transformation grenier en habitation

Publié le 19/12/2020 Vu 1181 fois 35 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

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16/12/2020 13:04

Bonjour,

J'ai transformé il y a plus de trente ans 2 greniers en un studio, sans autorisation prélable. Pour ce faire j'ai pris possesion de l'extrémité d'un couloir, dont la jouissance était divise entre mes 2 greniers. Lors de la derniére AG, la cession de cette partie commune que je proposais a été refusée, et il semble que je ne puisse pas demander l'usucapion au tribunal car j'en ai la jouissance exclusive. Est-ce exact?

Par ailleurs cela a entrainé le refus du passage en habitation des greniers que je demandais, avec des millièmes supplèmentaires. Le règlement de copropriété prévoit que "chacun aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot". Est-il possible de faire acter le passage en habitation des greniers par un autre moyen que l'AG.

Merci d'avance.

Tout 1er message dooit comporter les formules de politesse dont le Bonjour et un merci. Habituellement, l'absence de ces 2 formules de politesse entraîne la suppression, sans préavis, de votre message mais par égard à ceux qui, bénévolement, vous ont déjà répondu, j'ai rajouté ces formules. Merci de ne pas les oublier à l'avenir. Dernière modification : 18/12/2020 - par Tisuisse Superviseur

Modérateur

16/12/2020 14:03

bonjour,

concernant votre première question, des réponses vous ont été apportées, mais vous pouvez consulter un avocat pour infirmer ou confirmer ces réponses.

vous pouvez contester le refus de votre A.G. devant le tribunal judiciaire, avec l'avocat que vous aurez consulté, si vous êtes encore dans les délais.

salutations

16/12/2020 15:07

Bonjour,


Pour ce faire j'ai pris possesion de l'extrémité d'un couloir, dont la jouissance était divise entre mes 2 greniers.


Comme il a été dit dans la précédente discussion que vous avez ouverte, il y a un doute sur la propriété de ce couloir. Il faut vous référer au règlement de copropriété. Trois hypothèses :

1. Le règlement ne dit rien.
2. Le règlement de copropriété dit que cette extrémité de couloir est à la jouissance exclusive des copropriétaires des deux lots.
3. Le règlement de copropriété dit que cette extrémité de couloir est une partie commune spéciale à ces deux copropriétaires.

C’est la première qui me paraît la plus probable, mais c’est à vérifier à la lecture du règlement de copropriété. En ce cas, vous auriez effectivement pris possession de l’extrémité du couloir et la propriété vous en serait maintenant acquise par le jeu de la prescription. Je crains toutefois qu’en ayant fait une proposition d’acquisition au syndicat, vous ayez dénié implicitement une possession à titre de propriétaire ce qui vous empêcherait de faire reconnaître une acquisition par prescription.


Est-il possible de faire acter le passage en habitation des greniers par un autre moyen que l'AG ?


Oui, peut-être mais pourquoi ? Quelle est la position du syndicat ? Exige-t-il que vous remettiez les lieux en leur état initial de grenier ? En cette hypothèse, vous pourriez opposer la prescription extinctive. Si l’on vous a laissé tranquille depuis trente ans, il serait peut-être préférable de vous abstenir de tendre des verges pour vous faire battre.

16/12/2020 15:39

Bonjour Yukiko,

Le règlement de copropriété indique le "droit à la jouissance divise" de cette extrémité de couloir entre les 2 lots dont je suis propriétaire.

Il est vrai qu'en temps normal je pourrais continuer sans rien changer, mais je souhaite vendre et le statut de ce logement est un obstacle à la vente.

A noter qu'il est bien considéré comme un logement par le syndic, qui indique sur ses appels de fonds "appartement", et qui l'a reconnu comme tel lors de la construction de l'ascenseur il y a une quinzaine d'années, en lui attribuant des millièmes d'ascenseur. Par ailleurs je paye une taxe foncière.

16/12/2020 17:01

Bonsoir,

Il n'y avait aucun doute, vous êtes bien propriétaire du couloir !

Pas besoin de prescription !

Quand à l'aménagement, à moins que les travaux n'aient touché les parties communes vous n'aviez pas besoin de demander une quelconque autorisation en AG puisque vous ne changiez pas la destination de l'immeuble qui est prévue pour l'habitation.

