Toiture : coproprietaire sur un autre batiment ?

Publié le 15/03/2021 Vu 484 fois 18 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

14/03/2021 11:37

Bonjour,

Je suis dans une démarche d'achat pour un appartement situé dans un copropriété constituée de 2 batiments disctints et séparés par une cour.

Le batiment A est contitué de 5 appartements/lots.
Le batiment B est constitué d'un seul appartement qui est celui que je souhaite aquérir (1 lot pour l'appartement et 1 pour le jardin dont la jouissance exclusive est attribuée à l'appartement en question).

Le réglement de copropriété ainsi que l'état descriptif de division détaillent bien les lots et parties communes (dont la cour) mais reste très évasif concernant les toitures et le gros oeuvre. Les quelques lignes qui en font état sont vagues et génériques (on y parle d'un seul batiment alors qu'il y en a bien 2 distincts).

Ma question : devrais-je supporter les couts d'éventuels travaux sur la toiture du batiment A (a hauteur de ma part dans la copropriété ? A l'inverse le propriétaire des lots du batiment A devrait-il participer aux frais liés à la toiture du batiment B qui couvre la totalité de l'appartement que je compte acheter ?

D'avance, merci pour votre éclairage.

14/03/2021 12:48

Bonjour
Selon les termes du statut de la copro (art 3 et suivants de la loi) et ceux de votre question, sauf disposition particulière du Rglmt de copro, dont l'État de répartition des charges, les toits partie du gros oeuvre, sont parties communes de la copro dont les charges sont à supporter à proportion de la valeur de votre lot par rapport à la valeur des autres lots privatifs de la copro.
Cordialement. wolfram
__________________________
Tout sur le statut de la copro. Sur legifrance.gouv.fr charger la loi n° 65-557 et son décret d'appli n° 67-223. Bonne lecture. Si tu veux aider une personne, ne lui donne pas un poisson, apprends lui à pêcher. Pdt Mao. RDC

14/03/2021 15:10

Bonjour Wolfram,

Je vous remercie pour votre réponse rapide et éclairée.

Dans le réglement de copro il est effectivement fait référence à la loi n°65-557.
Le document ne précise rien de particulier en effet et semble être réalisé sur la base d'un modèle standard (pas de mention de 2 batiments séparés notamment, le réglement ayant été rédigé lorsque le propriétaire de l'autre batiment possédait tous les lots et à vendu les lots qui m'interessent au propriétaire actuel).

Je serais donc en train d'acheter un appartement (une maison finalement) avec une toiture tout à fait saine et me retrouver à payer des frais sur la vieille toiture du batiment d'à coté auquel je n'ai pas accès...

Pardonnez mes questions de néophyte (c'est mon premier achat) mais j'imgine que le réglement est modifiable sous réserve que l'autre propriétaire qui possède les autres lots soit d'accord ?

Merci encore.

Cordialement,

14/03/2021 16:20

Bonjour,

Je serais donc en train d'acheter un appartement (une maison finalement) avec une toiture tout à fait saine et me retrouver à payer des frais sur la vieille toiture du batiment d'à coté auquel je n'ai pas accès...
Non, rassurez-vous. Sauf clause contraire du règlement de copropriété, en application des articles 2 et 4 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, votre maison individuelle est une partie privative et le bâtiment collectif est une partie commune spéciale aux seuls copropriétaires des lots composant ce bâtiment. Il en résulte que l’entretien de votre maison est entièrement à votre charge et que l’entretien du bâtiment collectif est à la charge des seuls copropriétaires de ce bâtiment.

La loi n’étant pas rétro-active, la création de l’article 6-4 (L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. ) par la loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, n’y change rien.

Article 2
Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Article 4
Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

Il est évident que ce qui vaut pour un bâtiment vaut aussi, réciproquement, pour l'autre.

14/03/2021 17:13

Bonjour Yukiko,

C'est effectivement ce que j'avais compris de l'article 4.
J'ai l'impression que cela entre en contradiction avec le réglement de copro qui reste sur un paragraphe très standard en fait (d'ou la réponse de Wolfram...).

En fait et pour être exact, le batiment B dont il est question est composé de plusieurs lots (parkings) au rez de chaussé et de l'appartement au 1er (accès direct depuis l'extérieur via escalier associé au lot).

L'appartement occupe la totalité de la surface du batiment et par conséquent de la toiture associée.

Etant sur un premier achat, j'ai peur de me faire avoir en aquérant un bien qui risque de me couter beaucoup plus cher du fait de travaux sur un batiment dont je n'ai aucune jouissance.

Merci pour vos réponses.

