Cout d'un droit de passage

Publié le 25/05/2021 Vu 2590 fois 69 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

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30/04/2021 11:37

Bonjour,

Ma maison est enclavée. Le terrain contigu au mien a été mis en vente.J'ai signé avec les futurs acheteurs un compromis qui m'accorderait un droit de passage. Sans que j'en ai été informée les nouveaux acheteurs ont revendu ce même terrain dans la foulée, à un prix bien plus élevé bien sûr. Le nouveau propriétaire ne refuse pas le compromis signé, mais considère que le calcul du dédommagement pour le passage se fera sur le nouveau prix au mêtre carré et non pas avec celui qui était quand j'ai signé le compromis. Grosse différence financièrement pour moi.

Est-ce légal ?

Merci de vos réponses. Dernière modification : 23/05/2021 - par Tisuisse Superviseur

Modérateur

30/04/2021 11:52

bonjour,

êtes-vous certain d'avoir signé un compromis de vente, c'est à dire une promesse synallagmatique de vente car selon votre message, vous écrivez qu'il s' agissait des futurs acheteurs et qu'ils n'étaient donc pas encore propriétaires lorsqu'ils ont signé ce que vous appelez un compromis de vente.

selon le lien :

https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/achat-et-vente-les-%C3%A9tapes/la-promesse-de-vente-et-le-compromis-de-vente

qui indique:

Dans le compromis de vente (ou "promesse synallagmatique de vente"), vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.

La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme d'environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie , elle s'imputera sur le prix lors de la signature de l'acte notarié.

après avoir signé ce compromis de vente, votre voisin ne pouvait pas vendre à un tiers.

comment faîtes-vous pour accéder à votre maison si elle est enclavée ?

vous pouvez demander un doit de passage en application de l'article 682 du code civil qui indique:

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

salutations

30/04/2021 12:21

Bonjour,

Vous avez raison. Nous avons signé une convention de servitude et non pas un compromis.

Le texte précise juste: "Cette dernière (moi) indemnisera l'acquéreur et s'acquittera des frais d'acte....."

Modérateur

30/04/2021 13:57

s'il s'agit d'un titre de servitude liant un fonds servant et un fonds dominant, cela a du faire objet d'un acte notarié pour être transmis au fichier immobilier du service de la publicité foncière.

s'il s'agit d'un simple document établi sous seing privé et ne s'appliquant qu'à ses signataires, cela ne concerne que ses signataires et non les nouveaux propriétaires non signataires de ce document qui n'est pas engagé par l'accord signé par ses vendeurs.

30/04/2021 14:03

Aucune réponse à mon problème?????

Pour compléter les questions de Youris.....

J'ai un accès piéton par un autre endroit.

J'ai entamé une procédure de désenclavement depuis plusieurs années et c'est pour ne pas avoir de mauvaises surprises plus tard selon ce que le tribunal déciderait que les futurs acheteurs ont préféré signé un accord avec moi.....

30/04/2021 14:06

Je viens de voir votre nouvelle réponse..;

Nous devons effectivement passer devant le notaire. C'est pourquoi la différence de prix à payer est une question un peu urgente......

De plus, la future servitude est inscrite dans l'acte d'achat que le nouveau propriétaire a signé.

Modérateur

30/04/2021 14:33

que devez-vous signer exactement chez le notaire, si l'acte notarié d'achat du bien signé par les nouveaux propriétaires mentionne cette servitude sans mentionner d'indemnité cela signifie qu'elle existe mais gratuitement.

30/04/2021 15:07

Nous devons signer l'acte adéfinitif accordant la servitude.

L'acte d'achat du terrain mentionne une éventuelle servitude si cette dernière est confirmée et validée par acte notarié, ce qui n'a pas encore été fait......... Voilà pourquoi je fais appel à vous. Afin de savoir si je n'ai pas le choix d'accepter le prix du M2 augmenté de 50%.....

