votes en AG pour véranda

Publié le 09/06/2021 Vu 624 fois 11 Par
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04/06/2021 16:59

bonjour et merci d'être là.

nous sommes 3 copropriétaires.
il y a 5mois nous avons votés ma demande de véranda 10m².
résultat du vote 2pour 1contre.

avec les millièmes de copropriété ainsi:
proprio contre 442 millièmes
proprio pour 276 millièmes (c'est moi)
proprio pour 282 millièmes

Ma question :A votre avis est ce que je peux lancer mes demandes de devis?
la personne qui a voté contre ,me dit que non parce qu'elle à voté contre.
merci de m'éclairer j ai le droit ou pas?

04/06/2021 17:10

Bonjour,

Comme vous avez obtenu la majorité des voix de tous les copropriétaires en assemblée générale, l'autorisation vous a été accordée. Le copropriétaire s'étant opposé peut contester en justice, mais lui faudra justifier d'un motif juridiquement sérieux. Il a disposé de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour assigner la copropriété en annulation de l'autorisation donnée. Le vote datant de cinq mois, si le PV a été correctement notifé, le délai de contestation est passé,

04/06/2021 20:35

Bonjour,

Il faudrait savoir si l'endroit où vous voulez construire votre véranda est une partie strictement privative, une partie commune à jouissance exclusive, ou une partie commune.

S'il s'agit d'une partie strictement privative, c'est voté par l'article 25 : vous pouvez construire votre véranda.

S'il s'agit d'une partie commune, même à jouissance exclusive (c'est souvent le cas des terrasses ou des balcons), c'est voté par l'article 26/double majorité, et dans ce cas, l'autorisation n'a sans doute pas été accordée par l'AG.

Vous pouvez simplement vérifier 3 choses :

- regarder dans le RCP si l'endroit où vous voulez édifier cette véranda est une partie strictement privative ou commune

- regarder dans le PV pour voir quel article a été utilisé pour le vote de votre véranda

- regarder dans le PV pour voir si la résolution a été adoptée ou rejetée.

05/06/2021 14:51

La véranda étant une construction, la question qui peut se poser est de savoir si l’opération entre dans le champ du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble) ou dans celui de l’article 35 (surélévation ou construction d’un bâtiment aux fins de créer un nouveau local à usage privatif).

La seconde hypothèse, qui impliquerait la création d’un nouveau lot de copropriété, n’a manifestement pas été envisagée. S'il s'agit de monter une véranda sur un balcon ou une terrasse à usage privatif, l'autorisation a été valablement accordée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

06/06/2021 18:19

@Yukiko : certes, mais vous allez beaucoup plus loin que moi en évoquant la surélévation qui, effectivement, relève des majorités de l'article 35.

Pour ma part, je ne vais pas jusque là car nous n'en savons rien, et cela reste une hypothèse dans le projet comme vous l'avez souligné.

En revanche, le fait que l'endroit où la véranda a le projet d'être édifiée ne nécessite qu'une seule vérification en vérité : soit le balcon ou la terrasse est une partie commune à jouissance exclusive, et le vote de l'AG ne passe pas car c'est l'article 26; soit le balcon ou la terrasse est une partie privative, et le vote de l'AG passe car c'est l'article 25.

Dans la très grande majorité des cas, les balcons/terrasses sont des parties communes à jouissance exlusive, mais ce n'est pas systématique.

Il faut donc vérifier ce que dit le RCP sur les balcons/terrasses et vérifier secondairement si le syndic a appliqué le bon article de majorité à la résolution concernant la véranda.

06/06/2021 18:31


... soit le balcon ou la terrasse est une partie commune à jouissance exclusive, et le vote de l'AG ne passe pas car c'est l'article 26;


Je ne suis pas du tout d'accord. Je ne vois pas ce qui vous fait dire que c'est l'article 26.

07/06/2021 10:27

Bonjour,

Je pense que si #somo30 veut une réponse concrète il faudrait qu'il ou elle donne plus de détails sur cette véranda et décrire l'immeuble avec plus de précision.

Immanquablement une question devinette, en plus d'être pour le moins maladroite, provoque des supputations qui n'avencent à rien.

Cdt.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

07/06/2021 11:38

Bonjour,

@Yukiko a écrit :


Je ne suis pas du tout d'accord. Je ne vois pas ce qui vous fait dire que c'est l'article 26.

Voici un lien assez explicite, validé par la Cour de Versaille :

https://pierreredoutey.fr/2019/01/11/une-veranda-sur-la-terrasse-transforme-une-partie-commune-de-la-copropriete-en-partie-privative/


L’art. 30, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas
applicable au projet de construction d’une véranda sur une terrasse,
partie commune à jouissance privative, relevant des dispositions de
l’article 26 de même loi, dans la mesure où son domaine d’application
est expressément limité à l’hypothèse du refus par une assemblée
générale de l’autorisation prévue à l’article 25 b de la dite loi.
Spécialement, l’installation des châssis et parois vitrées de la véranda
implique un ancrage dans le plancher haut et le plancher bas existants ;
cet ancrage, qui constitue une emprise dans des parties communes et est
destinée à être pérenne, a pour conséquence un agrandissement
de fait des parties privatives des époux copropriétaires, même dans
l’hypothèse où ils ne supprimeraient pas les huisseries entre la
terrasse et leur logement.

