Travaux sur Plancher de Cave -copropriété

Publié le 27/11/2020 Vu 523 fois 18 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

26/11/2020 14:29

Bonjour,

Nous sommes 5 copropriétaires. Notre batiment comprend 3 logements et 2 commerces (1 restaurant, 1 opticien).

Le propriétaire du restaurant y a exercé toute sa vie et est aujourd'hui à la retraite. Aussi son activité a été reprise dans les memes conditions, avec les memes employés que lorsqu'il exercait, par un nouveau restaurateur-locataire : Mr X.

Mr X m'informe, il y a 2 mois, qu'une partie du sol du restaurant s'est affaissé ( 30cm2 pour 3 cm de profondeur) devant son bar (au-dessous se trouve la cave du restaurant). il m'invite à constater et me fait visiter la cave.

Horrifiée, celle-ci me semble particulièrement délabrée au plafond et celui-ci est soutenu par des étais. Certaines transversales sont rongées (effritées) par la rouille, etc. mais l'air est sain et il n'y a pas d'humidité. (je ne suis pas experte)

Le syndic de l'immeuble est informé et fait intervenir un architecte pour evaluer les problèmes.

Hier, Mr X. m'informe que l'architecte est passé. Pour lui, la vetusté des éléments de soutient du plancher est en cause. (estimation relative: 30 000 euros de travaux et l'urgence n'est pas encore définie)

Le plancher entre la cave et la salle du restaurant est "partie commune" (cf notre RCP). Cependant, il me semble que le propriétaire du restaurant aurait dû alerter le syndic de nombreuses années auparavant afin d'entretenir et ne pas laisser la situation se dégrader. Certes cela l'aurait obligé à fermer son activité au moins 2 mois pour faire des travaux, mais aujourd'hui, son locataire devra aussi fermer pour environ 3/4 mois de travaux.

Ma question est simple, car la somme que j'aurai à payer sera astronomique pour moi lors du vote des travaux (sachant qu'un ravalement l'année prochaine est actuellement en discussion)

Qui est responsable?

Le restaurateur copropriétaire qui n'a prévenu personne à ce sujet durant les 40 ans de son activité? (celui-ci m'a avoué qu'il avait immédiatement pris une assurance juridique dès qu'il a appris le sinistre)

ou

Les syndics succéssifs qui ne sont jamais allé vister cette partie commune lors de leur visites fofaitaires? et n'ont donc rien détecté?

Ou, devons nous suivre le RCP à la lettre? (Sachant que nous aurions pu provisionner ses travaux les années précédentes si nous avions été alerté)

Je vous remercie par avance pour vos orientations et conseils juridiques.

Cordialement Dernière modification : 26/11/2020 - par E.guy

26/11/2020 15:06

Bonjour,

Il y a contradiction des titres.

L'article 2 n'est pas d'ordre public uniquement pour l'exclusivité des parties privatives puisqu'une partie commune peut l'être mais il l'est pour la propriété réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire et non pas à un lot comme une partie commune.

Ce qui signifie que l'exclusivité d'une partie de l'immeuble ne signifie pas obligatoirement qu'elle est privative ; elle est privative si elle est réservé à l'usage exclusif d'un compropriétaire et elle est une partie commune si elle est réservée à l'usage exclusif d'un lot.

Le soi-disant plancher (partie commune) du restaurant est aussi le soi-disant plafond (partie commune) de la cave, et fait donc un tout, soit une partie du bâtiment résevée à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Si l'on se réfère à l'article 3, en cas de contradiction, les planchers et les plafonds de sont pas réputés parties communes.

Un peu de réflexion s'impose ; cette énumération (article 3) existait déjà dans le chapitre II de la loi du 28 juin 1938 ( voir l'article 48 de la loi du 10 juillet 1965) et si les plancher et les plafonds n'en font pas partie (en 1965), alors que le gros oeuvre y figure, c'est qu'il y a une raison.

Cdt.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

26/11/2020 15:13

Bonjour,

Le copropriétaire s'est gardé de rien signaler. Mais le syndic n'a jamais fait de visite et le conseil syndical n'a jamais pris la peine d'aller voir alors que l'humidité en cave est une cause classique de désordre. Les responsabilités sont diluées.

Mettre en cause la responsabilité du syndic (ou des syndics successifs) ? Peut-être. C'est à étudier avec l'architecte et un avocat. Mais quoiqu'il en soit, cette responsailité n'est que partielle et ne peut exonérer le syndicat de son obligation de rétablir la sécurité du plancher. Si les travaux nécessitent la fermeture du restaurant, le préjudice causé par la perte d'exploitation sera à la charge du syndicat.

