Création syndic petite copropriété depuis Juin 2020

Publié le 24/09/2020 Vu 878 fois 15 Par
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17/09/2020 22:10

Bonjour, (un ^remier message doit toujours débuter par "Bonjour,")

Nous souhaitons demander la scission d'une copropriété composée de 2 lots n'ont pas de charges communes ni de parties communes (copropriété horizontale et bâtiments séparés par un mur - copropriété s'apparentant à une copropriété fictive). Nous détenons 756/1000 ce qui est important. L'autre copropriétaire va tout faire pour bloquer car elle va faire du chantage car in-fine, nous voulons vendre notre lot.

Il n'y a pas de syndic. Le reglement de copropriété de 1964 n'a jamais été mis à jour. La démarche est la suivante si j'ai tout compris pour ordonancer cette scission :

1 : création d'un syndic bénévole (nous voulons nous en occuper). Existe -il encore un délai et une formalité pour convoquer l'autre copriétaire à la réunion de création du syndic suite à l'ordonance d'octobre 2019 ? La désignation du syndic bénévole se fait si j'ai bien lu à la majorité des présents. Si l'autre copropriétaire vote contre, peut-on refaire un vote dans la foulée à la majorité des tantièmes (>2/3) ? A l'issue de cette création et dans ce contexte de petite copropriété, à part le PV de l'assemblée, existe-t-il d'autres obligations (créations d'un compte bancaire même s'il n'y a pas de charges en commun)?

2 : une fois le syndic créé, nous devrons provoquer une AG avec nous et la copropriétaire pour la scission. Même question avec la nouvelle ordonnance d'octobre 2029 applicable depuis juin 2020 : Existe -il encore un délai légal et une formalité pour convoquer l'AG avec ordre du jour et projet de scission du géomètre ou une procédure simplifiée existe-elle ? Dans un contexte de contentieux, que nous conseilleriez vous comme démarche ?

Merci d'avance pour ces réponses Dernière modification : 18/09/2020 - par Tisuisse Superviseur

Superviseur

18/09/2020 08:23

Bonjour,

Il vous suffit d'introduire une procédure devant le TGI pour dissolution de la copropriété puisque aucun lien n'existe entre ces 2 lots. Le juge tranchera et, si vous obtenez gain de cause, votre voisin ne pourra que s'incliner.

Modérateur

19/09/2020 16:06

bonjour,
très souvent le sol est une partie commune;
salutations

19/09/2020 18:59

Dans quelle situation ?

Que signifie pour vous en propriété ou en jouissance ?

22/09/2020 14:51

Re #villa13,

Pour compléter les informations qui vous ont été fournies dans vos deux précédentes interventions, vous serez peut-être intéressé de savoir que la soi-disant théorie du sol commun (en totalité partie commune) provient du Code civil québécois (http://fr.condolegal.com/achat/fiches-pratiques/1907-copropriete-horizontale) auquel (http://legisquebec.gouv.qc.ca/fr/showdoc/cs/CCQ-1991?langCont=fr#ga:l_quatrieme-gb:l_deuxieme-h1) « Revue du notariat » (https://www.erudit.org/fr/revues/notariat/2003-v105-n2-notariat03673/1045920ar.pdf) fait référence à la page 374.

Vous constaterez que si la copropriété horizontale québécoise laisse la propriété du sol d'assise des constructions, la déviance française va plus loin, sauf dans ce cas (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000028914450?tab_selection=juri&query=%7B(%40ALL%5Be%22carc%C3%A8s%22%5D)%7D&juridictionJudiciaire=Cour+de+cassation&cassDecision=ARRET&isAdvancedResult=true&sortValue=DATE_DESC&pageSize=10&typeRecherche=date&init=true&page=1).

