Cout d'un droit de passage

Publié le 01/05/2021 Vu 238 fois 11 Par
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Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

30/04/2021 11:37

Bonjour,

Ma maison est enclavée. Le terrain contigu au mien a été mis en vente.J'ai signé avec les futurs acheteurs un compromis qui m'accorderait un droit de passage. Sans que j'en ai été informée les nouveaux acheteurs ont revendu ce même terrain dans la foulée, à un prix bien plus élevé bien sur. Le nouveau propriétaire ne refuse pas le compromis signé, mais considère que le calcul du dédommagement pour le passage se fera sur le nouveau prix au mêtre carré et non pas avec celui qui était quand j'ai signé le compromis. Grosse différence financièrement pour moi.........

Est-ce légal?

Merci de vos réponses

Modérateur

30/04/2021 11:52

bonjour,

êtes-vous certain d'avoir signé un compromis de vente, c'est à dire une promesse synallagmatique de vente car selon votre message, vous écrivez qu'il s' agissait des futurs acheteurs et qu'ils n'étaient donc pas encore propriétaires lorsqu'ils ont signé ce que vous appelez un compromis de vente.

selon le lien :

https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/achat-et-vente-les-%C3%A9tapes/la-promesse-de-vente-et-le-compromis-de-vente

qui indique:

Dans le compromis de vente (ou "promesse synallagmatique de vente"), vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.

La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme d'environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie , elle s'imputera sur le prix lors de la signature de l'acte notarié.

après avoir signé ce compromis de vente, votre voisin ne pouvait pas vendre à un tiers.

comment faîtes-vous pour accéder à votre maison si elle est enclavée ?

vous pouvez demander un doit de passage en application de l'article 682 du code civil qui indique:

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

salutations

30/04/2021 12:21

Bonjour,

Vous avez raison. Nous avons signé une convention de servitude et non pas un compromis.

Le texte précise juste: "Cette dernière (moi) indemnisera l'acquéreur et s'acquittera des frais d'acte....."

Modérateur

30/04/2021 13:57

s'il s'agit d'un titre de servitude liant un fonds servant et un fonds dominant, cela a du faire objet d'un acte notarié pour être transmis au fichier immobilier du service de la publicité foncière.

s'il s'agit d'un simple document établi sous seing privé et ne s'appliquant qu'à ses signataires, cela ne concerne que ses signataires et non les nouveaux propriétaires non signataires de ce document qui n'est pas engagé par l'accord signé par ses vendeurs.

30/04/2021 14:03

Aucune réponse à mon problème?????

Pour compléter les questions de Youris.....

J'ai un accès piéton par un autre endroit.

J'ai entamé une procédure de désenclavement depuis plusieurs années et c'est pour ne pas avoir de mauvaises surprises plus tard selon ce que le tribunal déciderait que les futurs acheteurs ont préféré signé un accord avec moi.....

30/04/2021 14:06

Je viens de voir votre nouvelle réponse..;

Nous devons effectivement passer devant le notaire. C'est pourquoi la différence de prix à payer est une question un peu urgente......

De plus, la future servitude est inscrite dans l'acte d'achat que le nouveau propriétaire a signé.

Modérateur

30/04/2021 14:33

que devez-vous signer exactement chez le notaire, si l'acte notarié d'achat du bien signé par les nouveaux propriétaires mentionne cette servitude sans mentionner d'indemnité cela signifie qu'elle existe mais gratuitement.

30/04/2021 15:07

Nous devons signer l'acte adéfinitif accordant la servitude.

L'acte d'achat du terrain mentionne une éventuelle servitude si cette dernière est confirmée et validée par acte notarié, ce qui n'a pas encore été fait......... Voilà pourquoi je fais appel à vous. Afin de savoir si je n'ai pas le choix d'accepter le prix du M2 augmenté de 50%.....

Dois-je accepter ce nouveau prix? Si je n'ai pas d'argument "légal" à lui opposer, il pourra considérer que je refuse la convention, elle deviendra caduque et je devrais reprendre la procédure, pour encore je ne sais combien d'années et avec toujours le risque que le résultat soit pire.......... Et toujours pas d'accès........ Je suis handicapée et peux donc difficilement continuer longtemps avec seulement un accès piéton à mon domicile..........

30/04/2021 15:09

Désolée, je dois partir en séance de kiné...

J'espère lire votre réponse "optimiste" à mon retour..........

Modérateur

30/04/2021 17:37

bonjour,

je comprends que le vendeur a fait inclure dans son acte de vente une éventuelle servitude de droit de passage sans mentionner le montant d'indemnisation négocié avec vous, uniquement à titre d'information.

le nouveau propriétaire, fonds servant, peut donc fixer le prix qu'il veut puisque son acte d'achat ne comporte pas de prix qu'il engagerait.

salutations

30/04/2021 18:47

Merci pour cette réponse même si elle ne m'arrange pas beaucoup!!!!!!!

Bon week end.