Vous trouverez ci-dessous un extrait de la communication d'un cabinet d'avocat, avec l'avis de la cour de Cassation sur l'application de l'article 26 et de la construction d'une véranda sur une partie commune à jouissance exclusive.

En tapant dans Google "véranda"+"article 26", vous verrez que beaucoup de sites +/- spécialisés vont dans le même sens.



https://www.cabinetnaudin.com/details-la+veranda+en+copropriete-224.html


S’il n’y a ni prohibition expresse
dans le règlement ni trouble de voisinage, l’installation d’une véranda
affecte sans nul doute l’aspect extérieur de l’immeuble ; elle doit, pour cette raison, être autorisée par l’assemblée générale (Paris, 23ème Ch. A, 20 novembre 1996, Loyers et coprop. 1997, n. 91), statuant à la majorité de l’article 25 (ou, le cas échéant, de l’article 25-1) de la Loi du 10 juillet 1965.




Mais cette majorité de l’article 25 b de la loi n’est pas toujours suffisante.




Ainsi la construction d’un local nouveau, véritable ouvrage aménagé en véranda sur un terrain constituant une partie commune,
même réservée à l’usage exclusif du copropriétaire qui prend
l’initiative de cette construction, peut changer la destination de cette
partie commune. La double majorité de l’article 26 est alors requise pour l’autoriser (Cass.3ème civ., 8 novembre 2006, Loyers et coprop. 2007, n. 18, obs. Vigneron.- Comparer Cass.3ème civ., 19 janvier 1994, Bull.civ. III, n. 7.- Cass.3ème civ., 20 mars 2002, Bull.civ. III, n. 70, Loyers et coprop. 2002, n. 159.- Cass.3ème civ., 4 novembre 2004, Bull.civ. III, n. 189).

07/06/2021 12:47

La question est bien de savoir si cette véranda, posée sur une terrasse à jouissance exclusive, est une construction ou un simple aménagement.

Dans la première hypothèse, il y a eu cession d’un droit accessoire aux parties communes et nécessairement création d’un nouveau lot de copropriété. Cela se vote à la double majorité de l’article 26, sauf cas de la surélévation dans le périmètre d’un droit de préemption urbain où la majorité des voix de tous les copropriétaires suffit.

Dans la seconde hypothèse, ce sont des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et cela se vote à la majorité de l’article 25.

Il manque toutefois des éléments.

Que mentionne le procès-verbal ?

A-t-il été notifié par courrier recommandé au copropriétaire opposant ?

Si le procès-verbal mentionne que l’autorisation demandée a été accordée et s'il a été notifié par courrier recommandé au copropriétaire opposant, ce dernier ne peut plus la contester.

07/06/2021 13:45

J'apprécie beaucoup PHR qui dans le lien donne comme information une décision d'une Cour d'appel.

Vous donnez des références jurisprudentielles antérieures au 6 juin 2007 (06-13477) qui a fait l'objet d'une insertion au rapport annuel 2007, suivi par un arrêt du 8 octobre 2008 (07-16540).

Toute construction édifiée sur une partie commune à jouissance privative est une partie commune et la destination ne change pas.

Actuellement la loi définit (articles 4, 6-2 et 6-3, qui sont d'ordre public) ce que sont les parties communes générales, spéciales ou à jouissance privative ; c'est à dire leur destination (acte de disposition).

Ce n'est que le changement de destination/disposition (générale, spéciale ou à jouissance priavtive) qui doit être voté à la double majorité de l'article 26 ; le reste c'est le 25-b.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

09/06/2021 13:00

bonjour et merci beaucoup

c'est une maison de ville divisé depuis 2010 avec une cour qui dessert 3 appartements avec chacun son entrée indépendante .
mon entrée donne sur mon jardin privatif 98m² dont la terrasse ,qui est devant ma cuisine où je veux installer la véranda à la place d'une grande marquise de 3m² installé avant2010.

-sur mon RC il y est écrit "harmonie/aspect:les copros dont les apparts disposent de balcons ou terrasses pourront,sous réserve de l'autorisation préalable de l 'assemblée des copros statuant majorité de l art-25 ou art-25-1 fermer ceux ci pour les transformer en vérandas ou jardin d'hiver.

-sur notre PV du 15 déc il y est inscrit nos noms et nos millièmes.
Mme*** souhaite réaliser une véranda 10m² .

Mme ** est d accord (c'est moi).
Mme *** est d'accord .
Mme ** n'est pas d accord.

la personne qui était contre a reçu son pv en décembre aussi.



je me demandais si je pouvais commencer mes travaux ou est ce que je risque une sanction malgré nos votes.
merci cdlt

09/06/2021 17:00

Bonjour,

Et bien voilà, nous avons les réponses aux questions : le RCP indique clairement qu'il ne s'agira que de modifications de façade, donc articles 25 et 25-1 (majorité absolue).

Les votes POUR représentant 55,8% du total des voix du SDC, vous avez dépassé la majorité absolue, donc vous avez l'autorisation de l'AG de construire votre véranda.

Comme l'a indiqué @Yukiko précedemment, il est maintenant trop tard pour que la personne qui a voté CONTRE puisse contester cette décision.

PS : il est toutefois un peu suprenant que dans le PV, il n'est pas précisé que la résolution a été adoptée.

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