26/11/2020 15:18

Un peu de réflexion s'impose ; cette énumération (article 3) existait déjà dans le chapitre II de la loi du 28 juin 1938 ( voir l'article 48 de la loi du 10 juillet 1965) et si les plancher et les plafonds n'en font pas partie (en 1965), alors que le gros oeuvre y figure, c'est qu'il y a une raison.
Les poutres soutenant le plancher font partie du gros oeuvre et le plancher s'affaisse parce que ce sont des poutres métalliques rouillées à coeur. Ce sont des parties communes dont l'entretien ou le remplacement sont à la charge du syndicat.

26/11/2020 16:41

Soutenues par des étais (https://www.larousse.fr/dictionnaires/francais/%C3%A9tai/31254) qui sont bien sûr du gros oeuvre ; soit du provisoire qui dure.

L'ex restaurateur étant à la retraite l'on peut considérer que cet immeuble date, au minimum, de cinquante ans et qu'à cette époque, et antérieurement, la norme était de placer des poutres métalliques visibles, pour le moins galvanisées pour éviter de rouiller, sur lesquelles était posé un plancher en bois.

Il serait intéressant de savoir de quand date cet immeuble pour apporter un élément essentiel à la réflexion.

Un peu d'historique sur le parc des habitatons antérieur à la seconde guerre mondiale et des différents plans concernant la reconstruction qui l'on précédé, donnerait une orientation sur ce qu'était l'habitat à ces époques.
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26/11/2020 16:52

La présence de planchers constitués de hourdis sur poutrelles métalliques permet de dater la construction de l'immeuble sur une période comprise entre 1880 et 1950.

Mais peu importe.

Ces poutrelles qui s'affaissent sont des parties communes qu'il faut remplacer.

Le propriétaire de la cave et les syndics successifs sur les cinquantes dernières années ont une part de responsabilité.

26/11/2020 17:33


La présence de planchers constitués de hourdis sur poutrelles métalliques permet de dater la construction de l'immeuble sur une période comprise entre 1880 et 1950.


Ce qui s'appelle sortir de son contexte cette étude qui rappelle que cette technique n'était pas utilisée ou très rarement pour l'habitat.

J'espère que les planchers sous combles des théatres parisiens sont mieux entretenus pour éviter toute rouille.

Actuellement il semblerait que cela concernerait une rénovation (https://www.systemed.fr/maconnerie-facades/poser-plancher-bois-sur-poutres-metalliques,2102.html).
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26/11/2020 17:37

Ce qui s'appelle sortir de son contexte cette étude qui rappelle que cette technique n'était pas utilisée ou très rarement pour l'habitat.
Tellement peu utilisée que c'est celle qu'on voit sur la moitié des immeubles d'habitation parisiens. La situation décrite, poutres métalliques du plancher haut de la cave rongées par la rouille et supportés par des étais est tous ce qu'il y a de plus classique.

26/11/2020 18:39

C'est vrai que le baron Haussmann avait prévu qu'il faudrait étayer les planchers pour soulager les poutres métalliques effritées par la rouille ; technique préventive de l'étai que je ne retrouve pas dans l'étude.

Encore faudrait-t-il que la catastrophe concerne Paris.

Le 2 février 1954 cela vous dit quelque chose !

Huit ans après la fin de la seconde guerre modiale l'habitat français était en ruine, 2 millions de logements avaient été détruits et dans ceux qui restaient beaucoup étaient des îlots insalubres ou des taudis (sans doute à cause de poutres métalliques rouillées devant être soutenues par des étais).

Connaissez-vous les raisons du décret n° 54-766 du 26 juillet 1954 portant codification des textes législatifs concernant l'urbanisme et l'habitation, sinon vous le trouverez dans le Journal officiel de la République française. Lois et décrets (version papier numérisé) n° 0172 du 27/07/1954 - Texte en accès protégé.

Je laisse donc #Eguy se faire une opinion et vous le champ libre pour toute autre interprétation après avoir (re)pris connaissance (vous avez déjà les liens que je vous ai fournis) des premières discussions (assemblée nationale et sénat) concernant la loi du 10 juillet 1965 rappelant l'état de l'habitat français majoritairement adepte des éléments porteurs métalliques.
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26/11/2020 19:37

Une discussion qui dégénère, une de plus.

Le baron Haussman, on s'en fout.
Le décret du 26 juillet 1954, on s'en fout.
Les débats parlementaires de 1965, on s'en fout.

Ce qui nous intéresse :

1. Les données du problème :

- un plancher s'affaisse,
- le plafond est partie commune, c'est ce que dit le règlement de copropriété et c'est compatible avec les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
- négligence de tout le monde pendant des années sur l'état des planchers, à commencer par le propriétaire de la cave qui connaissait l'état des poutrelles et qui s'est contenté de poser des étais sans signaler le désordre.