01/05/2021 12:05

Bonjour,

Une servitude légale n'est pas une servitude conventionnelle :


... servitudes que bon leur semble... L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue... (article 686 du Code civil) !


Ce qui suit devrait vous être d'une grande utilité concernant les critères devant être retenus pour fixer un juste dédommagement du fonds servant qui ne peut pas refuser une servitude légale de passage pour un fonds enclavé que lui impose l'article 682 du Code civil :


Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.


Cour de cassation ; chambre civile 3 ; 16 avril 1973 ; n° de pourvoi : 71-14-703 :


SUR LE MOYEN UNIQUE : VU L'ARTICLE 682 DU CODE CIVIL ;

ATTENDU QUE LE Y... D'UN FONDS ASSUJETTI AU PASSAGE A DROIT A UNE INDEMNITE PROPORTIONNEE AU DOMMAGE QUE LE PASSAGE PEUT OCCASIONNER, DONC INDEPENDANTE DU PROFIT PROCURE AU Y... DU FONDS ENCLAVE ;

ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, SAISIE PAR LES CONSORTS X..., Z... D'UN FONDS ENCLAVE, D'UNE ACTION TENDANT A LA MODIFICATION DE L'ASSIETTE DU PASSAGE S'EXERCANT SUR LE FONDS DE BURCKEL, FIXE A 25 FRANCS PAR AN LE MONTANT DE L'INDEMNITE QUE LES Z... DU FONDS DOMINANT DEVRONT VERSER A LEUR VOISIN, EN RETENANT QUE CETTE SOMME " N'EST PAS EXCESSIVE, EU EGARD A LA NATURE DU TERRAIN TRAVERSE ET AU SERVICE DONT PROFITENT LES CONSORTS X... " ;

ATTENDU QU'EN TENANT COMPTE, POUR LA FIXATION DE L'INDEMNITE, DU PROFIT QUE RETIRERAIT L'HERITAGE DES CONSORTS X..., SANS S'EN TENIR AU SEUL DOMMAGE OCCASIONNE AU FONDS SERVANT, L'ARRET ATTAQUE A VIOLE LE TEXTE SUSVISE ;


Cour de cassation ; chambre civile 3 ; 9 février 1994 ; n° de pourvoi : 92-11.500 :


Sur le second moyen : (sans intérêt) ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 682 du Code civil ;

Attendu que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, est fondé à réclamer, sur les fonds de ses voisins, un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ;

Attendu que, pour condamner les consorts Hadj X..., dont le fonds enclavé bénéficie d'une servitude de passage sur celui des époux Z..., Y... et A..., à verser à ces derniers une indemnité de 269 500 francs, l'arrêt attaqué (Versailles, 30 mai 1991) retient que celle-ci doit être fixée selon la valeur vénale du terrain correspondant à l'assiette du passage ;

Qu'en statuant ainsi, sans prendre en considération le seul dommage occasionné au fonds servant, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


Cour de cassation ; chambre civile 3 ; 14 septembre 2017 ; n° de pourvoi : 16-21.464 :


Sur le second moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 4 mai 2016), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 24 mars 2015, pourvoi n° 13-26.841), que M. X..., propriétaire d'une parcelle cadastrée [...] et [...], contiguë aux parcelles [...] et [...] appartenant à Mme Z..., l'a assignée en négation d'un droit de passage sur son fonds ; que Mme Z... a revendiqué le bénéfice d'une servitude légale de passage pour enclave sur le fonds de M. X... ; que M. X... s'est opposé à cette demande et, à titre subsidiaire, a sollicité la fixation d'une indemnité proportionnée au dommage occasionné par le passage sur le fondement de l'article 682 du code civil ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de condamner Mme Z... à lui verser un euro à titre d'indemnité au titre de la constitution de servitude, alors, selon le moyen, que l'indemnité réparatrice mise à la charge du fonds dominant doit être proportionnée au préjudice effectivement subi par le fonds servant, sans pouvoir être limitée à une somme symbolique ; qu'en limitant la condamnation de Mme Z... à la somme d'un euro symbolique, quand il lui appartenait de réparer l'intégralité du dommage résultant de la servitude de passage qu'elle instituait, la cour d'appel a violé l'article 682 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale ;

Mais attendu qu'ayant retenu que le droit de passage qui grèvera la parcelle de M. X... correspondait à un accès déjà existant, que sa destination et ses dimensions ne lui donnaient pas vocation à devenir un itinéraire fortement emprunté et qu'il ne remettait pas en cause l'occupation et la destination actuelle du fonds, la cour d'appel a fixé souverainement le montant de l'indemnité en proportion avec le dommage occasionné ;


La Cour de cassation ne reconnait pas comme critères la supposée plue-value apportée au fonds dominant (arrêt du 16 avril 1973), ni la supposée dévaluation du fonds servant basée sur la supposée amputation des mètres carrés causée par la servitude (arrêt du 9 février 1994), mais sur le préjudice réel occasionné (arrêt du 14 septembre 2017).

Cdt.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

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