Cordialement,

14/03/2021 17:15

A défaut et pour mieux étudier le dossier, pensez-vous qu'il faille que j'aille directement consulter un notaire avec les documents en ma possession ?

14/03/2021 17:57

Bonjour,

Je vous le conseille fortement.

SK

14/03/2021 20:08

Bonsoir, Bonne nouvelle
Dans l'article 3, je n'avais pas fait assez attention à la première phrase.

Article 3
Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 208 (V)
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes .........

En réalité, une partie n'est commune que si elle est affectée à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Votre lecture initiale était la bonne, le toit de votre future maison est à l'utilité de ce seul lot de copropriété dont il est partie privative. J'avais fait une fixette sur le silence ou la contradiction des titres et sur la désignation des parties communes dans ce cas (gros oeuvre).

Mais par contre se pose le pb de la lecture du toit de l'immeuble collectif. Qui lui est partie commune.
J'appelle votre attention sur la possibilité de séparation de la copro ouverte par l'article 28 de la loi si la superficie du sol est divisible. Se pose le pb des alimentations en fluides et des écoulements.
Cordialement. wolfram
__________________________
Tout sur le statut de la copro. Sur legifrance.gouv.fr charger la loi n° 65-557 et son décret d'appli n° 67-223. Bonne lecture. Si tu veux aider une personne, ne lui donne pas un poisson, apprends lui à pêcher. Pdt Mao. RDC

14/03/2021 21:16

C’est l’article 2 sur lequel il faut se reposer : Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Une maison individuelle est privative.

Supposez que vous divisiez votre maison en deux lots et que vous en vendiez un.

Après la division, le gros œuvre de la maison, y compris la toiture, deviendra partie commune spéciale à vous et à celui à qui vous aurez vendu l’un des deux lots. Du fait de la division il ne deviendra pas subitement partie commune à tous les copropriétaires y compris ceux de l’autre bâtiment. Ce serait absurde.

L’article 2 doit donc être appliqué par extension aux cas où une partie de l’ensemble immobilier est réservé à l’usage exclusif de certains copropriétaires seulement : sont parties communes spéciales à certains copropriétaires les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage de ces seuls copropriétaires. Cela s'applique aussi bien à la maison individuelle qu'à l'immeuble collectif. Ce sont deux bâtiments indépendants pour ce qui concerne leur entretien à moins que le règlement de copropriété ne stipule expressément que tout soit mutualisé, ce qui n'est pas le cas puisqu'il est évasif,

14/03/2021 22:41

Bonsoir,



Je vous remercie tous pour toutes ces explications fortement interessantes. La séparation de la copro est une option que j'avais déjà imaginé et qui m'interesserait effectivement.

Je vais dans tous les cas tâcher de trouver un notaire qui pourra dans un cas comme dans l'autre préciser tout cela par écrit. A défaut voir avec l'autre propriétaire s'il est disposé à modifier le réglement afin de le préciser.

Merci encore.

Cordialement,

15/03/2021 10:23

Bonjour,

Une maison individuelle, d'architecture horizontale, divisée en deux unités d'habitations distinctes ne peut être regardée comme un immeuble d'habitation collective pour le Conseil d'Etat (n° 78196 - 119205 ; n° 211042 ; n° 344365) et plus généralement pour la jurisprudence administrtive, ce qu'a confimée la jurisprudence judiciaire (pourvoi n° 08-18350).

Cdt
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

15/03/2021 10:37


Une maison individuelle, d'architecture horizontale, divisée en deux unités d'habitations distinctes ne peut être regardée comme un immeuble d'habitation collective pour le Conseil d'Etat (n° 78196 - 119205 ; n° 211042 ; n° 344365) et plus généralement pour la jurisprudence administrtive, ce qu'a confimée la jurisprudence judiciaire (pourvoi n° 08-18350).


Et donc ?

15/03/2021 10:59

Vous n'avez qu'a lire la fin de l'attendu de la Cour de cassation, de l'arrêt que je cite, ainsi que les arrêts du Conseil d'Etat que vous n'avez pas pris le soins de consulter et de compléter par cet arrêt de la Cour Administrative d'appel de Marseille.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

15/03/2021 11:07

Hors sujet. Sans aucun intérêt dans la présente discussion.

Le sujet porte sur la répartition des charges d'entretien dans une copropriété où il y a plusieurs bâtiments. Ce n'est certainement pas une juridiction administrative qui donnera une réponse.

15/03/2021 12:22


1 lot pour l'appartement et 1 pour le jardin dont la jouissance exclusive est attribuée à l'appartement en question.


Un appartement peut être un lot mais pas un jardin tel que décrit (Cour de cassation) !