2. Responsabilités :

- la remise en état est une obligation du syndicat : Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires (article 14 de la loi du 10 juillet 1965).

- le propriétaire de la cave mais aussi le syndic ainsi que le syndicat dans son ensemble ont, du fait de leur négligence, une part de responsabilité, difficile à déterminer.

26/11/2020 21:46


Le baron Haussman, on s'en fout.
Le décret du 26 juillet 1954, on s'en fout.
Les débats parlementaires de 1965, on s'en fout.


Si je me réfère à la charte du site :

- Les contributions devront l’être en Français, selon un vocabulaire correct et non vulgaire.

- Ne pas porter atteinte de quelque manière que ce soit aux droits à la réputation, à la vie privée, au droit ou à l'image d’un tiers.

- Ne pas être dénigrant, diffamatoire, porter atteinte à l'image, à la réputation d'une marque ou d'une quelconque personne physique ou morale, de quelque manière que ce soit.
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26/11/2020 23:20

Je vous remercie tous les deux pour votre aide et je suis surprise de constater que mon sujuet suscite autant de passion.

Mais je vous remercie de votre implication.

Voici des précisions supplémentaires:

L'immeuble est situé dans le 18è à Paris- sa construction: entre 1890 et 1910 - ce n'est pas un immeuble Haussmanien- en vérifiant le RCP c'est effectivement des travaux de gros oeuvre- la cave n'est pas humide - l'ex retaurateur copropriétaire en retraite, a cédé son activité il y a 4/5 ans (et c'est lui qui avait posé les étais).

Nos relations, ex-restaurateur / nouveau restaurateur et moi sont très cordiales, voire amicales, mais j'anticipe sur une dégradation possible, car dans mon batiment c'est moi qui avec 50m2 possede le + de tantièmes.

Etant donné les différentes responsabilités, devrions-nous passer par un médiateur ou directement par un tribunal?

Cela me pose problème de devoir débourser 9000 euros parce les travaux d'entretien n'ont pas été fait au fur et à mesure.

Peut-étre proposer un réglement à l'amiable comme 30% les copropriétaires + 40% le gestionnaire de l'immeuble +30% l'ex restaurateur. Je ne sais pas si cette repartition des responsabilités est valable mais cela me soulagerait bien.

En attendant, je vous remercie une fois de plus pour vos pistes de reflexion.

Cordialement

26/11/2020 23:51


Peut-étre proposer un réglement à l'amiable comme 30% les copropriétaires + 40% le gestionnaire de l'immeuble +30% l'ex restaurateur. Je ne sais pas si cette repartition des responsabilités est valable mais cela me soulagerait bien.

Vous pouvez essayer mais je doute fort que cette proposition soit acceptée.

Il faut considérer que la dégradation a été très progressive et que les négligences datent d'au moins depuis cinquante ans. Il est peu réaliste dans ces conditions d'imputer une responsabilité à hauteur de 40% du coût des travaux au syndic actuel. De toute façon, il est impossible de demander réparation pour des faits vieux de plus de vingt ans.

Il faudrait demander à un avocat spécialisé en droit immobilier qui aurait connaissance de cas semblables quelle pourrait être une répartition des responsabilités prononcées par un tribunal.

27/11/2020 09:41

Donc antérieur au chapitre II de la loi supplétive du 28 juin 1938 qui a annulé l'article 664 du Code civil, lui-même supplétif, en vigueur entre 1890 et 1910 :


Lorsque les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode des réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu'il suit :

Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient.

Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche

Le propriétaire du premier étage fait l'escalier qui y conduit, le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l'escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite.


De quand date le RdC ?

Combien d'étage(s) comporte le bâtiment ?
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27/11/2020 10:17

Rien ne permet d'affirmer que le règlement de copropriété est antérieur à 1965. Quand même le serait-il, s'il y est écrit que les planchers sont parties communes, les planchers sont parties communes. Point. Inutile de divaguer et peu importe le nombre des étages.

Entre 1890 et 1910 il y avait très peu d'immeubles en copropriétés. La très grande majorité des immeubles construits à cette époque ont été divisés bien après.

27/11/2020 10:41

Au lieu de vous précipiter vous auriez dû comprendre que je ne réponds pas à votre intervention mais aux précisions apportées par #Eguy concernant la date ou la période de la construction du bâtiment.

