Les terrains en jouissance privative dans une copropriété horizontale

Publié le Vu 210 fois 3 Par corsica20a
07/07/2019 18:56

Bonjour,

Que deviennent les terrains à usage privatif dans une copropriété horizontale, en cas de demande de scission de plusieurs copropriétaires ?

Ces terrains sur lesquels sont construites des maisons individuelles sont-ils récupérables par les copopriétaires sortants ?

Merci de votre réponse

Bien cordialement

Daniel Magni

08/07/2019 10:18

Bonjour,

« … qu'il résulte clairement du règlement de copropriété que les copropriétaires ont la propriété indivise de l'ensemble des parties communes ; que chacun des copropriétaires dispose, toutefois*, sur le terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la maison individuelle à construire, la partie privative de la copropriété » ; Analyse : « Copropriété dans laquelle chaque copropriétaire dispose d'un droit de jouissance exclusif sur son lot qui constitue la partie privative de la copropriété » (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000007838730&fastReqId=1795476507&fastPos=10https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000007838730&fastReqId=1795476507&fastPos=10). *toutefois : néanmoins, cependant, pourtant !

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, notamment de l'imprimé-type de la demande de permis de construire et de la notice jointe à cette demande, qu'une partie des constructions autorisées par le permis attaqué est destinée à être vendue et que " la gestion du sol sera celle d'une copropriété horizontale " ; qu'un tel régime comporte une division en parties affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, chacun d'eux disposant d'un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant » (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000028839805&fastReqId=1334636321&fastPos=1).

Les terrains sont des parties privatives car réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé (acte de vente.


Article 2 de la loi du 10 juillet 1965 :

Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.


S'il n'existe plus de terrain réservé à l'usage de tous il n'existe plus de copropriété !

L'article 28 concerne en (I) le retrait de lots transitoires ; en (II) le retrait de bâtiments collectifs.

Cdt.

08/07/2019 18:14

Bonjour,

Merci pour votre réponse et vos renseignements.

Cependant, je me demandais si, en cas de scission, les propriétaires sortants de la copropriété, pouvaient récupérer leur terrain et en devenir pleinemnt propriétaires ? Et si, par exemple, un rachat de leur terrain était possible auprès de la copropriété restante et dans quelles conditions ?

En vous remerciant par avance de vos lumières.

Bien cordialement

Daniel MAGNI

PS : les "Beatles", toute une belle époque malheureusement révolue.

09/07/2019 09:20

Vous n'avez pas compris le sens de ma réponse.

Pourquoi demander une scission si l'on est propriétaire du terrain composant son lot.

De toutes façons l'article 28I (retrait d'un lot) concerne les lots qui n'ont aucune utilité des parties communes existantes.

Dans une copropriété horizontale jurisprudentiellement et règlementairement la division de la propriété du sol a déjà eu lieu (état descriptif de division) : il (l'article 28) ne concerne donc pas une copropriété horizontale.

L'article 3 qui dispose que dans le silence ou la contradiction des titres le sol est une partie commune, comme l'a expliqué le législateur lors de la discussion sur la loi, est une disposition antérieure de la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartement. De plus les discussions sur la loi, tant à l'assemblée nationale qu'au sénat, traitent uniquement de la copropriété de bâtiments collectifs.

C'est la jurisprudence qui impose sa définition de la copropriété horizontale et non un notaire.

Le règlement national des notaires impose à chacun d'eux (article 1.2) de suivre l'évolution du droit dont la jurisprudence est la source principale.

Ne pas être propriétaire du terrain sur le quel est édifiiée sa maison est un droit de superficie, qui n'a rien à voir avec la copropriété, car ne faisant pas l'objet d'un état descriptif de division document obligatoire pour créer une copropriété.

Cette constatation se trouve dans les dispositions de l'article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 rappelée dans le point 20 Mise à jour du plan (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5251-PGP).

En fait une copropriété horizontale sans partie de terrain réservée à l'usage de tous n'est plus une copropriété, car un lot de copropriété doit obligatoirement être composé d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes.

Il suffit donc de faire dresser par un géomètre un docuement d'arpentage, en vue d'une division parcellaire, pour attribuer une référence cadastrale à chaque lot. Cette opération ne sera pas une divison foncière, qui existe déjà (état descriptif de division), mais un changement de limite pour une mise à jour du cadastre.

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