Dois-je accepter ce nouveau prix? Si je n'ai pas d'argument "légal" à lui opposer, il pourra considérer que je refuse la convention, elle deviendra caduque et je devrais reprendre la procédure, pour encore je ne sais combien d'années et avec toujours le risque que le résultat soit pire.......... Et toujours pas d'accès........ Je suis handicapée et peux donc difficilement continuer longtemps avec seulement un accès piéton à mon domicile..........

30/04/2021 15:09

Désolée, je dois partir en séance de kiné...

J'espère lire votre réponse "optimiste" à mon retour..........

Modérateur

30/04/2021 17:37

bonjour,

je comprends que le vendeur a fait inclure dans son acte de vente une éventuelle servitude de droit de passage sans mentionner le montant d'indemnisation négocié avec vous, uniquement à titre d'information.

le nouveau propriétaire, fonds servant, peut donc fixer le prix qu'il veut puisque son acte d'achat ne comporte pas de prix qu'il engagerait.

salutations

30/04/2021 18:47

Merci pour cette réponse même si elle ne m'arrange pas beaucoup!!!!!!!

Bon week end.

01/05/2021 12:05

Bonjour,

Une servitude légale n'est pas une servitude conventionnelle :


... servitudes que bon leur semble... L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue... (article 686 du Code civil) !


Ce qui suit devrait vous être d'une grande utilité concernant les critères devant être retenus pour fixer un juste dédommagement du fonds servant qui ne peut pas refuser une servitude légale de passage pour un fonds enclavé que lui impose l'article 682 du Code civil :


Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.


Cour de cassation ; chambre civile 3 ; 16 avril 1973 ; n° de pourvoi : 71-14-703 :


SUR LE MOYEN UNIQUE : VU L'ARTICLE 682 DU CODE CIVIL ;

ATTENDU QUE LE Y... D'UN FONDS ASSUJETTI AU PASSAGE A DROIT A UNE INDEMNITE PROPORTIONNEE AU DOMMAGE QUE LE PASSAGE PEUT OCCASIONNER, DONC INDEPENDANTE DU PROFIT PROCURE AU Y... DU FONDS ENCLAVE ;

ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, SAISIE PAR LES CONSORTS X..., Z... D'UN FONDS ENCLAVE, D'UNE ACTION TENDANT A LA MODIFICATION DE L'ASSIETTE DU PASSAGE S'EXERCANT SUR LE FONDS DE BURCKEL, FIXE A 25 FRANCS PAR AN LE MONTANT DE L'INDEMNITE QUE LES Z... DU FONDS DOMINANT DEVRONT VERSER A LEUR VOISIN, EN RETENANT QUE CETTE SOMME " N'EST PAS EXCESSIVE, EU EGARD A LA NATURE DU TERRAIN TRAVERSE ET AU SERVICE DONT PROFITENT LES CONSORTS X... " ;

ATTENDU QU'EN TENANT COMPTE, POUR LA FIXATION DE L'INDEMNITE, DU PROFIT QUE RETIRERAIT L'HERITAGE DES CONSORTS X..., SANS S'EN TENIR AU SEUL DOMMAGE OCCASIONNE AU FONDS SERVANT, L'ARRET ATTAQUE A VIOLE LE TEXTE SUSVISE ;


Cour de cassation ; chambre civile 3 ; 9 février 1994 ; n° de pourvoi : 92-11.500 :


Sur le second moyen : (sans intérêt) ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 682 du Code civil ;

Attendu que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, est fondé à réclamer, sur les fonds de ses voisins, un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ;

Attendu que, pour condamner les consorts Hadj X..., dont le fonds enclavé bénéficie d'une servitude de passage sur celui des époux Z..., Y... et A..., à verser à ces derniers une indemnité de 269 500 francs, l'arrêt attaqué (Versailles, 30 mai 1991) retient que celle-ci doit être fixée selon la valeur vénale du terrain correspondant à l'assiette du passage ;

Qu'en statuant ainsi, sans prendre en considération le seul dommage occasionné au fonds servant, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


Cour de cassation ; chambre civile 3 ; 14 septembre 2017 ; n° de pourvoi : 16-21.464 :