En cas de vente, si je comprend bien les deux lots seraient réunis avec le couloir pour former un seul logement ; dans ce cas le notaire doit lever tout doutes en expliquant clairement et en le portant dans l'acte que ce couloir ne peut qu'être la propriété exclusive du futur acquéreur.

Le couloir est bien une partie commune spéciale dont sont uniquement propriétaires les propriétaires des deux lots initiaux, et comme ces lots sont la propriété d'une même personne, cette personne est la propriétaire unique du couloir.

Il faut éviter de vous lancer dans la création d'un lot avec modification de l'état descriptif de division parce que l'on ne sait pas si le prochain propriétaire ne voudra pas rediviser le logement pour revenir à deux lots distincts.

Cdt.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

16/12/2020 18:57

Merci de votre réponse mais sur quoi puis-je m'appuyer pour justifier que je suis devenu propriétaire du couloir. Un notaire peut-il simplement le déclarer dans un acte ou faut-il une décison judiciaire?

Je pense que si l'autorisation de l'AG n'est pas nécessaire pour transformer le grenier en habitation, il faut quand même qu'elle en soit informé. S'agit-il alors d'une simple information ou d'une consultation avec vote?

16/12/2020 20:44

C'est poutant simple !

Puisque vous ne démentez pas que le logement est formé par deux lots et un couloir.

Ce couloir est défini dans le règlement de copropriété (peu importe l'intitulé) comme une partie commune spéciale, et non pas une partie commune à jouissance privative qui ne peut concernez qu'un seul lot, dont la propriété est indivise entre les propriétaires des deux lots (articles 4 et 6-2 de la loi du 10 juillet 1965).

Si certains veulent chipoter sur le sens à donner aux mots, il faut leur rappeler que les articles 6-2 à 6-4 de la loi précitée ne font que reprendre, sans doute tardivement (douze ans), ce qu'avait caractérisé la Cour de cassation (https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2007_2640/quatrieme_partie_jurisprudence_cour_2653/droit_immobilier_environnement_urbanisme_2657/copropriete_11332.html) et l'article 1188 du Code civil (le règlement de copropriété est un contrat) :


Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.


Donc en cas de doute tenez-vous en à ce qu'en dit la Cour de cassation personne raisonnable par exellence !

Il se trouve que ces deux lots ont le même propriétaire (vous) donc vous en êtes le propriétaire exclusif puisqu'il n'existe plus ou pas d'indivision.

Article 1 de la loi du 10 juillet 1965 :


I.-La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.


Prenons au départ vos deux greniers que l'on nommera lot n° 1 et lot n° 2 auxquels est attachée une quote-part (50 %) de la partie commune qu'est le couloir !

Le fait d'être le propriétaire du lot n° 1 implique obligatoirement (indissociabilité) la propriété de la moitié du couloir, et le fait d'être le propriétaire du lot n° 2 implique obligatoirement (indissociabilité) la propriété de l'autre moitié du couloir !

Donc : 1/2 du couloir + 1/2 du couloir = 1 couloir ; soit la propriété du couloir dans son entier !

Il n'est nul besoin d'une décision de justice pour dire que vous êtes le propriétaire d'un bien acquis par acte de vente ; sinon après chaque mutation, par acte de vente, il faudrait un jugement qui valide la vente ! à quoi donc serviraient alors les notaires ?

Pour la transformation vous informez !
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16/12/2020 23:26


je souhaite vendre et le statut de ce logement est un obstacle à la vente.


Qu’est-ce qui vous fait dire que c’est un obstacle à la vente ? Un acheteur potentiel ou un notaire vous a-t-il exprimé des craintes ?
Je ne suis pas sûr que la propriété du couloir soit vraiment un problème.


Est-il possible de faire acter le passage en habitation des greniers par un autre moyen que l'AG


Oui en contestant en justice le refus de l’AG au motif de l’abus de droit . Mais qu’avez-vous exactement demandé ? S’il ne s’agit que de modifier l’état descriptif de division, je n’y vois aucun intérêt.

17/12/2020 10:01

Bonjour Beatles

Merci de votre réponse trés claire. Si je comprends bien je peux demander la réunion d'une assemblée spéciale dans laquelle je serai le seul membre présent et voter la modification en partie privative de la partie de couloir concernée. La modification des tantièmes sera alors communiquée à l'ensemble des copropriétaires, dont certains pourront le cas échéant contester le nombre.