En complément aux arrêts de la Cour de cassation cité dans les deux précédents fils cités j'en ajouterai deux autres (liens à ouvrir en les sélectionnant et en cliquant sur le bouton de droite) :

- https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007031317?tab_selection=juri&query=%7B(%40ALL%5Be%22association+syndicale%22%5D)+%26%26+(%40ALL%5Be%22loi+du+10+juillet+1965%22%5D)%7D&isAdvancedResult=true&dateDecision=&cassDecision=ARRET&cassFormation=CHAMBRE_CIVILE_3&juridictionJudiciaire=Cour+de+cassation&typePagination=DEFAULT&sortValue=DATE_DESC&pageSize=10&page=5&tab_selection=juri#juri

- https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000037098246?tab_selection=juri&searchField=ALL&query=17-18705&page=1&init=true&juridictionJudiciaire=Cour+de+cassation&dateDecision=

Donc, si vous n'attaquez pas frontalement et explicitement la copropriété horizontale, fruit de la déviance française, avec les moyens adéquats, vous pourrez toujours prétendre que ce n'est pas infirmé, puisque les juridictions ne répondent qu'aux questions précises qui leurs sont posées.

Au Québec les choses sont claires et les notaires, par leur revue, y participent, contrairement au notariat français dont les revues sont muettes ou pour le moins floues... si ce n'est plus !

Superviseur

22/09/2020 14:59

Donc, à villa13 : vous êtes en France ou au Québec ?

22/09/2020 18:41

Je me permets juste d'intervenir pour corriger ce qui serait une sorte de « revirement de la preuve » pour rappeler que je ne fais que renseigner #vila13, qui a posé une question initiale, et je pense qu’il n'est pas inopportun de préciser, suite à ces renseignements qui amènent un éclairage nouveau, peut-être embarrassant pour certains, qu’il n’est pas séant de poser une question à quelqu'un qui ne pose pas de question concernant les renseignements fournis. En revanche il est parfaitement correct de poser une question, comme je l'ai fait, à quelqu'un qui affirme quelque chose, comme #youris, qui énonce que très souvent le sol est une partie commune.

22/09/2020 23:51


Dans quelle situation ?

Que signifie pour vous en propriété ou en jouissance ?


Je suis de France.

Pour être précis, le règlement de copropriété indique que les parties privées sont celles affectées à l'usage exclusif de chaque propriétéaire notamment pour chacun d'eux : le jardin, le sol sur lequel est implanté les locaux ,les constructions de ces locaux avec leur dépendances,

Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un propriétaire déterminé. avec notamment .......

Comme nous sommes dans une petite copropriété à 2 et que l'autre copropriétaire nous mets des bâtons dans les roues pour retarder la division en cherchant des poux dans le règlement de 1964 (magouille pour nous empêcher de vendre à une personne qui veut acheter notre lot avec dvision préalable alors qu'un de ses amis veux acheter sans division à 15% de moins), sachant qu'il n'y a jamais eu de syndic et pas de charges communes (2 batiments séparés sans parties communes et accès séparés), je pense que je vais déclencher à l'aide d'un avocat la procédure pour faire nommer un administrateur provisoire, avec dans sa mission la scission de la copropriété. Cette procédure me semble la plus efficace.

Superviseur

23/09/2020 07:29

Et votre voisin aura l'obligation de participer, à hauteur de sa côte-part, aux frais de fonctionnement et de procédure du syndic nommé par la justice. Il ne pourra pas y échapper car il y a une solution de pression : la mise sous hypothèque de son bien jusqu'au paiement intégral de son dû.

23/09/2020 12:19

Re #villa13,


Dans quelle situation ?

Que signifie pour vous en propriété ou en jouissance ?


Je réitère que ces questions étaient posées à #youris et non pas à vous.

Elles faisaient le lien avec deux précdentes discussions que je citais.

Suite à des conclusions résultant d'explications sensées de plusieurs professionnels du droit, il ressortait que la différence entre une division en propriété et une division en jouissance, résultait s'il y avait eu ou pas fractionnement de l'unité foncière en plusieurs parcelles cadastrales et dans le cas où il n'y a pas eu fractionnement un état descriptif de division permettait de compléter le cadastre.

Il se trouve qu'après des recherches fiables approfondies que cette théorie est une déviance.

La lecture d'une QPC m'a amené à rechercher l'origine législative des lotissements.

Au plus loin j'ai trouvé à la page 31 dans ESQUISSE D'UNE HISTOIRE DU DROIT DES LOTISSEMENTS EN FRANCE (taper dans le moteur de recherche ce qui est en majuscules), ce qui suit concernant les lotissements règlementés :


Toutes les opérations qui consistent, de la part des sociétés, associations de particuliers ou établissements publics, à entreprendre ou poursuivre la division d'un terrain en parcelles en vue de les vendre ou de les louer et avec la faculté d'y édifier des constructions à usage d'habitation, constituent des lotissements.