Sur le second moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 4 mai 2016), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 24 mars 2015, pourvoi n° 13-26.841), que M. X..., propriétaire d'une parcelle cadastrée [...] et [...], contiguë aux parcelles [...] et [...] appartenant à Mme Z..., l'a assignée en négation d'un droit de passage sur son fonds ; que Mme Z... a revendiqué le bénéfice d'une servitude légale de passage pour enclave sur le fonds de M. X... ; que M. X... s'est opposé à cette demande et, à titre subsidiaire, a sollicité la fixation d'une indemnité proportionnée au dommage occasionné par le passage sur le fondement de l'article 682 du code civil ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de condamner Mme Z... à lui verser un euro à titre d'indemnité au titre de la constitution de servitude, alors, selon le moyen, que l'indemnité réparatrice mise à la charge du fonds dominant doit être proportionnée au préjudice effectivement subi par le fonds servant, sans pouvoir être limitée à une somme symbolique ; qu'en limitant la condamnation de Mme Z... à la somme d'un euro symbolique, quand il lui appartenait de réparer l'intégralité du dommage résultant de la servitude de passage qu'elle instituait, la cour d'appel a violé l'article 682 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale ;

Mais attendu qu'ayant retenu que le droit de passage qui grèvera la parcelle de M. X... correspondait à un accès déjà existant, que sa destination et ses dimensions ne lui donnaient pas vocation à devenir un itinéraire fortement emprunté et qu'il ne remettait pas en cause l'occupation et la destination actuelle du fonds, la cour d'appel a fixé souverainement le montant de l'indemnité en proportion avec le dommage occasionné ;


La Cour de cassation ne reconnait pas comme critères la supposée plue-value apportée au fonds dominant (arrêt du 16 avril 1973), ni la supposée dévaluation du fonds servant basée sur la supposée amputation des mètres carrés causée par la servitude (arrêt du 9 février 1994), mais sur le préjudice réel occasionné (arrêt du 14 septembre 2017).

Cdt.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

17/05/2021 20:11

Rebonjour,

Toujours au sujet de mon éventuel passage....

Le passage devrait se faire sur un terrain qui va devenir un lotissement. Le promoteur vient de me communiquer ses calculs et donc ses "tarifs".

Peut-il m'obliger à payer pour un passage de 3,50 m de large alors que 3 m suffisent :

- pour le droit de passage (partie individuelle et partie commune) ?

- pour les travaux (partie individuelle et partie commune) ?

Pour info, le promoteur a déjà créée la voie commune (sans me consulter) et elle a 4 mètres de large.

Merci d'avance.

Raffaella.

18/05/2021 15:26

Je crois que vous n'avez pas saisi le sens des arrêts de la Cour de cassation que je vous ai fournis.

Quatre mètres c'est la largeur minimum pour permettre l'accès d'un véhicule d'intevention ce qui correspond à la lageur minimum d'une voie échelle.

La jurisprudence a fixé à trois mètres la largeur minimum pour un véhicule automobile, ce qui fait que si le chemin d'accès concerne deux habitatiosn deux véhicules doivent pouvoir se croiser ce qui amène à une largeur de six mètres qui permettront le passage d'un véhicule d'intervention.
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18/05/2021 18:23

Merci Beatles pour votre réponse.

Nous essayons de laisser la procédure de coté et de faire en mode amiable.

Auriez vous les références de la jurisprudence pour le minimum de 3 mètres possibles? En effet, il me serait possible de faire modifier la base de l'assiette du droit de passage et celle des travaux au moins pour la partie qui ne mène que chez moi.

Merci d'avance

18/05/2021 21:09

Les jurisprudences ne vous serviront à rien mais je vous les communiquerai à la fin.

Traiter à l'amiable, comme pour une servitude conventionnelle, pour rétrécir une servitude légale de passage pour économiser, alors que l'indemnité due ne doit pas tenir compte de l'emprise comme le rapelle la jurisprudence, est limite irresponsable car cela aurait pour conséquence d'interdire aux pompiers d'intervenir ce qui pourrait être reproché au promoteur du font servant.

Les quatre mètres sont justifiés et vous n'auriez aucune chance en les contestant judiciairement.

Une première jurisprudence de la Cour de cassation concerne une issue insufisante au vu du POS.