Par ailleurs, lors de la même assemblée, j'informe de la transformation des greniers en habitation et propose la modification des tantièmes, qui pourra également être contestée si ceux-ci sont inférieurs, en valeur relative, à ceux retenus pour un lot comparable.

Merci encore de votre réponse

Cordialement

17/12/2020 10:21

Il ne peut y avoir d'assemblée générale avec un seul participant.

En ce qui concerne les tantièmes :

- les quotes-parts de parties communes sont intangibles,
- les quotes-parts de charges générales d'entretien et d'adminisitration des parties communes ne se modifient en principe qu'à l'unanimité des copropriétaires,
- les quotes-parts de charges entraînées par les services et équipements communs afférentes à certains lots peuvent être modifiées si l'usage de ces lots a été changé, cela ne concerne que l'ascenseur et il n'y a pas lieu à modification.

Je n'ai toujours pas saisi quel était le litige avec les autres copropriétaires.

17/12/2020 10:29

À moins que le RdC interdise le changement des greniers en habitations ou oblige de demander l’autorisation, vous n’aviez pas à demander que l’on vous accorde quoi que ce soit.

Au contraire le règlement de copropriété vous autorise explicitement de pouvoir librement modifier la destination de vos lots :

chacun aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot
Pour vous refuser ce droit il aurait fallu que cela soit décidé à l’unanimité et encore…

Article 26 de la loi du 10 juillet 1965 :

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
« chacun aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot » concerne les modalités de jouissance des parties privatives (lots) telles qu’indiquées dans votre RdC.

En fait vous demandiez la création d’un lot avec attribution de tantièmes et non pas la cession d’une partie commune, qui n’en était pas ou plus, puisque d’après le règlement de copropriété vous en êtes le seul propriétaire du fait que vous êtes le propriétaire unique des lots concernés par cette partie commune spéciale.

Donc le refus ne concerne que la création d’un lot ce qui aurait entrainé la modification du RdC (plus de partie commune spéciale) et celle de l’EDD (création d’un lot).

Vous n’avez donc pas besoin de contester quoi que ce soit puisque pour vous cela ne change rien, et le résultat de ce refus fait faire des économies à tous, sauf à un notaire qui aurait pris des émoluments pour acter et faire enregistrer ces changements.

Si les autres copropriétaires ne veulent pas le comprendre libre à eux de vous faire assigner mais ils perdront car ils ne pourront pas évoquer un trouble de voisinage (action personnelle) puisque les faits (au vu de tous) datent de plus de cinq ans, même de dix et encore plus de tente ans.

La quote-part spécifique des parties communes spéciale n’est pas mentionnée dans l’EDD, puisque la quote-part telle que définie à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 est immuable et ne sert que pour attribuer un nombre de voix et fixe la participation « aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales » et chaque catégorie de charges fait l’objet d’une grille de charges (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).

Ce n’est donc que le règlement qui indique l’existence de partie communes spéciales (article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965) ; et un notaire qui généralement remet le RdC, puisque il indique que l’acquéreur en a pris connaissance ainsi que de l’EDD, doit expliquer à l’acquéreur qu’il est aussi le propriétaire exclusif du couloir ; sinon vous l’obligez, diplomatiquement, à le faire.

En fait en cas de mutation, le notaire rédigera un acte de vente concernant deux lots dont une partie commune spéciale est la propriété indivise et exclusive entre les propriétaires des deux lots… qui n’en font qu’un… et il ne peut pas exister d’indivision pour un bien qui appartient en totalité à une même personne.
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17/12/2020 11:06

Pour obtenir un titre sur la partie de couloir, la solution serait de saisir le tribunal judiciaire afin qu'il dise que ce couloir est partie privative, que ce soit du fait de la réunion des deux greniers dans la même main ou par l'effet de la prescription acquisitive.

17/12/2020 11:50

Article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965 :


La réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat des copropriétaires qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation, laquelle n'est pas soumise aux dispositions de la présente loi.

Le syndic procède aux opérations de liquidation. A défaut, un mandataire ad hoc peut être désigné judiciairement.


La réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire entrainerait de plein droit la dispartion de la copropriété, mais la réunion de toute les « parts » d'une partie commune spéciale entre les mains d'un même copropriétaire n'entrainerait pas de plein droit la « disparition » de la partie commune spéciale, et le syndic ne procèderait pas, si besoin est, ce qui ne serait pas le cas, à un ajustement objectif des charges.