Puis dans le dossier documentaire de la QPC n° 2011-117 du 7 novembre 2011, l'article 82 de la loi d'urbanisme n° 342 du 15 juin 1943 :


La création ou le développement des groupes d’habitation ou des lotissements dans tout commune assujettie ou non aux dispositions du titre III de la présente loi est subordonnée à une autorisation délivrée par le préfet.

Constituent un groupe d’habitations au sens du présent chapitre les immeubles bâtis destinés à l’habitation, situés soit sur un même terrain, soit sur des parcelles contiguës ou séparées par de courtes distances et édifiés simultanément ou successivement par un même propriétaire en vue de ventes ou de locations ultérieures.

Constituent un lotissement au sens du présent chapitre l’opération et le résultat de l’opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire d’une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives, consenties en vue de l’habitation.


Puis l'article 105 du décret n° 54-766 du 26 juillet 1954 portant codification des textes législatifs concernant l’urbanisme et l’habitation (page 7092 du JORF) :


Constituent un groupe d’habitations au sens du présent chapitre les immeubles bâtis destinés à l’habitation, situés soit sur le même terrain, soit sur des parcelles contiguës ou séparés par de courtes distances et édifiées simultanément ou successivement par un même propriétaire en vu de vente ou locations ultérieures.

Constituent un lotissement au sens du présent chapitre l’opération et le résultat de l’opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire d’une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives, consenties en vue de l’habitation.


Puis article 1er du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements (page 270 du JORF) :


Constituent un lotissement au sens du présent chapitre l'opération et le résultat de l'opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire en lots d'une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives en vue de la création d'habitations, de jardins ou d'établissements industriels ou commerciaux.


Puis suite au décret n° 73-1023 du 8 novembre 1973 relatif à la codification des textes législatifs concernant l'urbanisme... [/size][size= medium]Article R.315-1 du Code de l'urbanisme :


Constituent un lotissement [*définition*] au sens du présent chapitre l'opération et le résultat de l'opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire en lots d'une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives en vue de la création d'habitations, de jardins ou d'établissements industriels ou commerciaux.


Puis suite au décret n° 77-860 du 26 juillet 1977... article 315-1 du Code de l'urbanisme :


Constitue un lotissement [*définition*] au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété.

L'alinéa précédent s'applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, à l'exclusion toutefois des divisions résultant de partages successoraux ou d'actes assimilés lorsque ces actes n'ont pas pour effet de porter à plus de quatre le nombre des terrains issus de la propriété concernée.


Dans les article R.315-29, 31,32,33,37 qui complètenet l'article R.315-1 où il est question de... :


conclusion de l'acte de vente ou de location ; procéder à la vente ou à la location des lots ; mutation entre vifs ou location ; procéder à la vente ou à la location des lots ; dans l'un ou l'autre des actes de mutation ou de location.


L'ordonnance 2005-1127 du 8 décembre 2005 et le décret 2007-15 du 5 janvier 2007, tous deux en vigueur au 1er octobre 2007 à modifié le Code de l'urbanisme et n'a plus limité les partages successoraux... article L.442-1 :


Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments.


Actuellement... article L.442-1 du Code de l'urbanisme :


Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.


Complété par les articles L.442-4, 5,6,7 et R.442-10, 10-1, 13, 16, 17 ,18 où il est question de ... :


Aucune promesse de vente ou de location d'un terrain ; relative à la vente ou à la location de terrains ; le lotisseur entend subordonner la vente ou la location des lots ; le cahier des charges fixant les conditions de vente ou de location des lots ; par le lotisseur à l'occasion de la vente ou de la location des lots ; le lotisseur à procéder à la vente ou à la location des lots ; dans l'un ou l'autre des actes de mutation ou de location ; par l'un des actes de mutation ou de location.


Les choses sont très claires il à toujours été question d'une division par vente (propriété)ou par location (jouissance).