Une seconde jurisprudence de la Cour d'appel de Bastia concerne un cas d'espèce pour une issue insufisante entrainant la destruction d'un mur pour permettre un passage carossable sur toute sa longueur qui doit avoir une largeur minimum de 3 mètres pour permettre la circulation d'un véhicule à quatre roues... la question concernant uniquement l'accès pour un véhicule à quatre roues et non pas d'un véhicule d'intervention.

Ces jurisprudence ne font que répondre à la question posée qui ne concerne pas l'accès à un véhicule de pompier qui peut avoir plus de quatre roues.

Votre cas n'est pas concerné par ces jurisprudences d'espèces car le promoteur ne prendra pas le risque de bâtir en fonction de vos trois mètre économes sachant qu'existe le risque de devoir détruire (repousser la clôture) pour se mettre au normes SDIS.
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19/05/2021 00:03

Je comprends vos arguments,

Néanmoins j'ai entamé une procédure il y a presque 20 ans. Le juge voulant, à juste titre, que tous les propriétaires des terrains attenants (même si le passage par leur parcelle était impossible) soient mis en cause; à chaque vente d'un des propriétaires il fallait tout recommencer. Un peu beaucoup usant moralement et financièrement. Le promoteur (nouveau propriétaire du terrain le plus logique) m'a clairement fait comprendre qu'il me faisait une fleur en me proposant un accord amiable et que je n'avais pas grand chose à dire à part OUI à tout ce qu'il décide. Malheureusement, il se sent tout puissant pour fixer les tarifs, les largeurs, .......

Alors oui, je pourrais retourner en procédure, mais je n'en ai plus la force ni les moyens. Voilà pourquoi j'essaye d'avoir enfin ce passage, en étant dans l'obligation financière d'essayer de faire diminuer quelques uns des postes qu'il a fixés. Comme il m'a dit hier: "Je n'en ai rien à faire de vous accorder le passage. Alors débrouillez vous pour trouver rapidement les fonds que je demande ou vous repartez encore une fois à zéro et ja'i les épaules bien plus solides que vous.........". Malheureusement tout à fait vrai. Voilà pourquoi, si je peux lui demander de passer ma partie "perso" de droit de passage et de travaux à 3 mètres au lieu de 3m60 ça me permettra d'avoir quelques milliers d'euros de moins à trouver................ C'est la vie.....

19/05/2021 10:40

J'ai trouvé une autre jurisprudence qui date de 1974 et qui dit que la largeur doit tenir compte d'une éventuelle intervention d'un véhicule des pompiers, actuellement quatre mètres.

En revanche vous êtes en droit de refuser les soi-disant tarifs du promoteur qui ne doit tenir compte que du dérangement causé aux propriétaires du fonds servant (voir les jurisprudences fournies).

Si suite à votre refus il vous enclave ou ne vous laisse pas un passage suffisant je pense que vous êtes en droit d'agir par référé, puisqu'il y a urgence, en présentant les jurisprudences fournies.

Pour une servitude légale la loi ne prévoie pas la vente de terrain, la loi oblige de laisser passer par son terrain un voisin enclavé et de réclamer une indemnité causée par le dérangement pouvant être assimilé à un trouble du voisinage.
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19/05/2021 12:09

Bonjour,

Encore merci pour cette nouvelle réponse. Effectivemment, il n'y a pas "vente" de terrain.

Mais l'indemnité est calculée ainsi:

- 50% du prix du mètre carré pour toute la surface du passage pour "préjudice"

- + de 1 à 5% (selon la partie de l'accès) du prix total du terrain (qui fait presque 3000 m2) (et pas seulement du prix du "passage") pour "dépréciation et conséquence"

Ce qui, du coup, fait plus de 52000 euros juste pour le droit de passage.

Auxquels je dois ajouter (sans aucun devis, facture ou justificatif fournis de sa part malgré mes demandes):

- travaux d'accès sur zone commune: 20000 euros (que selon lui je ne peux pas négocier puisqu'il a déjà réalisé la voie),

- travaux d'accès pour ma partie de passage "personnelle": 10000 euros

En tout cela fait donc plus de 80000 euros, une très grosse somme. Et sur laquelle je ne peux selon lui rien dire vu que ça a été chiffré par un géomètre............ et donc opposable au tribunal si je tente quelque chose en justice.........

