toutes les parties qui y sont liées, soit son inexistence est prononcée dans une décision judiciaire.

Sur la procédure au fond : oui, cela existe, à distinguer du référé. Mais, tout d'abord, il n'est pas du tout certain que cette procédure soit envisageable pour déclarer nulle et non avenue la copropriété. Ensuite, l'obligation de représentation par avocat a été renforcée par la réforme du 20 décembre 2019. Désormais, les parties sont tenues de constituer avocat devant le tribunal judiciaire que la procédure soit écrite ou orale. Il n'est dérogé à cette règle qu'en certaines matière dont la propriété immobilière ne fait pas partie. S'il doit y avoir une procédure, ce ne sera pas une procédure sans frais. Quoiqu'il en soit, sans être soi-même juriste, il ne serait pas sérieux de se lancer sans avocat même si le code de procédure civile le permettait.

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