Entre 1890 et 1910 il y avait beaucoup d'immeubles dont les différents étages appartenaient à des propriétaires différents, donc divisés, ce qui est la base même de la copropriété (ex article 664 du Code civil) ; puis suite au chapitre II de la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartement.
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27/11/2020 10:51

C'est faux. Entre 1890 et 1910 il y a avait très peu d'immeubles en copropriété. Les habitants étaient presque tous locataires dans des immeubles de rapport appartenant à une seule personne. La copropriété ne s'est développée qu'après guerre. Mais peu importent ces considérations historiques. Nous savons qu'il y a un règlement de copropriété et que celui-ci stipule que le plancher est partie commune. Cela suffit. Il faut s'en tenir à ce que dit le règlement de copropriété.

27/11/2020 11:15

Bien que vous vous « foutez » des débats parlementaires de 1965 je rappellerai les interventions liminaires M. Jean Foyer (ministre de la justice) à l’assemblée nationale et de M. Yvon Bourges (secrétaire d’état auprès du premier ministre) et M. Joseph Voyant (rapporteur) au sénat.

M. Jean Foyer :


Dans son excellent rapport écrit, M. Zimmermann a rappelé l'origine de cette pratique, sur laquelle l'Assemblée est appelée à délibérer aujourd'hui, de la division des immeubles d'habitation par étages ou par appartements. Il a rappelé comment l'incendie de Rennes de 1720 avait entraîné le développement de cette pratique dans la ville bretonne et comment l'enserrement de Grenoble dans ses anciens remparts avait conduit à construire en hauteur dans cette ville et à diviser les m d'habitation par appartements.

Les rédacteurs du code civil connaissaient déjà cette pratique, puisqu'ils lui avaient consacré un article. Il a fallu attendre la loi du 28 juin 1938 pour que la copropriété reçût un début d'organisation légale, toute la matière étant jusqu'à lors abandonnée à la convention des parties.


M. Yvon Bourges :


Monsieur le président, mesdames, messieurs, le projet de loi qui vient aujourd'hui en discussion devant la Haute Assemblée se propose d'instituer un véritable statut de la copropriété des immeubles bâtis. A la vérité, ce projet de loi est la conséquence à la fois, d'une situation fort ancienne et d'une situation juridique plus récente.

Comme le rappellent l'exposé des motifs et le rapport de M. Voyant, la copropriété est née en France à la faveur de circonstances fortuites. Cette nouvelle institution a cependant dû attendre la loi du 28 juin 1938 pour trouver sa première consécration législative. Depuis lors, un certain nombre de textes épars sont venus, sur tel ou tel point particulier, modifier ou compléter les dispositions de cette loi, mais à la vérité, la copropriété n'a jamais été dotée d'un véritable statut. Tel est l'objet du projet de loi qui vous est soumis aujourd'hui.


M. Joseph Voyant :


Madame le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, la copropriété qui est, en réalité, une division des maisons par appartements entre plusieurs copropriétaires est fort ancienne, puisque certains historiens, et non des moindres, prétendent la faire remonter à la Rome antique.

Elle était connue sous l'ancien droit français, mais elle s'est surtout développée dans deux villes, Nantes et Grenoble ; c'est dans cette dernière ville que les conventions de copropriété furent les mieux étudiées et les plus poussées, à telle enseigne qu'on a justement écrit qu'elles préfiguraient les règlements de copropriété modernes.


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27/11/2020 16:47

Bonsoir #Eguy,

Un RdC est conventionnel donc un contrat !

Article 1188 du Code civil :


Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.


Vous pouvez aller jusqu'au 1192 qui est la fin du chapitre concernant l'interprétation du contrat.

Lorrsque votre bâtiment a été construit il l'a été dans « l'intention » de l'article 664 du Code civil, depuis abbogé, que je vous rappelle :


Lorsque les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode des réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu'il suit :

Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient.

Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche.

Le propriétaire du premier étage fait l'escalier qui y conduit, le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l'escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite.


Cet arrêt de la Cour de cassation, que j'ai déjà cité en lien sur le site et qui n'est pas inconnu des intervenants dans la discussion, vous apportera un éclairage supplémentaire.

Il faut aller jusqu’à « AUX MOTIFS QU » pour voir, suite à une expertise, que l'ossature, même métallique, du plancher (solives, poutres) est indépendante de la stabilité de la structure de l'appartement (gros oeuvre) et QUE le plancher n'est pas une partie commune ; dans ce cas il ne faut pas se retouner vers le syndicat mais contre le propriétaire fautif.

Comme le propriétaire du restaurant est aussi le propriétaire de la cave il ne peut pas se retourner contre lui même est il doit subir seul les dégâts causés.

En 1910 le XVIIIème n'a pas été touché par la crue, en revanche si la cave n'a pas de trace d'humidité, ce pourrissement du bois et l'effritement du à la rouille ne peut provenir que d'infiltrations ou dégâts des eaux imputables au seul propriétaire.

Cdt.
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