19/05/2021 12:41

Ce n'est pas opposable il essaye de vous avoir au flanc.

J'ai l'impression que vous portez plus de valeur aux menaces du promoteur qu'à la jurisprudence.

Ce dernier a dû s'en apercevoir et joue là-dessus !

Soit vous payez 8000 euros, soit vous lui fournissez toutes les jurisprudences qui seront présentées aux juges, ainsi qu'un peu de rab et toute la correspondance tarifaire.

- 11 juin 1974 ;

- 30 mai 1969 ;

- 6juin 1969.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

19/05/2021 12:44

Bonjour,

Que dit exactement le compromis que vous avez signé ?
- sur l’assiette du droit de passage,
- sur l’indemnité que vous auriez à payer,
- sur une éventualité de cession du fond servant.

Il me semble que les personnes avec qui vous avez signé le « compromis » ont manqué à leur obligation envers vous : ils ne pouvaient vendre sans obliger leurs acheteurs à reprendre intégralement leurs obligations envers vous. Ils auraient dû vous faire intervenir à l’acte de vente. Ne l’ayant pas fait, à supposer que le supplément demandé par le nouveau propriétaire soit justifié, c’est à eux de payer le supplément exigé par le cessionnaire à qui ils ont vendu.

C’est plutôt dans cette direction que vous devriez vous diriger.

Cela dit, il est peut-être utile de reprendre le problème depuis le début.

Votre maison est enclavée. Vous jouissez donc d’une servitude légale et cela ne date pas d’hier puisque vous avez entamé une procédure il y a presque vingt ans.

Vous dites : Le juge voulant, à juste titre, que tous les propriétaires des terrains attenants (même si le passage par leur parcelle était impossible) soient mis en cause; à chaque vente d'un des propriétaires il fallait tout recommencer.

Pour une bonne compréhension du problème, il faudrait savoir ce que vous avez exactement demandé et à qui. A quoi cette procédure a-t-elle abouti ? Je suppose que vous étiez représentée par un avocat. Que vous conseillait-il de faire ?

Pourquoi y a-t-il litige ? A la suite de quoi votre maison se trouve-t-elle enclavée ?

Le litige portant sur un montant de 80 000 €, vous auriez tout intérêt à vous en remettre à un avocat.

L'action en indemnité du propriétaire du fond servant est peut-être prescrite (article 685 du code civil).

19/05/2021 13:19

Pour répondre à Beatles et à Yukiko.

Il est sur que le tribunal m'accorderait, un jour, le droit de passage. Mais comme je l'ai déjà écrit, la procédure est à refaire en bonne partie à chaque fois qu'un terrain limitrophe au mien est vendu, ce qui est arrivé fréquemment puisque le juge a voulu mettre dans la cause TOUS les terrains autour de moi, même si le passage y aurait été impossible. Voilà pourquoi je suis tentée de passer par un accord amiable pour que je puisse enfin clore cette procédure. De plus, mon état physique se dégradant un peu plus chaque année, je ne pourrai pas attendre encore 5 ou 10 ans que je juge rende son verdict.

De plus, le promoteur me dit que certes le passage me serait certainement attribué par "chez lui" mais:

- que l'indemnité décidée par le tribunal serait la même et donc que je ne ferais que perdre des années et de l'argent en frais d'avocat.

- et que, une fois les villas construites, l'indemnité qu'il demanderait serait encore plus élevée car le préjudice pour les nouveaux acheteurs serait plus grand que s'ils achètent alors que le chemin est déjà construit.

Mon dilemne est donc:

- le tribunal fixerait-il une indemnité d'un montant similaire (donc dans ce cas là pas la peine de retourner au tribunal)?

- ais-je encore la capacité physique d'attendre plusieurs années que le juge statue..........

19/05/2021 15:12

le juge a voulu mettre dans la cause TOUS les terrains autour de moi, même si le passage y aurait été impossible.
Il peut inviter à mettre en cause des tiers mais ne peut pas l'imposer : article 332 du code de procédure civile.