Les notaires non contents de se référer au Code civil du Québec au lieu du droit français et de la jurisprudence, ils ont détourné l'exemption, entre le 1er janvier 1978 le 1er octobre 2007 pour les divisions foncières limitées à deux lots, des contraintes liées aux lotissements, en occultant les dispositions de l'article 543 du Code civil (« On peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre. ») et en donnant une interprétation erronée de l'expression « en propriété ou en jouissance » qui tenait compte de l'intégration, dans la législation sur les lotissements :

- des partage successoraux, supérieurs à quatre ;

- des partages faisant suite à une fin d'indivision (toutes S.C.I. par exemple).

Cette déviance étant étendue à l'article R.421-7-1 qui lui n'a jamais fait d'exemption pour les divisions foncières limitées à deux lots.

En toute mauvaise foi, ils ont interprété « en propriété ou en jouissance résultant de mutations » dans le sens qu'une jouissance, c'est à dire un droit d'usage ou d'habitation, pouvait faire l'objet d'une mutation c'est à dire d'une vente ; ce qui revenait à donner aux droits d'usage ou d'habitation les droits d'un usufruit (« L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. »).

Ils ont été au-delà de la copropriété horizontale québécoise qui accorde la propriété du sol d'assise des constructions, comme le rappelle « Revue du notariat » à la page 374 qui fait référence au Code civil québécois ; repris à son compte par le « Village du lac de Carcès » dans le troisième épisode de sa saga (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000028914450?tab_selection=juri&query=%7B(%40ALL%5Be%22carc%C3%A8s%22%5D)%7D&juridictionJudiciaire=Cour+de+cassation&cassDecision=ARRET&isAdvancedResult=true&sortValue=DATE_DESC&pageSize=10&typeRecherche=date&init=true&page=1), ce qui n'était pas le cas dans les deux premiers épisodes :

- Épisode 1 : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 mars 1990, n° 88-13386 ;

- Épisode 2 : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 février 1995, n° 92-16876.

Donc en 1964 c'est l'article 1er du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements qui s'applique :

Constituent un lotissement au sens du présent chapitre l'opération et le résultat de l'opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire en lots d'une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives en vue de la création d'habitations, de jardins ou d'établissements industriels ou commerciaux.
Ce qui correspond parfaitement à votre cas (habitation et établissement commercial en vue de vente ou de location).

Donc les lots ont été réellement constitués, mais comme au départ il n'y a pas eu vente ni location le propriétaire par économie et conseillé par le notaire n'a pas fait dresser un état descriptif de division et a fait rédiger un règlement d'une copropriété qui n'existait pas.

Cela simplement par avidité pour pouvoir procéder à un partage suite à une soi-disant fin d'indivision qui n'existe pas.

La soi-disant « indivisionnotariale » n’a pour seul but que de prétendre vouloir toucher d’abusifs émoluments prévus à l’article A.444-122 du Code du commerce au lieu du tarif légal d'un acte innomé beaucoup moins lucratif (https://www.legifrance.gouv.fr/) ; ce qui correspond à de la concussion (article 432-10 du Code pénal).

Je vous conseille de sommer le notaire, avec ce qui précède, de faire établir au vrai tarif un état descripif de division réel et l'annulation d'un RdC factice conformément à l'arrêt de la Cour d'appel de Grenoble concernant la copropriété fictive, que je vous ai founi dans la première discussion : sinon que vous allez prendre un avocat en lui fournissant, à son tour, les preuves que je vous ai données.

23/09/2020 13:42

Le crédit de nos jours constitue un moyen de financement rapide favorisant la réalisation des projets. En France 60% des crédits octroyés proviennent des banques. Les banques sont les meilleures entreprises de financement mais nous avons aussi des sociétés de financement tel que CRF dont le site web https://cid-group.fr qui offre des services de crédits au même titre que les banques. CID premier groupe de financement (rachat de crédit) en France a vu le jour en 2002. Site : https://www.pret-aux-particuliers.fr

24/09/2020 09:25

En relisant une précédente discussion (la première), je constate l'empleur du vice contenu dans les fiches.

Les soi-disant millièmes (244 et 756), qui correspondent en fait, de manière déguisée, à la contenance des lots, sont des faux millièmes puisqu'il n'existe pas de parties communes.