Donc si l'on veut jouer au malin ; article 46-1 de la loi :


La réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat des copropriétaires qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation, laquelle n'est pas soumise aux dispositions de la présente loi.


Donc le statut de la copropriété ne peut pas s'appliquer puisque le ou les lots sont réunis dans les mêmes mains comme en avait décidé la Cour de cassation le 4 juillet 2004 (pourvoi n° 06-11015) !

De plus comme le visa de l'arrêt fait état de l'article 1 qui concerne les bâtiments collectifs et l'article 14 qui concerne l'administration des parties communes, et comme le syndicat n'administre en aucun cas la maison individuelle ni le jardin, la maison et le jardin ne font pas partie de la copropriété puisqu'il ne concerne pas, en tant qu'objet, le syndicat.

Maintenant que le gouvernement a supprimé la surface d'un lot transitoire qui ne concerne qu'un droit de construire des bâtiments collectifs, l'on ne peut plus inventer des états descriptifs de division qui mélangent la division en propriété d'immeubels de nature différente (bâtiements et terrains).

Avec cette modification le gouvernement a supprimé toutes magouilles en définissant ce qu'est vraiment la construction par tranche avec des lots dits d'attente suite à un permis de constriure plusieurs bâtiments collectifs : le promoteur construit une première tanche, il vend les lots/appartements ce qui lui permet de financer la tranche suivante... xactement comme pour les lotissements

La Cour de cassation est très claire dans son attendu de l'arrêt du 8 avril 2014 (pourvoi n° 13-11633) :


Attendu qu'ayant exactement retenu que l'état descriptif de division est un document qui détermine, localise et identifie les lots en tant qu'immeuble ou fractions d'immeubles, objet d'un droit de propriété...


Droit de propriété et non pas droit d'usage ou de jouissance !

Un appartement en tant qu'héritage bien que fraction d'un bâtiment collecti (immeuble bâti) est un immeuble à part entière... ce que n'est pas une maison individuelle.

Article 2 du décret du 17 mars 1967 :


Le règlement de copropriété peut également comporter :

1° L'état descriptif de division de l'immeuble, établi conformément aux dispositions des article 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 modifié ;


Article 71-1 :


L'état descriptif doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot.


Article 71-2 :


Un lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée.

Constitue une fraction au sens de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé :

a) Pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc.) et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) ;

b) Pour les terrains non bâtis, chaque portion de terrain sur laquelle est réservé un droit réel privatif ou chaque portion destinée à faire l'objet d'une inscription ou d'une mention en marge d'une inscription. Dans ce dernier cas, le surplus de l'immeuble constitue également une fraction.


Un droit de jouissance (usage ou habitation) n'est pas un droit réel contrairement à un bail à construction, un droit d'usufruit et surtout un droit de propriété, l'inscription étant une hypothèque.

Donc le terrain sur lequel est ou doit être édifié une maison individuelle est une propriété privée (droit de propriété privatifs, c'est à dire de droit privé et non pas public).

Article 1 de la loi du 10 juillet 1965 :


II.-A défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :

2° A tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, ..., des aménagements et des services communs, comporte des parcelles... bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.


Une maison individuelle nétant pas une fraction d'immeuble et ne pouvant pas être au départ un lot transitoire, elle n'a rien à faire dans un état descriptif de division... sinon par droit d'accession par rapport à un terrain (article 546 du Code civil) !

En revanche le soi-disant jardin qui serait en seule jouissance, ce qui implique, puisque cela n'est pas précisé, qu'il comporte l'assise de la maison ; mais à quel lot peut-il être attaché puisque la maison n'est pas un lot au sens du décret d'ordre public qui définit un état descriptif de division ?

Si je fais état de la modification de l'article 1 de la loi, qui a supprimé la notion de surface foncière pour un lot transitoire, c'est parce que l'on ne peut plus incure, dans un EDD concernant les bâtiments (a. de l'article 71-2), un bâtiment colllectif dont les lots sont entre les mêmes mains comme un lot (article 46-1 de la loi précité).

Je voudrai bien savoir comment est rédigé l'EDD, surtout que tout notaire prend la précaution de mettre dans le RdC-EDD que ce dernier est fait conformément aux article 71-1 à 71-13 du décret 55-1350 du 14 octobre 1955.
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15/03/2021 12:50

Totalement délirant.

A Ignorer.

15/03/2021 14:19

J'ai voulu voir jusqu'où vous pourriez aller !

le bâtiment collectif est une partie commune spéciale aux seuls copropriétaires des lots composant ce bâtiment.
Faux ! Le bâtiment collectif n'est pas une partie commune spéciale !