- que l'indemnité décidée par le tribunal serait la même et donc que je ne ferais que perdre des années et de l'argent en frais d'avocat.
C'est ce qu'il dit. Comme il vous demande 82 000 euros, on peut légitimenment se demander s'il n'exagère pas un peu.

le préjudice pour les nouveaux acheteurs serait plus grand que s'ils achètent alors que le chemin est déjà construit.
Pas sûr du tout.

- le tribunal fixerait-il une indemnité d'un montant similaire (donc dans ce cas là pas la peine de retourner au tribunal) ?
Vu qu'il vous demande 82 000 €, vous avez plus à gagner qu'à perdre en consultant un avocat qui vous donnera un avis pour moins de 500 €. Il y a probablement matière à transiger.

Mais surtout, vous oubliez que la servitude vous a déjà été accordée par le propriétaire précédent. Cela vous met en position de demander soit la confirmation par acte notarié de cette servitude aux conditions convenues dans l'acte sous seing privé par le nouveau propriétaire soit l'annulation de la vente.

Face à un avocat et sous la menace d'une assignation en annulation de la vente qui serait publiée, le promoteur changera de ton.

19/05/2021 16:08

C'est bien 80000 € et non pas 8000 € !


Ma maison est enclavée. Le terrain contigu au mien a été mis en vente.J'ai signé avec les futurs acheteurs un compromis qui m'accorderait un droit de passage.


Je n'ai pas voulu au départ relever cette aberration : Accorder une obligation que l'on a !

Une servitude légale n'est pas une mutation immobilière !

L'on ne vend pas une servitude légale !

Cour de cassation ; 11 mai 1976 ; pourvoi n° 74-14746 :


LE FAIT MEME DE L'ENCLAVE CONSTITUE LE TITRE LEGAL QUI PERMET D'EXERCER L'ACTION POSSESSOIRE.


De plus si une servitude de passage ne peut pas s'obtenir par prescription, l'assiette d'une servitude légale de passage peut s'obtenir par prescription :


Le droit de passage est une servitude qui ne peut s’établir que pour cause d’enclave ou que par titre.


C'est ce que rappelle cet arrêt du 3 juin 2010 :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que le fonds sis commune de Riventosa et figurant au cadastre de ladite commune section A n° 420 est enclavé, cet état d'enclave étant constitutif de plein droit d'un titre légal d'une servitude de passage, et d'avoir fixé l'assiette et le mode d'exercice de cette servitude...

... qu'il semble acquis que la desserte d'un fonds sur lequel se trouve une maison d'habitation impose le passage avec un véhicule et une possibilité d'accès des secours rapides en cas d'incendie...

... il convient de constater que la parcelle cadastrée A 420 est enclavée ; que cet état d'enclave du fonds A 420 est constitutif de plein droit d'un titre légal de servitude de passage...


Mais reprenons au début.

Enclavée depuis quand ?

Quelle est la cause de l'enclave ?

Rappel : Si dans une servitude conventionnelle le propriétaire du futur fonds servant peut imposer ses conditions il n'en est pas de même pour une servitude légale : il ne peut que réclamer une indémnité pour nuisance et non pas en fonction de l'emprise de la servitude.
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19/05/2021 16:56

Je complète...

Le promoteur savait très bien que votre état d’enclave constituait de plein droit un titre de servitude (s’il prétend le contrairer fournissez-lui les deux jurisprudences adéquates) de plus c’est pour un lotissement et je ne vois pas comment il peut anticiper des nuisances supplémentaires, pour dépréciation et préjudice, que cela causerait aux futurs acquéreurs de lots qui achèteraient en toutes connaissances de cause ; si ce n’est un manque à gagner pour lui, qui n’existe pas puisqu’il a acquis le terrain, lui aussi, en toutes connaissances de cause, à savoir l’obligation d’une servitude de passage légale.

Circonstances aggravantes pour le promoteur il se sert de votre handicap auquel s'additionne la durée de l'histoire ce qui vous met en état de faiblaisse.
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