Article 71-2 du décret n° 55-1350 :

Un lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée.
C'est à dire qu'on détermine fallacieusement une quote-part de parties communes qui n'existent pas.


Concernant les superficies : le tout sur un terrain de 269 m²

Atelier au sol = 201 m²

Pavillon au sol = 68 m²


C'est pousser le vice encore plus loin car cela laisse supposer que ça concerne l'emprise au sol des constructions, du moins pour l'attelier.

Il a bien fallu qu'un notaire inspirateur, avec la bénédiction du lotisseur, rédige un acte pour que soit mise en place cette magouille.

24/09/2020 10:00

Autre remarque :


Jusqu'en 2001, une seule personne détenait les 2 lots. Un lot a été vendu en 2001.


Est-ce que la personne qui détenait les deux lots est la personne qui a créé cette fausse copropriété ?

Si c'est le cas vous avez un moyen de pression pour l'obliger de forcer le notaire qui propose un partage concernant une indivision qui n'existe pas.

Il pourra toujours avancer que le notaire rédacteur, qui est un professionnel du droit, ne s'est pas opposé ou ne l'a pas averti expressément de l'illégalité de l'opération.

C'est au notaire de prouver qu'il a donné l'information et non pas celui à qui elle est due qu'elle ne lui a pas été donnée.

Et surtout rappeler au notaire que s'il propose un partage concernant une indivision qui n'existe pas l'article 432-10 du Code pénal s'applique également :



Le fait, par une personne dépositaire de l'autorité publique ou chargée d'une mission de service public, de recevoir, exiger ou ordonner de percevoir à titre de droits ou contributions, impôts ou taxes publics, une somme qu'elle sait ne pas être due, ou excéder ce qui est dû, est puni de cinq ans d'emprisonnement et d'une amende de 500 000 €, dont le montant peut être porté au double du produit tiré de l'infraction.

Est puni des mêmes peines le fait, par les mêmes personnes, d'accorder sous une forme quelconque et pour quelque motif que ce soit une exonération ou franchise des droits, contributions, impôts ou taxes publics en violation des textes légaux ou réglementaires.

La tentative des délits prévus au présent article est punie des mêmes peines.


24/09/2020 12:30


Est-ce que la personne qui détenait les deux lots est la personne qui a créé cette fausse copropriété ?


Merci pour toutes ces réponses mais tout est compliqué dans cette affaire :

La copropriété a été créée en 1964 avec :

Un pavillon propriété d'un couple à l'époque qui l'a vendu en viagé à mon père. La dernière personne du couple décédée en 1982. Donc mon père est devenu pleinement propriétaire en 1982. 244/1000 dans le règlement, surface du terrain du lot = 65,5m² sur 269m² de la copropriété soit 24,35 % de l'ensemble du terrain donc quasiment 244/1000

L'atelier détenu par une SCI dont mon père était actionnaire à 80% (cette SCI louant les locaux à l'entreprise de mon père jusqu'en 1993,date de la liquidation de l'entreprise de mon père),756/1000 dans le règlement ,surface du terrain du lot =203,5m² sur les 269m² soit 75,65% de l'ensemble du terrain donc quasiment 756/1000.

Entre 1984 et 2001, mon père détenait le pavillon à 100% et 80% de la SCI qui détenait l'atelier.

Le pavillon a été vendu en 2001.

En 2002, la SCI qui détenait l'atelier n'étant pas été immatriculée, elle est devenu une indivision suite à la loi concernant les SCI non immatriculée avant 2002 donc mon père propriétaire de l'indivision à 80%.

Donc lors de la création de la copropriété en 1964, mon père n'atant pas proprétaire de tout l'ensemble.

24/09/2020 13:45

Soyez plus précis !

Qui est à l’origine propriétaire de la parcelle initiale de 269 m² ?

Qui est le « lotisseur » ?

Qui a fait établir le règlement de copropriété ?

Qui était propriétaire du lot habitation à l’origine ?

Qui était propriétaire du lot atelier à l’origine ?

Qui a vendu le lot habitation au « couple » ?

Quand votre père a-t-il acquis le lot atelier et qui le lui a vendu ?

Qui a vendu quoi à qui ?

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