Et les lot (locaux dits privatif qui sont les partie privatives) ils sont quoi ?

Voir les articles 2, 3 et 4 !

La loi n’étant pas rétroactive, la création de l’article 6-4 (L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.) par la loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, n’y change rien.
Absolument faux !

Article 24 :


I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;


Exemple l'aticle 10 !

Version modifiée par la loi SRU du 13 décembre 2000 :

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Version modifiée par l'ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019 :

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Actuellement tous les RdC doivent respecter les dispositions actuelles de l'article 10 !

Il en est de même pour les articles 6-2, 6-3 et 6-4 ainsi que pour les lots transitoires qui ne rentrant pas dans la définition d'un EDD doivent obligatoirement être mentionnés dans le RdC.

Vous confondez avec un fait jugé qui doit être jugé avec la loi en vigueur au moment ou le fait a été constaté ou dénoncé !


Supposez que vous divisiez votre maison en deux lots et que vous en vendiez un.

Après la division, le gros œuvre de la maison, y compris la toiture, deviendra partie commune spéciale à vous et à celui à qui vous aurez vendu l’un des deux lots. Du fait de la division il ne deviendra pas subitement partie commune à tous les copropriétaires y compris ceux de l’autre bâtiment. Ce serait absurde.


C'est faux dans le cas d'une architecture horizontale où l'on parlera de mitoyenneté !

EDD uniquement pour la publicité foncière car l'article 71-2 du décret 55-1350 précise bien qu'un lot (fraction d'immeuble) ne comporte pas obligatoirement une quote-part de parties communes, ce que rappelle l'arrêt du 22 septembr 2009 !

Un EDD ne concerne pas obligatoirement une copropriété !

En revanche un EDD est obligatoire pour une copropriété car il est le seul document obligatoire !

Le RdC l'on peut s'en passer !
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15/03/2021 14:27

Je maintiens intégralement ce que j'ai dit jusqu'ici. Je ne discute pas avec Beatles.

Le bâtiment collectif est entièrement partagé par les copropriétaires de ce bâtiment. C'est une partie commune spéciale à ces copropriétaires. Evidemment ! Et même si le règlement de copropriété ne mentionne pas de partie commune spéciale : non rétroactivité des lois. L'introduction de l'article 6-4 a pour but d'imposer une certaine rigueur dans la rédaction des règlements de copropriété, il ne peut modifier un partage de droits réels existant, le droit de propriété étant un droit fondamental. Si l'on est pointilleux, on peut reprocher aux copropriétaires de n'avoir pas modifié le règlement de copropriété pour préciser que chacun des deux bâtiments sont des parties communes spéciales mais, de toute façon, si manquement il y a, c'est un manquement qui n'est pas sanctionné.

15/03/2021 14:57

Bonjour wolfram2,

Le seul point positif soulevé par Yukiko concerne les parties communes spéciales.

Si l’on considère l’article 27, les parties communes de chaque bâtiment sont obligatoirement des parties communes spéciales entre les propriétaires des lots de chaque bâtiment.

Je remonterai donc à la séance du 8 juin 1965 au sénat lors de la discussion de la loi (page 521 du JO) concernant l’article 3 devenu article 4 qui impactait l'article 22 devenu article 27.


Mme le président. « Art. 3. — Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi ».

Par amendement n° 2, M. Voyant, au nom de la commission de législation, propose, après les mots : « ... l'ensemble des copropriétaires », d'insérer les mots suivants : « ou certains d'entre eux seulement » ;

La parole est à M. le rapporteur.

Joseph Voyant, rapporteur. Aux termes de l'article 22, « lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent.., décider.... la constitution entre eux d'un syndicat dit secondaire. Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments ».

Il semble nécessaire, pour permettre à cet article de recevoir application, de préciser que les parties communes peuvent l'être à certains copropriétaires seulement.

Mme le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Yvon Bourges, secrétaire d'Etat. Le Gouvernement ne formule pas d'objection.

Mme le président. Personne ne demande plus la parole ?...

Je mets aux voix l'amendement n° 2, accepté par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)

Mme le président. Personne ne demande la parole ?...

Je mets aux voix l'article 3, ainsi modifié.

(L'article 3 est adopté.


Donc à l’origine l’article 4 définit les parties communes spéciales (générales) à chaque bâtiment.

Donc l’article 6-2 ne devrait concerner que des parties communes spéciales à certains copropriétaires dans chaque bâtiment.

Par exemple comme dans le cas de ce topic les WC communs aux deux propriétaires des lots de l’étage.

Cdt
__________________________
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