La solution étant difficilement décelable et le problème posé extrèmement complexe, ils ne peuvent être résolus que par un juge de part sa formation scientifique très poussée.

En fait le juge devrait confirmer que 1/2 + 1/2 = 1 ! ; soit : lot n° 1 = grenier n° 1 + 50 % du couloir ; lot n° 2 = grenier n° 2 + 50 % du couloir ; problème : la même personne acquiert le lot n° 1 + le lot n° 2 ; question : qui est propriétaire du couloir ? ; réponse du juge : 50 % + 50 % = 100 % !

C'est ce qui s'appelle encombrer utilement les tribunaux !
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17/12/2020 15:33

Le problème n'est pas de savoir combien fait 1/2 + 1/2 mais le fait que l'état descriptif de division mentionne deux greniers alors qu'il y a maintenant un studio, que le règlement de copropriété mentionne un bout de couloir qui n'existe plus, que ces transformations ont été faites sans autorisation de l'assemblée générale et que cela pourrait inquiéter un acheteur potentiel. Il y a bien un différend avec le syndicat puisque celui-ci ne veut pas vendre le bout de couloir et ne veut pas reconnaître la régularité de l'aménagement des combles. En substance, il est demandé à l'assemblée de déclarer que tout est OK et celle-ci refuse. Dans ces conditions, c'est au juge qu'il faut demander de dire "OK".

17/12/2020 17:12

Le changement de consistance ou de destination d’un lot n’entraine pas de modification de l’EDD (articles 71-6 et 71-7 du décret n° 55-1350).

Donc #jaclie avait parfaitement le droit d’aménager à sa guise ses greniers et création d’un nouveau lot (le couloir) ou bien réunion des greniers aménagés avec le couloir n’est pas obligatoire, puisque c’est le fait de modifier volontairement l’état descriptif de division qui « valide » la réunion comme l’a caractérisé la Cour de cassation ; pour les septiques qui ferait une interprétation différente il suffit de cliquer sur « Titrages et résumés » pour constater :


COPROPRIETE - Lot - Incorporation à un autre lot - Modification du règlement et de l'état descriptif de division – Nécessité.

L'incorporation d'un lot de copropriété à un autre suppose la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division.


Donc aucune obligation !

L’intérêt de l’article 46-1 c’est que si tous les lots sont entre les mêmes mains il n’existe plus de parties communes, mais que des parties privatives (article 2 de la loi du 10 juillet 1965) puisque les quotes-parts sont elles aussi entre les mêmes mains ; donc il suffit, quelles soient générales ou spéciales, que si les lots auxquels elles sont attachées (indissociables) soient entre les mains d’une même personnes pour qu'elles n’existent plus en tant que parties communes mais en tant que bien immobilier (partie d'un bâtiment) propriété exclusive du propriétaire « déterminé » (par acte de vente) des lots concernés.

Rappel de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 :


Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.


Pour éviter toute mauvaise foi je signale que l’arrêt fait état de l’article 71 du décret 55-1350 qui a été abrogé et remplacé par les articles 71-1 à 71-13 dans la version actuelle du décret 55-1350.

Donc pas de convocation, il faut laisser en l'état et attendre.

Pourquoi demander l'acquisition de quelque chose que l'on possède déjà par les actes de vente ?
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17/12/2020 21:04

L'incorporation d'un lot de copropriété à un autre suppose la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division.
Cela veut dire que, lorsqu'on incorpore un lot de copropriété dans un autre, il est impératif de modifier l'état descriptif de division.

C'est facile à comprendre : une fois incorporé, le lot n'existe plus matériellement et, pour que l'état descriptif de division continue à décrire l'immeuble tel qu'il est réellement, il faut le modifier.

18/12/2020 09:29

Bonjour je reviens sur la réponse de Yukiko concernant l'AG spéciale avec un seul participant, propriétaire de 2 lots ayant la jouissance divise entre eux d'un partie commune. Il me semble que l'Ag concernerait bien 2 lots donc 2 participants,même s'il s'agit de la même personne. Interdire une telle AG conduirait à vider de son contenu l'article 6-2 de la loi de 1965

18/12/2020 09:57

Sauf que dans le cas présent il ne s'agit pas d'une incorporation mais d'une réunion car il n'y a pas un lot qui disparait au proffit d'un autre ; l'auteure de l'intervention faisant suite à mon précédent message fait une mauvaise interprétation de ce que ce dernier voulait signifier ; c'est moi qui suis maître de sa signification et non un tiers non habilité à en juger.

Pour la partie commune spéciale entre les mains d'une même personne, il n'existe aucune obligation de créer un lot, pour la simple et bonne raison que si le futur acquéreur veut vendre un des greniers améngés ; les lots (greniers aménagés) n'étant plus entre les mains d'une même personne le couloir redevient une partie commune spéciale effective qui ne regarde pas les autres copropriétaires qui n'ont aucun droit sur cette dernière.

Pour cela il suffit de relire les articles 6-2 à 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 et de ne pas faire un ammalgame quant à savoir qui sont les indivisaires concernés !

Donc #jaclie n'a aucune obligation de demander une quelconque autorisation, de convoquer une AG et de faire modifierle le RdC et/ou l'EDD.

Si l'on raisonne dans le sens contraire, un copropriétaire peut aménager son lot comme il l'entend ; mettons qu'il désire le diviser en deux logements avec un couloir commun pour les déservir. Qu'est-ce qui l'oblige de modifier le RdC et l'EDD en particulier pour créer une partie commune spéciale (le couloir) dont les autres copropriétaires n'auront aucun droit dessus.

Un EDD identifie des lots et non pas des fractions de lots contrairement à un acte de vente qui peut concerner une fraction de lot ( II de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965) ; le notaire en informe le syndic qui convoquera en fonction !

Article 17 de la loi du 10 juillet 1965 :

Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

Un article peut compléter ou restreindre un autre : L'on ne convoque pas un seul copropriétaire à une assemblée générale sinon ce n'est plus une assemblée générale !
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18/12/2020 10:29

Bonjour Beatles,

Je comprends bien votre réponse, mais la possibilité de séparer les 2 lots n'est plus possible, et que même si elle l'était physiquement, elle ne le serait pas réellement car ces lots font moins de 7m2, sauf à imaginer qu'un acheteur achète une surface habitable pour la transformer en grenier . Il y a des fous sur terre mais pas à ce point!!!

Mon objectif dans cette affaire est de clarifier la situation en créant un seul lot pour l'ensemble du studio. Cela est d'autant plus justifié que j'ai modifié les conditions d'accés à la partie commune et qu'aujourd'hui il faut passer par une partie privative ( un sas privatif commun avec un autre appartement) pour accéder à cette partie commune qui par ailleurs n'est plus vraiment identifiable.

J'ajoute que j'ai un acheteur mais qui n'achétera que si la situation est claire.

Cordialement

18/12/2020 10:41

Qui est propriétaire de l'appartement qui permet d'accèder au studio ?
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18/12/2020 10:49


Mon objectif dans cette affaire est de clarifier la situation en créant un seul lot pour l'ensemble du studio.


Pour cela vous préparez une modification à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété qui ne mentionne plus ni des greniers ni des portions de couloir et vous la faites approuver par l'assemblée générale. Ce n'est absolument pas une obligation mais c'est tout de même autorisé et il est de votre intérêt de le faire.

Si l'assemblée générale vous refuse l'autorisation de procéder à cette modification, vous contestez ce refus en justice afin que la modification soit ordonnée par jugement. Vous disposez de deux motifs :
- la prescription acquisitive qui entérine la situation établie depuis plus de trente ans,
- l'abus de droit que constituerait le refus de modifier EDD et RDC en conséquence.

18/12/2020 10:55

J'étais au départ propriétaire de l'appartement voisin, et je l'ai vendu. C'est à l'occasion de cette vente qu'a été crée juridiquement le sas privatif (il existait physiquement), sas sur lequel j'ai un droit de passage.

18/12/2020 10:57

Ce droit de passage est également à inscrire dans le règlement de copropriété.

18/12/2020 10:59

il l'a été lors de l'enregistrement de la vente

18/12/2020 12:24

Ce droit de passage est une servitude qui n'a pas à figurer dans le RdC !

Donc au départ vous êtes propriétaire d'un appartement et de deux greniers accessibles par l'appartement.

Dites quelles sont exactement la situation et l'historique et non pas de délivrer une à une les informations.
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